中原澳門及橫琴2024年第二季樓市回顧及前瞻新聞稿
自四月中旬樓市全面撤辣後，多個發展商把握時機去庫存，優惠力度大，帶動樓市氣氛回復熾熱，睇樓量及成交量大增。按資料推算，第二季成交量約1,000宗水平，較首季上升近一倍。第三季樓市走勢會如何，本行將對第二季樓市表現作全面回顧以及對第三季樓市作預測。本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生、澳門中原住宅部資深區域營業董事羅俊明先生、澳門中原(工商舖)資深區域營業董事李肇成先生主講。商舖業主降價套現次季成交增逾兩成半澳門中原(工商舖)區域董事李肇成先生回顧第二季工商舖市況，首先是商舖方面，據統計局資料顯示，首季錄得約81宗成交，而次季交投量升，估計次季錄約92宗成交，推算上半年總成交量約173宗水平，比去年同期上升約26%。次季商舖買賣成交主要集中在民生區，尤其以黑沙環佔多，其次為筷子基區，而旅遊區商舖則錄得約4宗成交，集中在氹仔舊城區一帶，澳門營地街亦有全幢物業獲承接。買家方面，與去年和今年首季主要為用家客不同，第二季投資者比例上升至近7成，主因部份業主為加快出售套現，進一步下調叫價，帶動高回報率舖位易手，現時成交的商舖回報率普遍達3厘半以上。以氹仔官也街正街一個約1,132呎的舖位為例，以約6,300萬成交，現時市值租金約23萬。成交量上升亦因現時市場上盤源選擇多，包括一些以往罕有出售的一線優質物業，雖然銀行定期存款利率仍高達4厘，但始終舖位物業有獨特的價值。季內有少量優質舖位，當業主願折讓放售，即吸引數個買家競爭購買。商舖租賃方面，次季錄得約350宗成交，同比下跌了42%。主因現時旅遊旺區的空置不多，而民生商舖則受北上消費盛行，居民消費模式改變影響，商戶擴充分店或創業的信心下降，導致租賃成交疲弱。租金方面，對比去年同期單價上升了約10%，主要由旅遊區的大額成交所拉動，民生區商舖租金則持續下行，不少舖位在租約期滿後需要減價求租。預計第三季市場上陸續有優質商舖釋出，買賣成交量料能維持在平均每月約20至30宗水平，買家續以投資者入市為主。寫字樓空置增交投持續淡靜上半年寫字樓表現仍疲弱，資料顯示首季錄得約22宗成交，估計次季約25宗，推算寫字樓上半年成交約47宗，較去年同期上升了約38%。主因環球經濟市道仍疲弱，加上疫後不少公司已習慣線上工作模式，市場消化速度趕不上新供應，整體空置率由首季約10.3%升至第二季約12.4%。次季成交主要集中在皇朝區，成交呎價低至3,800元至4,800元，現時寫字樓價格低水，入場門檻低，總價不用300萬即可有交易，因此買家由投資者及用家客各佔一半。預計第三季如市場沒有利好消息釋出，寫字樓交投量將持續在低位徘徊。下半年工廈下行壓力加強最後是工廈市場，適逢大環境利淡工商市場消息較多，令部份業主願意減價平賣，吸引用家客趁低吸納，成交量升而價跌。首季成交量約15宗，估計次季約19宗，推算上半年約34宗水平，較去年同期上升近7成。當中優質工廈物業備受用家追捧，當業主肯大幅減價，即能獲得承接。季內建業工業大廈成交了兩個面積共約2萬平方呎的單位，成交呎價不到3,000元，較疫情前低近兩成半。而激成工業大廈近月成交呎價介乎3,150至3,500元，亦比疫情前下跌了約30%。另外慕拉士區亦已有多個一線工業大廈成交呎價跌穿3,000元。當中買家以食品加工商及貿易行為主，主因在入境旅客持續回升下，旅遊區人流暢旺，在節假日不少店鋪均大排長龍，這些主攻旅客生意的商家有迅速擴張的需求。由於市場上肯大幅折讓的工廈供應減少，加上現時民生需求下降，大面積工廈空置出現，預計第三季成交量有所回落，價格有下行壓力。撤辣後住宅成交大增市場傾斜向一手澳門中原住宅部資深區域營業董事羅俊明先生回顧上半年住宅市況，他表示，自四月中旬樓市全面撤辣後，多個發展商把握時機去庫存，優惠力度大，帶動樓市氣氛回復熾熱，睇樓量及成交量大增。資料顯示，四月及五月成交量分別約269及346宗，估計六月成交量將持續上升至450宗水平，推算第二季合共約1,065宗，較首季上升近一倍。至於價格方面，由於一手以低價開盤吸客，平均呎價約在7,000元水平，估計次季每平方米樓價約8.5萬元，較去年同期回落約10%。次季住宅成交以一手為主導，尤其撤辣後觀望氣氛開始消散，發展商先求量再求價，新盤推售普遍有兩成至三成的折扣優惠，優惠下部份甚至較二手物業價格更平，吸引用家及投資者紛紛重回市場睇樓，市場焦點傾斜向一手，二手交投明顯放緩，成交量僅佔整體成交的4分之1。以氹仔市中心新盤「翰林．雋峰」為例，其開盤短短數天，已吸引過萬睇樓人次。自年初開始，樓按上限統一為7成，市場上兩房至三房的單位明顯比開放式更受買家追捧，此類物業的首期一般在200至300萬左右；而細價樓方面，則因首期成本上升，致交投受壓。豪宅市場方面，受惠於取消三大辣稅，包括取消特別印花稅、額外印花稅及取得印花稅，加上按揭成數由5成放寬至7成，豪宅承接力明顯上升，中原數據庫資料顯示，上半年2,000萬以上的大面積物業、特色單位及別墅錄得約31宗成交，同比上升約54%。而平均呎價約8,522元，按年下跌約7.2%。近期樓價已回落至一定程度，同時撤辣亦暫停了壓力測試，按揭成數亦較以往有所放寬，置業成本大減，市場上物色特式單位、天屋及別墅等的買家明顯增加。今年上半年壹號湖畔接連錄得逾4千呎大平層單位及複式單位成交，澳門凱旋門亦錄得約2宗複式單位成交；氹仔方面，金峰南峰複式單位及路環竹灣豪園別墅亦有成交出現。預計下半年豪宅交投將持續轉暖，成交宗數比去年同期增加1倍。至於價格方面，業主為求加快套現，減價幅度增，估計豪宅樓價有近15%的折讓。珠海解除限購限售樓市熱度逐漸升溫踏入下半年，發展商料繼續以優惠價推售新盤，撤辣效應持續擴散，料市場焦點將持續在一手新盤上，加上相信美國加息周期已見頂，市場信心增加，估計第三季度每月住宅成交維持在350至450宗水平。而樓價方面，部分屋苑經已回落約三成至五成，如金峰南岸呎價已下調至約5千餘至6千元水平，預計開始觸底回穩，再大幅下調的空間不多。中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生回顧全國及珠海橫琴市況，在今年1至5月，全國房地產開發投資約4萬億元，同比下降10.1%；其中，住宅投資3萬億元，下降10.6%。新建商品房銷售面積3.6億平方米，同比下降20.3%，其中住宅銷售面積下降23.6%。新建商品房銷售額3.5萬億元，下降27.9%，其中住宅銷售額下降30.5%。5月末，商品房待售面積7.4億平方米，同比增長15.8%。其中，住宅待售面積增長24.6%。2024年5月中原大灣區指數報100.69點，按月跌1.67%，創逾6年新低。12個指數當中，錄得跌幅的指數共10個，跌幅由0.1%至3.18%，錄得上升的城市3個，升幅介乎2.4%至2.74%。四大中心城市指數齊跌，其中深圳指數跌破100點，報99.34點，而廣州指數亦按月跌2.99%。大灣區城市於5月份推出樓市新政，如降低首付比例、取消房貸利率下限，但網簽登記需時，因新政而刺激的成交未及於5月反映。據橫琴中原數據庫監控，2024年第二季度珠海網簽成交量共計約8,483套，環比上升26.90%；價格方面，珠海全市第二季度均價約19,281元/平方米，環比下跌12.64%。二季度金灣、斗門各有一盤集中網簽，影響成交數據量升價跌。二季度珠海解除限購限售、降低首付比例至15%、取消房貸利率下限、縮短商品房備案時間間隔、提高公積金貸款額度等多項大招頒佈，置業成本下降，刺激部分需求明確的觀望買家入市，珠海樓市熱度逐漸復蘇。據橫琴中原數據庫監控顯示，2024年第二季度珠海網簽成交主要以住宅物業成交為主，共網簽成交約5,423套，占總網簽量63.91%；商業共網簽成交約228套，占總網簽量2.69%；辦公共網簽成交約820套，占總網簽量9.66%；其他類型物業共計網簽成交約2,012套，占總網簽量23.71%。珠海網簽成交主力區域為斗門區，共計網簽成交約2,648套，占整體比約為31%。香洲區占比次之，共計網簽成交約1,916套，占整體比約為23%。主因斗門區有項目集中網簽拉高交投量，且斗門新盤選擇豐富，樓價親民性價比高，備受剛需買家青睞。横琴方面，2024年第二季度網簽成交量約1,262套，同比上升約9.17%，占珠海市網簽成交總體比例約為14.88%。其中其他物業是橫琴市場交投主力，據統計其他物業網簽成交約653套，占橫琴總體網簽比例約為51.74%。住宅成交約511套，占比約40.49%；商業成交約6套，占比約0.48%；辦公成交則約92套，占比約7.29%。二季度橫琴住宅成績不俗，華發系列項目以核心地段及優質產品力持續吸客，澳門新街坊住宅車位銷情雙旺，橫琴整體量穩價升。2024年第二季度橫琴最受歡迎區域為文化創意區，共計網簽成交約704套，同比上漲約1,308%，占橫琴總成交比例約55.78%，以澳門新街坊成交居多，共網簽約458套高居該區榜首。其次中央商務區也受到不少買家喜愛，網簽成交359套，同比下跌約51.02%，占比約28.45%。此外，口岸服務區共計成交約67套，同比下跌69.41%，占比約5.31%，而綜合服務區共計成交約66套，科技研發區共計成交57套，國際居住區共計成交9套。據橫琴中原數據庫統計，2024年第二季橫琴市場成交面積100平方米以下單位占比超6成，主要是以面積介乎80-100平方米單位居多，占總體成交約30.59%。主因第二季澳門新街坊、華發橫琴薈等優質項目保持成交熱度，帶動該面積段單位交投上升而橫琴寓、橫琴總部大廈亮相市場，其小面積單位地段優越，總價低易入手，亦吸引部分小預算買家入市。據橫琴中原數據庫數據顯示，在2024年第二季度購買橫琴物業的買家當中,以澳門區域買家居多，占比約39%;其次為珠海本地買家，占比約28%，第三位則是省外買家，占比約23%。主因澳門新街坊配套正在逐步兌現，不少先前觀望的澳門買家陸續入場，成交熱度持續；而橫琴經濟發展勢頭迅猛，二季度樓市解限購、降首付等政策大招齊發，資金門檻降低，吸引投資客佈局橫琴，省外買家比例繼續攀升。據橫琴中原數據庫統計，2024年下半年橫琴市場預料將有11個項目入市或加推，將為市場提供約131.30萬平方米供應量。其中將為市場提供約16.36萬平方米商業供應，約96.71萬平方米辦公供應，約10.65萬平方米住宅供應，約7.58萬平方米文創供應。其中，中央商務區預計新增6個項目，將提供面積約萬平方米供應量；中央商務區預計新增8個項目，將提供面積約75.58萬平方米供應量；綜合服務區預計新增1個項目，將提供面積約8.96萬平方米供應量；文化創意區預計新增1個項目，將提供面積約16.49萬平方米供應量；科技研發區預計新增2個項目，將提供面積約17.78萬平方米供應量，高新技術產業區預計新增1個項目，將提供約12.50萬供應量。6月19日發佈的橫琴國土空間總體規劃再次強調琴澳一體化發展，橫琴承接澳門產業、民生需求，近期規劃為圍繞四新產業體系打造新型產業集群，未來橫琴物業供應仍以辦公為主，支持產業項目落地，產業多元持續發展。通過琴澳團簽多次往返、新街坊放寬限購、樓市降首付取消房貸下限、橫琴解限購、橫琴國土空間總體規劃頒佈等一系列動作，琴澳深度合作的規劃正在逐漸兌現。二季度橫琴多發展商乘政策東風，落力推新促銷，上訪及成交量均呈明顯增長，橫琴樓市活力不斷顯現。經歷數年的磨合期，橫琴現在正是向上發展的前夕，未來橫琴住宅供應量逐漸收窄，在供過於求的情況下，橫琴住宅的價值是大體趨升的。若後期政策穩步落實發展，促產業繁榮聚集人氣，長遠看橫琴後市發展較為樂觀。總結2024年上半年，國內房地產政策寬鬆主基調不變，政策側重點轉向去庫存。居民信貸政策迎來史詩級利好，首付比例低至15%、取消房貸利率下限。上半年有機構錄得近222省市共約341次政策寬鬆，購房限制性政策持續鬆綁，財稅端購房激勵政策批量發佈。展望未來，中央層面將拓寬思路，推出更多去庫存政策舉措，完善市場+保障供應體系。預測下半年澳門物業成交量會持續保持高水平，價格因而逐步築底回穩，但大小單位會走向兩極化，小型單位或較舊物業較為看淡，較看好核心區域及大單位。隨著澳門的便利性增加及競爭力上升，非本地居民購買的比例亦會因而大幅增加，從而帶動澳門的城市活力。中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生總結整體市況，他表示上半年出現不少影響樓市的事件，例如港、澳兩個地區先後撤辣，刺激住宅市場交投恢復，尤其一手成交量大幅上升，反映政府推出的房地產政策相當有效。下半年預料對房地產支持的政策一浪接一浪，國內不斷解限、放寬，務求激活市場，因此港、澳地區亦需要與大灣區城市互相角力競爭。至於利息走勢問題，繼加拿大後，歐元區早前亦宣布率先減息，目前市場普遍認為美國減息只是時間早晚問題，預期年底或明年初較大機會開始減息。高息環境仍會維持一段時間，對持貨量高的投資者壓力大，因此預計下半年投資者仍會持續沽貨套現，而在市場資金得以流通下，有利整體市場發展。
2024-07-01
澳門
