隨著春節假期完結，商舖市場交投氣氛逐漸回升。最近高士德區的舖位成交明顯較過年前活躍，其中，俾利喇街更接連錄得大額成交，近日一個面積約1,033呎的時裝品牌舖位，以5,600萬獲承接，平均呎價約54,211元；另外一個相隔不遠的舖位面積約1,060呎，以4,620萬成交，平均呎價約43,584元，現時租客同樣為時裝零售，租金約9萬，回報率2.3厘。高士德區的放盤量一向緊絀，業主普遍心態強勁，相當惜售，春節後亦未見放盤量有明顯增加，越當旺、租值越高的優質舖位尤其可遇難求，現時市場上僅有的放盤皆以1,500萬以內的細價盤為主，部份業主過年後陸續調升叫價，平均加幅約5%。最近，投資者陸續重投市場，資深投資者鍾情購買優質舖位，只要位置適合、價錢合理，一般可以很快獲承接；另外，亦有部份小投資者一直觀察市況，靜候入市時機，惟眼見過年後叫價上升，難免增加顧慮。其實高士德區作為民生消費高度集中的區份，區內舖位的升值潛力絕對不容忽視，預料未來價格只會越來越高，盤源亦會越來越少，入市難度將更大。

隨著2014年施政報告在上月中發表，樓市問題再次成為社會討論熱話，是次樓市政策以促進公屋與私人房屋市場均衡發展為重點，社屋為主、經屋為輔，放寬經屋申請入息上限，相關政策既可回應市民的住屋需求，亦避免了在現時外圍經濟不穩之下對樓市過份打擊，體現特區政府施政穩健，切合現實。至於私人市場方面，現時的核心問題仍是供求問題，政府在回應公營市場的同時亦應在私人市場上增加供應，才能達至均衡發展。為促進房地產市場健康穩定發展，特區政府先後從公、私營房屋市場落實多項政策，公屋政策方面，在上星期的施政辯論中運輸工務司司長劉仕堯提出新一輪經屋申請將放寬入息上下限，一人家團由7,800至29,000元，二人或以上家團由12,000至59,000元，此舉可令社屋申請覆蓋範圍更全面，能回應更多市民的住屋需求，實屬利民措施。放寬經屋申請入息上限對於私樓價格有調節作用，過往部份超過入息上限的夾心階層為解決住屋需求，被迫以高價購買舊樓或唐樓，因而扯高樓價，故放寬入息上限，讓更多人符合經屋申請資格，相信可以降低對細價樓的需求，對穩定樓價有幫助。近年澳門政府全力推進萬九公屋，當中經屋單位佔9,196個，而隨著萬九公屋的完工，「後萬九」亦即將投入興建，未來將再有6,300個公屋單位供應，社屋及經屋數量的增加可從私樓市場分攤部份住屋需求，從而減輕私樓市場供求緊張的問題，對於私樓市場的樓價及租金亦可起調整作用。另外，「社屋為主，經屋為輔」的公屋政策亦廣受認同，始終公屋政策最終目的是保障居住問題，而並非滿足人人置業的願望。過去，中原曾參與一些地區活動探訪弱勢社群，了解到貧苦家庭由屈居於分租單位到受惠於社屋政策幫助上樓改善生活，當中轉變之大，足以見證社屋的確能幫助基層人士解決住屋需要。正如個別議員所言，了解到部份基層人士無論經濟是好是壞同樣是買不起樓，因此應該首先幫助這批低收入人士解決住屋需要，否則一旦出現如香港般的劏房現象，屆時問題將非常嚴重。以香港作借鏡，香港政府在公屋方面雖有「三年上樓」的承諾，然而部份申請人輪候時間長達七至八年，因此衍生出嚴重的劏房問題，據當局公佈的數據顯示，香港居住劏房的人數超過17萬人，相比之下，澳門社屋的輪候時間亦不短，平均介乎四年至七年半，要避免社屋輪候戶淪為劏房戶，政府必需要制定一套長效的公屋政策，要有科學化的統計數據作支持，盡量縮短社屋上樓的輪候時間，才能更好地達至保障居住需求的目的。社屋供應充裕可幫助低收入人士避免挨貴租，改善居住環境，而樓價亦不會因為租金上升而被推高升幅。最近，個別學者及議員有聲音要求政府出招打壓樓價，並在自置物業人口比例上爭論不休。其實不論自置物業的人口比例是否如政府統計數據般高達八成，政府訂立調控政策都不應從打壓樓價作考量點，需知道澳門樓市有實體需求支持，並非泡沫市場，據澳門統計暨普查局資料顯示，今年首十個月非澳門民居購買住宅的比例僅佔1.7%，可見樓市由本地購買力支撐。而且不少人靠著辛勤工作賺取經濟成果才購得物業，若過份打壓樓價有可能令業主成為負資產，不但對業主不公平，亦有可能因而影響本澳整體經濟。再者現時外圍經濟不穩，美國正蘊釀退市，對環球經濟會帶來一定的影響，對澳門樓市亦構成一定的壓力，政府實在無必要在這個時候再推出任何行政措施為樓市增加下行風險。事實上，自劉司長公佈放寬經屋申請入息上限後，近十日我們觀察到過往因為急於入市而打算屈就以高價購買舊樓的準買家，他們最近的置業步伐明顯放慢了，開始轉為留意申請經屋的細節，睇樓量及成交量都較之前放緩，可見放寬經屋申請入息、增加經屋供應，對私人市場可起到即時作用，是穩定樓市的有效政策。政策達至政府在幫助市民解決居住問題的同時，也能顧及業主的利益以及社會的整體經濟環境。政府多年以來著力研究公營房屋市場規劃，照顧市民的住屋需求，得到社會的廣泛認同，而私人房屋市場方面，希望政府亦不要忽視。現時業界以至社會大眾基本一致認同樓市的核心問題在於供應不足，尤其自樓花法實施後，一手供應已大不如前，期望政府可針對問題根源，為私人市場增加土地供應，在新填海土地以及收回的28幅閒置土地預留空間增建私人住宅，加快批則程序，令私樓市場可盡快恢復供應，避免供應斷層現象再次出現。樓價問題關乎供應，與其在調控政策上斟酌，躊躇不前，不如集中力量增加供應才是解決高樓價的唯一方法，這才是推動澳門樓市長遠健康發展的適當策略。

樓花法餘波未了，第三季中介法實施，兩大新法夾擊，加上暑假傳統淡季氣氛、盤源萎縮以及銀行按揭審慎等因素，令住宅成交量跌至近年新低。踏入第四季，在缺乏新供應之下，中原澳門董事石寶德先生預料成交量將持續偏低，全年住宅成交量估計跌至11,000宗水平。供求失衡加劇量跌價升難避免石寶德先生在第三季樓市回顧記者會中表示，第三季住宅成交量跌價升，在樓花法、中介法、盤源萎縮、銀行按揭嚴謹以及假期氣氛等因素下，成交量出現顯著跌幅，不過價格仍然持續向上，由十大現樓屋苑的成交數據可見，首三季成交量較去年出現大幅回落，然而成交呎價卻全面上升。以往成交量下跌，價格亦會跟隨下調，然而隨著經濟急速發展，澳門人口增長，對住屋需求不斷膨脹，據澳門統計暨普查局資料顯示，截至2012年底澳門人口達582,000人，較2011年增長24,600人，若以四人同住一單位的比例推算，最少需要6,000個單位才足以應付居住需要，然而2012年住宅單位新供應量只有2,443個，供應遠遠不能應付實際住屋需求，僧多粥少，自然推動樓價上升。末季成交續跌料全年成交萬一宗最近市場上出現個別高價成交個案，亦是由供求失衡所產生。自2011年6月SSD實施後，二手盤源供應持續萎縮，加上剛實施的樓花法及中介法，令一、二手供應出現斷層，盤源流通量大幅下降，買家無樓可買，成交陷於膠著，購買力累積，大部份購買力去爭奪市場上僅有的小拙盤源，最後只有市場上最具負擔能力的買家能成交，樓價自然被搶高。然而該批買家在市場上只佔一小部份，並非主流客源，隨著這批高端客源逐漸消耗，而普羅大眾的負擔能力又無法承接屆時之樓價，不排除樓價將會出現下滑的可能。至於成交量方面，預料成交偏低的情況會延續至第四季，市場上僅有的二手盤源在第三季已消化不少，除非有發展商開售新盤，為市場增加供應，否則末季成交量最多與第三季相約，甚至更少。估計全年成交約11,000宗水平，較09年金融海嘯樓市低潮的11,307宗更低。澳門供求比例1：10盤源短缺遠超香港近年澳門政府著力打造休閒旅遊城市，大力投資基建，港珠澳大橋、橫琴新區、新填海區、各大型酒店項目，推動經濟快速增長，成績有目共睹，人均GDP超越香港，躋身亞洲第一，然而豐碩的經濟成果背後，人口膨脹以及住屋需求大增的問題亦同時浮現。與澳門相隔一海的香港，住屋問題同樣是大眾討論的焦點，相比之下，澳門土地面積、人口都比香港少，然而住屋問題卻比香港更為顯著。2012年香港人口按年增加65,500人，住宅單位新供應量19,900個，供應量與人口之間的比例約1：3，反觀澳門同年人口增長24,600人，住宅單位新供應卻只有2,443個，供求比例達1：10，可見澳門住屋供求失衡之嚴重。供應問題未解決港府辣招難抑樓價針對住屋問題香港政府先後推出多項行政措施干預樓市，然而作用成疑，結果只能凍結成交量，但樓價卻仍然高企，業界經營困難，叫苦連天，出現大規模結業、失業潮，甚至運輸、裝修等相關行業亦受到牽連，市場怨聲載道，更首次出現數萬人上街遊行抗議，當中包括業主、地產代理、運輸、裝修等多個界別的人士。該情況的出現，歸根究底是房屋供求失衡所致，基於03年香港政府停止賣地，令市場供應出現斷層，又把當年樓市下滑歸咎於8.5萬公屋單位為罪魁禍首，惟隨著人口增長，住宅供應與實際住屋需求嚴重脫節的情況日益加劇，時至今日政府要將公屋單位預算增加至47萬才能滿足社會需求，甚至急切地推出「劏房合法化」政策以應付燃眉之急。冀釋出土地增加供應落實長遠政策助穩定樓市以香港情況作借鏡，澳門人口增長比香港更快，然而土地供應卻更為短缺，為免在房屋問題上步香港後塵，澳門政府應該盡快落實完善的房屋政策，以解決現有的房屋問題。長遠方面，新填海區有望解決未來發展的土地需求，但遠水不能救近火，現階段澳門面臨的供求失衡問題已迫在眉睫，市場急需要一套迅速而有力的即時措施以解決現有的需求問題。建議行政當局將政府之前收回的土地釋出予市場發展，並在土地批則程序上加快處理，盡快為市場增加供應。期望政府能盡快完善相關政策，從長遠政策及短期措施兩方面互相配合，確保供應穩定，助樓市健康發展。

第三季在兩大新法效應之下，住宅市場趨淡，部份資金流向工商舖市場，令市場在假期淡季氣氛之下仍可維持一定的成交量，中原氹仔區及工商舖高級區域營業董事何兆恆先生在第三季樓市回顧記者會中對第三季工商舖市場走勢作出總結。買舖趨向「重質不重量」首三季成交料跌38%首先分析商舖市場，據澳門統計暨普查局資料顯示，七月份商舖成交量有111宗，涉及金額約10.48億元，與六月相比成交量輕微下跌6宗，然而金額卻大幅增加36%。八月份成交量約73宗，成交金額約8.03億元。九月份市況基本相約，預計成交量約78宗，全季宗數估計約262宗，推算首三季商舖總成交量約951宗，與去年同期約1,531宗相比，跌幅達38%。成交量持續下跌，主要因為銀行對商舖估價不足，一般只有市價的六至七成左右，加上貸款比例普遍只有估價的五至七成，故令購買資金成本達至五至七成，還有手續費、各種稅項等費用共佔半成左右，令資金成本實在非常高，有能力及足夠現金投資商舖的人減少了。尤其是商舖納入SSD規管範圍後，短炒風氣有效壓止，投資者對商舖的選擇趨向「重質不重量」，偏向集中火力購買容易租出及能吸引連鎖店舖落點的當旺優質舖位，以往漁翁撒網式的亂買造成高成交量的現象已不再復見，故成交收窄幅度較大。搶攻年尾零售檔期商舖租賃熾熱商舖買賣成交放緩，但租賃成交卻非常暢旺，有見及此，中原由五月份開始成立工商舖租務部，專注發展工商舖租務範疇，單計九月份累積商舖租賃佣金收入突破100萬元，可見商舖租賃市場的確熾熱。澳門旅遊零售業持續蓬勃，據澳門統計暨普查局資料顯示，八月份入境旅客人次突破287萬，旅客數目屢創新高，消費亦受帶動，世界旅遊組織公佈2012年訪澳旅客人均消費冠絕全球，比第二位的美國高出七成。旅遊業表現向好，商戶對旅遊消費力亦充滿信心，希望在這個市場分一杯羹，加上臨近年尾傳統零售旺季，商戶為搶攻聖誕、新年黃金檔期而積極物色舖位落戶，不但海外品牌有意進駐，本地企業亦加緊擴展步伐，其中，新口岸、皇朝、南灣、氹仔等旅遊區或酒店集中的區份就是商戶搶租舖位的主要戰場，造就不少大額租賃成交。地區平均呎價(元)平均呎租(元)第三季第二季第一季第三季第二季第一季新口岸皇朝區皇朝東30,95824,000--37.63230皇朝西--73,000--242--250氹仔區27,48728,00019,50043.115240中區(南灣區、板樟堂區、新馬路)52,02354,70049,800216200185高士德區24,00026,00028,500564960北區13,79012,00010,324242128盤源萎縮成交續低全年舖位成交料跌四成踏入第四季，預料成交量偏低的情況會仍然持續，受SSD限制舖位盤源供應萎縮，投資者的選擇減少，亦是成交量下跌的原因之一，而且誠如以上分析，投資者的投資趨勢開始改變，位處旅遊區、租值較佳的優質舖位將會是未來舖位投資的主要方向，這類舖位始終有品牌商舖支持，升值能力毋庸置疑，至於之前價格一度被炒高的舊區舖位，由於租金未能跟上，新租約回報率仍在2%以下，未來價格或會有調整的空間。因此，相信未來成交會以大銀碼的舖位居多，預料第四季舖位成交量約350宗，推算全年成交量約1,300宗左右，較去年2,189宗下跌超過四成。購買成本低吸引投資者頂級寫字樓呎價升至6,500今年表現大熱的寫字樓市場，在第三季表現一如預期，成交量及價格同樣維持穩定增長，由於寫字樓租金回報相對其他物業高，一般舊有租約都可達2.5%，加上銀行估價可達八成，而且按揭利率相對優惠，令購買成本較其他物業低，吸引不少投資者將目光轉移至寫字樓市場，據澳門統計暨普查局資料顯示，七、八月份寫字樓成交宗數分別有53及35宗，涉及金額分別有2.56及2.25億元。隨著住宅市場供應萎縮，投資者無樓可買，部份資金由住宅市場流向寫字樓市場的趨勢更為明顯，預料九月份寫字樓成交量有望達至60宗，全季成交估計約148宗左右。各區當中，以皇朝區最受投資者熱捧，該區發展潛力優厚，是高級寫字樓的集中地，大型博企、新增公司都在該區設立辦公室，寫字樓數量供不應求，價格自然受到支持，頂級寫字樓價格升幅尤其顯著，九月份獲多利中心成交呎價已創出6,500元新高，而皇朝廣場呎價亦升至6,000─6,500元水平，對比上季中原曾預測的下半年頂級寫字樓呎價升至6,600元，第三季已提前達標。隨著住宅及商舖市場成交持續淡靜，未來寫字樓仍然是投資者重視的市場，預料成交會持續暢旺，估計第四季寫字樓成交量或有200宗水平，而價格方面由於首三季已累積了不少升幅，預料短期內升幅會放緩，直至下階段租金上升，回報率增加，價格才有可能隨之而上升，因此預計第四季價格升幅收窄，年底前最多輕微上升5%。2013年第三季各區寫字樓買賣及租賃平均價格區份買賣呎價(元)租賃呎價(元)回報率皇朝6,35514.132.67%新口岸5,00011.62.78%南灣(不包括FIT、FBC、AIA、澳門廣場、中國銀行大廈)5,02012.93.08%活化工廈執行難第三季工廈成交料跌半上半年表現不俗的工廈市場，在第三季明顯回落，據澳門統計暨普查局資料顯示，七、八月份工廈單位成交量分別為9及12宗，涉及金額約0.61及1.14億元，預料第三季全季成交量或不足40宗，與去年同季相比成交量大跌超過一半。其實政府在工廈市場方面的政策相對寬鬆，先於2011年4月起實施活化工廈政策，鼓勵市場將工廈轉變為住宅，後又有調控政策上的傾斜，沒有把工廈納入SSD規管範圍，在眾多利好因素之下，的確令市場對工廈的前景信心大增，造就工廈成交一度活躍，但活化工廈在執行上存在困難，由小業主手中集合業權成功改建的案例實在不多，投資者期望落空，對投資工廈的熱情減退，現時買家購買工廈的目的主要是收租及自用，畢竟工廈租金回報穩定，對長線投資者而言有一定的吸引力。第三季平均呎租約4.8元，回報率約2.28%水平，而價格方面，第三季平均呎價約2,525元，較次季2,365元上升約7%，未來價格走勢要視乎活化工廈政策的執行，以及租金的增長，價格才有上升的空間。

第三季住宅市場受調控政策影響至深，樓花法及中介法等兩大新法令市場陷於冷卻，中原澳門區高級區域營業董事張麗華小姐在第三季樓市回顧記者會中表示第三季住宅成交宗數料1,700宗，同比大跌逾六成。盤源流通量下降新法之下成交近停張麗華小姐表示，六月份實施的樓花法市場仍未完全適應，七月份再有中介法推出，在兩大新法影響之下，市場觀望氣氛濃厚，成交幾乎停頓。此外，盤源萎縮亦是導致成交下挫的重要原因之一，其實自SSD實施以來，二手盤源已不斷縮減，樓花法實施後一手供應亦即時暫停，加上中介法的實施，令未做物業登記的單位不能買賣，廣告宣傳亦受到影響，盤源流通量進一步下降，大大拖慢成交。再加上銀行在按揭取態上仍然維持嚴謹，估價不足，令購買成本高企，部份上車客及換樓客即使有意入市亦有心無力。而且正值暑假淡季，不少買家及業主外遊，市場交投氛氛淡靜。據澳門統計暨普查局資料顯示，七、八月份住宅成交量分別有725及566宗，涉及金額約30.66及22.81億元。第三季成交料千七宗樓價升3─5%盤源供應收窄，然而需求量卻有增無減，業主信心強硬，叫價更為進取，尤其兩法實施之後，平均叫價較上季提升達8%，不過亦不乏追捧，畢竟市場有實際需求存在，而且外圍經濟不穩之下，「買磚頭」的確是較為穩健的投資渠道之一，因此部份有負擔能力的買家亦不介意高追，造就個別高價成交，第三季整體成交價較上季上升約3─5%。不過缺乏供應始終是阻礙市場復甦的重大因素，二手盤源經過七、八月份的消耗已所餘不多，九月份除海天居及信譽灣畔有零星一手單位推出，市場上已再沒其他一手供應，因此成交量亦持續下滑，估計九月份住宅成交量進一步跌至約400宗左右，推算第三季成交量約1,700宗水平，與去年同季的4,475宗相比大跌62%。轉買為租趨增服務式住宅料受追捧此外，租賃成交熾熱，由於放售盤源大跌，買家無盤可買，部份選擇轉買為租，令放租盤源更為搶手，以東方明珠區為例，區內幾個大型屋苑的租盤已基本被消化，市場對優質租盤需求殷切。最近，市場消息指君悅灣第六座服務式住宅「君?薈」即將推出少量單位發售，這是市場上少有配備酒店式家居管理服務的住宅項目，全部為500多呎至1,200多呎的小型單位，這類小面積的優質單位最受外國高端租客渴求，相信該批單位推出後將吸引一批長線收租投資者極速消化。

近月受新政策影響，澳門樓市淡靜，自六、七月份政策實施初期，市場觀望氣氛濃厚，睇樓量及成交量銳減，八月份隨著暑假快將完結，買家重投市場，睇樓量始見回升，惟盤源流通量低，成交始終未能回復正常水平，市場缺乏方向，至於後市走勢如何仍需視乎外圍經濟、一手供應等各方面的影響。樓市缺乏方向八月成交未回復樓花法及中介法實施已有一段時間，不過至今政策仍未完全消化，市場缺乏方向。回顧初期政策令一手供應停頓，二手盤源亦萎縮，各界面對新法例一時之間難以適應，加上正值暑假傳統淡季，市場觀望態度濃厚，六、七月份睇樓量及成交量急劇下跌。踏入八月份，隨著暑假快將完結，外遊的業主及買家回澳，陸續重投市場，有買家趁淡市四出睇樓，物色入市機會，八月份睇樓量明顯回升，比中介法實施首月上升約40%。不過放盤量始終偏低，雖然業主簽署放盤紙的情況已略有改善，惟盤源供應仍未回復至正常水平，因此即使睇樓量回升，但盤源流通量低，買家想入市亦無樓可揀，連鎖反應之下，成交量亦難有改善。辣招兩地有香港樓市現重創近年，港澳兩地政府亦多次出招調控樓市，環顧鄰埠香港，連番出招已令當地樓市形成跌勢，住宅成交宗數由高峰期每月近1.5萬宗縮減至不足4,000宗，是自沙士以來的最差市況，不但令地產代理業界經營困難，面臨大規模裁員、結業潮，而且辣招拒絕資金流入，令整體投資氣氛轉弱，加上在美國「退市論」及加息陰霾之下，樓市呈現蕭條，投資者看淡後市，近日有消息指，中原集團創辦人施永青先生出售旗下部份物業套現離場，恒基地產主席李兆基亦認為未來樓市易跌難升，可見辣招已對香港樓市造成重創。澳門市場投機少外地買家不足2%過去澳門亦曾跟隨香港出招，不過由香港的經驗得到借鏡，藥石亂投之下只會令市場的正常運作受到扭曲。最近幾次澳門政府再沒跟隨香港出招，實屬明智之舉。事實上，兩地市場狀況不同，澳門樓市較為健康，近年市場以本地用家主導，用家市場抗跌力強，再者澳門市場的投機比重低，對股市的參與程度不如香港緊貼，受外圍經濟影響亦相對輕微，投資者持有物業一般作為長線投資，甚少短炒。其實現有的措施已基本杜絕炒賣，據澳門統計暨普查局資料顯示，今年上半年非澳門買家的比例僅1.8%，較SSD實施前約13%有明顯跌幅，可見現時政策已有效抵禦外來資金，足夠穩定市況。盤源缺成交少冀新盤開售明確市場方向澳門樓市的升跌主要關乎市場需求及買家的承接能力，近年人口急速膨脹，對住屋的需求有增無減，至於買家多為換樓用家，有一定的承接力，故市場一直有支持。最近兩大新法的實施雖然令成交量急跌，不過追根究底主要由盤源萎縮所致，並非市場承接力不足，與香港的大規模跌勢不同，澳門的市況仍然穩健。不過，美國退市、中國收緊銀根、加息陰霾等外圍經濟因素眾多，對澳門後市的影響仍然有待觀察。而本地因素方面，盤源緊絀仍是阻礙市場發展的重大因素，現時盤源流通量下降，市況難見起色，未來除非有發展商開售新盤，為市場增加供應，在訂價上給予市場明確訊息，屆時市場才有清晰方向，購買力及承接力才有望逐漸浮現。

《房地產中介業務法》(簡稱「中介法」)實施至今已一個月，不過公眾對法例的了解仍然不足，行業運作受到影響，回顧整個七月，市場成交出現大幅度萎縮。據澳門中原資料顯示，七月份住宅成交量同比下跌近五成，商舖交投亦有四成跌幅。盤源流通量減少住宅成交跌五成澳門中原澳門區高級區域營業董事張麗華小姐表示，中介法初期實施令盤源流通量減少，最終令住宅成交量無可避免受拖累。法例實施初期，市場運作混亂，業界及公眾對法例的認識不足，在實際操作的過程中遇到不少疑問，而業主擔心個人資料被洩漏，而且嫌手續繁複，大部份業主選擇先觀望，上半月簽署放盤紙的情況寥寥可數，部份業主甚至暫時封盤，導致市場盤源減少，踏入下半月，市場仍在適應當中，業主簽署放盤紙的情況略有改善，放盤量有回升的跡象。事實上，由於放盤量減少，導致近日有意入市的買家在搜尋物業時缺乏選擇，即使下半月的睇樓量逐漸回升，回復至法例實施前的七成水平，但因盤源流通量低，買家想入市亦無樓可揀，在連鎖反應之下，最終使成交量大幅受挫，估計七月份住宅成交量比法例實施前下跌近五成。盤源少業主叫價力提升七月商舖成交跌四成澳門中原工商舖高級營業經理李肇成先生表示，中介法的實施對商舖市場亦造成很大影響，商舖業主與住宅業主同樣暫以觀望為主。其實，澳門的商舖數量本身稀少，業主一向惜售，市場上可以買賣的商舖非常有限，加上中介法之下放盤量更加短缺，七月份商舖放盤量最少下跌三成，僧多粥少，業主更有條件提升叫價。面對叫價上升，加上銀行估價及按揭偏低，入市成本壓力大，買家普遍保持觀望態度，不敢輕易入市，七月份商舖成交量下跌近四成。建議加強宣傳新法助市場釋疑回復運作其實自六月份樓花法實施以來，已導致一手成交停頓，加上七月份中介法的實施，樓市交投更進一步下挫。雖然最近市場對法例已開始慢慢消化，不過現階段市場運作仍處於困難時期，期望隨著九月份暑假淡季完畢，業主、買家陸續回到市場，成交量或可有所回升。不過以現時情況而言，各界對中介法仍然存有不少疑問，建議當局應該多加宣傳，令公眾對法例增加了解，釋除疑慮，有助法例順暢執行，亦有望幫助市場走出困境，回復正常運作。

醞釀已久的樓花法日前正式通過，政策會否令樓價推高尚有待觀察，近月成交持續淡靜，然而樓價未如市場主觀願望出現下調，隨著樓花法實施，一、二手供應大減，不排除形成業主封盤反價的可能，不過適逢六月份首批SSD期滿，將為市場增加一批盤源，有望為樓市帶來調節作用。市場情緒已消化新法之下未見反價潮日前，樓花法正式通過，對此坊間有言論擔心政策會否導致樓價上升。事實上業主有機會存在反價的想法，不過政策始終已經醞釀一段時間，市場情緒早已消化，因此暫時未見封盤反價現象。待政策實施後，隨著一手供應大減、二手盤源短缺的情況逐漸浮現，屆時或有機會形成業主封盤反價的可能。其實社會對於樓花法的實施普遍是認同的，澳門近年發展迅速，經濟、法制等各方面與國際接軌，一手樓市接受規管，是市場走向專業化、提高透明度的自然定律，無論對買家或發展商都有保障。過去的遠期樓花項目，首期支付三成金額，餘款於項目落成後才收取，部份成交價預支了市場未來價格，二手業主或會有所混淆，跟隨一手價格而調高叫價，實際上二手成交量正下跌、價格亦已回穩，然而統計局的數據依然顯示上升，因此有學者及業界人士建議將一、二手類別分開統計，有助清晰反映市況。外圍利淡政策影響四月成交陷低谷近月市況持續淡靜，按照以往慣例，四月份一般是樓市傳統旺季，然而今年的情況與以往有所不同。過去幾個月二手市況持續低迷，加上一直有消息指樓花法生效在即，令不少買家由二手市場轉投至一手，二手交投陷入低谷，樓市由一手成交支撐。踏入四月份，市場預期政府或會出招，買家及發展商都轉持觀望態度，買家放緩入市步伐，發展商亦暫停推售單位。當時市場估計月底立法會答問大會後，將會湧現成交，然而事實卻是成交量不升反跌，主要原因是影響樓市的負面因素仍未消除，外圍氣氛持續不穩，SSD效應導致二手盤源萎縮、樓價難以回落，再加上銀行按揭取態維持審慎，增加換樓難度，買家亦更為謹慎，因此二手成交膠著的情況難以改善，除月初錄得少量樓花單位成交外，四月份整體住宅成交淡靜。政策鎖死盤源樓價難回落延續四月份的跌勢，五月交投氣氛每況愈下，成交量進一步呈現跌勢。雖然成交淡靜，不過價格仍未見回落，究其原因莫過於SSD的影響，政策不但「鎖死」盤源，亦同時「鎖死」樓價。以往社會將樓市活躍及樓價增長歸咎於炒賣，甚至認為是外地資金湧入澳門樓市而造成泡沫，事實上，澳門樓市一直由用家支持，炒賣情況只佔少數，尤其自政策2011年6月實施後，炒賣現象已基本杜絕。據澳門統計暨普查局資料顯示，非澳門買家的比例由2011年全年平均約13%下跌至今年第一季僅1.6%，可見打擊炒賣的目的已基本達到。既然炒賣情況已受控，樓價升勢理應隨之而緩和，然而事實卻是樓價持續攀升，可見樓價上升的原因並非炒賣，而是源於供求失衡。澳門人口急速膨脹，住宅新落成量本身已遠遠不夠滿足實際需求，加上自SSD實施後盤源不斷萎縮，僧多粥少，樓價自然連下調的空間都沒有。SSD六月期滿市場有望調節現時樓市始終是用家市場，樓價的攀升直接關乎買家的承受能力，銀行估價追不上實際升幅亦令買家有所卻步，以現時部份屋苑為例，若成交價1,000萬，銀行估價大概850萬，受「新八招」政策指引按揭上限只有五成，加上印花稅、手續費、佣金等，購買成本高達700萬，因此坊間有戲言「以前買樓是付首期借餘款，現在買樓是付餘款借首期」，可見銀行嚴謹的按揭取態的確令購買成本大為增加，然而買家置業一般需要借貸，借貸困難，買家負擔能力自然追不上，因此成交量亦顯著回落。不過適逢六月SSD實施兩週年期滿，首批SSD單位將解鎖陸續重投市場，未致於出現完全缺盤。供應增加，不排除市場出現調節，樓價升勢會逐漸放緩，甚至會有部份業主受外圍不穩因素影響心態而減價求售，因此預料屆時樓價在市場自然調節下會回復平穩。加快審批確保供應助樓市健康發展其實現時樓市的核心問題是供應不足而非炒賣，既然SSD在打擊炒賣的任務上已經達到，對於日後政策是否需要繼續執行，的確值得政府重新審視，建議行政當局檢討政策之餘，亦重新判斷樓市核心問題，制訂與公屋供應般清晰明確的私人市場土地供應時間表，並且在批則、審批預售樓花證等行政程序方面加快處理，確保市場有一定的供應量，不會出現供應斷層，亦有助樓市健康平穩發展。

首季樓市受政策效應拖累，已出現下調跡象，面對外圍眾多不明朗因素，將對次季樓市造成甚麼影響。日前，中原(澳門)董事石寶德先生在「中原(澳門)2013年第一季樓市回顧記者會」中對第二季樓市走勢作預測。外圍因素影響買家心態次季成交量料較首季下調石寶德先生表示，踏入第二季，樓市面對不少挑戰，對外有香港出招令成交癱瘓、禽流感陰霾、南北韓戰局緊張、塞浦路斯債務危機、股票市場調整，而對內則有澳門實施在即的樓花法，面對眾多不明朗因素，相信會為置業者的心態帶來負面影響，加上據以往經驗所得，五、六月成交量一般開始踏入放緩，因此預料第二季住宅成交量將較第一季有所下調。SSD阻礙市場自然調節政策延續與否值得深思至於價格方面，以往在政策市之下，加上戰事、疫情等因素導致投資氣氛轉差，市場一般會作自然調節，令樓價不排除有下調的可能，甚至出現減價潮，不過如今由於有SSD的限制，對樓市猶如金剛箍般緊緊鉗制著，部份業主即使有意減價套現，亦會因為政策的限制而被迫放棄。事實上SSD作為一項短期性的措施，實施至今其歷史性任務已基本達到，適逢今年六月首批SSD單位限制期將屆滿，屆時政策是否需要延續，值得政府及社會大眾深思。

「新八招」實施接近半年，政策對各個物業範疇所產生的影響逐漸浮現，其中，商舖、寫字樓及工廈市場在第一季表現如何，中原(澳門)氹仔區及工商舖高級區域營業董事何兆恆先生在「中原(澳門)2013年第一季樓市回顧記者會」中對首季工商舖市況作總結。商舖市場回復冷靜首季成交量料跌六成首先商舖方面，何兆恆先生認為自去年底政府把商舖納入SSD限制範圍後，商舖市場明顯回復冷靜，過去即使部份位處旺區但長期缺乏租客的舖位亦不乏追捧，因為受整體商舖市場的增長帶動，這類舖位價格亦有不少上升空間。然而，現時整體租金已基本回復穩定，除個別2010年以前簽訂的「海嘯租約」在更換新租約時出現以倍計的租金升幅外，一般於今年初季與上年租值升幅只有約5─10%的增長，升幅僅與通脹相約。由於澳門的商舖投資者一般以長線投資為主，租金增長放緩，令投資者的入市態度普遍較之前審慎，除非舖位處於消費力強的旺區，或有穩定租客，才能吸引投資者入市，因此令商舖的交投出現大幅回落。據澳門統計暨普查局資料顯示，一月份商舖成交宗數約127宗，涉及金額約9.68億元，估計第一季整體商舖成交量不超過300宗，與去年第四季相比預料跌幅接近六成。各區大額成交個案-中區1.白馬行一個面積約1,400呎地舖連1/3閣，今年3月以8,180萬元成交，平均呎價超過58,400多元，舖位現時租客為鐘錶零售，租金13萬元。2.馬統領圍一個面積約346呎地舖，同樣於3月由本公司以1,630萬元促成，並於4月更新租約，新租客為時裝店，租金3.5萬元，租金回報近2.6厘。3.本公司3月份成功為大型連鎖潮流服裝品牌租入荷蘭園馬路700呎單邊舖，成交價12萬，每呎租金171元。-高士德1.高士德大馬路近紅街市地舖，面積約1,820呎，今年2月以5,200萬元成交，平均呎價約28,571元，舖位租客為時裝店。2.高士德大馬路盈暉臺地舖，面積約334呎，2月以4.5萬元獲承租，租金平均呎價約135元，租客為台式飲品店。3.高士德大馬路一個面積約900呎地舖，3月以7萬元承租，租金平均呎價約78元，租客為連鎖便利店。-皇朝1.皇朝區之中一向以皇朝西區旅遊業發展最為成熟，早前光輝苑一個2,800呎全閣前食肆舖位分拆為兩個舖位出租，一間約700呎，另一間700呎地舖連1,400呎閣樓，分別以28萬及42萬租出，合共70萬，平均呎租約250元。相信未來該區的舖位會繼續朝著大舖分拆出租的方向發展，而大舖將逐漸轉移到皇朝東區。現時皇朝東區平均租金約35元/呎，與西區相比仍有很大落差，隨著整個皇朝區的不斷發展，未來將吸引越來越多品牌食肆、休閒咖啡店等租戶進駐東區，令該區的舖位開始越來越缺盤。-北區1.馬交石街東華新村地舖，面積約1,060呎，本公司2月以800萬元成交，平均呎價約7,547元。2.黑沙環萬利樓地舖，面積約880呎，3月以18,000元租金獲承租，新租客為食肆，平均呎租超過20元。3.本公司3月份促成筷子基白朗古將軍大馬路雙門面，面向狗場大街舖，租金31,000元，最終以3,000萬成交，回報1.2%-氹仔1.牡丹花城一個面向花城公園的地舖連全閣，面積約1,320元，本公司3月為業主洽商，最終於4月份以2,580萬元促成交易，平均呎價約19,545元。2.大中華廣場地舖，面積約1,015呎，2月以3,530萬元成交，平均呎價約34,778元，舖位現時租客為食肆，租金約3.4萬元。3.美景花園一個面積約1,581呎的地舖，今年2月以2,500萬元成交，平均呎價約15,813元，舖位現時租客為教會團體，租金2萬元。地區平均呎價(元)平均呎租(元)2013年第一季2012年2013年第一季2012年新口岸皇朝區27,13530%20,873皇朝東3060.1皇朝西250氹仔區19,50024%15,6534011%35.99中區(南灣區、板樟堂區、新馬路)49,80010%45,2691857%172.78高士德區28,50010%26,0006011%54.19北區10,32415%8,978282%27.51外圍氣氛影響料次季舖市維持淡靜展望第二季，預料商舖市場會繼續維持淡靜，最近外圍不明朗因素為市場增添不穩定，對投資者的信心難免造成影響，加上銀行仍然維持偏低的按揭成數，而且對商舖的估價一般只有六至七成，令購買舖位的首期往往高達成交價的七成，投資門檻提高，令有能力負擔舖位投資的投資者大減。預料次季商舖成交量最多與首季相約，維持約300宗水平。至於價格方面，由於澳門的舖位投資者以長線收租為主，租金的走勢是影響舖位價格最為重要的因素之一，現時舖位租金已普遍回復平穩，未來租金走勢相信會維持橫向發展，除優質舖位外，其他普遍租金相信不會有太大升幅，因此相信來季舖位價格亦不會有太大波動。寫字樓租金落後次季價格升幅輕微去年底同樣被納入SSD規管範圍的寫字樓，今年首季表現亦不俗，現時全澳寫字樓價格平均4,800元/呎，最頂級的寫字樓曾高見5,700元，與去年底相比上升約10%。其實寫字樓在去年已累積不少升幅，由於十月份「新八招」實施之前，寫字樓在調控政策上真空，加上價格偏低，因此吸引不少投資者把投資目光轉向寫字樓，在市場追捧之下，令寫字樓的價格上升不少，去年一年內累積升幅已高達三成，然而租金方面卻未見太大升幅，一般平均呎租仍維持13元水平，該租金幅度與去年的成交價相比，租金回報接近4厘；不過在成交價大幅增長，而租金卻停滯不前的情況之下，現時租金回報只有2.5厘，明顯落後於成交價。其實寫字樓投資者多數以長線收租為主，投資決定往往視乎租金回報率，未來除非租金可回復升幅，否則成交價方面相信很難再有太大上升空間，預料第二季上升空間輕微。工廈需求大增首季租金升兩成至於工廈方面，相信是眾多物業範疇內表現最突出的，由於工廈本身價格偏低，加上暫未受調控政策影響，第一季繼續受到投資者熱捧，價格亦大幅增長，平均呎價由去年底約1,800元升至現時約2,300元，升幅超過兩成。其中，一個海洋工業中心中層全層單位，面積約34,277呎，三月份以8,570萬元成交，平均呎價高達2,500元。另外，現時工廈的需求亦越來越廣，令租金亦出現明顯升幅，以往有行業租用暗舖作為貨倉，但由於舖位租金不斷上升，現時亦已改為租用工廈，另外，亦見有公司開始把寫字樓搬到工廈的趨勢，節省營運成本，現時工廈的平均呎租約6元，與去年底約5元相比，升幅達20%。

去年底澳門政府推出「新八招」加強樓市調控力度，政策顯見成效，2013年第一季，成交量明顯回復穩定。中原(澳門)澳門區高級區域營業董事張麗華小姐在「中原(澳門)2013年第一季樓市回顧記者會」中對首季住宅市場表現作總結。盤源少估價低首季二手交投癱瘓張麗華小姐表示，自澳門政府去年底推出「新八招」後，市場交投已顯著回落，踏入2013年第一季，成交淡靜的情況就更為明顯，其中二手市場甚至陷入癱瘓狀態，個別屋苑更連續多月出現零成交紀錄，究其原因，主要因為SSD效應令二手放盤量萎縮的情況越來越嚴重，盤源短缺，令二手的入市難度大增，成交偏向一手。另外，銀行嚴謹的按揭取態亦是主要因素之一，現時二手住宅的按揭門檻高，銀行的估價普遍比樓價低5─15%，個別成交量較少的屋苑估價更低，由於估價與樓價相差甚遠，令購買成本大增，以一個10年樓齡的2房單位為例，樓價約500萬，首期則需要約200萬，首期金額高達樓價的四成，令買家相當吃力，其中對換樓客的影響最大，不少由於賣樓套取的現金不夠支付換樓首期，最終令成交告吹。成交依賴一手二手僅佔1/3每月跌至400宗相比之下，一手樓花付款方式較為靈活，一般只需支付樓價的三成作為首期，比現樓的購買成本低，吸引不少未能由二手市場成功入市的買家轉投一手市場，因此導致二手交投凍結、成交集中於一手的狀況。據中原(澳門)資料顯示，第一季平均每月的二手成交宗數約400宗，僅佔每月整體成交量約1/3，而一手成交量的比例則高達2/3。首季交投現放緩成交量料3,800宗由於市場成交依賴一手，每次發展商推售一手單位亦銷情理想，成為市場焦點，因此令大眾產生「樓市亢奮」的錯覺。實際上整體樓市的成交量已逐漸回復平穩，據澳門統計暨普查局資料顯示，一月份住宅成交宗數1,181宗，涉及金額約59.3億元，估計二月份成交量與一月相約，而隨著春節假期結束，三月份成交量估計略有調升，預料第一季成交量合共約3,800宗，與去年全年約17,000宗、平均每月約1,400宗水平相比，首季成交量已出現下調跡象。

近日香港再推樓市調控新政策，包括雙倍買賣印花稅及工商類物業即時徵稅等兩大措施，對於是次新招，澳門市場亦議論紛紛，關注澳門政府會否跟隨香港再出新招。其實澳門與香港的實際市況不同，現時澳門樓市最主要的問題是供應量不足，因而衍生出市場亢奮的假象，實際上這是政策造成的樓市扭曲現象，若不對症下藥增加供應，反而從短期增加成本方面著手，只會令政策不對焦。澳門SSD範圍完善調控力度足夠香港為壓抑過熱的樓市，最近將調控措施加碼，透過進一步減低需求來調控市場。香港市場炒賣風氣相對較盛，在現時外圍經濟不穩等因素影響下，出招調控未嘗不是預防市場風險的方法。反觀澳門，近年樓市一直以用家作主導，樓價升幅基本源於用家換樓，加上澳門由住宅以至商舖、寫字樓及車位等物業範疇都已被納入SSD覆蓋範圍，對於炒賣的情況已基本壓止，而且在現時法例下，澳門所有物業一經簽訂買賣合約就必須繳交印花稅，已有效歇制了短炒現象，市場基本回復穩定，現階段實在沒有增加調控措施的必要。羊毛出自羊身上加稅不如加供應澳門政府早於2011年已參考香港做法推出SSD，試圖從降低需求著手調控樓市，政策初期的確起到打擊短炒的作用，然而長遠卻產生了二手供應萎縮的副作用。事實上，澳門樓市最大的問題是供應不足，若不對症下藥，反而一味增加交易稅項，羊毛出自羊身上，購買成本增加必然會轉嫁至買家身上，最終只會推高樓價，適得其反。二手癱瘓轉攻一手樓市假亢奮自SSD實施後，二手供應量不斷萎縮，樓價卻持續上升，即使遇上外圍不穩因素，樓價卻連下跌空間都沒有。如最近中日關係緊張、港股不穩、歐債問題持續以及社會訛傳沙士重臨等，理應會對業主造成心理影響，或有業主急需套現，都會主動調低叫價，對整體樓價造成下調壓力，然而在SSD效應之下，若要售出持貨未滿兩年的單位就需要支付衍生的額外印花稅，令不少業主打消「平賣」的念頭，因此SSD抹殺了樓價下調的可能性。除非買家心態比業主更強，出價夠進取，否則難以成交，因此即使成交量下跌，然而成交價卻屢創新高，最終形成「貴買貴賣」的現象。正由於二手供應少，而且議價空間低，現時二手市場已全面冷卻，即使偶有二手單位成交亦會創價格新高。二手市場癱瘓，成交集中在一手市場，形成了「搶購潮」的錯覺。一、二月發售的一手樓花項目海一居第四座以及金峰南岸，每次推售銷情都非常熱烈，令社會普遍產生樓市亢奮的疑慮。事實上，近月二手成交每月都有數百宗跌幅，未能在二手市場成功入市的買家唯有流向一手市場，惟一手市場每次發展商僅有百多個單位供應，僧多粥少，怎會不形成搶購現象？而實際上這種樓市亢奮的現象只是一種錯覺，市場成交其實正持續下跌，只有發展商推盤的月份才能維持合理的成交量。樓市問題源於供應制訂長遠藍圖為上策現時市場依賴一手成交，然而並不足以維持樓市長久發展，由於一手樓花銷售規管政策預料即將出台，屆時一手的供應量將隨之大跌，而二手盤源在SSD效應之下亦不斷萎縮，預料未來一、二手供應將出現斷層，盤源進一步供不應求。歸根究底，澳門樓市最根本的問題就是供應不足，若增加交易稅項，或對第二套房收緊按揭比例，此等措施最終只會導致樓價上升，增加市民置業難度，而住宅供不應求的問題始終未能解決，對於樓市長遠健康發展造成阻礙。其實，港澳兩地樓市概況各有不同，若將香港的調控政策照搬至澳門市場，相信未必適用，還不如審視市場實際狀況，制訂長遠的房屋政策。建議政府可由供應方面著手，如增加土地供應、平衡經屋及私樓的供應等。澳門樓市發展對土地資源的需求非常殷切，惟政府對這方面缺乏長遠的發展藍圖，即使有土地業權人有意發展，但政府在土地發展限制方面未能提供清晰的指引，對於閒置土地的發展造成阻礙。近年，澳門政府積極落實經屋供應，制訂了完善的時間表，然而私樓市場亦不能忽視，由於經屋與私人住宅已經明顯區分為兩個不同的市場，政府應該兼顧不同市場人士的需要，現時社會上不符合經屋申請資格的人士，他們同樣有住屋需求，政府應該在私樓的數量、地區以及落實時間等方面制訂詳細的計劃，以平衡不同市場的需求。另外，首批SSD單位將於六月限制期屆滿，屆時政策是否需要延續，亦值得政府深思。

今年新春前夕，工商舖市場一反傳統，成交氣氛熾熱，不少投資者擔心新春過後業主會加價，紛紛把握年底急步入市。隨著新春假期結束，業主果然一如傳統提升叫價，部份加價幅度更偏高，令不少買家卻步，市況與新春前相比呈兩極表現。新春前工商舖市況熾熱買家積極追價中原(工商舖)高級營業經理李肇成先生表示，以往新春前夕一般是樓市傳統淡季，無論是住宅還是工商舖市場交投都較為淡靜，惟今年市況一反傳統，臨近新年工商舖成交氣氛濃厚，市場資金寬裕，自去年十月政府推出樓市調控政策「新八招」後，市場成交幾乎停頓，購買力積累，資金尋求出路，而且由過往經驗所得，新春過後樓價通常會有新一輪升浪，加上在SSD之下，預料商舖及寫字樓亦會步住宅後塵，盤源趨向萎縮，投資者擔心春節過後將更難入市，因此紛紛加緊入市步伐，追價意欲大增，造就熾熱的成交市況。其中，位於皇朝東區富達花園一個租戶為咖啡店的舖位，去年四月業主以2,500萬元買入，春節前以4,100萬元獲承接，舖位面積2,126呎，平均呎價接近19,300元。寫字樓交投暢旺皇朝區備受追捧另外，與商舖一併被列入SSD規管範圍的寫字樓市場同樣暢旺，當中最受投資者追捧的區份就是皇朝區。該區是寫字樓集中的商業區，由於政府在該區的規劃較為完善，而且區內的發展亦越來越成熟，越來越多投資者看好該區的發展前景。春節前一個東南亞商業中心的寫字樓單位，以呎價5,400元成交，呎價創同區新高。事實上，去年底該區寫字樓的呎價仍處於4,600─4,700元水平，短短兩個月成交呎價創逾15%升幅，反映新春前夕投資者入市意欲強烈，即使叫價高於市場價，亦不介意追價入市。未受政策規管工廈成搶購目標而去年被視為「黑馬」的工廈市場，在春節前亦有不少成交。由於工廈暫未列入SSD規管範圍，吸引不少投資者將目光轉投至工廈市場，年底更一度出現搶購情況。位於黑沙環的萬基工業大廈，早前業主放售少量單位，旋即獲多間代理公司同時落票，單位最後由一資深的工廈投資者以1,280萬元承接，面積合共約5,100呎，平均呎價約2,500元。春節後現加價潮市場交投氣氛轉淡春節前工商舖成交熾熱，然而新春過後市況急轉直下。隨著春節假期結束，部份業主亦跟隨以往慣例調升叫價，部份加價幅度更偏高，令買家難免嚇退。其中，位於氹仔區南新花園一個約840呎的食肆舖位，春節過後業主叫價由原本的3,300萬元大幅調升至3,700萬元，升幅超過12%，惟短時間內升幅過大，買家難以接受，舖位暫時未獲承接。現時，銀行仍然跟隨政府政策維持偏低的估價及按揭成數，業主叫價調升了，買家的購買成本相對更大，對於銀碼較高的商舖及寫字樓影響最為明顯，不少投資者因而轉持觀望態度，暫停入市步伐，因此最近市場交投氣氛明顯轉淡。市場焦點集中一手料工商舖持續淡靜展望未來工商舖市場的走勢，預料短期內仍然較為淡靜。春節過後是發展商開盤的傳統旺季，相信隨著發展商推售新盤，無論用家、投資者，還是地產代理界，整體市場的焦點都會再次集中在一手市場上，屆時工商舖市場難免受忽略。現時在業主叫價偏高的情況下，買家追價意欲已大不如前，部份投資者更考慮將購買力投放到一手住宅市場上，因此除非業主調低叫價吸引買家，否則預料未來工商舖或會繼續維持成交淡靜的市況。

受惠於旅遊業及零售業的興旺，近年港澳兩地的商舖市場急速發展，商舖價格及租金水漲船高，不少投資者看中舖市這個投資領域的升值潛力，尤其香港商舖市場現時仍然政策真空，成為不少投資者，甚至本澳人士的最新尋寶對象。澳推「新八招」舖市交投冷卻澳門投資渠道較少，物業市場一向是投資者普遍傾向的投資工具，近年，商舖市場由於受旅遊業及零售業的帶動而急速發展，無論價格還是租金均持續上漲，令商舖成為越來越多人爭相投資的新方向，加上去年六月起澳門特區政府實施額外印花稅政策(簡稱「SSD」)，不少投資者由住宅市場流向商舖市場，令商舖更為搶手。直至今年十月，政府推出樓市調控政策「新八招」，把商舖納入SSD適用範圍，措施實施後，市場放盤量隨即急跌，由過去住宅SSD經驗所得，相信未來商舖盤源將不斷萎縮，買家入市難度大增。事實上，自十月三十日政策實施後，商舖成交量明顯急跌，跌幅估計高達三成。港舖市熾熱二三線區最搶手澳門商舖市場受政策掣肘，反觀鄰埠香港，商舖交投方面的調控政策仍然真空，對投資者而言無疑是投資方面的一片新大陸。香港作為世界知名的購物天堂，旅遊業及零售業一向蓬勃，加上自由行效應，零售市道暢旺，自然帶動商舖租金及價格不斷攀升，而且市況遠遠比澳門更為熾熱。部份一線旅遊旺區，品牌搶舖激烈，商舖租金屢創新高，其中銅鑼灣核心區舖位租金呎價高達1,699元，截至今年六月錄得租金比去年上升34.9%，已超越美國紐約，成為全球舖租最昂貴的零售地段。商舖租金長升長有，回報可觀，帶動價格不斷上升，因此吸引不少投資者購作長線收租，甚至短炒獲利。惟一線區份舖位銀碼大，而且放盤量少，可謂一舖難求，因此，不少投資者專攻部份有潛力的二、三線地區。例如深水埗、西環、屯門、元朗等區份，過去一直是傳統民生區，以本區居民消費為主，隨著舊區重建、鐵路、活化項目、大型基建等工程的展開，令這些二、三線地區的發展步伐加快，逐漸發展成完善的商住社區，除本區居民外，更吸引區外消費者入區消費，形成龐大的消費力。這些二、三線地區商舖升值潛力大，而且銀碼相對較小，因此相當受投資者歡迎。政策真空港舖市成未來投資方向環球經濟不穩，通脹壓力升溫，投資者四出為資金尋找出路，上月港澳兩地政府先後出招調控樓市，澳門住宅、商舖、寫字樓及車位等物業市場全面失守，惟香港方面商舖市場暫且幸免，未有相應政策限制交投，預料未來市場資金流向香港舖市的情況會更加明顯，成交更為熾熱，而且商舖的價格相信會有大規模升幅。除香港買家之外，未來相信更會吸引大量海外投資者，尤其本澳投資者從中分一杯羹。有鑑於此，中原(工商舖)將於本週六、日(11月24及25日)，假澳門英皇酒店舉辦「香港舖位投資攻略」講座，由中原(工商舖)營運總監及中原(澳門)董事總經理潘志明先生主講，為投資者分析未來投資方向及香港商舖的市況，讓投資者了解最新的投資資訊，及早掌握投資新機會。

樓市調控政策「新八招」自十月十二日公佈至今已滿一個月，由於是次政策涵蓋範圍廣至住宅、商舖、寫字樓、車位等等，政策公佈後令市場產生疑慮，買賣雙方僵持，交投全面下挫，商舖成交下跌三成，住宅方面，估計最嚴重甚至下跌六成。政策效應商舖成交跌三成中原(澳門)氹仔區、工商舖及項目發展區域營業董事何兆恆先生表示，近年澳門旅遊業及零售業興旺，商舖租金大大提升，吸引大量投資者購買商舖投資，加上去年額外印花稅(簡稱「SSD」)實施後，部份投資者由住宅市場轉移至商舖市場，令商舖越來越搶手，然而近月銀行收緊按揭以來，對商舖的估價調低至成交價的五成，令買家的購買成本大增，現時購買商舖一般需支付相當於成交價近八成的現金作為首期，對投資者而言無疑是阻礙入市。加上業主惜售，市場放盤量少，商舖的成交持續疏落。是次新政策把商舖納入SSD適用範圍，令商舖交投更加受挫，政策自十月三十日正式生效至今十多天，商舖成交量明顯萎縮，跌幅高達三成，而價格基本不變。工廈未受規限成投資新方向商舖成交放緩，工廈反而受到市場注視。由於工廈暫時還未受政策規限，被投資者視為最新的投資方向，最近工廈的查詢量明顯增加，業主於政策公佈後普遍提升叫價，買家一時未能接受升幅，因此成交量暫未有明顯變化。日前，一個福泰工業大廈的單位，政策公佈後業主由原來的呎價1,800元反價至2,000元，買家因未能接受升幅而擱置成交。隨著市場對政策的逐漸消化，相信升幅很快受到市場接受，預料現階段未能成交的工廈單位短期內即可獲成交。買賣雙方角力11月住宅成交料少於千宗至於住宅方面，受政策氣氛拖累，近日成交也出現明顯跌幅。事實上，自去年住宅SSD實施之後，市場放盤量大減，成交週期延長，交投量已較政策前下跌不少，加上早前銀行收緊信貸，令買家購買成本增加，成交陷入膠著。是次政策進一步收緊住宅按揭成數，令不少買家暫停入市步伐，成交進一步冷卻。估計十月份住宅成交約1,600宗，而十一月份預料更少於1,000宗，更嚴重跌幅或達六成。現時樓價還未出現明顯變化，業主叫價仍然強硬，而未來樓價走勢如何相信難以估計。現時買賣雙方陷入了「拉力賽」，業主叫價普遍「企硬」，部份甚至選擇封盤，而買家普遍態度觀望，未敢進取追價，買賣雙方僵持。來年市況未明銀行取態左右大局另外，銀行的取態也是影響未來樓市最重要的因素之一，除跟隨政策收緊按揭，年底銀行對於信貸的批核也較為嚴謹，現時銀行對住宅的估價已普遍調低至成交價的七至八成，購買800萬以上的單位，需要支付樓價的六成半作為首期，若加上律師費、佣金等費用，購買成本高達樓價的七成，對於買家而言入市難度大大增加。因此，未來樓市走勢如何要視乎銀行取態才有明確方向，究竟是業主先減價出售，還是買家先追價入市，這場買賣雙方的角力戰最終誰勝誰負仍是「未知之數」。預料要待2013年觀察銀行會否大放水喉以及估價意向如何，屆時方知鹿死誰手。

近月樓市氣氛熾熱，港澳兩地先後出招調控，繼澳門特區政府於兩星期前公佈推出樓市調控政策「新八招」後，香港政府也在剛過去的週五，再度推出調控樓市措施，除了延長特別印花稅「SSD」限期，更新增向非香港永久居民買家徵收15%額外印花稅「BSD」，可謂近年最嚴厲之調控樓市措施。中原(澳門)董事石寶德先生表示，是次港澳兩地相繼推出嚴厲的調控樓市措施，相信短期內將可急凍兩地市場成交，為火熱的樓市降溫。惟兩地樓市結構始終有異，受政策影響的效果也不盡相同，香港樓市近年成交佔20%由海外投資者參與，故是次政策出台，或會令樓價出現調整，有香港業界人士更預期下調幅度可達15%；反觀澳門，海外買家參與樓市成交的比率相對較低，自從暫停投資移民政策後，近年非澳門居民購買澳門物業的比例，一直處於10%以下之水平，故新政策出台後，未見有趕上尾班車之情況，至於樓價會否出現調整，還需觀看往後發展，現階段買賣雙方處於觀望狀態，加上金管局調低了按揭貸款比率，令買家增加了成交的首期，預計至年底，成交量必定急降，需待明年初才有明確方向。另一方面，從市場大環境的角度觀看，雖然澳門樓市正處於需求強大的狀況，但外圍經濟疲弱，QE3更加速市場資金流過剩，這些因素都為樓市帶來隱憂，確實有必要趁此時機提前做好應對之策，澳門特區政府是次能針對問題預早推出調控措施實為良策，可為經濟金融體系作好風險管理。

政府最新推出的樓市調控政策「新八招」把特別印花稅(簡稱「SSD」)適用範圍擴展到商舖及寫字樓，政策公佈至今超過兩週，對市場已造成明顯的影響，觀望氣氛濃厚，昨日政策正式開始實施，預料未來市場將進入「陣痛期」，商舖及寫字樓的成交將進一步受拖累。商舖市場反應兩極政策真空期交投平穩中原(澳門)壹號湖畔分行營業經理李肇成先生表示，自去年6月實施SSD後，由於商舖及寫字樓不受政策規限，因此吸引部份投資者由住宅市場轉移到商舖及寫字樓，是次政府把SSD擴展到商舖及寫字樓，自消息公佈後至實施前這段真空期內，市場氣氛明顯受到影響，其中，商舖市場更出現兩極化反應：業主封盤情況普遍，由於政策令商舖成交後最少兩年才「鬆綁」，業主普遍擔心市場放盤量越來越少，一旦售出商舖後將難以重投市場，因此選擇暫時封盤，先觀望市場反應。而買家方面普遍進取追價，部份原本有意入市的買家反映，擔心未來盤源會大減，希望可趁政策實施前這段真空期「趕上尾班車」，但封盤情況大增，即使買家有追價意欲，仍難以成交。惟部份實力稍遜的業主，受環境氣氛影響而信心不足，希望趕於政策實施前出售套現，因此造就個別低價成交個案。總結政策公佈後這兩週內，商舖成交量維持平穩。投資者態度觀望年底前商舖成交急跌澳門的商舖市場一直以中長線投資者參與居多，短線炒賣只佔少數，相信政策實施後可基本杜絕短線炒賣現象，由於政策令商舖成交後最少兩年才再次重回市場，成交週期延長，根據住宅SSD的經驗所得，日後商舖的放盤量必然會越來越少，成交量將大大萎縮。現階段為政策實施初期，市場對於政策的效應仍存有疑慮，相信短期內投資者態度將持續觀望，預料年底前商舖成交量會出現急跌。寫字樓業主多長揸未來量跌價橫行而寫字樓方面，澳門的寫字樓市場一向以自用買家及長線投資者參與為主，由於寫字樓租金回報高，一般租金回報率可高達四厘，加上銀碼較小，投資成本較住宅及商舖低，因此自從去年住宅SSD實施後，寫字樓成為不少投資者的重點投資方向，也因此推動寫字樓價格急升，據中原(澳門)資料顯示，澳門寫字樓平均成交呎價由年初至今已錄得高達30%升幅。是次自政策公佈後，寫字樓的成交量出現了明顯跌幅，主要因為寫字樓的業主普遍為實力投資者，沒有急於套現的需要，再者寫字樓的租金回報足以應付供款，因此業主普遍選擇封盤並長線持有，個別業主更預料政策令寫字樓未來放盤萎縮，自覺奇貨可居，故提高叫價。現時為政策初期，買家仍需要時間觀察市場變化，因此不敢進取追價，預料至年底前，市場放盤量將持續減少，成交量也會大跌，而價格將橫行。政策衍生「副作用」市場進入「陣痛期」是次政府將SSD擴展到商舖及寫字樓，根據去年住宅SSD的經驗，相信政策可有效杜絕短期炒賣現象，對於市場的健康發展有推動作用，然而也無可避免會產生盤源減少以及成交量大跌的「副作用」，對於買家的信心或多或少會有所削弱，至於這段「陣痛期」何時舒緩，還要視乎未來外圍經濟環境的發展以及本澳各項政策的具體執行情況等因素。

受QE3消息影響，投資者積極為資金尋找保值的出路，其中，不受額外印花稅政策(簡稱「SSD」)限制的寫字樓市場則一如所料成為投資者熱捧的對象。中原(澳門)氹仔區、工商舖及項目發展區域營業董事何兆恆先生在「中原(澳門)第三季樓市回顧記者會」中分析了第三季的寫字樓市況。需求大回報高寫字樓成投資者新寵何兆恆先生表示，曾於第二季提及被看高一線的寫字樓市場，一如第二季預料在第三季錄得明顯升幅。隨著越來越多海外公司進駐澳門，新成立公司數目不斷增加，對寫字樓的需求也越來越大，加上SSD的效應，令寫字樓成為住宅及商舖市場以外的重要投資工具。現時寫字樓價格仍處於相當低的水平，部份甚至比住宅價格還要低，但回報率卻相當可觀，因此對投資者而言極為吸引。新成立公司數目2010年第一季694第二季778第三季782第四季7372011年第一季768第二季911第三季850第四季8762012年第一季881第二季949資料來源：澳門統計暨普查局1.南灣時代商業中心其中三層總面積27,489呎，於七月份以7,080萬元成交，平均呎價2,576元，其後於兩個月內再拆售，以呎價3,400元售出，短短兩個月內獲利36%。2.皇朝獲多利中心業主於一月份以呎價3,200元購入，七月份欲以呎價3,500元售出，但未獲承接，直至九月份有買家出價3,800元/呎洽購，然而業主信心強硬，反價至4,200元/呎，最終因為買家未能消化升幅而未獲成交。SSD無規限料年底價再升10%最近政府有意延續執行SSD，由於寫字樓不受政策所限，而且一直處於零新供應的狀況，加上價格一直處於較低水平，現時價格仍處於上升初期，未來可望會有很大的升值空間，因此相信寫字樓將會成為投資者未來投資的新方向。現時一線地段的寫字樓叫價約4,000元/呎，預料年底前價格或可再有10%升幅，更估計部份優質高層靚景單位可望挑戰5,000元/呎。

上半年商舖市場表現良好，市場憧憬下半年舖市表現繼續向好，加上舊租約更新頻繁，租金回報可觀，商舖持續受追捧。中原(澳門)氹仔區、工商舖及項目發展區域營業董事何兆恆先生在「中原(澳門)第三季樓市回顧記者會」中對第三季商舖市況作總結。QE3引發加價封盤潮第三季商舖成交大跌何兆恆先生表示，第三季旅遊業及零售業增長放緩，投資者未敢過份追價入市，導致商舖成交明顯較第三季疏落，據澳門統計暨普查局資料顯示，七月份商舖成交量有186宗，涉及金額約16.7億元，估計八月份成交量會進一步跌至約156宗。踏入九月份，成交跌勢更加顯著，尤其QE3消息宣佈後，投資者選擇把資金投放到商舖市場為資產保值的情況增加。業主見舖市蓬勃，反價及封盤情況增加，買家未及追價已再遇升幅甚至遭受封盤，成交量出現顯著跌幅，估計九月份商舖成交宗數僅約56宗，總結第三季成交量估計只有398宗。商戶退守二線街道新區舖位租金倍升據中原(澳門)資料顯示，第三季五大區份商舖平均呎價全面向上，值得留意的是，新口岸皇朝區近年升幅一直高企，當中皇朝東更成為投資者最熱捧的區份，由於普遍以大面積舖位為主，大型商戶較為受落，而且租金仍落後於皇朝西，近月進駐新口岸皇朝區的大型食肆、銀行、電訊公司等均選擇皇朝東為落戶點，導致第三季皇朝東的租賃成交明顯比皇朝西多，拖低了該區的整體平均租金。事實上皇朝東租金平均呎價已由年初約20元大幅升至約40元，估計至年底或有機會升至60元。另一消費旺區高士德區由於一線街道舖位普遍已有固定租客，放租盤源極為短缺，部份租客即使願意出高價也搶租不成，反而較靜的地段租賃成交較多，導致拖低該區平均租金，但該區租金叫價實際上正不斷創新高。地區平均呎價(元)平均呎租(元)2012年2011年2012年2011年(7─9月)(1─6月)(1─12月)(7─9月)(1─6月)(1─12月)新口岸皇朝區27,75019,18411,30358.0088.5040.26與上半年相比45%與上半年相比34%氹仔區22,04614,1357,94343.0038.7025.85與上半年相比56%與上半年相比11%中區50,02947,64332,650185.17155.12103.41(南灣區、板樟堂區、新馬路)與上半年相比5%與上半年相比19%高士德區19,96917,84310,62455.7059.8744.19與上半年相比12%與上半年相比7%北區10,4939,4865,80329.3827.8622.64與上半年相比11%與上半年相比5%資料來源：中原(澳門)租約更新高峰期全年租金升幅或逾30%預料未來一、兩個月將會是買家入市的「瓶頸」，在QE3氣氛之下，未來一、兩個月商舖叫價將不會下降，買家需要時間消化升幅，相信至第四季季尾成交量才有望回升。而租賃市場方面，由於現時很多舖位的租約都是08、09年市況低迷時期簽訂的「海嘯租約」，會於2011年尾至2013年尾期間陸續進入更換租客的高峰期。今年下半年舖位更換租客的情況普遍，其中二、三線街道舖位的租客更新量最為顯著。截至第三季整體商舖市場的租金已累積上升超過20%，已接近年初預計的全年25%升幅，預計第四季尾買賣開始全面再次價量齊升，全年租金估計累積升幅可望超過30%。

第三季樓市成交出現放緩，令市場憂慮該情況會否延續至第四季，中原(澳門)董事石寶德先生在「中原(澳門)第三季樓市回顧記者會」中對第四季樓市發展作預測，他表示，第四季樓市走勢如何，除了要留意外圍經濟不穩這個因素之外，還需視乎特區政府會否再有調控措施出台。QE3影響微叫價或「乾升」至年底石寶德先生表示，QE3消息公佈後，市場憧憬資金流向樓市，然而政策醞釀已久，買家對消息早已消化，相信不會因此而「一窩瘋」入市，何況會否入市的最大因素還需視乎自己的負擔能力，早前銀行已因應風險評估而調低物業按揭估價，現時市場已進入自我調節時期。反而消息提振了業主信心，令叫價普遍提升，現時買家心態已轉趨謹慎，若樓價繼續上升，買家或需更長時間才可消化升幅，預料未來兩、三個月或會出現樓價「乾升」現象，面對成交萎縮，業主最終將不得不調低叫價。預測全年成交13,000宗樓價來季再升機會微澳門樓市始終以自住用家為主，有換樓需求支持，整體仍然保持上升走勢，惟升幅於首三季已基本呈現，在經濟不穩及政策等因素的影響之下，相信第四季未必再有明顯升幅，預料全年成交宗數約13,000宗。而樓價方面，現時已累積約15─20%升幅。現時影響樓市的不穩因素仍很多，對於未來樓市走勢的展望，還需視乎外圍經濟的發展，QE3的推出反映美國經濟環境還未有好轉跡象，歐債危機一直處於拖拉狀態未能完全解決，而中國於短時間內由經濟調控至放寬銀根，可見外圍經濟仍然處於不穩狀態，為樓市增添變數。另外，政府會否再有調控措施出台，也是影響樓市未來發展的重大因素之一。市場消息指醞釀已久的一手樓花規管政策將於短期內正式實施，政策推出後，樓花需符合政策規定的建築程度才可銷售，而隨著樓花銷售期的推遲，發展商所需投入的資金也相對較多，日後發展商對於樓花的訂價必然提高，而且樓花的供應量也勢必大減。籲政府增加供應助樓市健康發展澳門樓市的最大問題是供應量不足，特區政府多次出招調控樓市，然而未能對症下藥，最終只可治標而不能治本，建議政府未來的樓市政策應將重點放在增加土地房屋供應量之上，以解決澳門樓市的核心問題，助澳門樓市健康有序的發展。