氹仔潛力舖叫價硬 買家捕足減價時機
2016-09-19
金光大道近日再有新場開幕,市場氣氛向好,加上受鄰近地區投資氣氛影響,本澳投資者蠢蠢欲動,逐向旅遊區、民生區著手,不過氹仔區商舖市場卻如常淡靜。因該區業主心態強硬,普遍叫價與買家理想價格約有三至四成差距。畢竟該區靠近金光大道,隨著日後政府規劃、分流政策現成效,路氹各大賭場的旅客將會分流至氹仔市中心區域,有助帶動周邊發展,亦有利提升附近舖位商業價值。業主深明該區商舖所蘊含的巨大潛力,故對其非常重視,而且多數業主持貨能力相對較強,大多買作長線投資用,若買家出價貼近市價,業主情願封盤亦不願出售,直至達到理想價為止。最近市場投資氣氛活躍,部分信心不足的業主欲趁此時機出貨,近日亦錄得少量減價減租個案,但非常罕見,而且減幅不大,僅下調一到兩成左右。始終是非常優質的潛力盤,業主讓步空間較細,降至市價可能性較低;若投資者有意入手氹仔潛力舖,需要時刻戒備,如有業主忽然願意降價出售,價格亦是能負擔的範圍內,建議盡快入市,捕足減價時機,一旦錯過,此價或去不復返
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中原獨家研究
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筍價豪宅釋出 引用家關注

近期住宅市場氣氛仍較淡靜,十一月氹仔市場成交量較上月減少,降幅約在一成左右;而價格方面,僅小量業主願降價出售,普遍叫價依然企硬,故樓價走勢持續平穩。澳門中原地產氹仔區區域營業董事羅俊明先生表示,最近氹仔用家焦點大多集中在新盤濠尚及星玥上,因這兩個大型屋苑項目將進入入伙期,個別無意上會的業主選擇放盤,甚至為了推進成交速度而降價出售。以同區樓齡較新的屋苑濠珀為例,現時市場平均每呎叫價約8,500元至9,000元左右,而新盤星玥現時平均叫價約9,000元,價格貼近二手市場;至於濠尚方面亦錄得個別業主平手出讓個案。由於新盤叫價低水,自然不少用家抱著執平貨心情入市,近日兩新盤的查詢量明顯大增。除了新盤受到注意外,低於775萬的樓盤亦繼續受到上車客追捧,最受歡迎的樓盤如濠景花園、金利達花園、華寶花園等,約二十年樓齡的屋苑,不過大部分業主叫價硬朗,僅個別業主願減5%至10%,但情況不算多見,故買賣雙方拉鋸情況普遍。目前市場上業主心態兩極化,有小部分受到環球氣氛影響,願意低於市價出售;但另一方面,亦有業主相當看好樓市前景,畢竟澳門以發展旅遊經濟為主,旅遊業發展越蓬勃,本澳經濟亦會越好,故他們非常期待港珠澳大橋相關配套與設施等成熟後,將帶來更多實體經濟,推進澳門市場發展,故叫價取態強硬,甚至有部分暫時只租不賣,故市場上的用家盤買少見少。預計明年上半年樓市交投氣氛會漸見活躍,有意置業人士不妨趁市面上仍有減價盤流出,入市尋找合適的樓盤。
2018-11-29

海上居租金續升 投資自用佳

澳門中原地產港珠澳大橋分行高級聯席董事李杉陽先生表示,?回顧過去三季,東方明珠區一手交投平穩,本地用家仍是交投主力軍。近年來,開放式住宅格局越來越受上車客歡迎,不少樓盤都推出了開放式戶型,而明珠區目前僅有提供開放式單位,故受到買家追捧。以多種優惠靈活的付款方式吸引客源,自年初開售以來,每月成交均錄雙位數;此樓盤特別在於採用開放式連露台設計,在眾多新盤中較罕有,因而成為不少上車人士及年輕自住客購買首選。據澳門財政局資料顯示,於今年首三季成交量達689宗,銷售成績理想。東方明珠區作為港珠澳大橋落腳點,是連接澳門市區的第一站,佔盡交通及位置等方面的優勢;而且景觀開揚兼望海景,以十月成交價來計算,開放式及一房單位平均呎價約為1.15萬元,每層價差約為1.5萬元左右;這些單位總價細、首期成本低,除適合上車客外,亦深受投資者鍾愛。租賃方面,區內放租盤的數量買少見少,使租金一直趨升,中原數據庫資料顯示,目前平均每呎叫租約17元起,較年初上升約12%。總括而言,東方明珠區聚集多個高級住宅項目,擁有一定的承接力,加上該區生活配套完善,對外交通便利,非常受用家青睞,且業主大多放租不賣,在供不應求的情況下,盤源異常珍貴,市場上一旦有盤源放出,短時間內即獲得成交。
2018-11-09

買家觀望 氹仔交投穩健

踏入十月,受環球經濟、中美貿易戰、股票金融市場相對波動等因素影響,普遍買家入市態度較為觀望,而氹仔業主心態偏強硬,小部分業主願意降價出售,令氹仔市場交投傾向平穩。澳門中原地產氹仔區區域營業董事羅俊明先生表示,由於受環球經濟因素影響,買家入市態度較為觀望,大部分買家都會出現還價情況,希望業主可將價格降低5至10%。但是由於澳門始終是剛需市場,大部分持有物業的業主多為澳門用家,不同於過往十年前多為投資性質較強、銀行按揭可高達九成或以上的業主。加上現時普遍業主都是換樓客,唯有尋找到適合自身的單位才會放售手上持有的物業。此外,現時澳門市場較為健康,銀行按揭放款多為四成至五成不等,業主貸款少,供款壓力不大,使得股市波動對澳門市場影響不大。因此普遍業主心態較為強硬,市場放盤量較少,議價空間不大。以近中央公園的市中心樓盤為例,約1,300呎的單位,總價約1,100萬,兩房單位則介乎於700萬至800萬間,價格維持平穩。不過,亦有少部分業主因自身原因願意減價出售,帶動氹仔市場交投。展望未來,預料受小部分業主降價放盤影響,氹仔樓價短時間內或輕微下跌,預估第四季樓價將下降5%。長遠來看,受澳門經濟平穩、本地居住需求強勁影響,預料氹仔市場都將持續平穩發展。
2018-10-18

明珠區租售增 車位引客

踏入開學季,不少學生及家長返澳,加上港珠澳大橋效應,吸引很多企業進駐澳門,帶動東方明珠區市場交投氣氛提升,睇樓量大幅增加,不論二手住宅成交抑或租賃成交都有所上升。此外,伴隨港珠澳橋通車臨近,該區車位物業亦受到很多買家關注。澳門中原地產東方明珠區高級營業董事姜海燕小姐表示,九月份東方明珠區二手住宅交投以兩房、三房單位為主,買家多為本地用家,較青睞一些質素高及生活便利的屋苑,如和等屋苑最受買家喜愛。現時,該區成交的三房單位面積約介乎1,600呎至1,700呎之間,平均呎價約9,200元,與八月份成交價格持平。至於租賃方面,受港珠澳橋效應影響,不少珠三角和香港企業已陸續落駐澳門,令市場對租盤需求增大,而東方明珠區是該類客戶最好的選擇之一,因此帶動該區租盤交投提升。其中一房一廳及開放式單位最受租戶歡迎,目前開放式單位每月租金約12,000元,一房一廳則約15,000元。由於明珠區人口密度高,很多車位只租不售,車位供求比例嚴重不足,加上市場上放售的車位甚少,使得市場需求量十分大。而且澳門區購買車位總價不高,價格約介乎225萬至280萬不等,又無需繳納額外印花稅,首付成數少,入戶門檻低以及多種環球經濟因素影響,令不少投資者將目光投注於車位物業上。其中一些有前景的車位,如關口以及港珠澳大橋附近的車位特別受買家關注。展望未來,伴隨港珠澳大橋即將通車,明珠區物業價值始終看高一線,加上一手交投帶動,預料該區市場交投將以三房及四房單位成交為主,成交量提升。又因該區放盤量一向較少,建議需幫助子女置業的買家或換樓客一旦找到心頭好就盡早入市。
2018-10-04
工商鋪市場分析
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工廈現用家追捧潮 暫看不見下調空間

今年受加息、貿易戰氣氛影響,投資者入市審慎觀望,但工廈的成交數據卻不斷創新高,坊間掀起用家入市潮,大約每十宗成交當中,有八至九宗的買家為自用客,長期看好工廈前景及澳門發展。中原(工商舖)工商部副營業董事何超群先生表示,除了成交量較去年大增外,成交金額方面亦錄得明顯增幅,據統計局資料顯示,去年全年總成交額約15億,而今年首三季的總成交額已接近17億。因今年工廈業主普遍叫價合理,回報率相對去年高,一般可達三厘或以上,而銀行借貸的利息亦沒有調升,故用家入市情況較去年積極。今年亦錄得多宗大手入市個案,據中原(工商舖)資料顯示,六月份曾錄得有香港上市公司,以1.29億購入保利達工業大廈內多個單位,平均成交呎價約3,910元;另外,七月份亦有本地老牌凍肉食品公司一次購入飛通工業大廈的多個單位,成交價約8,800萬,呎價約4,250元;而最近一宗為太平工業大廈全層單位以接近一億元易手,成交呎價約3,660元,類似的成交個案比比皆是。現時澳門工廈往多元化方向發展已是必然的趨勢,加上住宅類政策會引流部份資金進入商業部分,相信未來一年工廈成交量會持續活躍。由於工業大廈不會增加新供應,但卻越來越多工廈組織業主會進行全幢封盤,在供不應求下,相信會帶動價格上升,投資者可把握機會,放心入市。
2018-12-03

年尾筍盤頻現 籲買家把握機遇

中原(工商舖)租賃部副營業董事鍾振華先生表示,?第四季商舖租賃市場成交明顯放緩,始終臨近年底,商戶均放慢入市步伐,十一月暫時錄得近五十宗成交,與上月持平,而成交繼續以民生區作主導,不過仍錄得一宗來自氹仔旅遊區的大額租賃成交,一個面積近萬呎的商舖,日前以超過二十萬租金租出。至於買賣方面,最近商舖市場開始釋出一些罕有的靚盤,吸引買家入市,如一向渴市的殷皇子大馬路亦有盤源流出,該地段雖處於傳統商業區,但同時靠近澳門旅遊最旺段,人車流旺盛,租值相當高,故業主普遍惜售,並以放租為主,而十一月初時,有一面積約千一呎的舖位推出放售,立即獲買家以約2.2億承接,其成交速度相當快。此外,民生區方面,新橋區一面積約四百多呎的舖位,以不到一千萬的金額成交,該舖位置優越,處於區域核心地段,民生人流不俗,租值絕對有保障,可謂物超所值。目前在外圍氣氛影響下,業主心態偏軟,現時入市或會遇上難得筍盤,甚至有物業會以意想不到的價格出售,買家可密切留意市場動向。
2018-11-26

寫字樓租金穩升 投資近四厘回報

今年寫字樓走勢佳,各區平均租金幾乎回升至一四年高峰水平,現時南灣區平均呎租約24、25元,皇朝區普遍呎租超過20元,而新口岸區約18元左右,如果是面積較細的單位,呎租亦有機會達20元水平。中原(工商舖)寫字樓部營業董事黎偉杰先生表示,目前租金走勢持續向好,但售價方面升幅略慢,與高峰期仍有一段距離,如皇朝區及南灣區一四年平均成交呎價過萬元,但現時平均呎價約八千左右,而新口岸區當時呎價亦到達八、九千元水平,較現時平均成交呎價約七千元水平高。換言之,現時入手寫字樓的回報率比一四年高峰期還要高,普遍可達三厘,甚至貼近四厘水平,絕對是最佳投資選擇之一。此外,近期政府積極討論取消離岸公司稅務優惠,若消息成為事實,短期內市場租盤或將增加,但實質上對澳門寫字樓市場影響輕微。因這類公司租用的面積不大,通常是數百呎至一千呎以內的單位,這類單位一向較為搶手,而且在過去數年,其實已有不少的離岸公司撤出,而其單位很快便獲其他公司承租,故市場無需過份憂慮。另外,港珠澳大橋開通後,有利更多不同類型的企業進駐,未來市場對寫字樓的需求將有增無減,故其發展前景值得期待。
2018-11-19

民生區筍盤現 把握年尾機遇

中原(工商舖)租賃部副營業董事鍾振華先生表示,回顧十月份商舖市場情況,先是租務市場方面,成交量持續平穩,維持於五十宗水平上,但旅遊區及賭場區的成交明顯減少,一來市場租盤供應量減少,二來亦臨近聖誕及新年旅遊高峰檔期,商戶忙於準備促銷及推廣業務,故近月這兩區交投氣氛漸淡,相反,以民生舖為主的高士德及新橋一帶成交較為活躍。至於商舖買賣市場,十月成交量亦與九月份持平,除了一宗涉及億元的大額成交外,其餘均為三千萬以下的舖位交易,而且成交主要來自民生區。始終現時購買第二及第三套以上住宅需繳額外稅款,相較之下,商舖入場門檻較低,部分民生區的舖位平均呎價仍圍繞一萬到兩萬元水平,投資成本不算高昂,故較受市場關注。臨近年底,最近民生區亦開始釋出一些罕有的靚盤,如北區一個面積約600呎的舖位,以約1,400萬成交,另外林茂塘區亦有一面積約700呎的舖位,平均成交呎價約2萬元,上述兩個商舖均為單邊舖位,一向甚少釋出市面,而是次業主定價亦不高,可謂物超所值,故成交速度相對較快。買家可趁年尾時間入市,或會遇上難得的筍盤。
2018-11-12
橫琴市況分析
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民生電商(橫琴)國際金融大廈推售約20-50㎡全臨街陽光餐飲舖

隨著橫琴城市建設逐步完善,於橫琴辦公的企業上升,人流逾加增多,令橫琴商舖受到很多買家關注。其中位於橫琴金融島,現推售面積約20-50平方米橫琴目前唯一全臨街陽光餐飲舖的民生電商(橫琴)國際金融大廈備受矚目。彙集多方人流輕鬆做東粵港澳民生電商(橫琴)國際金融大廈位置優越交通配套便捷,臨近港珠澳大橋落腳點以及金融島輕軌站,項目通過輕軌金融島站(建設中)、橫琴站(建設中)實行客流互通。項目周邊圍繞多個辦公大樓,1公里範圍內聚攏超10萬人高端消費人群。項目於12月初已與17家意向商家洽談進駐事宜,商舖價值未來可期。目前項目推售面積約20-50平方米鑽石舖,七成為餐飲舖,折後價格每平方米約人民幣4.5萬-9萬。擁有較高實用率,各單位平均4米開間,最高可達18米,是1:2完美開間進深比例,加上4.9米-6米層高,實用高拓。橫琴目前唯一在售全臨街陽光餐飲舖民生電商(橫琴)國際金融大廈1號金街,是橫琴目前首個全臨街陽光舖,灣區BLOCK風尚生活體為金融商務區高品質人士量身定制的國際化精品體驗式街區商業,BLOCK將街區與國際化、居住、休閒、娛樂、商務等組合在一起,將打造成為集特色餐飲、休閒娛樂為主的商業綜合體,也是橫琴目前首個唯一在售以餐飲舖為主的“全臨街陽光舖”,可滿足周邊十余個中高端社區固定消費需求。層層導入人流舖舖皆臨街項目在臨街位置設置目的性較強的主力店空間,保證人流在兩個磁極間湧動,以達到人流最大量且最均勻的到達每個店舖。在較難達到的區域設次主力店空間,或相對重點區域設置少量次主力店,形成內部磁極,進一步促進商業微循環的順暢,以達到拉動人流的目的。此外,項目創造性的將負一層設置為下沉式廣場,通過下沉廣場、扶梯、雨棚、連廊等,讓商舖的各個角落與陽光親密接觸,把人們從傳統的封閉圍合式居家中引導出來。項目多業態全滿足,採用最先進的點狀與帶狀商業相結合的商業形態,兼具時尚購物與休閒體驗,可享一站式樂活天地。首創陽光雨棚、露台酒吧街民生電商(橫琴)國際金融大廈首創陽光雨棚,雨棚玻璃採用多彩有色玻璃,配合燈光設計,豐富視覺感及趣味性。雨棚與主體建築不關聯,獨立積水、並通過結構立柱獨立排水,遮雨面積較大,盡可能在保證視覺通透感的同時滿足負一層遮雨及採光要求。另外,項目二層設置大面積露台,打造休閒餐飲一條街,更有部分360°無敵展示面獨立商舖,增加了商舖的昭示性和步行的趣味性。項目詳情:項目民生電商(橫琴)國際金融大廈(別名:灣區一號)報建名民生電商(橫琴)國際金融大廈開發商珠海民商互聯網金融大廈開發有限公司和中國奧園集團股份有限公司聯合開發項目位置富邦道東側、興盛五路南側、富國道西側、興盛三路北側技術指標佔地面積1.47萬㎡,建築面積10.7萬㎡,商業面積1.4萬㎡建築高度A塔:126m,B塔:87m樓層情況負一層商舖6米、一層商舖5.5米、二層商舖4.9-6米戶型情況面積段20-256㎡,主力20-50㎡套數商舖共99套,本次推出65套商舖,其中一層45套,二層19套,負一層1套(整體出售)停車位約1000多個停車位(含452個產權車位)交樓標準毛坯交樓竣工時間預計2020年6月30號前交樓聯繫人:中原橫琴銷售經理-馮慶富先生聯繫電話:852-68540047
2018-12-10

横琴商舖吸睛 交投上升

隨著港珠澳大橋開通近一個月,橫琴市場交投熱度持續上升,加上臨近年底發展商推出眾多優惠吸引買家,令橫琴市場成交量提升,特別是商舖及辦公產品最受買家青睞。由於臨近年底,橫琴普遍項目發展商均推出買樓折扣優惠以及寬鬆的付款方式吸引買家入市,帶動橫琴交投上升。其中保利國際廣場商舖最為矚目,推售約36-140平方米的一樓臨街現樓商舖,以十分低水的價格,加上即買即收租,吸引了很多曾經置業過橫琴的買家再度入市。由於該項目位於橫琴五大住宅最中央的位置,屬該片區的商業中心,又有連接小橫琴山的通道,加上自身配備約1000平方米獨特的廣場,南面又將規劃文化廣場,周邊人流量有保證,因而吸引不不少買家關注。目前保利國際廣場商舖交投不斷,成交多集中在110平方米左右的商舖,平均每平方米價格介乎5-6萬,建議有意向買家把握機會入市。至於辦公產品方面,民生電商(橫琴)國際金融大廈最受買家喜愛。由於港珠澳大橋通車,不少港客經港珠澳大橋口岸再到橫琴僅約10分鐘,快速便捷,加上該項目位於橫琴大橋落腳點,交通便利位置優越,因而吸引很多買家關注。而且該項目推出價格優惠,在售68平方米商辦物業,每平方米價格約3.6-3.7萬,優惠將持續至11月底,預料將於12月調升,建議買家把握入市時機。展望未來,隨著橫琴發展逐步完善,橫琴辦公虛擬地址將逐步取消,加上進駐企業不斷增多,預料橫琴辦公產品需求量將進一步提升。加上在橫琴開設公司多重優惠,符合條件的公司可享受減15%企業所得稅,以及可享受辦公樓費用5折優惠(最高不超過80元/平方米,不超過2000平方米),預料下月橫琴辦公產品交投量將上升20-30%,價格或升10%。中原橫琴銷售經理王余熙
2018-11-27

金匯國際廣場多商家進駐 引客帶動交投升

隨著11月中旬多家意向商家進駐金匯國際廣場簽約儀式圓滿完成,如澳門城市大學、香港寶源集團、澳門軒宇集團、台灣桃園眷村、清葉料理、探魚等高品質商家進駐,吸引了不少買家關注金匯國際廣場,帶動交投量提升。多品質商家進駐即買即收租目前金匯國際廣場在售73-204平方米6米層高的商舖,格局方正無中間柱位,實用率高達91%,每平方米價格56,666元起,戶型靈動選擇多,價格適中,適合不同類別的買家入手。加上11月中旬多家意向商家進駐金匯國際廣場簽約儀式圓滿完成,如澳門城市大學、香港寶源集團、澳門軒宇集團、台灣桃園眷村、清葉料理、探魚等多家高品質商家進駐,買家可無需擔憂租戶問題,即買即收租。琴澳海洋風情商業臨街臨水商鋪金匯國際廣場是集4.9米新商務辦公,立體景觀體驗式商業為一體的城市綜合體,總建築規模約10萬m2,位於橫琴新區中軸港澳大道,距橫琴口岸3公里。項目商業A、B、C三棟採用船頭海洋設計風格,締造時尚海洋風情商業街,北靠小橫琴山,南眺天沐河,具有依山傍水的獨特景觀資源,引水活財,水岸連廊臨街臨水商鋪,彙聚廣大流量,帶來無限財富。商鋪集中供冷可明火24小時營業金匯國際廣場是融匯辦公、休閒、餐飲、娛樂等多功能為一體的商業,樓上的辦公人員可在樓下逛街及吃飯,設立有咖啡屋、甜品店、藝術髮廊等休閒場所,帶來輕奢時尚的國內外品牌購物,立足服務生活。其中商舖產品採用集中供冷且24小時不暫停,即可以24小時不打烊營業,一層商鋪可以使用明火,預留衛生管道、排煙管道,可以自由選擇重餐、輕餐,商鋪面積有大有小,可以滿足商家多種需求。自帶高級消費群體由於港澳大道以居住、辦公體的項目居多,商業極度稀缺,因此相信生活購物需求將彙聚于金匯國際廣場。加上項目2棟樓上自帶辦公等高級消費群體,樓上600多戶辦公及周邊酒店、住宅等高端人群帶動消費,項目周邊就有公檢法大樓,屬於未來橫琴的商業中心,相信將會成為橫琴客流量最大的位置。金匯國際廣場位置位於橫琴新區藝文二道東側、港澳大道南側、藝文一道西側、濠江路北側開發商金創實業有限公司占地面積3.2萬㎡總建面約10萬㎡標準層面積1400㎡地上層數20標準層高4.9m地下層數2建築密度27.8%綠化率30.04%容積率2.06%總套數653車位數549交樓時間2020年初交樓標準精裝交樓物業管理金地物業管理集團公司管理費4.9元/㎡金匯國際廣場商業基礎資訊?商業層高6米,共80套?商墅層高6米,每套含2層,共21套?可採用明火?預計2018年7月供氣、供冷?物業管理:金地物業?商業物業管理費:13.8元/m2?實用率85%?交樓標準:毛坯?交樓時間:預計2019年6月1日聯繫查詢:鄭先生852-68541549/853-62852743
2018-11-19

大橋利好 橫琴住宅倍升

隨著港珠澳大橋通車,習主席再至橫琴考察,股市及人民幣匯率逐漸企穩等利好消息頻出,吸引不少買家入市橫琴,市場交投氣氛逐步提升,帶動成交量增長。橫琴中原地產事業部總經理李煜先生表示,自港珠澳大橋通車後,橫琴作為廣東唯一與港澳路橋相連的自貿區,價值優勢明顯,加上近兩年橫琴住宅價格升幅偏小,正處於價值窪地,因而吸引不少買家入市。由於大橋通車令香港至珠海交通更便捷,中原特意組織了不少橫琴睇樓團,使香港買家親身感受大橋便利,促進市場交投。加上臨近年底,普遍項目發展商推出促銷活動,配合優惠的付款方式,帶動橫琴市場交投提升。據數據顯示,橫琴住宅十月份網簽成交量約150套,較九月份成交77套上升近一倍,成交增幅明顯,可見不少買家對橫琴前景十分看好。其中,灝怡天攬因地理位置優越,在售41-70平方米住宅單位,價格每平方米約3.5萬起,面積小價格適中,受到很多買家喜愛。至於商辦物業方面,由於橫琴很多利好政策落地,對產業類的扶持力度大,吸引橫琴區域外大量產業進駐並在橫琴開設公司,令辦公單位交投提升。而且橫琴作為香港產業的一個轉移點,伴隨大橋開通、政策支持、稅收優惠等利好,很多港企為尋找新投資機會擴大業務範圍將公司遷移至橫琴,因此置業橫琴辦公產品的自用客有所增多。展望未來,隨著港客逐步適應大橋交通便利,相信將吸引更多港客入市橫琴,帶動橫琴成交量進一步提升。加上踏入冬季,北方受寒冷天氣影響,或將有大批遊客至南方避冬,預估橫琴交投量或上升三成。此外,受大橋開通利好影響,橫琴大部分樓盤出現漲價情況,預料橫琴成交價格或將上漲10%。
2018-11-15