一連三天的「2012國際品牌房地產項目投資博覽會」於8月24日正式開幕，中原(澳門)也應邀參展，而中原(工商舖)營運總監及中原(澳門)董事總經理潘志明先生更獲大會邀請為「港澳舖位投資機遇」講座作主講嘉賓，分析未來投資前景以及港澳兩地舖位的投資潛力，為各界展述未來的投資方向。「港澳舖位投資機遇」講座於8月25日下午舉行，講座中，潘志明先生分析了現時港澳兩地舖位市場的市況，他指出，港澳兩地政府自2010年先後推出額外印花稅政策(簡稱「SSD」)，政策主要針對住宅的炒賣現象，對舖位交投的影響不大。因此，不少投資者將資金轉移到舖位市場上，令商舖市場交投活躍。據中原地產數據顯示，政策實行前，香港舖位全年成交約共4,258宗(2010年1月1日至2010年11月19日)，自從香港政府推行SSD後，成交明顯攀升，2012年上半年已錄得2,687宗成交，已超越SSD實施前全年成交宗數的一半。而澳門方面，由於舖位業主以長線收租投資居多，加上升值速度快、租金回報可觀，業主更加惜售，市場放盤量越來越少，導致商舖市場熾熱的市況下成交量卻不升反跌，據澳門統計暨普查局資料顯示，2012年上半年澳門商舖成交量995宗，與去年同期相比下跌38%。另外，SSD實施後一年內，皇朝區、氹仔區、中區、高士德區以及北區等澳門五大主要區份的舖位平均成交呎價與政策實施前相比大幅上升57─80%，而平均租金呎價也上升25─129%，從這些數據可直接反映SSD對港澳兩地商舖市場的影響。由於租金回報吸引，升值潛力大，以及SSD效應，越來越多投資者投入商舖市場，令市場對舖位的需求越來越大，然而舖位的供應量始終有限，近年港澳兩地的舖位新供應量可謂絕無僅有，該情況在澳門尤其明顯，2011年澳門新建成商舖只有63個，由於盤源短缺，供應遠遠未能滿足市場需要，更突顯商舖的稀有和珍貴。商舖市場活躍的其中一個重要條件必然是經濟因素帶動。近年港澳兩地在自由行效應之下，旅遊業及零售業興旺，舖位的承租能力大大提升，舖位租金以倍上升的例子比比皆是。不少大型連鎖品牌看好港澳兩地的發展前景，紛紛積極落戶，搶佔一線旺區的舖位，而由一線舖位退出的商戶則轉佔二、三線舖位，因此，近年不但傳統旅遊旺區的舖位搶手，連過往相對不獲市場重視的區份舖位的搶租情況也越來越踴躍，直接刺激租金大幅度上升。展望未來商舖市場的發展趨勢，相信一線旺區舖位租金會繼續大幅攀升，而且放盤量會更加短缺，而二、三線街道的舖位租金將受帶動上升，部份未能在一線旺區買到舖位的投資者或會將目標轉移至二、三線街道，帶動二、三線街道的舖位交投活躍。

中原(澳門)昨天假金龍酒店舉行第二季季會，除一眾公司管理層及全體員工出席外，更邀請到中原地產亞太區總裁黃偉雄先生以及中央事務執行董事蘇丹莉小姐撥冗出席。黃偉雄先生對中原(澳門)上半年的成績表示肯定，並以孟子名句「生於憂患，死於安樂」勉勵同事們下半年要繼續努力，再創佳績。為表揚同事們的傑出表現，會上頒發了最佳營業區域經理、傑出地產代理、傑出分行管理等多個獎項，更舉行歌唱比賽，上下同樂，全場氣氛熱烈。

2012年上半年，澳門樓市持續活躍，尤其第二季，樓價升得又快又急，額外印花稅政策(簡稱「SSD」)實施已屆一年，市場二手盤源被消耗得七七八八，一手新盤也供應有限，供求失衡之下進一步推動樓價上升，踏入下半年，樓市走勢會如何，即將實施的一手樓花規管政策將對未來樓市產生甚麼影響，中原(澳門)於6月27日舉行記者會，對2012年上半年樓市表現作全面回顧以及對下半年樓市作預測。2012年上半年樓市回顧由中原(澳門)董事石寶德先生、中原(澳門)氹仔區、工商舖及項目發展區域營業董事何兆恆先生以及中原(澳門)澳門區區域營業董事張麗華小姐主講。首先，中原(澳門)董事石寶德先生對上半年樓市作總結，石表示，上半年樓市先跌後升，一月份市場交投淡靜，在傳統淡季、外圍氣氛、經屋發售等三大因素的夾擊之下，一月份的成交量大幅下跌至近三年的同期新低，據澳門統計暨普查局資料顯示，一月份住宅成交量只有552宗，而樓價也下跌5─10%。二月份農曆新年後，買家開始積極睇樓部署入市，加上經屋發售塵埃落定，令部份買家重投私樓市場，帶動成交量輕微回升至560宗。三月份開始有一手新盤開售，為樓市帶來小陽春，成交量達1,232宗，樓價也受帶動開始回升。總結第一季住宅成交量為2,344宗，涉及金額83.09億元。踏入第二季，四月份由於新盤銷情理想，銷量及價格為市場帶來明確的信息，加上樓市傳統旺季氣氛影響，使四月份市況明顯回穩，成交量大幅上升至1,824，涉及金額82.49億元。五月份成交略為放緩，由於一手新盤銷售至尾聲，二手盤源也逐漸減少，估計五月份成交量只有四月份的2/3，約1,200宗，正因為盤源供不應求，業主叫價能力大增，四、五月份兩個月內樓價累積上升約15%，追回一月份跌幅。六月份樓價升幅更加明顯，SSD實施一年以來，二手盤源持續減少，而即將實施的一手樓花規管政策，相信會令未來一手樓花供應減少，未來市場相信會出現供應斷層，然而需求量卻有增無減，本地人口增長，加上居民收入持續上升，增加了換樓改善生活質素的需求，另外，外地僱員數量升至十萬，也令住屋需求大大增加，盤源供不應求的情況加劇，六月份成交量進一步回落，估計只有四月份的1/3，約600宗，市場預料供求失衡情況將越來越嚴重，六月份樓價開始出現「乾升」現象。總結第二季住宅成交量估計約3,600宗。總結上半年市況，自去年六月SSD實施後，樓市大為沉寂，一月份成交量更跌至近三年新低，然而在本地換樓需求帶動下，二、三月成交出現回升，其後新盤銷情理想，加上傳統旺季，帶動四月份成交進一步上升，五月份由於一手新盤銷售至尾聲，二手盤源也逐漸減少，成交量開始回落，四、五月份樓價大幅回升，追回一月跌幅，由於供求失衡情況漸趨嚴重，六月份樓價出現「乾升」。上半年整體住宅成交量估計約6,000宗，與去年同期相比大幅下跌53%。展望下半年，石表示，第三季交投相信會出現放緩，現時市場以用家為主，在本地居民龐大的換樓需求帶動之下，相信未來用家仍然是市場最主要的買家，他們在置業決定上往往比較審慎，面對第二季樓價急升，雖然升幅實際只追回年初跌幅，但由於升勢又急又快，用家需要時間消化升幅，加上傳統淡季氣氛影響，第三季成交相信會有所回落。兩大新盤大潭山壹號及海天居預計於第三季踏入收樓期，屆時相信部份海外買家因為外圍市況不穩等因素而選擇放售套現，為求盤若渴的市場增加一批新供應，暫時舒緩供求失衡的問題。現時刺激樓價的最大主因是供應量不足，二手盤源受SSD影響而逐漸減少，一手新盤也消化得七七八八，日後一手樓花規管政策出台後，一手盤源供應無可避免受到影響，一、二手盤源將出現供應斷層的趨勢，屆時買家將更難入市。第三季踏入樓市傳統淡季，買家議價空間增大，有意置業的買家不妨把握時機入市。中原(澳門)澳門區區域營業董事張麗華小姐介紹兩個預計於第三季內入伙的新盤。1.海天居位於東方明珠區的海天居，是近年區內最大型的新落成屋苑，發展商保利達是澳門著名的實力發展商，一向以高交樓標準見稱，項目以中小型單位為主，切合一般用家需求，因此屋苑多數由用家消化，相信入伙後入住率超過70%。現時屋苑正在最後收樓階段，預計八月中至九月期間入伙，由於臨近入伙期，屋苑再次受到買家關注，然而放盤量不多，而且反價情況普遍。據中原(澳門)數據顯示，目前市場盤源約166個，而肯定放售的只有約20個，現時成交量不多，只有零星預租個案。近日，有2座高層C單位，面積約800呎，以460萬元成交，平均呎價約4,700元。2.大潭山壹號位於路氹區金光大道之首的大潭山壹號，是現時唯一正望金光大道全景的樓盤。近日成交活躍，當年屋苑推售初期價格未能受本地居民消化，故業主以海外投資者為主，部份業主或因為外圍經濟不穩等因素而選擇於收樓後出售套現，為市場增加盤源。現時屋苑平均呎價約6,000元，仍處於相當低水平，預計收樓後叫價將有所調整，因此吸引不少用家及長線投資者追捧。預計七月份入伙，現時市場放盤量約130個。近日，有3座低層I單位，面積2,300呎，以1,357萬元成交，平均呎價5,900元。現時樓市存在明顯的供求失衡問題，主要因為SSD實施後，市場二手盤源逐漸減少，而一手新供應也非常有限，隨著日後一手樓花規管政策的實施，相信未來的一手供應量將無可避免受到影響，最終導致一、二手供應斷層。而海天居及大潭山壹號的入伙，將會為求盤若渴的樓市增加新供應，或可暫時舒緩供求失衡的壓力。中原(澳門)氹仔區、工商舖及項目發展區域營業董事何兆恆先生總結上半年工商舖的市況，何表示，SSD實施一年以來帶動了商舖的成交，由於商舖不在SSD規管範圍內，促使部份住宅投資者將資金轉投商舖市場，商舖進一步受到熱捧，業主心態也更加強硬，封盤現象增加，因此成交量不升反跌，據澳門統計暨普查局資料顯示，2012年1─4月商舖成交量為500宗，與去年同期相比下跌53%。預計上半年成交量約650宗，但與去年下半年相比有回升跡象。澳門旅遊業蓬勃，入境旅客人次持續上升，據澳門統計暨普查局資料顯示，2012年1─5月入境旅客人次累積達11,471,018人，與去年同期相比上升4%，旅客人數增加，同時為澳門零售業帶來龐大的消費力，2012年旅客人均購物消費升至971元，與去年同期相比升幅31%，零售業暢旺令商舖的承租能力提高，直接刺激租金上升。雖然數據持續上升，但由於增長有所放緩，導致業主叫價未敢過於進取，故現時商舖價格水平仍相當合理。20112012第一季第二季第三季第四季第一季旅客入境數字(千人次)6,431.26,815.57,415.57,340.16,942.3酒店業入住率(%)8182.985.586.683.2旅客平均逗留日數0.90.910.90.9旅客人均消費(澳門元)1,5161,4821,6331,8201,891旅客總消費(億澳門元)98101121134131旅客人均購物消費(澳門元)739698810942971資料來源：澳門統計暨普查局由於旅遊業增長仍然是商舖升值的重要支柱，因此商舖市場在旅遊業的推動下繼續保持上升。上半年澳門五大重點區份的商舖平均呎價及租金全面上升，其中買賣平均呎價方面，以氹仔區的升幅最大，與2011年相比上升約78%；而零售旺區中區的升幅最低，只有46%，主要因為該區商舖放盤量極為緊絀，成交量也相當有限，因此數據未能完全反映該區商舖價值的實際升幅。而租金方面，皇朝區的升幅最大，與去年相比上升達1.2倍，另外兩個較多旅客的地區──中區及氹仔區，租金升幅也高達50%。地區平均呎價(元)平均呎租(元)2012年(1─6月)2011年(1─12月)2012年(1─6月)2011年(1─12月)皇朝區19,18470%11,30388.50120%40.26氹仔區14,13578%7,94338.750%25.85中區(南灣區、板樟堂區、新馬路)47,64346%32,650155.1250%103.41高士德區17,84368%10,62459.8735%44.19北區9,48663%5,80327.8623%22.64資料來源：中原(澳門)大額成交買賣1.新口岸-皇朝東皇朝富達花園西式咖啡廳，面積1,488呎，二月中以1,848萬元成交，平均呎價約12,419元，舖位於三月中以2,520萬元售出，短短一個月內摸貨獲利672萬元。-皇朝西皇朝廣場一個面向星際酒店的舖位，面積約800呎，四月份以5,100萬元成交，平均呎價63,750元。現時舖位租客為電訊零售商，以18萬元承租，估計該舖目前市值已達6,000萬以上。2.中區-板樟堂板樟堂區一個面積700呎舖位，五月份以1.7億元成交，平均呎價逾24萬元，舖位原租客為運動用品店，租金約十多萬元，預計舊約期滿後，該區租金有望升至500元/呎。-白馬行白馬行一個4,000呎巨舖，由資深投資者以1.7億元購入，平均呎價約42,500元，舖位原租客為超級市場，現時已約滿遷出，預計新租約租金可升至45萬元。租賃1.賣草地街舖位賣草地街一個面積1,242呎舖位，原租客為運動用品店，舊租約月租10萬元，市場消息指六月份獲某國際知名護膚品牌洽商，目標租金相信可達60萬元，升幅可望高達6倍。2.板樟堂全幢板樟堂一座三層物業，面積4,500呎，舊租約於09年以90萬元承租，物業於一月份以250萬元預租，平均呎租555元，租金升幅高達2.8倍，新租約於2013年前生效。此外，寫字樓及工業大廈價格也持續上升，據澳門統計暨普查局資料顯示，2012年第一季新成立公司數目升至881間，與2011年同期768間相比，升幅達15%，公司數目上升，對於寫字樓的需求也大大增加，然而近年寫字樓長期缺乏新供應，預計未來三年內新建成寫字樓的數量也極少，供應遠遠未能滿足需求，加上寫字樓目前價格普遍處於相對低水平，呎價大約維持2,500─4,000元，因此被看高一線。寫字樓業主叫價(元/呎)工業大廈業主叫價(元/呎)獲多利中心4,000南方工業大廈1,300東南亞商業中心2,800中紡工業大廈1,201皇朝廣場3,300利昌工業大廈1,250羅德禮商業大廈3,100中土大廈3,200資料來源：中原(澳門)對於下半年工商舖走勢，何預測下半年舖位市場將更加熾熱，在旅遊業興旺的推動下，近年越來越多國際品牌尋求旺區一線舖位進駐澳門，部份於2008年底至2010年初市道低迷時期所簽訂的舊約陸續約滿，預計第三季一線舖位租金將再創新高，而一線舖位原租客的轉移令二、三線舖位也受惠，另外，現時一系列的基建，包括筷子基、青洲區街道擴闊工程及南粵新關口，已令該區舖位成為市場熱話，消息一出立即帶動該區舖位叫價上升，其中一個面積八千呎的空置商場叫價立即由10,000元/呎提升一倍。在品牌進駐以及基建效應之下，預計第三季商舖租金將持續攀升，業主封盤等新租客的情況將陸續湧現，盤源短缺情況漸趨嚴重，將導致售價出現短時間「乾升」的現象，直至能消化新舊租客轉換中的調整期，預計下半年租金除了能追平年初保守估計的全年上升25%外，可望再突破創新高。

由澳門地產業總商會主辦、中原(澳門)協辦的「澳門地產代理發牌制度大解構」講座，於四月十八日假澳門地產業總商會舉行。是次講座對公眾公開報名參加，由中原集團董事施永青先生、中原(澳門)董事總經理及中原訓練學院總監潘志明先生，以及中原地產培訓及人力發展部高級經理馬志權先生主講，解構地產代理發牌制度的歷史、對行業的意義以及參考香港的考牌內容及形式。由於地產代理發牌制度在澳門即將實施，業界部份人對此存有疑慮，大會期望透過是次講座釋除業界疑慮，協助業界順利過度至發牌制度的新時代。講座中，施永青先生分享了香港實施發牌制度的經驗，他表示，香港於八十年代以前並沒有發牌制度，而政府對此只採取不干預政策，後來隨著社會進步，消費者對自我權益認識的增加，市場普遍期望能有規範及專業的運作模式，發牌制在此趨勢之下應運而生，並於1999年在香港正式實施。近年澳門樓市發展迅速，地產代理發牌制度在澳門實施是大勢所趨，而在實施發牌制前有兩個前題問題必需釐清：第一，地產代理的角色應該是只賺取佣金的中介人角色還是可以同時參與炒賣？八十年代香港的地產業界普遍存在此現象，地產代理在交易過程中既是中介人，也會同時參與炒賣，由於身份存在矛盾，對買家有欠公平，因此，香港政府在立法實施發牌制時，規定若在交易中涉及自己的物業，地產代理公司必需申報利益，此條例有效杜絕了地產代理角色重疊的問題。第二，地產代理應該只可代表一方還是在買方與賣方之間的中介人角色？在西方國家及歐美地區，一般實行委託制，即地產代理只可接受買方或賣方其中一方的委託，並作為其代表進行交易，此做法由於成本較高、成效較慢，不適合在東方法會實行。香港現時實行的是地產代理中介人制度，在交易過程中，地產代理可同時清楚買、賣雙方的情況，可大大提升促成交易的速度，而且一宗交易只需由一個地產代理促成，也只需支付一份佣金，交易成本也相對較低，對於買、賣雙方也有得益。另外，對地產代理從業員入行資格的要求也相當重要，地產代理的社會功能非常重要，由於土地資源是社會的珍貴資源，地產代理促進物業交投，對土地資源的流向起著重要的推動作用，因此對地產代理從業員的專業知識及學歷有一定的要求。現時香港對從業員的學歷要求為中學畢業或以上，而將來會否對此要求提高將視乎整體社會的發展趨勢。發牌制度的實行必然會增加地產代理公司的營運成本，從業員入行的成本也增加，入行門檻提高了，入行的人也會隨之減少，對於現職的從業員有一定的保障，也可汰弱留強，為業界保留最專業的人才。總結地產代理發牌制度，施生認為，發牌制度是可以於最短時間內將行業規範化的手段，期望澳門實行發牌制度後可規範業界的發展，並帶來整體社會的進步。中原地產培訓及人力發展部高級經理馬志權先生分析地產代理發牌制度對業界的影響，他表示，發牌制度是以立法的形式監管業界的運作，可保障行業及公眾的利益，提高地產代理行業的專業水平，提升地產代理的質素，增加行業的透明度。中原(澳門)董事總經理及中原訓練學院總監潘志明先生簡介澳門地產代理發牌制度實施的進程，政府與業界將開展一系列課程，將培訓一批澳門業界資歷深的人員作為導師，課程的內容包括房地產經紀實務知識以及房地產經紀實務條文兩大部份，當中包括澳門房地產的歷史及前景、土地性質、地產代理銷售技巧、買賣程序、經紀操守及相關法律條文等具體內容，導師完成課程後再對從業員進行培訓。對於發牌制未來的具體實施，潘生建議業界向政府反映，制度應有完善的運作指引以供參考，現時業界的日常運作一般根據過往運作習慣，並無罰則及具體指引，若然落實具體指引，可改善房地產登記制度，及為業界增加訊息透明度。若能在日常運作中有一個清晰的工作指引，可減少紛爭，保障各方利益。潘生認為，澳門地產代理業界的發展，不僅需要靠政府立法規範，業界從業員也應該自覺提高自我要求，為業界建立健康形象。

澳門樓市自新春過後逐步回復，在經濟勢頭良好的帶動下，未來樓市預料將進一步攀升，為迎合公司業務發展需要，中原(澳門)於3月12至13日參加科技大學主辦的招聘日，招攬高學歷人才。自去年六月額外印花稅政策實施後，樓市沉寂一時，大量地產代理從業員流失，短短半年內，澳門整體從業員的流失量達三分一人數。然而，自新春過後樓市逐漸回升，多個發展商陸續推售新盤，市場氣氛回復熾熱。為應付未來樓市攀升以及公司業務發展對人才的渴求，中原(澳門)參加是次科技大學招聘日。是次是中原(澳門)第三次參加科技大學的招聘日，中原(澳門)對於前線員工質素的要求向來嚴謹，由於地產代理始終是一份專業的職業，對於學歷、專業知識、綜合素質的要求甚高，加上地產代理考牌制度即將實施，屆時為優化整體行業，將汰弱留強，因此未來對地產代理從業員的要求將更加嚴謹。鑒於臨近學生畢業前夕，不少應屆畢業生開始四出尋找工作，為吸納高學歷人才，中原(澳門)是次再度參加科大招聘日，為公司補充新血。是次招聘的主要職位包括分行經理、客戶經理、物業顧問等，反應非常熱烈，獲大量應屆畢業生查詢，可見參加者對行業的未來發展充滿信心。

中原(澳門)於2012年2月2日，假澳門凱旋門酒店舉行週年晚宴，與員工分享過去一年的努力成果，並向各界展示一二年的發展方向。中原地產亞太區總裁黃偉雄先生、中原地產工商舖營運總監及中原(澳門)董事總經理潘志明先生，以及中原(澳門)董事石寶德先生等出席晚宴，並進行祝酒儀式。石寶德先生致辭表示，2011年是澳門樓市經歷高低起伏的一年，上半年樓市一片暢旺，下半年因受額外印花稅政策(簡稱「SSD」)的影響而成交萎縮，雖然樓市形勢不穩，但中原(澳門)在2011年也取得相當耀眼的成績，全年營業額近八千萬元，與2010年約五千萬元相比，升幅約60%，取得如此佳績，全賴公司上下員工的努力不懈。展望2012年，樓市受外圍經濟不穩的影響，相信整體樓價會出現跌勢，預計年初樓價跌幅有機會高達10─15%，而跌幅預料將於年底收窄至5%。雖然市況不穩，但相信憑著同事們的努力及堅持，中原(澳門)一定可以於2012年再創佳績。潘志明先生展述2012年中原(澳門)的發展方向，他表示，樓市受SSD影響，導致地產代理業界經營困難，面對市況不穩，中原(澳門)將會以持續發展作為公司未來一年的發展方向，計劃2012年將逆市擴充，增加1至2個營業分行，以及增聘20至30個前線員工，壯大營業團隊以應付未來業務發展的需要。另外，將重整內部架構，把過去的人事部發展為人力資源部，未來主力發展招聘人手及人才培訓，而市場部將發展為市場及企業傳訊部，加強與傳媒之間的關係，為公司建立正面形象。黃偉雄先生表示，中原集團一直以來致力擴展業務，現時集團業務已遍及中國、香港、澳門、新加坡及台灣等多個地區，未來將向韓國邁進。不但要加強業務方面的發展，而且也會加強對員工的重視。集團來年的宗旨是，有營利之餘，也要以員工為本。當晚，中原(澳門)分別頒發了「最佳分行」、「傑出管理」、「最佳地產代理」、「最多單數獎」、「傑出地產代理」、「最受歡迎後勤獎」以及「精英會」等多個獎項。除頒獎之外，當晩還進行大抽獎及表演大賽，全場氣氛高漲。

2011年本是澳門樓市剛走出金融海嘯的陰霾，穩定發展的一年，正當市場開始回復信心之際，特區政府推出額外印花稅政策(簡稱「SSD」)，加上外圍經濟不穩影響，使市場成交出現萎縮，地產代理從業員進入經營困難的時期。地產代理考牌制正在積極研究實施階段，為探討業界相關的法規，幫助業界了解考牌制度，以及為未來考牌制的實施作更專業化的準備，澳門房地產聯合商會以及中原訓練學院聯合舉辦「房地產法律法規探討及中介從業員如何迎難而上」工作坊之「不死神功」講座。是次講座由澳門房地產聯合商會主辦、中原訓練學院協辦，於昨天上午假澳門科學館舉行。講座由潘志明先生(中原地產工商舖營運總監/中原(澳門)董事總經理/中原訓練學院總監)主講，澳門房地產聯合商會吳在權會長、勞工事務局孫家雄局長以及法律改革及國際法事務局曹錦俊副局長等嘉賓撥冗出席。吳在權會長致詞時表示，去年澳門的房地產市場上半年暢旺，下半年交投呆滯，變化之大主要因為澳門始終為小型經濟體，受外圍因素的影響比較大。目前，歐美經濟市場並不樂觀，對澳門樓市難免產生心理影響，加上澳門房地產的相關法律法規未臻完善，導致市場炒賣風氣漸濃，間接影響市民的居住需求，因此政府推出SSD調控樓市，使樓市進入周期性下調。與此同時，地產代理業界也進入寒冬時期，地產代理從業員若能把握機遇，武裝自己，提升自身的專業水平，必定可以順利渡過寒冬。房地產聯合商會致力推動市場健康發展，未來定必繼續加緊與政府的合作，配合政府完善相關法規，提升樓市資訊的透明度，爭取改善買賣登記制度，提升地產代理從業員的專業水平，堵塞不健康的炒賣現象，為維持市場健康發展出力。潘志明先生表示，去年樓市成交萎縮，影響了地產代理業界的生存空間，SSD以及即將實行的考牌制度令業界充滿疑慮和擔心，考牌制度所涉及的相關制度雖然會令地產代理公司的營業成本增加，然而考牌制度也令行業邁向專業化，維護業界的專業形象，使地產代理從業員得到市場認同，對業界有正面幫助。中原訓練學院自成立以來，先後舉辦各項專業課程，如是次的「不死神功」激勵培訓課程，針對SSD為業界帶來的嚴峻經營環境，激勵地產代理從業員自我增值，加強心理質素，為同業打氣。SSD在本澳實施短短半年，地產代理從業員人數已流失約三分一。鄰近的香港也因SSD的影響而使業界進入了寒冬時期，日前更有香港商會向政府發出聲明，籲請政府檢討政策對業界的影響。澳門樓市情況與香港不同，澳門樓市的炒賣情況只屬少數，主導樓市的仍然是用家。若市場炒賣風氣盛行，缺乏實體經濟作支持，在SSD的影響下樓市應該會價量齊跌。然而澳門自實行SSD後，成交量雖下跌，樓價卻維持平穩，足以證明澳門的樓市是以用家作主導的。SSD的推出主要針對市場上個別的炒賣現象，政策實施後確實有效杜絕短炒投機者，長遠而言卻造成地產代理業界的經營困難，建議政府應該檢討政策是否適合於現時的實際市況繼續實施。另外，現時政府對樓市資訊的公佈較為滯後，建議政府應加緊改善房地產買賣登記制度，增加市場資訊的透明度，對買賣雙方以及業界均有極大幫助。政府肩負監管業界的重大責任，應聽取多方面的聲音，與業界共同增加市場透明度及加快資訊發放的速度，共同維持房地產市場健康平穩的發展。

由澳門房地產聯合商會主辦、中原訓練學院協辦的「房地產法律法規探討及中介從業員如何迎難而上」工作坊之「不死神功」講座，將於明天假澳門科學館舉行。是次活動是「不死神功」首次在澳門對公眾公開報名參加，課程由潘志明先生(中原地產工商舖營運總監/中原(澳門)董事總經理/中原訓練學院總監)主講，分享他在地產代理生涯中鑽研出來的心得及對現於澳門如何從事中介行業進行探討。地產代理考牌制度在香港已實行多年，為提升地產代理從業員的專業水平及令他們掌握行內最新的知識，香港地產代理監管局以自願參與形式推行「持續專業進修計劃」(簡稱「CPD」)。鼓勵從業員秉持終身學習的精神，積極參與計劃，達到每年持續專業進修學分的目標。從業員每年需透過參與相關的課程，修滿12學分才可獲得續牌資格。而「不死神功」已被香港地產代理監管局納入持續專業進修計劃。澳門即將實行的《房地產中介業務法》，當中訂定房地產中介人及房地產經紀必須具備相應的有效准照，為迎接地產代理考牌制度的新時代，中原(澳門)自去年起先後舉辦多個地產代理培訓課程。其中，「不死神功」課程，包含潘生在行業生涯中多年的經驗及心得，因此課程非常受歡迎，先後於澳門、香港兩地多次舉辦，反應熱烈。是次工作坊，現正對外接受報名。報名熱線：2870-7171

中原(澳門)2011年第四季季會於昨天下午六時，假澳門京都酒店舉行，中原地產工商舖營運總監及中原(澳門)董事總經理潘志明先生、中原(澳門)董事石寶德先生，以及公司上下主管及員工均抽空出席活動。中原(澳門)董事石寶德先生總結了2011年的樓市概況，並對2012年的樓市發展作預測。他表示，2011年樓市在SSD及外圍股市波動的影響下，全年成交量以9%跌幅作終結，而樓價則上升14%，展望2012年，由於澳門整體經濟基調良好，不存在令樓價大跌的實體原因，而SSD以及外圍經濟不穩將會繼續成為影響樓市發展的最主要因素，部份外地業主或因此出現負面心理因素，急於賣樓套現，預測2012年樓價將下調5-10%，全年成交量將不多於11,000宗。中原地產工商舖營運總監及中原(澳門)董事總經理潘志明先生總結全年業績，他表示，中原(澳門)2011年營業額達7,800多萬元，與去年約5,000萬元相比，增長超過50%。2012年公司的目標營業額是1億元，潘生表示在SSD以及外圍經濟不穩的影響下，2012年將會是地產代理業界具挑戰性的一年，並勉勵公司全體員工要堅定目標，再接再勵，再創佳績。季會中，頒發了第四季的最佳地產代理、最佳地產管理等多個獎項，多位得獎者分享成功心得，全體員工均全情投入享受是次季會。

去年，隨著經濟發展蓬勃、外圍氣氛良好、外地僱員增加、住屋需求升上等因素的帶動，2011年樓市在一片熱烈氣氛中展開新的開端。其後，特區政府於四月份公佈以額外印花稅政策為主的新一輪樓市調控政策，旋即使市場交投銳減，八月份港股暴瀉更令澳門樓市雪上加霜。踏入2012年，樓市政策以及外圍經濟的不穩定會否繼續影響澳門樓市，萬九公屋相繼落成發售會否對樓市造成負面影響，中原(澳門)於1月4日舉行記者會，對2011年樓市表現作全面回顧以及對2012年本澳樓市作預測。2011年樓市回顧及2012年前瞻記者會由中原地產工商舖營運總監及中原(澳門)地產代理有限公司董事總經理潘志明先生、中原(澳門)董事石寶德先生、中原(澳門)氹仔區及工商舖區域營業董事何兆恆先生以及中原(澳門)澳門區區域營業董事張麗華小姐主講。首先，中原(澳門)董事石寶德先生對2011年的樓市作出總結，他表示，2011年是樓市經過金融海嘯之後的恢復期，由於澳門經濟增長迅速，各項大型基建相繼投入動工，為澳門引入大批外地僱員，致使住屋需求持續上升，各界對樓市前景充滿信心，年初兩大新盤──海一居(前稱「保利達P地段」)及御南峰推售，引爆市場積累多月的購買力，使今年的樓市在一片交投熱烈的氣氛中展開新的開端，據澳門統計暨普查局資料顯示，首季成交量達4,554宗。踏入第二季初，再有兩大新盤──綠洲及蘇豪薈推出市場，反應非常熱烈，進一步推高市場成交量，四月份住宅成交量達3,485宗，創全年最多成交量的單月紀錄。其後，四月下旬政府公佈以額外印花稅政策(簡稱「SSD」)為主的新一輪樓市調控政策，消息使市場交投氣氛放緩，然而第二季成交量仍然維持8,255宗，為全年最高成交量的季度。直至六月中SSD正式實行後，交投全面萎縮，政策雖有效擊退短線炒家，然而市場一時之間未能適應政策，使交投氣氛一度淡靜，加上七、八月份為樓市傳統淡季，以及八月份港股暴瀉消息拖累，使成交量大幅下跌至2,194宗。踏入第四季，首批經屋開始發售，初期由於細節未明，使樓市缺乏方向，加上市場對十一月份施政報告會否推出影響樓市的新政策存有疑慮，因此使市場部份交投陷入膠著狀態，十月份成交量下跌至606宗，雖然十一月再有兩大新盤──濠珀及亮點開售，市場反應熱烈，且帶動二手市場氣氛略為回升，然而在十二月份假期效應之下，市場氣氛再度陷入淡靜狀態，估計第四季成交量進一步下調至約1,451宗，與高峰期第二季相比大幅下跌逾82%。全年住宅成交量估計約16,454宗，與2010年相比下跌約9%。而樓價方面，據中原(澳門)數據顯示，具指標性的十五大屋苑平均呎價，大部份屋苑呎價呈上升，平均升幅約14%，與年初預測的15%升幅接近。總結2011年樓市，澳門經濟基調良好，住屋及換樓的需求量極大，然而在SSD影響，以及外圍股市波動的拖累之下，樓市難免有所下調，2011年樓市由上半年的暢旺，變為下半年的淡靜，全年成交量以9%的跌幅作終結。而樓價方面，雖然成交量下跌，然而澳門樓市仍然以用家為主，另外還有部份具實力的長線投資者，他們受SSD的影響極小，主要因為澳門人一般換樓年期為五至八年，因此即使要將持有物業的年期限定為最少兩年，也不會對他們造成太大影響，即使成交量下跌了，他們仍然不會輕易增加議價空間，因此樓市呈現量跌價升的狀況，全年樓價升幅約14%。中原(澳門)氹仔區及工商舖區域營業董事何兆恆先生對2011年澳門工商舖市場的表現作總結。他表示，2011年澳門五大重點區份的商舖平均呎價及租金全面上升，其中買賣平均呎價方面，以北區的升幅最大，與去年同期相比上升約96%；而零售業最繁華的中區升幅只有25%，主要因為該區商舖可供買賣的供應量非常緊絀，成交量也非常有限，因此數據未能完全反映該區商舖價格的實際升幅。另外，租賃平均呎價方面，則以中區的升幅最大，平均租金與去年相比大幅上升約76%；而大型娛樂場林立的皇朝區升幅也高達31%。澳門的旅遊業日益蓬勃，入境旅客人次不斷攀升，據澳門統計暨普查局資料顯示，2011年首11個月入境旅客人次累積達25,456,561人，與去年同期相比大幅增加12%，旅客人數大幅上升，同時為澳門零售業帶來龐大的消費力，而零售業的暢旺則直接增加了市場對商舖的需求，因此，部份遊客集中消費的區份如中區、皇朝區等，商舖的承租能力高，價格及租金的升值潛力也非常大。地區平均呎價(元)平均呎租(元)2011年2010年2011年2010年皇朝區11,303同比44%7,84340.26同比31%30.69氹仔區7,943同比32%5,99525.85同比4%24.9中區(南灣區、板樟堂區、新馬路)32,650同比25%26,209103.41同比76%58.64高士德區10,624同比14%9,31944.19同比25%35.29北區5,803同比96%2,96422.64同比18%19.192011年澳門樓市在SSD的影響下，部份投資者由住宅市場流向商舖市場，刺激商舖的成交量上升。據澳門統計暨普查局資料顯示，2011年第一季澳門商舖成交量約781宗，主要因為年初商舖價格仍處於較低水平，吸引投資者入市；直至第二季SSD公佈，在政策效應之下，部份投資者改投商舖市場，使第二季成交量升至824宗，為全年最高成交量的季度；隨著商舖價格逐漸攀升，加上外圍股市波動的影響，第三、四季的成交開始放緩，第三季成交量跌至336宗，第四季更進一步下跌，估計只有約214宗，全年商舖成交量估計約2,155宗，與去年同期相比微升約3%。另外，2011年商舖市場也有不少大額成交，其中包括：買賣1.友邦廣場全幢，由友邦集團以12.6億元購入，現時全幢每月租金收入約570萬元。2.殷皇子馬路一個663呎的舖位，以2.2億元成交，平均成交呎價超過33萬，現時舖位由一知名珠寶零售品牌承租。3.新馬路一個約5,000呎的特大舖位，以9,700萬元成交，買家對新馬路的步行街概念充滿信心，打算買入舖位作長線收租之用，估計舖位現時值租25萬元。租賃1.新馬路全幢，面積合共3,320呎，以45萬元承租，平均呎租約136元，現時舖位租客為珠寶零售商。2.新馬路一個3,471呎的舖位，由珠寶零售商以85萬元承租，平均呎租約245元，舖位上年租金約70萬元，今年租金大幅提升超過21%。3.新馬路一個地舖連閣樓舖位，面積合共1,700呎，以37萬元承租，現時租客為知名鞋店。預測2012年商舖市場走勢，何表示，影響商舖市場走勢的最重要因素是旅遊業及零售業，近年澳門受惠於內地自由行政策，旅遊業發展興旺，入境旅客人數逐年遞增，大量的旅客為零售業帶來龐大的消費力，帶動零售業暢旺，使零售商戶的承租能力也大大提升。另外，龐大的消費市場同時吸引國際大品牌進駐搶攻，而這些知明品牌往往願意用較高的租金搶租旺區商舖，因此，使澳門的一線旺區的商舖租金有按年倍升的現象，進而帶動各區舖位格價不斷提升。在巨大的升值潛力之下，預計2012年第一季買家出價會更進取，商舖交投會將進一步熾熱，預計來年商舖租金或會有25%升幅。中原(澳門)澳門區區域營業董事張麗華小姐介紹幾個將於2012年入伙或推售的新盤。1.大潭山壹號大潭山壹號位於氹仔金光大道之首，是唯一一個正對金光大道的樓盤，地點絕對優越。項目由2007年開始推出市場發售，建築期長達四年，發展商對項目精雕細琢，全部採用最高級的建築材料，打造出一個澳門現時最高級的豪宅項目。屋苑預計將於2012年中入伙，現時屋苑的二手平均呎價約5,800元，與同等級數的豪宅相比價格仍然處於相對低的水平，預計屋苑平均呎價於2012年將上升20%。相信項目於入伙期前夕成交量會有上升趨勢，於入伙後首年內有望創出成交量的高峰。現時發展商仍然持有部份一手單位，相信將於入伙期後靜觀市場反應待價而沽。2.名門世家名門世家位於氹仔馬場對面，遠眺橫琴景致，是一個鄰近氹仔市中心的大型豪宅項目。項目由10座樓高47層的住宅大廈組成，共提供約1,500個住宅單位。屋苑所有單位配備精緻裝修，用料講究，發展商採用國際知名品牌的高級建築材料及配套，為住客打造有如五星級酒店般的舒適居所。屋苑每座頂層提供特色天際別墅單位，設有私人泳池及室外平台花園。項目地點優越，設施配套極尚至尊，為澳門罕有的頂級奢華豪宅項目，對於追求豪華享受及生活品味的買家極具吸引力，相信開售以後必然會引起市場極大回響。3.濠珀濠珀位於氹仔傳統豪宅區，區內發展成熟，食肆、娛樂場、酒店、學校等生活配套一應俱全，濠珀是繼濠景花園、濠庭都會後，又一個質素上乘的實用屋苑。項目共由三座住宅大廈組成，11月發展商推出第一座部份單位，約140伙，市場反應非常熱烈，短短數天已全數售罄，預計2012年發展商或會加推第二座。屋苑的買家多為同區換樓客，部份買家於上次發售中向隅，因此正密切期待下次推售。近年，氹仔的租盤非常渴市，高薪外地僱員多數選擇租住氹仔區的高級屋苑，部份屋苑的租盤如濠庭都會，推出當天已經獲市場承租，在供不應求的市況下，2011年澳門整體租金大幅上升超過27%，預計2012年或會再上升20%。因此，在龐大的租金升值潛力之下，相信屋苑也將吸引部份收租投資客前來搶購。中原(澳門)董事石寶德先生對2012年樓市走勢作出預測，他表示，政府已逐步落實萬九公屋，十一月份推出的永寧經屋銷情集中在大單位，小單位則乏人問津，而興建中的TN27湖畔經屋以及石排灣經屋也有望於2012年發售，雖然大批經屋湧入市場，或會吸引部份買家由私樓市場流向公屋市場，然而相信對整體私人住宅市場的影響不大，主要因為經屋與私人住宅始終為兩個獨立的市場，經屋雖然價格相對較低，但質素及配套始終不及私樓，而且受十六年禁售期所限，對買家的吸引有限。現時私人住宅的價格仍然處於合理水平，質素較經屋高，選擇也更多，私樓對於買家的吸引力無疑比經屋高，相信具負擔能力的買家最終還是選擇傾向私樓市場。因此，萬九經屋的落實相信只對低價樓市場有所影響，對中高價樓市場的影響有限。展望2012年樓市，在SSD的效應之下，加上外圍經濟氣氛的不穩定因素，將會為樓市造成心理恐慌，因此相信會令交投進一步下跌，估計2012年成交量與2009年相若，將少於11,000宗。澳門整體經濟基調良好，發展前景明朗，人均收入不斷提升，據澳門統計暨普查局資料顯示，2011年第三季人均收入中位數已達10,000元，與上季相比上升逾4%，另外，各項大型基建落實，為澳門繼續引入大量外地僱員，2011年已簽批的外地僱員人數高達10萬，直接刺激本澳住屋需求的上升。可見未來澳門樓市仍以正面因素為主，不存在令樓價下跌的實體原因，然而在外圍經濟不穩的因素之下，部份外地業主或急於賣樓套現救市，加上新盤入伙為市場提供更多供應，銀行收緊樓花貸款成數等，將會使樓價出現跌勢，而該情況相信在上半年較為嚴重，因此相信2012年初樓價跌有機會幅高達10─15%，而跌幅預料將於年底收窄至5%。最後，中原地產工商舖營運總監及中原(澳門)地產代理有限公司董事總經理潘志明先生對中原(澳門)來年的發展方向及部署作出展述。他表示，中原(澳門)的員工人數由年初約一百二十多人降至年尾約八十多人，流失的主要為前線員工，主要因為SSD的實施使市場交投量下跌，同時也令地產代理業界的生存空間縮窄，加上未來政府將加強規管樓花銷售，相信未來一兩年將會是業界最富挑戰性的時間。為應付這巨大的挑戰，中原(澳門)來年將採取進取的發展策略，首先，將擴大營業團隊，現時中原(澳門)共有六間分行及一間總行，分行的覆蓋範圍仍未夠全面，來年計劃增加一至兩間分行，其中一個擴充的區份將會是皇朝區，而員工人數也計劃增聘至一百二十人。至於公司架構方面，將加緊發展投資部，進一步加強中港澳三地聯動；中原(澳門)一向致力於對外公開樓市資訊，於2011年更開發中原(澳門)地圖網站，透過網站定期向外發佈樓市成交資訊，創澳門業界先河，另外，也開發了中原(澳門)的手機應用程式app，讓市民免費下載，隨時透過手機了解樓市，來年，中原(澳門)將會開發企業傳訊部，加緊對外發放訊息，加強市場資訊的透明度。中原(澳門)一向非常重視對員工的培訓，中原訓練學院(澳門分校)於2011年成立後，不斷開辦各種培訓課程，為應付政府即將實施的地產代理考牌制度，來年將開辦考牌班，加強對新入職同事的培訓，讓同事更順利地通過考牌試；另外，也會開辦專業認可證書課程，讓在職同事加強專業知識，為業界培訓優質的人才。潘表示，2012年中原(澳門)的大方向是持續發展，強化公司架構，加強人才培訓，進一步提升營業額。去年中原(澳門)的總營業額約八千萬元，與2010年約五千萬元相比，升幅約60%，是非常不錯的成績。2012年公司把目標定於一億元，希望透過公司上下員工的共同努力達成目標。