中原(澳門)2011年樓市回顧及2012年前瞻發佈會
去年，隨著經濟發展蓬勃、外圍氣氛良好、外地僱員增加、住屋需求升上等因素的帶動，2011年樓市在一片熱烈氣氛中展開新的開端。其後，特區政府於四月份公佈以額外印花稅政策為主的新一輪樓市調控政策，旋即使市場交投銳減，八月份港股暴瀉更令澳門樓市雪上加霜。踏入2012年，樓市政策以及外圍經濟的不穩定會否繼續影響澳門樓市，萬九公屋相繼落成發售會否對樓市造成負面影響，中原(澳門)於1月4日舉行記者會，對2011年樓市表現作全面回顧以及對2012年本澳樓市作預測。2011年樓市回顧及2012年前瞻記者會由中原地產工商舖營運總監及中原(澳門)地產代理有限公司董事總經理潘志明先生、中原(澳門)董事石寶德先生、中原(澳門)氹仔區及工商舖區域營業董事何兆恆先生以及中原(澳門)澳門區區域營業董事張麗華小姐主講。首先，中原(澳門)董事石寶德先生對2011年的樓市作出總結，他表示，2011年是樓市經過金融海嘯之後的恢復期，由於澳門經濟增長迅速，各項大型基建相繼投入動工，為澳門引入大批外地僱員，致使住屋需求持續上升，各界對樓市前景充滿信心，年初兩大新盤──海一居(前稱「保利達P地段」)及御南峰推售，引爆市場積累多月的購買力，使今年的樓市在一片交投熱烈的氣氛中展開新的開端，據澳門統計暨普查局資料顯示，首季成交量達4,554宗。踏入第二季初，再有兩大新盤──綠洲及蘇豪薈推出市場，反應非常熱烈，進一步推高市場成交量，四月份住宅成交量達3,485宗，創全年最多成交量的單月紀錄。其後，四月下旬政府公佈以額外印花稅政策(簡稱「SSD」)為主的新一輪樓市調控政策，消息使市場交投氣氛放緩，然而第二季成交量仍然維持8,255宗，為全年最高成交量的季度。直至六月中SSD正式實行後，交投全面萎縮，政策雖有效擊退短線炒家，然而市場一時之間未能適應政策，使交投氣氛一度淡靜，加上七、八月份為樓市傳統淡季，以及八月份港股暴瀉消息拖累，使成交量大幅下跌至2,194宗。踏入第四季，首批經屋開始發售，初期由於細節未明，使樓市缺乏方向，加上市場對十一月份施政報告會否推出影響樓市的新政策存有疑慮，因此使市場部份交投陷入膠著狀態，十月份成交量下跌至606宗，雖然十一月再有兩大新盤──濠珀及亮點開售，市場反應熱烈，且帶動二手市場氣氛略為回升，然而在十二月份假期效應之下，市場氣氛再度陷入淡靜狀態，估計第四季成交量進一步下調至約1,451宗，與高峰期第二季相比大幅下跌逾82%。全年住宅成交量估計約16,454宗，與2010年相比下跌約9%。而樓價方面，據中原(澳門)數據顯示，具指標性的十五大屋苑平均呎價，大部份屋苑呎價呈上升，平均升幅約14%，與年初預測的15%升幅接近。總結2011年樓市，澳門經濟基調良好，住屋及換樓的需求量極大，然而在SSD影響，以及外圍股市波動的拖累之下，樓市難免有所下調，2011年樓市由上半年的暢旺，變為下半年的淡靜，全年成交量以9%的跌幅作終結。而樓價方面，雖然成交量下跌，然而澳門樓市仍然以用家為主，另外還有部份具實力的長線投資者，他們受SSD的影響極小，主要因為澳門人一般換樓年期為五至八年，因此即使要將持有物業的年期限定為最少兩年，也不會對他們造成太大影響，即使成交量下跌了，他們仍然不會輕易增加議價空間，因此樓市呈現量跌價升的狀況，全年樓價升幅約14%。中原(澳門)氹仔區及工商舖區域營業董事何兆恆先生對2011年澳門工商舖市場的表現作總結。他表示，2011年澳門五大重點區份的商舖平均呎價及租金全面上升，其中買賣平均呎價方面，以北區的升幅最大，與去年同期相比上升約96%；而零售業最繁華的中區升幅只有25%，主要因為該區商舖可供買賣的供應量非常緊絀，成交量也非常有限，因此數據未能完全反映該區商舖價格的實際升幅。另外，租賃平均呎價方面，則以中區的升幅最大，平均租金與去年相比大幅上升約76%；而大型娛樂場林立的皇朝區升幅也高達31%。澳門的旅遊業日益蓬勃，入境旅客人次不斷攀升，據澳門統計暨普查局資料顯示，2011年首11個月入境旅客人次累積達25,456,561人，與去年同期相比大幅增加12%，旅客人數大幅上升，同時為澳門零售業帶來龐大的消費力，而零售業的暢旺則直接增加了市場對商舖的需求，因此，部份遊客集中消費的區份如中區、皇朝區等，商舖的承租能力高，價格及租金的升值潛力也非常大。地區平均呎價(元)平均呎租(元)2011年2010年2011年2010年皇朝區11,303同比44%7,84340.26同比31%30.69氹仔區7,943同比32%5,99525.85同比4%24.9中區(南灣區、板樟堂區、新馬路)32,650同比25%26,209103.41同比76%58.64高士德區10,624同比14%9,31944.19同比25%35.29北區5,803同比96%2,96422.64同比18%19.192011年澳門樓市在SSD的影響下，部份投資者由住宅市場流向商舖市場，刺激商舖的成交量上升。據澳門統計暨普查局資料顯示，2011年第一季澳門商舖成交量約781宗，主要因為年初商舖價格仍處於較低水平，吸引投資者入市；直至第二季SSD公佈，在政策效應之下，部份投資者改投商舖市場，使第二季成交量升至824宗，為全年最高成交量的季度；隨著商舖價格逐漸攀升，加上外圍股市波動的影響，第三、四季的成交開始放緩，第三季成交量跌至336宗，第四季更進一步下跌，估計只有約214宗，全年商舖成交量估計約2,155宗，與去年同期相比微升約3%。另外，2011年商舖市場也有不少大額成交，其中包括：買賣1.友邦廣場全幢，由友邦集團以12.6億元購入，現時全幢每月租金收入約570萬元。2.殷皇子馬路一個663呎的舖位，以2.2億元成交，平均成交呎價超過33萬，現時舖位由一知名珠寶零售品牌承租。3.新馬路一個約5,000呎的特大舖位，以9,700萬元成交，買家對新馬路的步行街概念充滿信心，打算買入舖位作長線收租之用，估計舖位現時值租25萬元。租賃1.新馬路全幢，面積合共3,320呎，以45萬元承租，平均呎租約136元，現時舖位租客為珠寶零售商。2.新馬路一個3,471呎的舖位，由珠寶零售商以85萬元承租，平均呎租約245元，舖位上年租金約70萬元，今年租金大幅提升超過21%。3.新馬路一個地舖連閣樓舖位，面積合共1,700呎，以37萬元承租，現時租客為知名鞋店。預測2012年商舖市場走勢，何表示，影響商舖市場走勢的最重要因素是旅遊業及零售業，近年澳門受惠於內地自由行政策，旅遊業發展興旺，入境旅客人數逐年遞增，大量的旅客為零售業帶來龐大的消費力，帶動零售業暢旺，使零售商戶的承租能力也大大提升。另外，龐大的消費市場同時吸引國際大品牌進駐搶攻，而這些知明品牌往往願意用較高的租金搶租旺區商舖，因此，使澳門的一線旺區的商舖租金有按年倍升的現象，進而帶動各區舖位格價不斷提升。在巨大的升值潛力之下，預計2012年第一季買家出價會更進取，商舖交投會將進一步熾熱，預計來年商舖租金或會有25%升幅。中原(澳門)澳門區區域營業董事張麗華小姐介紹幾個將於2012年入伙或推售的新盤。1.大潭山壹號大潭山壹號位於氹仔金光大道之首，是唯一一個正對金光大道的樓盤，地點絕對優越。項目由2007年開始推出市場發售，建築期長達四年，發展商對項目精雕細琢，全部採用最高級的建築材料，打造出一個澳門現時最高級的豪宅項目。屋苑預計將於2012年中入伙，現時屋苑的二手平均呎價約5,800元，與同等級數的豪宅相比價格仍然處於相對低的水平，預計屋苑平均呎價於2012年將上升20%。相信項目於入伙期前夕成交量會有上升趨勢，於入伙後首年內有望創出成交量的高峰。現時發展商仍然持有部份一手單位，相信將於入伙期後靜觀市場反應待價而沽。2.名門世家名門世家位於氹仔馬場對面，遠眺橫琴景致，是一個鄰近氹仔市中心的大型豪宅項目。項目由10座樓高47層的住宅大廈組成，共提供約1,500個住宅單位。屋苑所有單位配備精緻裝修，用料講究，發展商採用國際知名品牌的高級建築材料及配套，為住客打造有如五星級酒店般的舒適居所。屋苑每座頂層提供特色天際別墅單位，設有私人泳池及室外平台花園。項目地點優越，設施配套極尚至尊，為澳門罕有的頂級奢華豪宅項目，對於追求豪華享受及生活品味的買家極具吸引力，相信開售以後必然會引起市場極大回響。3.濠珀濠珀位於氹仔傳統豪宅區，區內發展成熟，食肆、娛樂場、酒店、學校等生活配套一應俱全，濠珀是繼濠景花園、濠庭都會後，又一個質素上乘的實用屋苑。項目共由三座住宅大廈組成，11月發展商推出第一座部份單位，約140伙，市場反應非常熱烈，短短數天已全數售罄，預計2012年發展商或會加推第二座。屋苑的買家多為同區換樓客，部份買家於上次發售中向隅，因此正密切期待下次推售。近年，氹仔的租盤非常渴市，高薪外地僱員多數選擇租住氹仔區的高級屋苑，部份屋苑的租盤如濠庭都會，推出當天已經獲市場承租，在供不應求的市況下，2011年澳門整體租金大幅上升超過27%，預計2012年或會再上升20%。因此，在龐大的租金升值潛力之下，相信屋苑也將吸引部份收租投資客前來搶購。中原(澳門)董事石寶德先生對2012年樓市走勢作出預測，他表示，政府已逐步落實萬九公屋，十一月份推出的永寧經屋銷情集中在大單位，小單位則乏人問津，而興建中的TN27湖畔經屋以及石排灣經屋也有望於2012年發售，雖然大批經屋湧入市場，或會吸引部份買家由私樓市場流向公屋市場，然而相信對整體私人住宅市場的影響不大，主要因為經屋與私人住宅始終為兩個獨立的市場，經屋雖然價格相對較低，但質素及配套始終不及私樓，而且受十六年禁售期所限，對買家的吸引有限。現時私人住宅的價格仍然處於合理水平，質素較經屋高，選擇也更多，私樓對於買家的吸引力無疑比經屋高，相信具負擔能力的買家最終還是選擇傾向私樓市場。因此，萬九經屋的落實相信只對低價樓市場有所影響，對中高價樓市場的影響有限。展望2012年樓市，在SSD的效應之下，加上外圍經濟氣氛的不穩定因素，將會為樓市造成心理恐慌，因此相信會令交投進一步下跌，估計2012年成交量與2009年相若，將少於11,000宗。澳門整體經濟基調良好，發展前景明朗，人均收入不斷提升，據澳門統計暨普查局資料顯示，2011年第三季人均收入中位數已達10,000元，與上季相比上升逾4%，另外，各項大型基建落實，為澳門繼續引入大量外地僱員，2011年已簽批的外地僱員人數高達10萬，直接刺激本澳住屋需求的上升。可見未來澳門樓市仍以正面因素為主，不存在令樓價下跌的實體原因，然而在外圍經濟不穩的因素之下，部份外地業主或急於賣樓套現救市，加上新盤入伙為市場提供更多供應，銀行收緊樓花貸款成數等，將會使樓價出現跌勢，而該情況相信在上半年較為嚴重，因此相信2012年初樓價跌有機會幅高達10─15%，而跌幅預料將於年底收窄至5%。最後，中原地產工商舖營運總監及中原(澳門)地產代理有限公司董事總經理潘志明先生對中原(澳門)來年的發展方向及部署作出展述。他表示，中原(澳門)的員工人數由年初約一百二十多人降至年尾約八十多人，流失的主要為前線員工，主要因為SSD的實施使市場交投量下跌，同時也令地產代理業界的生存空間縮窄，加上未來政府將加強規管樓花銷售，相信未來一兩年將會是業界最富挑戰性的時間。為應付這巨大的挑戰，中原(澳門)來年將採取進取的發展策略，首先，將擴大營業團隊，現時中原(澳門)共有六間分行及一間總行，分行的覆蓋範圍仍未夠全面，來年計劃增加一至兩間分行，其中一個擴充的區份將會是皇朝區，而員工人數也計劃增聘至一百二十人。至於公司架構方面，將加緊發展投資部，進一步加強中港澳三地聯動；中原(澳門)一向致力於對外公開樓市資訊，於2011年更開發中原(澳門)地圖網站，透過網站定期向外發佈樓市成交資訊，創澳門業界先河，另外，也開發了中原(澳門)的手機應用程式app，讓市民免費下載，隨時透過手機了解樓市，來年，中原(澳門)將會開發企業傳訊部，加緊對外發放訊息，加強市場資訊的透明度。中原(澳門)一向非常重視對員工的培訓，中原訓練學院(澳門分校)於2011年成立後，不斷開辦各種培訓課程，為應付政府即將實施的地產代理考牌制度，來年將開辦考牌班，加強對新入職同事的培訓，讓同事更順利地通過考牌試；另外，也會開辦專業認可證書課程，讓在職同事加強專業知識，為業界培訓優質的人才。潘表示，2012年中原(澳門)的大方向是持續發展，強化公司架構，加強人才培訓，進一步提升營業額。去年中原(澳門)的總營業額約八千萬元，與2010年約五千萬元相比，升幅約60%，是非常不錯的成績。2012年公司把目標定於一億元，希望透過公司上下員工的共同努力達成目標。
2012-01-05
澳門
