醞釀已久的樓花法日前正式通過，政策會否令樓價推高尚有待觀察，近月成交持續淡靜，然而樓價未如市場主觀願望出現下調，隨著樓花法實施，一、二手供應大減，不排除形成業主封盤反價的可能，不過適逢六月份首批SSD期滿，將為市場增加一批盤源，有望為樓市帶來調節作用。市場情緒已消化新法之下未見反價潮日前，樓花法正式通過，對此坊間有言論擔心政策會否導致樓價上升。事實上業主有機會存在反價的想法，不過政策始終已經醞釀一段時間，市場情緒早已消化，因此暫時未見封盤反價現象。待政策實施後，隨著一手供應大減、二手盤源短缺的情況逐漸浮現，屆時或有機會形成業主封盤反價的可能。其實社會對於樓花法的實施普遍是認同的，澳門近年發展迅速，經濟、法制等各方面與國際接軌，一手樓市接受規管，是市場走向專業化、提高透明度的自然定律，無論對買家或發展商都有保障。過去的遠期樓花項目，首期支付三成金額，餘款於項目落成後才收取，部份成交價預支了市場未來價格，二手業主或會有所混淆，跟隨一手價格而調高叫價，實際上二手成交量正下跌、價格亦已回穩，然而統計局的數據依然顯示上升，因此有學者及業界人士建議將一、二手類別分開統計，有助清晰反映市況。外圍利淡政策影響四月成交陷低谷近月市況持續淡靜，按照以往慣例，四月份一般是樓市傳統旺季，然而今年的情況與以往有所不同。過去幾個月二手市況持續低迷，加上一直有消息指樓花法生效在即，令不少買家由二手市場轉投至一手，二手交投陷入低谷，樓市由一手成交支撐。踏入四月份，市場預期政府或會出招，買家及發展商都轉持觀望態度，買家放緩入市步伐，發展商亦暫停推售單位。當時市場估計月底立法會答問大會後，將會湧現成交，然而事實卻是成交量不升反跌，主要原因是影響樓市的負面因素仍未消除，外圍氣氛持續不穩，SSD效應導致二手盤源萎縮、樓價難以回落，再加上銀行按揭取態維持審慎，增加換樓難度，買家亦更為謹慎，因此二手成交膠著的情況難以改善，除月初錄得少量樓花單位成交外，四月份整體住宅成交淡靜。政策鎖死盤源樓價難回落延續四月份的跌勢，五月交投氣氛每況愈下，成交量進一步呈現跌勢。雖然成交淡靜，不過價格仍未見回落，究其原因莫過於SSD的影響，政策不但「鎖死」盤源，亦同時「鎖死」樓價。以往社會將樓市活躍及樓價增長歸咎於炒賣，甚至認為是外地資金湧入澳門樓市而造成泡沫，事實上，澳門樓市一直由用家支持，炒賣情況只佔少數，尤其自政策2011年6月實施後，炒賣現象已基本杜絕。據澳門統計暨普查局資料顯示，非澳門買家的比例由2011年全年平均約13%下跌至今年第一季僅1.6%，可見打擊炒賣的目的已基本達到。既然炒賣情況已受控，樓價升勢理應隨之而緩和，然而事實卻是樓價持續攀升，可見樓價上升的原因並非炒賣，而是源於供求失衡。澳門人口急速膨脹，住宅新落成量本身已遠遠不夠滿足實際需求，加上自SSD實施後盤源不斷萎縮，僧多粥少，樓價自然連下調的空間都沒有。SSD六月期滿市場有望調節現時樓市始終是用家市場，樓價的攀升直接關乎買家的承受能力，銀行估價追不上實際升幅亦令買家有所卻步，以現時部份屋苑為例，若成交價1,000萬，銀行估價大概850萬，受「新八招」政策指引按揭上限只有五成，加上印花稅、手續費、佣金等，購買成本高達700萬，因此坊間有戲言「以前買樓是付首期借餘款，現在買樓是付餘款借首期」，可見銀行嚴謹的按揭取態的確令購買成本大為增加，然而買家置業一般需要借貸，借貸困難，買家負擔能力自然追不上，因此成交量亦顯著回落。不過適逢六月SSD實施兩週年期滿，首批SSD單位將解鎖陸續重投市場，未致於出現完全缺盤。供應增加，不排除市場出現調節，樓價升勢會逐漸放緩，甚至會有部份業主受外圍不穩因素影響心態而減價求售，因此預料屆時樓價在市場自然調節下會回復平穩。加快審批確保供應助樓市健康發展其實現時樓市的核心問題是供應不足而非炒賣，既然SSD在打擊炒賣的任務上已經達到，對於日後政策是否需要繼續執行，的確值得政府重新審視，建議行政當局檢討政策之餘，亦重新判斷樓市核心問題，制訂與公屋供應般清晰明確的私人市場土地供應時間表，並且在批則、審批預售樓花證等行政程序方面加快處理，確保市場有一定的供應量，不會出現供應斷層，亦有助樓市健康平穩發展。

首季樓市受政策效應拖累，已出現下調跡象，面對外圍眾多不明朗因素，將對次季樓市造成甚麼影響。日前，中原(澳門)董事石寶德先生在「中原(澳門)2013年第一季樓市回顧記者會」中對第二季樓市走勢作預測。外圍因素影響買家心態次季成交量料較首季下調石寶德先生表示，踏入第二季，樓市面對不少挑戰，對外有香港出招令成交癱瘓、禽流感陰霾、南北韓戰局緊張、塞浦路斯債務危機、股票市場調整，而對內則有澳門實施在即的樓花法，面對眾多不明朗因素，相信會為置業者的心態帶來負面影響，加上據以往經驗所得，五、六月成交量一般開始踏入放緩，因此預料第二季住宅成交量將較第一季有所下調。SSD阻礙市場自然調節政策延續與否值得深思至於價格方面，以往在政策市之下，加上戰事、疫情等因素導致投資氣氛轉差，市場一般會作自然調節，令樓價不排除有下調的可能，甚至出現減價潮，不過如今由於有SSD的限制，對樓市猶如金剛箍般緊緊鉗制著，部份業主即使有意減價套現，亦會因為政策的限制而被迫放棄。事實上SSD作為一項短期性的措施，實施至今其歷史性任務已基本達到，適逢今年六月首批SSD單位限制期將屆滿，屆時政策是否需要延續，值得政府及社會大眾深思。

「新八招」實施接近半年，政策對各個物業範疇所產生的影響逐漸浮現，其中，商舖、寫字樓及工廈市場在第一季表現如何，中原(澳門)氹仔區及工商舖高級區域營業董事何兆恆先生在「中原(澳門)2013年第一季樓市回顧記者會」中對首季工商舖市況作總結。商舖市場回復冷靜首季成交量料跌六成首先商舖方面，何兆恆先生認為自去年底政府把商舖納入SSD限制範圍後，商舖市場明顯回復冷靜，過去即使部份位處旺區但長期缺乏租客的舖位亦不乏追捧，因為受整體商舖市場的增長帶動，這類舖位價格亦有不少上升空間。然而，現時整體租金已基本回復穩定，除個別2010年以前簽訂的「海嘯租約」在更換新租約時出現以倍計的租金升幅外，一般於今年初季與上年租值升幅只有約5─10%的增長，升幅僅與通脹相約。由於澳門的商舖投資者一般以長線投資為主，租金增長放緩，令投資者的入市態度普遍較之前審慎，除非舖位處於消費力強的旺區，或有穩定租客，才能吸引投資者入市，因此令商舖的交投出現大幅回落。據澳門統計暨普查局資料顯示，一月份商舖成交宗數約127宗，涉及金額約9.68億元，估計第一季整體商舖成交量不超過300宗，與去年第四季相比預料跌幅接近六成。各區大額成交個案-中區1.白馬行一個面積約1,400呎地舖連1/3閣，今年3月以8,180萬元成交，平均呎價超過58,400多元，舖位現時租客為鐘錶零售，租金13萬元。2.馬統領圍一個面積約346呎地舖，同樣於3月由本公司以1,630萬元促成，並於4月更新租約，新租客為時裝店，租金3.5萬元，租金回報近2.6厘。3.本公司3月份成功為大型連鎖潮流服裝品牌租入荷蘭園馬路700呎單邊舖，成交價12萬，每呎租金171元。-高士德1.高士德大馬路近紅街市地舖，面積約1,820呎，今年2月以5,200萬元成交，平均呎價約28,571元，舖位租客為時裝店。2.高士德大馬路盈暉臺地舖，面積約334呎，2月以4.5萬元獲承租，租金平均呎價約135元，租客為台式飲品店。3.高士德大馬路一個面積約900呎地舖，3月以7萬元承租，租金平均呎價約78元，租客為連鎖便利店。-皇朝1.皇朝區之中一向以皇朝西區旅遊業發展最為成熟，早前光輝苑一個2,800呎全閣前食肆舖位分拆為兩個舖位出租，一間約700呎，另一間700呎地舖連1,400呎閣樓，分別以28萬及42萬租出，合共70萬，平均呎租約250元。相信未來該區的舖位會繼續朝著大舖分拆出租的方向發展，而大舖將逐漸轉移到皇朝東區。現時皇朝東區平均租金約35元/呎，與西區相比仍有很大落差，隨著整個皇朝區的不斷發展，未來將吸引越來越多品牌食肆、休閒咖啡店等租戶進駐東區，令該區的舖位開始越來越缺盤。-北區1.馬交石街東華新村地舖，面積約1,060呎，本公司2月以800萬元成交，平均呎價約7,547元。2.黑沙環萬利樓地舖，面積約880呎，3月以18,000元租金獲承租，新租客為食肆，平均呎租超過20元。3.本公司3月份促成筷子基白朗古將軍大馬路雙門面，面向狗場大街舖，租金31,000元，最終以3,000萬成交，回報1.2%-氹仔1.牡丹花城一個面向花城公園的地舖連全閣，面積約1,320元，本公司3月為業主洽商，最終於4月份以2,580萬元促成交易，平均呎價約19,545元。2.大中華廣場地舖，面積約1,015呎，2月以3,530萬元成交，平均呎價約34,778元，舖位現時租客為食肆，租金約3.4萬元。3.美景花園一個面積約1,581呎的地舖，今年2月以2,500萬元成交，平均呎價約15,813元，舖位現時租客為教會團體，租金2萬元。地區平均呎價(元)平均呎租(元)2013年第一季2012年2013年第一季2012年新口岸皇朝區27,13530%20,873皇朝東3060.1皇朝西250氹仔區19,50024%15,6534011%35.99中區(南灣區、板樟堂區、新馬路)49,80010%45,2691857%172.78高士德區28,50010%26,0006011%54.19北區10,32415%8,978282%27.51外圍氣氛影響料次季舖市維持淡靜展望第二季，預料商舖市場會繼續維持淡靜，最近外圍不明朗因素為市場增添不穩定，對投資者的信心難免造成影響，加上銀行仍然維持偏低的按揭成數，而且對商舖的估價一般只有六至七成，令購買舖位的首期往往高達成交價的七成，投資門檻提高，令有能力負擔舖位投資的投資者大減。預料次季商舖成交量最多與首季相約，維持約300宗水平。至於價格方面，由於澳門的舖位投資者以長線收租為主，租金的走勢是影響舖位價格最為重要的因素之一，現時舖位租金已普遍回復平穩，未來租金走勢相信會維持橫向發展，除優質舖位外，其他普遍租金相信不會有太大升幅，因此相信來季舖位價格亦不會有太大波動。寫字樓租金落後次季價格升幅輕微去年底同樣被納入SSD規管範圍的寫字樓，今年首季表現亦不俗，現時全澳寫字樓價格平均4,800元/呎，最頂級的寫字樓曾高見5,700元，與去年底相比上升約10%。其實寫字樓在去年已累積不少升幅，由於十月份「新八招」實施之前，寫字樓在調控政策上真空，加上價格偏低，因此吸引不少投資者把投資目光轉向寫字樓，在市場追捧之下，令寫字樓的價格上升不少，去年一年內累積升幅已高達三成，然而租金方面卻未見太大升幅，一般平均呎租仍維持13元水平，該租金幅度與去年的成交價相比，租金回報接近4厘；不過在成交價大幅增長，而租金卻停滯不前的情況之下，現時租金回報只有2.5厘，明顯落後於成交價。其實寫字樓投資者多數以長線收租為主，投資決定往往視乎租金回報率，未來除非租金可回復升幅，否則成交價方面相信很難再有太大上升空間，預料第二季上升空間輕微。工廈需求大增首季租金升兩成至於工廈方面，相信是眾多物業範疇內表現最突出的，由於工廈本身價格偏低，加上暫未受調控政策影響，第一季繼續受到投資者熱捧，價格亦大幅增長，平均呎價由去年底約1,800元升至現時約2,300元，升幅超過兩成。其中，一個海洋工業中心中層全層單位，面積約34,277呎，三月份以8,570萬元成交，平均呎價高達2,500元。另外，現時工廈的需求亦越來越廣，令租金亦出現明顯升幅，以往有行業租用暗舖作為貨倉，但由於舖位租金不斷上升，現時亦已改為租用工廈，另外，亦見有公司開始把寫字樓搬到工廈的趨勢，節省營運成本，現時工廈的平均呎租約6元，與去年底約5元相比，升幅達20%。

去年底澳門政府推出「新八招」加強樓市調控力度，政策顯見成效，2013年第一季，成交量明顯回復穩定。中原(澳門)澳門區高級區域營業董事張麗華小姐在「中原(澳門)2013年第一季樓市回顧記者會」中對首季住宅市場表現作總結。盤源少估價低首季二手交投癱瘓張麗華小姐表示，自澳門政府去年底推出「新八招」後，市場交投已顯著回落，踏入2013年第一季，成交淡靜的情況就更為明顯，其中二手市場甚至陷入癱瘓狀態，個別屋苑更連續多月出現零成交紀錄，究其原因，主要因為SSD效應令二手放盤量萎縮的情況越來越嚴重，盤源短缺，令二手的入市難度大增，成交偏向一手。另外，銀行嚴謹的按揭取態亦是主要因素之一，現時二手住宅的按揭門檻高，銀行的估價普遍比樓價低5─15%，個別成交量較少的屋苑估價更低，由於估價與樓價相差甚遠，令購買成本大增，以一個10年樓齡的2房單位為例，樓價約500萬，首期則需要約200萬，首期金額高達樓價的四成，令買家相當吃力，其中對換樓客的影響最大，不少由於賣樓套取的現金不夠支付換樓首期，最終令成交告吹。成交依賴一手二手僅佔1/3每月跌至400宗相比之下，一手樓花付款方式較為靈活，一般只需支付樓價的三成作為首期，比現樓的購買成本低，吸引不少未能由二手市場成功入市的買家轉投一手市場，因此導致二手交投凍結、成交集中於一手的狀況。據中原(澳門)資料顯示，第一季平均每月的二手成交宗數約400宗，僅佔每月整體成交量約1/3，而一手成交量的比例則高達2/3。首季交投現放緩成交量料3,800宗由於市場成交依賴一手，每次發展商推售一手單位亦銷情理想，成為市場焦點，因此令大眾產生「樓市亢奮」的錯覺。實際上整體樓市的成交量已逐漸回復平穩，據澳門統計暨普查局資料顯示，一月份住宅成交宗數1,181宗，涉及金額約59.3億元，估計二月份成交量與一月相約，而隨著春節假期結束，三月份成交量估計略有調升，預料第一季成交量合共約3,800宗，與去年全年約17,000宗、平均每月約1,400宗水平相比，首季成交量已出現下調跡象。

近日香港再推樓市調控新政策，包括雙倍買賣印花稅及工商類物業即時徵稅等兩大措施，對於是次新招，澳門市場亦議論紛紛，關注澳門政府會否跟隨香港再出新招。其實澳門與香港的實際市況不同，現時澳門樓市最主要的問題是供應量不足，因而衍生出市場亢奮的假象，實際上這是政策造成的樓市扭曲現象，若不對症下藥增加供應，反而從短期增加成本方面著手，只會令政策不對焦。澳門SSD範圍完善調控力度足夠香港為壓抑過熱的樓市，最近將調控措施加碼，透過進一步減低需求來調控市場。香港市場炒賣風氣相對較盛，在現時外圍經濟不穩等因素影響下，出招調控未嘗不是預防市場風險的方法。反觀澳門，近年樓市一直以用家作主導，樓價升幅基本源於用家換樓，加上澳門由住宅以至商舖、寫字樓及車位等物業範疇都已被納入SSD覆蓋範圍，對於炒賣的情況已基本壓止，而且在現時法例下，澳門所有物業一經簽訂買賣合約就必須繳交印花稅，已有效歇制了短炒現象，市場基本回復穩定，現階段實在沒有增加調控措施的必要。羊毛出自羊身上加稅不如加供應澳門政府早於2011年已參考香港做法推出SSD，試圖從降低需求著手調控樓市，政策初期的確起到打擊短炒的作用，然而長遠卻產生了二手供應萎縮的副作用。事實上，澳門樓市最大的問題是供應不足，若不對症下藥，反而一味增加交易稅項，羊毛出自羊身上，購買成本增加必然會轉嫁至買家身上，最終只會推高樓價，適得其反。二手癱瘓轉攻一手樓市假亢奮自SSD實施後，二手供應量不斷萎縮，樓價卻持續上升，即使遇上外圍不穩因素，樓價卻連下跌空間都沒有。如最近中日關係緊張、港股不穩、歐債問題持續以及社會訛傳沙士重臨等，理應會對業主造成心理影響，或有業主急需套現，都會主動調低叫價，對整體樓價造成下調壓力，然而在SSD效應之下，若要售出持貨未滿兩年的單位就需要支付衍生的額外印花稅，令不少業主打消「平賣」的念頭，因此SSD抹殺了樓價下調的可能性。除非買家心態比業主更強，出價夠進取，否則難以成交，因此即使成交量下跌，然而成交價卻屢創新高，最終形成「貴買貴賣」的現象。正由於二手供應少，而且議價空間低，現時二手市場已全面冷卻，即使偶有二手單位成交亦會創價格新高。二手市場癱瘓，成交集中在一手市場，形成了「搶購潮」的錯覺。一、二月發售的一手樓花項目海一居第四座以及金峰南岸，每次推售銷情都非常熱烈，令社會普遍產生樓市亢奮的疑慮。事實上，近月二手成交每月都有數百宗跌幅，未能在二手市場成功入市的買家唯有流向一手市場，惟一手市場每次發展商僅有百多個單位供應，僧多粥少，怎會不形成搶購現象？而實際上這種樓市亢奮的現象只是一種錯覺，市場成交其實正持續下跌，只有發展商推盤的月份才能維持合理的成交量。樓市問題源於供應制訂長遠藍圖為上策現時市場依賴一手成交，然而並不足以維持樓市長久發展，由於一手樓花銷售規管政策預料即將出台，屆時一手的供應量將隨之大跌，而二手盤源在SSD效應之下亦不斷萎縮，預料未來一、二手供應將出現斷層，盤源進一步供不應求。歸根究底，澳門樓市最根本的問題就是供應不足，若增加交易稅項，或對第二套房收緊按揭比例，此等措施最終只會導致樓價上升，增加市民置業難度，而住宅供不應求的問題始終未能解決，對於樓市長遠健康發展造成阻礙。其實，港澳兩地樓市概況各有不同，若將香港的調控政策照搬至澳門市場，相信未必適用，還不如審視市場實際狀況，制訂長遠的房屋政策。建議政府可由供應方面著手，如增加土地供應、平衡經屋及私樓的供應等。澳門樓市發展對土地資源的需求非常殷切，惟政府對這方面缺乏長遠的發展藍圖，即使有土地業權人有意發展，但政府在土地發展限制方面未能提供清晰的指引，對於閒置土地的發展造成阻礙。近年，澳門政府積極落實經屋供應，制訂了完善的時間表，然而私樓市場亦不能忽視，由於經屋與私人住宅已經明顯區分為兩個不同的市場，政府應該兼顧不同市場人士的需要，現時社會上不符合經屋申請資格的人士，他們同樣有住屋需求，政府應該在私樓的數量、地區以及落實時間等方面制訂詳細的計劃，以平衡不同市場的需求。另外，首批SSD單位將於六月限制期屆滿，屆時政策是否需要延續，亦值得政府深思。

今年新春前夕，工商舖市場一反傳統，成交氣氛熾熱，不少投資者擔心新春過後業主會加價，紛紛把握年底急步入市。隨著新春假期結束，業主果然一如傳統提升叫價，部份加價幅度更偏高，令不少買家卻步，市況與新春前相比呈兩極表現。新春前工商舖市況熾熱買家積極追價中原(工商舖)高級營業經理李肇成先生表示，以往新春前夕一般是樓市傳統淡季，無論是住宅還是工商舖市場交投都較為淡靜，惟今年市況一反傳統，臨近新年工商舖成交氣氛濃厚，市場資金寬裕，自去年十月政府推出樓市調控政策「新八招」後，市場成交幾乎停頓，購買力積累，資金尋求出路，而且由過往經驗所得，新春過後樓價通常會有新一輪升浪，加上在SSD之下，預料商舖及寫字樓亦會步住宅後塵，盤源趨向萎縮，投資者擔心春節過後將更難入市，因此紛紛加緊入市步伐，追價意欲大增，造就熾熱的成交市況。其中，位於皇朝東區富達花園一個租戶為咖啡店的舖位，去年四月業主以2,500萬元買入，春節前以4,100萬元獲承接，舖位面積2,126呎，平均呎價接近19,300元。寫字樓交投暢旺皇朝區備受追捧另外，與商舖一併被列入SSD規管範圍的寫字樓市場同樣暢旺，當中最受投資者追捧的區份就是皇朝區。該區是寫字樓集中的商業區，由於政府在該區的規劃較為完善，而且區內的發展亦越來越成熟，越來越多投資者看好該區的發展前景。春節前一個東南亞商業中心的寫字樓單位，以呎價5,400元成交，呎價創同區新高。事實上，去年底該區寫字樓的呎價仍處於4,600─4,700元水平，短短兩個月成交呎價創逾15%升幅，反映新春前夕投資者入市意欲強烈，即使叫價高於市場價，亦不介意追價入市。未受政策規管工廈成搶購目標而去年被視為「黑馬」的工廈市場，在春節前亦有不少成交。由於工廈暫未列入SSD規管範圍，吸引不少投資者將目光轉投至工廈市場，年底更一度出現搶購情況。位於黑沙環的萬基工業大廈，早前業主放售少量單位，旋即獲多間代理公司同時落票，單位最後由一資深的工廈投資者以1,280萬元承接，面積合共約5,100呎，平均呎價約2,500元。春節後現加價潮市場交投氣氛轉淡春節前工商舖成交熾熱，然而新春過後市況急轉直下。隨著春節假期結束，部份業主亦跟隨以往慣例調升叫價，部份加價幅度更偏高，令買家難免嚇退。其中，位於氹仔區南新花園一個約840呎的食肆舖位，春節過後業主叫價由原本的3,300萬元大幅調升至3,700萬元，升幅超過12%，惟短時間內升幅過大，買家難以接受，舖位暫時未獲承接。現時，銀行仍然跟隨政府政策維持偏低的估價及按揭成數，業主叫價調升了，買家的購買成本相對更大，對於銀碼較高的商舖及寫字樓影響最為明顯，不少投資者因而轉持觀望態度，暫停入市步伐，因此最近市場交投氣氛明顯轉淡。市場焦點集中一手料工商舖持續淡靜展望未來工商舖市場的走勢，預料短期內仍然較為淡靜。春節過後是發展商開盤的傳統旺季，相信隨著發展商推售新盤，無論用家、投資者，還是地產代理界，整體市場的焦點都會再次集中在一手市場上，屆時工商舖市場難免受忽略。現時在業主叫價偏高的情況下，買家追價意欲已大不如前，部份投資者更考慮將購買力投放到一手住宅市場上，因此除非業主調低叫價吸引買家，否則預料未來工商舖或會繼續維持成交淡靜的市況。

受惠於旅遊業及零售業的興旺，近年港澳兩地的商舖市場急速發展，商舖價格及租金水漲船高，不少投資者看中舖市這個投資領域的升值潛力，尤其香港商舖市場現時仍然政策真空，成為不少投資者，甚至本澳人士的最新尋寶對象。澳推「新八招」舖市交投冷卻澳門投資渠道較少，物業市場一向是投資者普遍傾向的投資工具，近年，商舖市場由於受旅遊業及零售業的帶動而急速發展，無論價格還是租金均持續上漲，令商舖成為越來越多人爭相投資的新方向，加上去年六月起澳門特區政府實施額外印花稅政策(簡稱「SSD」)，不少投資者由住宅市場流向商舖市場，令商舖更為搶手。直至今年十月，政府推出樓市調控政策「新八招」，把商舖納入SSD適用範圍，措施實施後，市場放盤量隨即急跌，由過去住宅SSD經驗所得，相信未來商舖盤源將不斷萎縮，買家入市難度大增。事實上，自十月三十日政策實施後，商舖成交量明顯急跌，跌幅估計高達三成。港舖市熾熱二三線區最搶手澳門商舖市場受政策掣肘，反觀鄰埠香港，商舖交投方面的調控政策仍然真空，對投資者而言無疑是投資方面的一片新大陸。香港作為世界知名的購物天堂，旅遊業及零售業一向蓬勃，加上自由行效應，零售市道暢旺，自然帶動商舖租金及價格不斷攀升，而且市況遠遠比澳門更為熾熱。部份一線旅遊旺區，品牌搶舖激烈，商舖租金屢創新高，其中銅鑼灣核心區舖位租金呎價高達1,699元，截至今年六月錄得租金比去年上升34.9%，已超越美國紐約，成為全球舖租最昂貴的零售地段。商舖租金長升長有，回報可觀，帶動價格不斷上升，因此吸引不少投資者購作長線收租，甚至短炒獲利。惟一線區份舖位銀碼大，而且放盤量少，可謂一舖難求，因此，不少投資者專攻部份有潛力的二、三線地區。例如深水埗、西環、屯門、元朗等區份，過去一直是傳統民生區，以本區居民消費為主，隨著舊區重建、鐵路、活化項目、大型基建等工程的展開，令這些二、三線地區的發展步伐加快，逐漸發展成完善的商住社區，除本區居民外，更吸引區外消費者入區消費，形成龐大的消費力。這些二、三線地區商舖升值潛力大，而且銀碼相對較小，因此相當受投資者歡迎。政策真空港舖市成未來投資方向環球經濟不穩，通脹壓力升溫，投資者四出為資金尋找出路，上月港澳兩地政府先後出招調控樓市，澳門住宅、商舖、寫字樓及車位等物業市場全面失守，惟香港方面商舖市場暫且幸免，未有相應政策限制交投，預料未來市場資金流向香港舖市的情況會更加明顯，成交更為熾熱，而且商舖的價格相信會有大規模升幅。除香港買家之外，未來相信更會吸引大量海外投資者，尤其本澳投資者從中分一杯羹。有鑑於此，中原(工商舖)將於本週六、日(11月24及25日)，假澳門英皇酒店舉辦「香港舖位投資攻略」講座，由中原(工商舖)營運總監及中原(澳門)董事總經理潘志明先生主講，為投資者分析未來投資方向及香港商舖的市況，讓投資者了解最新的投資資訊，及早掌握投資新機會。

樓市調控政策「新八招」自十月十二日公佈至今已滿一個月，由於是次政策涵蓋範圍廣至住宅、商舖、寫字樓、車位等等，政策公佈後令市場產生疑慮，買賣雙方僵持，交投全面下挫，商舖成交下跌三成，住宅方面，估計最嚴重甚至下跌六成。政策效應商舖成交跌三成中原(澳門)氹仔區、工商舖及項目發展區域營業董事何兆恆先生表示，近年澳門旅遊業及零售業興旺，商舖租金大大提升，吸引大量投資者購買商舖投資，加上去年額外印花稅(簡稱「SSD」)實施後，部份投資者由住宅市場轉移至商舖市場，令商舖越來越搶手，然而近月銀行收緊按揭以來，對商舖的估價調低至成交價的五成，令買家的購買成本大增，現時購買商舖一般需支付相當於成交價近八成的現金作為首期，對投資者而言無疑是阻礙入市。加上業主惜售，市場放盤量少，商舖的成交持續疏落。是次新政策把商舖納入SSD適用範圍，令商舖交投更加受挫，政策自十月三十日正式生效至今十多天，商舖成交量明顯萎縮，跌幅高達三成，而價格基本不變。工廈未受規限成投資新方向商舖成交放緩，工廈反而受到市場注視。由於工廈暫時還未受政策規限，被投資者視為最新的投資方向，最近工廈的查詢量明顯增加，業主於政策公佈後普遍提升叫價，買家一時未能接受升幅，因此成交量暫未有明顯變化。日前，一個福泰工業大廈的單位，政策公佈後業主由原來的呎價1,800元反價至2,000元，買家因未能接受升幅而擱置成交。隨著市場對政策的逐漸消化，相信升幅很快受到市場接受，預料現階段未能成交的工廈單位短期內即可獲成交。買賣雙方角力11月住宅成交料少於千宗至於住宅方面，受政策氣氛拖累，近日成交也出現明顯跌幅。事實上，自去年住宅SSD實施之後，市場放盤量大減，成交週期延長，交投量已較政策前下跌不少，加上早前銀行收緊信貸，令買家購買成本增加，成交陷入膠著。是次政策進一步收緊住宅按揭成數，令不少買家暫停入市步伐，成交進一步冷卻。估計十月份住宅成交約1,600宗，而十一月份預料更少於1,000宗，更嚴重跌幅或達六成。現時樓價還未出現明顯變化，業主叫價仍然強硬，而未來樓價走勢如何相信難以估計。現時買賣雙方陷入了「拉力賽」，業主叫價普遍「企硬」，部份甚至選擇封盤，而買家普遍態度觀望，未敢進取追價，買賣雙方僵持。來年市況未明銀行取態左右大局另外，銀行的取態也是影響未來樓市最重要的因素之一，除跟隨政策收緊按揭，年底銀行對於信貸的批核也較為嚴謹，現時銀行對住宅的估價已普遍調低至成交價的七至八成，購買800萬以上的單位，需要支付樓價的六成半作為首期，若加上律師費、佣金等費用，購買成本高達樓價的七成，對於買家而言入市難度大大增加。因此，未來樓市走勢如何要視乎銀行取態才有明確方向，究竟是業主先減價出售，還是買家先追價入市，這場買賣雙方的角力戰最終誰勝誰負仍是「未知之數」。預料要待2013年觀察銀行會否大放水喉以及估價意向如何，屆時方知鹿死誰手。

近月樓市氣氛熾熱，港澳兩地先後出招調控，繼澳門特區政府於兩星期前公佈推出樓市調控政策「新八招」後，香港政府也在剛過去的週五，再度推出調控樓市措施，除了延長特別印花稅「SSD」限期，更新增向非香港永久居民買家徵收15%額外印花稅「BSD」，可謂近年最嚴厲之調控樓市措施。中原(澳門)董事石寶德先生表示，是次港澳兩地相繼推出嚴厲的調控樓市措施，相信短期內將可急凍兩地市場成交，為火熱的樓市降溫。惟兩地樓市結構始終有異，受政策影響的效果也不盡相同，香港樓市近年成交佔20%由海外投資者參與，故是次政策出台，或會令樓價出現調整，有香港業界人士更預期下調幅度可達15%；反觀澳門，海外買家參與樓市成交的比率相對較低，自從暫停投資移民政策後，近年非澳門居民購買澳門物業的比例，一直處於10%以下之水平，故新政策出台後，未見有趕上尾班車之情況，至於樓價會否出現調整，還需觀看往後發展，現階段買賣雙方處於觀望狀態，加上金管局調低了按揭貸款比率，令買家增加了成交的首期，預計至年底，成交量必定急降，需待明年初才有明確方向。另一方面，從市場大環境的角度觀看，雖然澳門樓市正處於需求強大的狀況，但外圍經濟疲弱，QE3更加速市場資金流過剩，這些因素都為樓市帶來隱憂，確實有必要趁此時機提前做好應對之策，澳門特區政府是次能針對問題預早推出調控措施實為良策，可為經濟金融體系作好風險管理。

政府最新推出的樓市調控政策「新八招」把特別印花稅(簡稱「SSD」)適用範圍擴展到商舖及寫字樓，政策公佈至今超過兩週，對市場已造成明顯的影響，觀望氣氛濃厚，昨日政策正式開始實施，預料未來市場將進入「陣痛期」，商舖及寫字樓的成交將進一步受拖累。商舖市場反應兩極政策真空期交投平穩中原(澳門)壹號湖畔分行營業經理李肇成先生表示，自去年6月實施SSD後，由於商舖及寫字樓不受政策規限，因此吸引部份投資者由住宅市場轉移到商舖及寫字樓，是次政府把SSD擴展到商舖及寫字樓，自消息公佈後至實施前這段真空期內，市場氣氛明顯受到影響，其中，商舖市場更出現兩極化反應：業主封盤情況普遍，由於政策令商舖成交後最少兩年才「鬆綁」，業主普遍擔心市場放盤量越來越少，一旦售出商舖後將難以重投市場，因此選擇暫時封盤，先觀望市場反應。而買家方面普遍進取追價，部份原本有意入市的買家反映，擔心未來盤源會大減，希望可趁政策實施前這段真空期「趕上尾班車」，但封盤情況大增，即使買家有追價意欲，仍難以成交。惟部份實力稍遜的業主，受環境氣氛影響而信心不足，希望趕於政策實施前出售套現，因此造就個別低價成交個案。總結政策公佈後這兩週內，商舖成交量維持平穩。投資者態度觀望年底前商舖成交急跌澳門的商舖市場一直以中長線投資者參與居多，短線炒賣只佔少數，相信政策實施後可基本杜絕短線炒賣現象，由於政策令商舖成交後最少兩年才再次重回市場，成交週期延長，根據住宅SSD的經驗所得，日後商舖的放盤量必然會越來越少，成交量將大大萎縮。現階段為政策實施初期，市場對於政策的效應仍存有疑慮，相信短期內投資者態度將持續觀望，預料年底前商舖成交量會出現急跌。寫字樓業主多長揸未來量跌價橫行而寫字樓方面，澳門的寫字樓市場一向以自用買家及長線投資者參與為主，由於寫字樓租金回報高，一般租金回報率可高達四厘，加上銀碼較小，投資成本較住宅及商舖低，因此自從去年住宅SSD實施後，寫字樓成為不少投資者的重點投資方向，也因此推動寫字樓價格急升，據中原(澳門)資料顯示，澳門寫字樓平均成交呎價由年初至今已錄得高達30%升幅。是次自政策公佈後，寫字樓的成交量出現了明顯跌幅，主要因為寫字樓的業主普遍為實力投資者，沒有急於套現的需要，再者寫字樓的租金回報足以應付供款，因此業主普遍選擇封盤並長線持有，個別業主更預料政策令寫字樓未來放盤萎縮，自覺奇貨可居，故提高叫價。現時為政策初期，買家仍需要時間觀察市場變化，因此不敢進取追價，預料至年底前，市場放盤量將持續減少，成交量也會大跌，而價格將橫行。政策衍生「副作用」市場進入「陣痛期」是次政府將SSD擴展到商舖及寫字樓，根據去年住宅SSD的經驗，相信政策可有效杜絕短期炒賣現象，對於市場的健康發展有推動作用，然而也無可避免會產生盤源減少以及成交量大跌的「副作用」，對於買家的信心或多或少會有所削弱，至於這段「陣痛期」何時舒緩，還要視乎未來外圍經濟環境的發展以及本澳各項政策的具體執行情況等因素。

受QE3消息影響，投資者積極為資金尋找保值的出路，其中，不受額外印花稅政策(簡稱「SSD」)限制的寫字樓市場則一如所料成為投資者熱捧的對象。中原(澳門)氹仔區、工商舖及項目發展區域營業董事何兆恆先生在「中原(澳門)第三季樓市回顧記者會」中分析了第三季的寫字樓市況。需求大回報高寫字樓成投資者新寵何兆恆先生表示，曾於第二季提及被看高一線的寫字樓市場，一如第二季預料在第三季錄得明顯升幅。隨著越來越多海外公司進駐澳門，新成立公司數目不斷增加，對寫字樓的需求也越來越大，加上SSD的效應，令寫字樓成為住宅及商舖市場以外的重要投資工具。現時寫字樓價格仍處於相當低的水平，部份甚至比住宅價格還要低，但回報率卻相當可觀，因此對投資者而言極為吸引。新成立公司數目2010年第一季694第二季778第三季782第四季7372011年第一季768第二季911第三季850第四季8762012年第一季881第二季949資料來源：澳門統計暨普查局1.南灣時代商業中心其中三層總面積27,489呎，於七月份以7,080萬元成交，平均呎價2,576元，其後於兩個月內再拆售，以呎價3,400元售出，短短兩個月內獲利36%。2.皇朝獲多利中心業主於一月份以呎價3,200元購入，七月份欲以呎價3,500元售出，但未獲承接，直至九月份有買家出價3,800元/呎洽購，然而業主信心強硬，反價至4,200元/呎，最終因為買家未能消化升幅而未獲成交。SSD無規限料年底價再升10%最近政府有意延續執行SSD，由於寫字樓不受政策所限，而且一直處於零新供應的狀況，加上價格一直處於較低水平，現時價格仍處於上升初期，未來可望會有很大的升值空間，因此相信寫字樓將會成為投資者未來投資的新方向。現時一線地段的寫字樓叫價約4,000元/呎，預料年底前價格或可再有10%升幅，更估計部份優質高層靚景單位可望挑戰5,000元/呎。

上半年商舖市場表現良好，市場憧憬下半年舖市表現繼續向好，加上舊租約更新頻繁，租金回報可觀，商舖持續受追捧。中原(澳門)氹仔區、工商舖及項目發展區域營業董事何兆恆先生在「中原(澳門)第三季樓市回顧記者會」中對第三季商舖市況作總結。QE3引發加價封盤潮第三季商舖成交大跌何兆恆先生表示，第三季旅遊業及零售業增長放緩，投資者未敢過份追價入市，導致商舖成交明顯較第三季疏落，據澳門統計暨普查局資料顯示，七月份商舖成交量有186宗，涉及金額約16.7億元，估計八月份成交量會進一步跌至約156宗。踏入九月份，成交跌勢更加顯著，尤其QE3消息宣佈後，投資者選擇把資金投放到商舖市場為資產保值的情況增加。業主見舖市蓬勃，反價及封盤情況增加，買家未及追價已再遇升幅甚至遭受封盤，成交量出現顯著跌幅，估計九月份商舖成交宗數僅約56宗，總結第三季成交量估計只有398宗。商戶退守二線街道新區舖位租金倍升據中原(澳門)資料顯示，第三季五大區份商舖平均呎價全面向上，值得留意的是，新口岸皇朝區近年升幅一直高企，當中皇朝東更成為投資者最熱捧的區份，由於普遍以大面積舖位為主，大型商戶較為受落，而且租金仍落後於皇朝西，近月進駐新口岸皇朝區的大型食肆、銀行、電訊公司等均選擇皇朝東為落戶點，導致第三季皇朝東的租賃成交明顯比皇朝西多，拖低了該區的整體平均租金。事實上皇朝東租金平均呎價已由年初約20元大幅升至約40元，估計至年底或有機會升至60元。另一消費旺區高士德區由於一線街道舖位普遍已有固定租客，放租盤源極為短缺，部份租客即使願意出高價也搶租不成，反而較靜的地段租賃成交較多，導致拖低該區平均租金，但該區租金叫價實際上正不斷創新高。地區平均呎價(元)平均呎租(元)2012年2011年2012年2011年(7─9月)(1─6月)(1─12月)(7─9月)(1─6月)(1─12月)新口岸皇朝區27,75019,18411,30358.0088.5040.26與上半年相比45%與上半年相比34%氹仔區22,04614,1357,94343.0038.7025.85與上半年相比56%與上半年相比11%中區50,02947,64332,650185.17155.12103.41(南灣區、板樟堂區、新馬路)與上半年相比5%與上半年相比19%高士德區19,96917,84310,62455.7059.8744.19與上半年相比12%與上半年相比7%北區10,4939,4865,80329.3827.8622.64與上半年相比11%與上半年相比5%資料來源：中原(澳門)租約更新高峰期全年租金升幅或逾30%預料未來一、兩個月將會是買家入市的「瓶頸」，在QE3氣氛之下，未來一、兩個月商舖叫價將不會下降，買家需要時間消化升幅，相信至第四季季尾成交量才有望回升。而租賃市場方面，由於現時很多舖位的租約都是08、09年市況低迷時期簽訂的「海嘯租約」，會於2011年尾至2013年尾期間陸續進入更換租客的高峰期。今年下半年舖位更換租客的情況普遍，其中二、三線街道舖位的租客更新量最為顯著。截至第三季整體商舖市場的租金已累積上升超過20%，已接近年初預計的全年25%升幅，預計第四季尾買賣開始全面再次價量齊升，全年租金估計累積升幅可望超過30%。

第三季樓市成交出現放緩，令市場憂慮該情況會否延續至第四季，中原(澳門)董事石寶德先生在「中原(澳門)第三季樓市回顧記者會」中對第四季樓市發展作預測，他表示，第四季樓市走勢如何，除了要留意外圍經濟不穩這個因素之外，還需視乎特區政府會否再有調控措施出台。QE3影響微叫價或「乾升」至年底石寶德先生表示，QE3消息公佈後，市場憧憬資金流向樓市，然而政策醞釀已久，買家對消息早已消化，相信不會因此而「一窩瘋」入市，何況會否入市的最大因素還需視乎自己的負擔能力，早前銀行已因應風險評估而調低物業按揭估價，現時市場已進入自我調節時期。反而消息提振了業主信心，令叫價普遍提升，現時買家心態已轉趨謹慎，若樓價繼續上升，買家或需更長時間才可消化升幅，預料未來兩、三個月或會出現樓價「乾升」現象，面對成交萎縮，業主最終將不得不調低叫價。預測全年成交13,000宗樓價來季再升機會微澳門樓市始終以自住用家為主，有換樓需求支持，整體仍然保持上升走勢，惟升幅於首三季已基本呈現，在經濟不穩及政策等因素的影響之下，相信第四季未必再有明顯升幅，預料全年成交宗數約13,000宗。而樓價方面，現時已累積約15─20%升幅。現時影響樓市的不穩因素仍很多，對於未來樓市走勢的展望，還需視乎外圍經濟的發展，QE3的推出反映美國經濟環境還未有好轉跡象，歐債危機一直處於拖拉狀態未能完全解決，而中國於短時間內由經濟調控至放寬銀根，可見外圍經濟仍然處於不穩狀態，為樓市增添變數。另外，政府會否再有調控措施出台，也是影響樓市未來發展的重大因素之一。市場消息指醞釀已久的一手樓花規管政策將於短期內正式實施，政策推出後，樓花需符合政策規定的建築程度才可銷售，而隨著樓花銷售期的推遲，發展商所需投入的資金也相對較多，日後發展商對於樓花的訂價必然提高，而且樓花的供應量也勢必大減。籲政府增加供應助樓市健康發展澳門樓市的最大問題是供應量不足，特區政府多次出招調控樓市，然而未能對症下藥，最終只可治標而不能治本，建議政府未來的樓市政策應將重點放在增加土地房屋供應量之上，以解決澳門樓市的核心問題，助澳門樓市健康有序的發展。

上半年樓市成交活躍，踏入第三季，在外圍經濟不穩以及樓市調控政策影響之下，樓市漸出現放緩的跡象。中原(澳門)澳門區區域營業董事張麗華小姐在「中原(澳門)第三季樓市回顧記者會」中對第三季住宅市場表現作出總結。買家「趕入市」七月成交未現急跌張麗華小姐表示，額外印花稅政策(簡稱「SSD」)效應之下，盤源短缺情況漸現，上半年一度出現「趕入市」的心態，因此加快整個市場的成交速度。經過了上半年的消化後，踏入七月盤源更趨緊張，但仍有部份用家為「趕搭尾班車」，及剛巧遇上新盤「大潭山壹號」入伙，令市場成交仍未出現急降的現象。儘管據澳門統計暨普查局資料顯示，七月份住宅成交比六月份有所下跌，但成交量仍有1,678宗，涉及金額72.71億元。新盤帶動叫價八月買家態度觀望由於大潭山壹號進入交樓期，帶動了其他二手屋苑的叫價，因而令本地業主受大市氣氛影響，叫價變得進取；然而買家未能消化升幅，加上銀行為減輕風險，普遍將物業估價調至低於成交價10─15%，對於資金相對不充裕的換樓客而言，令原先預計的置業成本大增，一時未能消化升幅，隨即轉為持觀望態度，估計八月份成交量或跌至約1,055宗。QE3效應九月成交膠著踏入九月份，據中原(澳門)統計，睇樓量及成交量進一步縮減，雖然海天居入伙帶動部份二手成交，但早前二手樓價升幅過快，對於普遍買家未能完全接受，估計市場或需要兩至三個月時間才能完全消化。而一如預期，美國聯儲局正式公佈推出第三輪量化寬鬆政策(簡稱「QE3」)，提振了業主信心，令叫價更為進取，估計九月份成交量呈膠著狀態，或進一步跌至約660宗。數據滯後估計第三季成交與去年相約總結第三季市況，估計成交量約3,400宗，與去年同期2,194宗相比數字上有所提升，但實際成交宗數與去年同期相約，2011年由於SSD於六月起實施，市場成交於上半年已基本呈現，而下半年的數字則基本是當時的成交反映。相比之下，今年情況較為不同，3─6月成交最為暢旺，由於數據滯後，其成交數字於第三季才反映出來，若扣除滯後的成交數字，第三季的成交與去年同期基本相約。

美國聯儲局上週四公佈推出第三輪量化寬鬆政策(簡稱「QE3」)，消息公佈後，市場對樓市的未來走勢甚為關注，中原(澳門)董事石寶德先生認為，QE3對澳門樓市的實質影響不大，反而有可能令二手成交陷入膠著。業主叫價進取，二手成交或會膠著石寶德先生表示，相信QE3對澳門樓市的影響較小，主要原因是澳門樓市以用家市場為主，市場成交一直受需求所帶動，外在因素的影響反而有限。從過往的QE1及QE2來看，未有資金大量湧入澳門市場，相比規模較細的QE3，涉及的資金對澳門市場的影響作用更輕微，因此預料不會引發成交量大增的情況。反而消息宣佈後，令業主的心態加強，叫價更加進取，而買家需要時間消化升幅，短期或令二手市場形成買賣兩閒的局面，成交膠著的狀態，反觀一手樓花或會成為投資者轉移注意的投資途徑。購買一手樓花成抗通脹妙法QE3的推出，令市場不少人士憂慮資金貶值，「買磚頭」無疑是抗通脹、防貶值的最佳方法之一，而購買優質物業，尤其樓花的升值潛力則更大。由於QE3令業主進一步提高叫價，買家議價能力大大削弱，與其被動地跟隨業主叫價，購買一手樓花的優勢更大。首先，二手業主會隨時反價甚至封盤，但發展商不會隨便調節樓花價格，讓買家更有預算。另外，一手樓花有付款期零活的優勢，讓投資者可以較小的本錢賺取較大的利潤，以樓花金峰?南岸為例，一個600萬的單位，只需付60萬首期，再於首兩年分六期分攤三成首期；相比現樓買賣，由於銀行收緊按揭，對現樓的估價普遍低於市價，同樣是市值600萬的物業，若購買現樓起碼需支付樓價的四成(即240萬)作首期，對於投資者而言投資現樓的成本無疑比樓花大。再者，有市場消息指一手樓花銷售規管政策將於短期內實施，政策推出後，樓花需符合政策規定的建築程度才可銷售，而隨著樓花銷售期的推遲，發展商所需投入的資金也相對較多，日後發展商對於樓花的訂價必然提高，而且樓花的供應量也勢必大減，因此若投資者現時買入一手樓花作投資之用，日後有望可獲理想回報。把握入市時機受一手樓花銷售規管政策規限，日後發展商發售新盤將受到更大限制，不排除有條件成熟的發展商會趕及政策落實前發售新盤，現時君悅灣、大潭山壹號等屋苑正陸續有一手貨尾單位推出，市場反應熱烈。有意購買一手樓花物業為資產增值的買家，建議應把握入市時機，否則待政策出台後，屆時將更難入市。

近日澳門特區政府宣佈將廷續執行有關穩定樓市的措施『特別印花稅』，並從稅制、按揭及供應量等多方面考慮，望解決目前樓市過熱情況，以免樓價遠超市民能力負擔。個人認為『特別印花稅』雖然令樓市供應更緊拙，然而若在現時市況取消『特別印花稅』或會給予市場錯誤訊息，令樓市繼續升溫，故廷續『特別印花稅』可算為勢所迫也。參考鄰近的香港，香港執行『特別印花稅』政策快滿兩年，雖然已成功杜絕住宅炒賣行為，卻未能令樓價下調，樓價反而持續上升。香港政府明白到房屋問題積存已久，由於過往供應量不足，造就樓價持續上升，炒賣活躍，然而炒賣情況在政策之下已經得到控制，故梁振英政府在新一輪樓市措施之中，將重點集中在解決核心問題之上──增加供應。『梁十招』包括：(一)將36幅政府地轉住宅地，涉及單位11,900個；(二)首批置安心單位由『可租可賣』改為全數以折扣價出售，涉及單位1,000個；(三)推售剩餘居屋單位800個；(四)將工廠大廈改建一房單位及一人單位，涉及數目180個；(五)加快審批預售樓花項目，涉及單位9,000個；(六)未來三至四年將有6.5萬個一手私營單位落成；(七)於第四季加推賣地，可建單位2,650個；(八)於啟德發展區預留480個單位為市建局『樓換樓』用地；(九)提早兩年落成2,300個公屋單位；(十)理順活化工廈改建住宅條例。梁振英並重申目前樓市正處於環球經濟疲弱、流動資產充裕及需求旺盛這三股極不尋常的力量之間，潛在風險不容忽視。反觀澳門樓市，過去十年樓市一直平穩健康發展，2004年之前樓市處於價格遠低於價值水平，直至賭權開放後，確曾引來海外投資者炒賣澳門房地產，而當時買家的比例約為三成海外投資者，七成澳門居民，然而自2008年金融海嘯後，這些海外投資者吃盡苦頭，加上近年澳門特區政府穩定樓市措施湊效，令現時主要支撐樓市的買家九成以上為澳門本地居民，樓市由需求帶動升幅，價值與價格正處於合理水平。過去數月出現樓價升勢過快之現象，是基於去年成立『特別印花稅』後，積累了一批觀望已久的買家，眼見二手市場可選擇的單位不多，形成搶入市的心態，因而令樓價短時間內急速上升。然而，該情況在八月份已明顯得到市場自然調節，現時用家正消化升幅，理性地觀望才作決定，不會盲目追趕入市，銀行亦相應評估風險，審批按揭借貸額度及調低估價一至兩成不等，業主叫價也較早前稍為回落，相信市況在第四季將會得到更平穩發展，期望澳門政府新一輪樓市措施應將重點放在增加土地房屋供應量之上，以解決澳門樓市的核心問題，並為環球經濟疲弱作好風險管理，助樓市健康平穩發展。

近月樓市熾熱，由於換樓需求不斷增加，而住宅供應卻漸趨緊張，令不少市民擔心越遲買樓價會越貴，甚至無盤可買，因此不少買家「趕入市」，導致近月樓市交投量價齊升。中原(澳門)董事石寶德先生表示，過往澳門人對優質物業的追求不大，隨著近年多個配套完善、用料上乘的大型優質屋苑先後落成，加上經濟蓬勃，居民收入增加，越來越多具負擔能力的市民欲改善住屋環境以提升生活質素，然而與其花大筆費用裝修現有之樓齡較大的住屋，不如買新樓，因此造就龐大的換屋需求。惟額外印花稅政策(簡稱「SSD」)的效應令業主放盤意欲大減，市場盤源漸趨緊張，不少市民擔心越遲買樓價會越貴，甚至無盤可買，因此出現「趕入市」的心態，令近月成交量大增。據澳門統計暨普查局資料顯示，首兩季住宅成交量約7,899宗，其中第二季佔5,555宗，比首季急升1.4倍。雖然第二季升幅理想，但由於SSD效應，預計首七個月住宅成交與去年相比仍然下跌。而樓價方面，在需求的支持下同樣急升，尤其近兩個月交投活躍，樓價升勢更加明顯，由年初至今累積升幅約15%。SSD實施至今已超過一年，初時確實令樓市氣氛得到暫時冷卻，然而最終卻導致樓價上升。歸根究底，澳門樓價上升的原因並非政策問題，而是在於供應問題，澳門本身的土地新供應有限，新落成單位本已供不應求，加上政府未來將實行一手樓花規管，在此政策下未來的一手樓花供應量必然減少，在一手市場供應不足，二手市場SSD措施雙管齊下，物業供應量勢將出現斷層，使盤源更加緊絀，在供應量減少，而市場需求卻有增無減的情況下，最終只會導致樓價持續上升。因此，要解決樓價急升問題，政府應該針對問題的癥結，增加供應量，現有政策只是針對炒賣現象，而未能解決供應量問題，那麼政策只能對樓市造成短暫性的效果，而偏離了問題的方向。最近，市場上的焦點都集中於氹仔區，其中，七月份入伙的大潭山壹號是最受本地用家熱捧的氹仔屋苑，由於市場期待已久，而且又是難得的市中心半山豪宅新盤，因此成為豪宅市場的新指標。由於氹仔區發展得越來越完善，多個大型優質屋苑在區內落成，因此不但成為近年澳門人置業的首選區份，更是樓價升幅最快的區份之一，例如濠庭都會及附近的屋苑，樓價由年初至今已累積上升達23%。而另一個受熱捧的區份就是東方明珠區，區內多大型新盤落成，當中的君悅灣、寰宇天下、海天居、海名居等四大藍籌屋苑最受市場追捧，其中即將入伙的海天居可謂市場焦點，現時平均呎價達5,334元，由年初至今升幅已超過17%，預料海天居入伙前夕樓價會再創新高，同時也將帶動區內其他屋苑的二手價格上升。展望未來樓市走勢，由於在SSD效應之下，未來二手供應量將持續緊張，加上第三季為傳統淡季，發展商一般不會於該段期間推售新盤，而市場上的盤源也已於早前消耗了一大部份，因而導致一、二手供應同樣短缺，加上用家需要時間消化早前累積的樓價升幅，預料第三季樓市會進入消化期，成交量或放緩至每月約300─500宗，而全年成交宗數預料將維持年初預測的11,000宗幅度。雖然近月外圍經濟持續不穩，然而澳門樓市從中所受到的影響卻有限，澳門居民對股票市場的參與程度較低，股票市場波動對於澳門居民的影響也相對較小，另外，澳門住宅市場中90%成交是自住用途，需求因素蓋過經濟因素，加上現時的低息環境也是支持樓市成交及樓價上升的原因，因此，預料外圍經濟因素對下半年樓市影響不大。中原(澳門)氹仔區、工商舖及項目發展區域營業董事何兆恆先生表示，上半年商舖市場成交熾熱，由於商舖不在SSD規管範圍內，促使部份住宅投資者將資金轉投商舖市場，商舖進一步受到熱捧，然而，由於業主心態強硬，封盤現象增加，因此成交量不升反跌。據澳門統計暨普查局資料顯示，1─6月商舖成交量只有995宗，與去年同期相比下跌38%。旅遊業蓬勃，商戶承租能力更強，令商舖的投資回報大大提升，因此吸引不少投資者覬覦從商舖市場分一杯羹，然而放盤量卻大減，部份一線街道舖位更零放盤，因此令商舖價格受到支持，各區商舖價格均有顯著提升。其中，皇朝東是近月最受熱捧的區份，另一邊的皇朝西由於鄰近幾間娛樂場，過往一直較皇朝東繁華，各類高消費的商戶在該區落戶，推動皇朝西的舖位租金大幅上升。然而，部份商戶如食肆、卡拉OK等所需舖位面積較大，而承租能力卻不如當舖、蔘茸店、電訊零售商等類別的商戶高，因此陸續出現有食肆由皇朝西遷移至租金相對較低的皇朝東的情況，令過往以小型食肆、建築公司為主的皇朝東，搖身一變成為銀行、大型食肆、電訊零售商等爭相落戶的熱門區份，因而推動了該區的商舖租金。據中原(澳門)資料顯示，現時皇朝東的商舖租金已升至約40元/呎，與年初相比升幅最高可達1倍。現時該區商舖租金仍然持續增長，預料年底或會升至50元/呎。而價格方面，相信今年內皇朝東的商舖價格將繼續維持大幅增長，預料年底前呎價將由現時約13,000元大幅升至16,000元，升幅可達23%。值得注意的是，皇朝東的舖位設計一般是閣樓面積較大，部份甚至閣樓比地舖更大，建議投資者應根據實際需要作出適當考慮。

近日樓市表現亢奮，市場交投氣氛活躍，樓價持續上升，最近兩個月樓價累積升幅更高達約15%。樓價問題一直是社會討論的熱門問題，澳門特區政府曾先後多次推出樓市調控政策，其中，由去年6月14日起實施的額外印花稅政策(簡稱「SSD」)，至今已屆滿一年。政府推出SSD的目的是調控樓市、壓抑樓價過快上升，政策實施初期的確能明顯穩定樓價，使當時的成交銳減，冷卻熾熱的樓市氣氛，但與此同時，政策也令二手供應量明顯減少，樓價上升的原因最主要關乎供求問題，因此SSD最終反而令樓價上升，而準買家見樓價走勢凌厲，更加急於入市，在此情況下，使樓價被進一步推高，尤其在近兩個月樓市傳統旺季之下，樓價升得又快又急，使社會各界對樓價問題更加關注。澳門實施SSD政策以香港為藍本，然而兩地的樓市概況並不相同，香港樓市炒賣情況及內地投資者較多，而澳門樓市則主要由需求主導，九成由本地用家支持，因此在供應量減少而需求卻持續增加的情況下，必然會導致樓價上升，故SSD政策對於澳門樓市只能減少投機炒賣活動，卻未能解決問題之所在，因此政府應該重新檢討穩定樓市方向。澳門房地產聯合商會副理事長石寶德表示，社會對於樓價問題一直存在討論聲音，為解決澳門樓價急升問題，政府近年先後多次推出相關調控政策，然而這些政策都並非對正樓市問題的方向。澳門樓價急升的最主要原因是供應量不足所致，近年澳門經濟繁榮，本地人口增長，市民對改善生活質素，換樓之需求大大提升，以及外地僱員數量已增至十萬人，更令住屋需求大大增加，然而澳門本身的土地新供應有限，新落成單位本已供不應求，加上政府未來將實行一手樓花規管，在此政策下未來的一手樓花供應量必然減少，在一手市場供應不足，二手市場SSD措施雙管齊下，物業供應量勢將出現斷層，使盤源更加緊絀，在供應量減少，市場需求卻有增無減的情況下，樓價將無可避免繼續攀升，碰上旺季的月份，如剛過去的三、四、五月升幅更是又快又急。因此，要解決樓價急升問題，政府應該針對問題的癥結，增加供應量，現有政策只是針對炒賣現象，而未能解決供應量問題，那麼政策只能對樓市造成短暫性的效果，而偏離了問題的方向。建議政府應首先從土地供應著手，增加公開土地招標的方式為市場適度地增加土地供應。過去政府當局也曾考慮透過活化舊區重建增加土地供應，但由於法律規定必須統一100%業權才可重建發展，這無疑令活化措施難以執行，建議當局考慮參考香港收歸80%業權並作強拍，這對活化舊區措施將起更大作用，是增加土地供應的其中一個較快捷的方法。另外，現時土地發展規劃未完善，發展商入則發展，需符合極多條件才獲審批，既要符合街影光線，也需符合高度限制及環保因素等等，導致發展商入則開發土地困難重重，而且審批進度緩慢，以及樓宇落成後收則發入伙紙也需經過多個部門批核，這些程序也間接造成市場供應量延誤，建議政府重組審批程序，把行政手續處理程序變得更具效率。住屋及置業是社會的熱門話題，一直受到各界熱烈討論，現時樓價仍處於合理水平，若未能針對性地解決供求問題，樓價將出現非理性升幅，只要供應量穩定，樓市自然得到平穩發展。

近月澳門樓市氣氛熾熱，幾個豪宅新盤推售，集中市場焦點，並帶動二手樓價上升，然而額外印花稅政策(簡稱「SSD」)實施至今約一年，二手盤源逐漸減少，成交量有放緩跡象，中原(澳門)董事石寶德先生表示，五月份樓市開始初現放緩，成交量大約只有四月份的2/3，估計六月份成交量更進一步縮減至四月份的1/3。石表示，近月樓市氣氛熾熱，其中氹仔區交投最為踴躍，主要因為該區為現時澳門居民居住的首選地區，而且受惠於金光大道的發展以及該區外地僱員的增加，使該區租賃市場更加暢旺，因此，氹仔區的成交價及租金升幅明顯。加上近月推售的新盤主要集中在氹仔區，新盤銷情理想，同時刺激了同區二手成交，因此，氹仔區近月升勢最為明顯。惟氹仔區大型豪宅的價錢部份買家仍需要時間消化，因此不少買家為追落後，轉投相對低價的東方明珠區大型新屋苑，使東方明珠區成為五月份成交最多的地區之一。然而，SSD實施至今約一年時間，二手盤源消耗了不少，供應量漸趨緊張，使成交量出現放緩跡象，據中原(澳門)資料顯示，四月份成交量約1,100宗，五月份成交量大約只有四月份的2/3。踏入六月份，預計交投會進一步放緩，現時市場仍以用家為主，他們在置業決定上往往比較審慎，對樓價消化需時，加上六月份開始進入傳統淡季，因此估計六月份成交量將進一步縮減至四月份的1/3。對於未來樓市走勢，石表示，第三季樓市將進入消化期，由於SSD效應之下，二手盤源持續減少；也正因為盤源短缺，早前業主心態普遍較強，不急於出售物業，叫價一般較為強硬，然而四、五月份樓價表面看似上升不少，但實際只是追回一月份的跌幅，惟市場需要時間消化該升幅；市場購買力已消耗一部份，需要時間再度累積；再加上第三季為樓市傳統淡季，估計需要整個季度的時間來消化上述因素，因此相信樓市於第三季會進入消化期，交投氣氛將偏向淡靜，業主叫價或會偏軟。但長達而言，在SSD之下，二手盤源會持續短缺，加上政府將推出一手樓花規管政策，預料未來盤源供應會出現斷層，然而澳門未來經濟將持續向好，居民的換樓需求有增無減，供求關係令樓價向上，因此相信未來樓價將會持續攀升。現時至第三季市況有機會與一月份情況相似，買家議價機會較大，因此，有意入市的準買家，不妨趁此市況，把握機會入市。

中原(澳門)寰宇分行高級營業經理曾曉萍小姐表示，日前，海天居一個3座低層D單位，以375萬元成交，單位面積734呎，後間兩房間隔，平均呎價約5,100元，買家為年輕上車一族，購入單位作婚後自住之用。曾表示，東方明珠區最近成交以用家換樓為主，由於區內缺少樓花供應，二手盤源同樣短缺，在用家需求的帶動下，區內樓價持續強硬，即使不少業主加價甚至封盤，仍然不乏追捧。其中較受用家歡迎的是樓齡較新、質素較高的大型屋苑，如入伙在即的海天居，由於是區內最新的現樓屋苑，極受用家注視，成交越來越熾熱。據中原(澳門)數據顯示，海天居上月成交超過40宗，平均呎價約4,700元，五月份上半月成交已超過20宗，現時呎價升至約5,000元，與上月相比上升約6%，現時海天居的市場放盤量約150個，由於在額外印花稅政策之下，業主一般持貨兩年才出售物業，未來市場的二手供應相信會越趨短缺，屆時甚至會出現一盤難求的現象，情況猶如區內其他幾個大型屋苑，如海名居、寰宇天下及御景灣等。另外，君悅灣於四月尾至五月初期間推出部份一手貨尾單位，全數約18伙已售罄，由於一手反應熱烈，二手價格同時受到帶動，現時君悅灣二手呎價約5,400元，與上月相比上升8%。曾又表示，踏入五月份下半月，東方明珠區的樓市氣氛更加熾熱，然而缺少樓花供應，相信短期內仍然會以二手成交為主，由於區內發展成熟，是不少用家換樓的首選地區之一，因此區內物業的市場需求量一向有增無減，即使樓價持續上升，仍然有價有市，由於業主心態也普遍正面，未來加價甚至封盤的情況或更甚，因此相信有意入市的買家未來或要更積極追價。