「第二十七屆澳門國際貿易投資展覽會」（簡稱MIF）是澳門年度最具影響力的國際性經貿盛事，今日中原澳門及橫琴資深董事何兆恆先生及中原精英會會長鍾振華先生帶領一眾精英會成員前往參觀。今屆MIF主題為「促進合作丶共創商機」，大會邀請了來自“四省一市”的參展單位，促進會展及旅遊業發展。透過是次展會，一眾精英會會員與外地參展商交流互動的寶貴經驗，分享各地經貿發展心得，並從中探尋發展，開拓跨界合作新機遇，藉此與各地區更密切合作。未來澳門中原亦會積極配合特區政府的經濟發展方向，致力幫助不同商戶推進粵港澳大灣區的發展。

經歷了七月「相對靜止」後，市場期望8、9月會有所恢復，但根據財政局資料顯示，七、八月成交量分別約128宗及157宗，估計九月與八月相約，推算全季約445宗，同比下跌約70%。踏入第四季，樓市走勢會如何，本行將對第三季樓市表現作全面回顧以及對第四季樓市作預測。本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生、澳門中原住宅部區域董事吳宙新先生、橫琴中原區域副總經理林海明先生主講。橫琴中原區域副總經理林海明先生回顧第三季珠海橫琴市況，據橫琴中原數據庫監控，2022年第三季度（截止9.26，下同）珠海網簽成交量共計約9,972套，同比下跌約35.76%。價格方面，珠海全市第三季度均價約20,511元/平方米，較去年同期下跌約26.54%。第三季珠海住宅共網簽成交約5,423套，同比下跌約53.99%；商舖共約成交307套，同比下跌約36.96%；辦公物業成交約227套，同比下跌約87.1%；列入其他類別物業(如車位)共計網簽成交約4,015套，同比上升約107.17%。而成交網簽主力區域為香洲區，共計網簽成交約3,505套，佔整體比約為35.15%；斗門區佔比次之，共計網簽成交約3,212套，佔整體比約為32.21%。至於橫琴，受珠澳封關及多地疫情管控影響，導致第三季度交投大幅減少，網簽成交量約為809套，同比下跌約45.74%，佔珠海市網簽成交總體比例約為8.11%。其中隨著琴澳融合不斷加深、澳門單牌車全面放開，車位物業受到買家青睞，令其他物業居橫琴成交首位，據統計其他物業網簽成交約494套，佔橫琴總體網簽比例約為61.06%。住宅成交約262套，佔比約32.39%；商業成交約26套，佔比約3.21%；辦公成交則約為27套，佔比約3.34%。而最受歡迎區域為中央商務區，共計網簽成交約384套，同比下降約37.36%，佔橫琴總成交比例約47.47%，以華發橫琴府成交居多，共網簽約156套高居該區榜首。其次綜合服務區也受到不少買家喜愛，網簽成交約334套，同比上升約6.71%，佔比約41.29%，該區主要以其它物業成交居多，共計成交約310套。另外，據橫琴中原數據庫統計，2022年第三季度橫琴市場成交以面積介乎80至100平方米以上單位成交居多，佔總體成交約27%。其次為面積介乎100至120平方米的單位，約佔21%。大面積成交量佔比攀升，反映客戶群體由中短線投資轉變為長線投資者及用家，投放的資金較多亦反映了投資者的實力或信心體現，主因與即將封島及陸續傳出利好消息有關。在第三季購買橫琴物業的買家中，以珠海本地買家居多，佔比約29%。其次為廣東其他區域買家，佔比約21%，第三位則是澳門買家，佔比約13%。隨著橫琴粵澳深度合作區產業增多並落實，國內居民對政策敏感度較高，珠海及廣東其他區域買家成交比例大幅拋離澳門買家，同時普遍較看好橫琴前景。據橫琴中原數據庫統計，未來12個月內橫琴市場預料將有14個項目入市或加推，將為市場提供約219萬平方米供應量。其中將為市場提供約22.6萬平方米商業供應，約166平方米辦公供應，約30.3萬平方米住宅供應。其中，口岸服務區預計新增2個項目，將提供面積約78萬平方米供應量；中央商務區預計新增8個項目，將提供約89.7萬平方米面積供應量；綜合服務區預計新增1個項目，將提供約4.6萬供應量；文化創意區預計新增2個項目，將提供約29.5萬供應量；科技研發區預計新增1個項目，將提供約17萬供應量。供應量反映出橫琴住宅及商舖將會較為稀缺。林海明先生指出，前三季雖然錄得跌幅，但隨著持續推出寬鬆政策，一線及強二線城市已見成效，隨著整體政策發展風向明朗化、十一月預開放赴澳旅行團及逐步恢復港澳通行電子簽證、十二月份橫琴即將封島免稅等利好消息，加上各大發展商處於年底衝刺全年任務階段，預料珠海橫琴第四季市場成交量會攀升追回部分成交量，價格則會隨著庫存減少而逐漸調升。澳門中原住宅部高級區域營業董事吳宙新先生回顧第三季住宅市況，他表示，經歷了七月「相對靜止」後，八、九月市場並未能有預期中恢復，整體住宅成交價量齊跌。財政局資料顯示，七、八月成交量分別約128宗及157宗，估計九月與八月相約，推算全季約445宗，同比下跌約70%；至於價格方面，按月續跌2%至3%，現時住宅平均呎價約6,195元（以實用率之70%為計算單位）。住宅租賃方面，成交量明顯增加，尤其八月份錄得不少外地學生及外僱入市睇樓，今年八月估算超過300宗，同比增加40%，而九月開學季預計亦有超過200宗，主因受疫情以及股市下行等經濟因素影響，部分買家轉買為租保存現金，同時普遍業主心態悲觀願意降低租金，盡快租出以減輕供款壓力，現時住宅市場租金較去年同期回落了30%左右。此外，近月有發展商不敢貿然入市，故將新樓盤項目轉賣為租，其中位於東望洋區的新盤得勝薈，其於九月委託本公司策劃，該目標市場仍然本地人及該區學校家長為主，推出後客戶普遍受落只租不賣的策略，反應符合預期，出租速度相當理想。吳宙新先生預料第四季市況，他指出，日前政府宣佈將於十一月恢復內地旅客赴澳電子簽註申請及“四省一市”的旅行團，短期內本土氣氛變好，但始終杯水車薪，外圍動盪因素持續，加息持續、恒指從三萬多腰斬、中俄歐美角力持續升級、國際大機構裁員、債務違約仍然未止等，即使疫前的澳門仍未必可以承受，預料後續樓市仍然面臨較大經濟衝擊，建議入市需謹慎。中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧第三季工商舖市況，首先是商舖方面，受七月疫情影響，商舖市場成交明顯減少，據統計局資料顯示，七月錄得約12宗，刷新了近年單月新低，隨著八、九月疫情退卻市場迅速恢復成交，估計分別約25宗及30宗水平，推算全季約67宗，與次季成交量相約，超過市場預期，主要不少商舖業主未能看到前景而失去耐性，開始願意降低價格出售，成交多集中為一、二線等優質街舖，三線或以下即使主動降價亦甚少錄得成交，始終市況波動資金都用到刀刃上，現時投資者多為長線，只會選擇最保值或稀罕的資源。商舖租賃市場成交全部來自民生區，旅遊區基本無人問津，但預計十一月開放旅行團後，旅遊區租賃成交會陸續浮現，成交價預料未來半年只能回升至疫前的最多三成左右，始終即使符合每日4萬人次，約為疫前三分一，加上國內經濟疲弱，旅客消費力較以往低，旅遊零售業回升力度有限，加上不明朗因素較多商戶不輕易開舖及空置商舖較多，故局限回升比例，但總體來看，對仍然堅持至今的旅遊區商戶來說，無疑是重大利好。第三季寫字樓成交量回落，按數據推算全季買賣成交量約16宗，環比回落64%。上季寫字樓市場最為矚目的成交為新建業商業中心全層單位放售，共16個單位，其建築面積約22,127呎，拍賣底價約8,550萬澳門幣，終以澳門幣約9,100萬成交，呎價約4,100元，成交價低於市場價格。預計未來寫字樓價格將持續下跌，尤其新口岸區，其表現會最為疲弱。最後是工廈市場，估計第三季成交量將跌至個位數，約6宗水平，環比回落約45%；至於價格及租金方面，亦錄跌幅。在上季工廈租賃成交當中，除了錄得泉福工業大廈及威雄工業中心的細單位以市場價成交外，大部分工廈單位成交都錄得跌幅。如激成工業中心以往成交呎租約10元或以上，在上季曾錄得以呎租9元成交，估計是受到工廈放盤量增加影響。預料第四季工廈將持續錄跌幅，估計幅度約5%，全年約下跌10%。由中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧第三季國內市況，他將市場走勢歸納成以下七點：一、開發商投資買地持續減少據國家統計局數據：1-8月，房地產開發企業土地購置面積5400萬平方米，同比下降49.7%；土地成交價款3819億元，下降42.55%。二、開工走弱、竣工走強7-8月房屋竣工面積達8225萬平方米，8月同比上漲42%。而新開工面積已降至全年新低，7-8月僅新開工18639萬平方米，較2021年同期下降46%。三、庫存增加，供大於求全國商品房待售面積5.4億平方米，同比增長8.0%。其中，住宅待售面積增長15.1%。四、房企融資持續下降從歷年100家典型房企的融資總量來看，2022年前三季度100家典型房企的融資量為5,648億元，同比下降50%。其中，第三季度的融資額為1,395億元，同比下降55%，融資額創2019年以來的最低水平。從2022年前三個季度的融資表現來看，呈現直線下降的趨勢。2022年以來雖然融資政策面適度放鬆，但信號意義大於實際拉動作用，覆蓋面有限且發債規模相對不大，多數民營房企融資難的問題依然突出，預計四季度融資規模仍將繼續探底。五、房企債務到期風險仍然存在2022前三季度房企債券到期規模為5,146億元，而發行規模僅為3,072億元，到期規模高出發行規模68%，這也意味著房企無法通過發行新債的方式覆蓋到期舊債。值得注意的是，2022年10月以及2023年的1月、3月及6月仍舊有多波到期高峰，明年房企的債務壓力依然較大，若銷售市場長期低迷，預計債務到期風險仍然存在。六、成交量仍未恢復7-8月商品房銷售面積和金額較2021年同期分別下降26%和24%。較二季度4-5月商品房銷售面積也下降4%。其外從規模上來看，三季度7月和8月銷售規模在年內也僅高於4月。七、一線走強、二線漸穩、三線跌勢未止一線城市商品住宅銷售價格同比微漲。在8月份，全國70個城市當中，其一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲2.8%和0.8%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降1.0%和2.8%。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降3.7%和4.2%。總結前三季度受疫情反覆和外部環境影響，中國經濟依然承壓。7月經濟近乎全面放緩，消費、投資等走弱青年失業率創新高僅出口增長超預期，8月經濟維持弱復蘇，生產、消費等實際修復程度有限。為此，中央多次部署穩經濟接續政策，穩地產也是穩住經濟大盤。7月28日，中央政治局會議定調，穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。關於房地產政策的表述較4月政治局會議更加積極，因城施策空間進一步打開。國常會4次部署房地產，從「合理支持」到「支持」，從「因城施策」到「靈活運用政策」，整體政策基調向寬松積極漸進。於第三季度，121省市累計出台148次放鬆政策，主要涉及調降社保年限、下調首付比例、放鬆限價、放鬆限售年限、放鬆公積金貸款、減免房地產交易稅費、實行購房補貼、調降土拍門檻。從上述數據可見，內地樓市投資氣氛不佳，但隨著9月開始新一輪政策救市潮來襲，政策鬆綁力度會進一步加大，展現出希望年底前達到一定救市效果的決心，一線、強二線城市及一起經濟特區已率先見效，預料第四季成交量會有所上升大幅收窄跌幅。?

為配合特區政府頒發的有關規定，澳門中原所有門店將持續關閉至2022年7月22日。在此期間，我司將盡力為市民提供線上服務，如市民有任何相關需求，可前往中原官方網站（）或下載「澳門找房app」，查看相關資料或使用線上直聊功能聯繫經紀人。恢復對外營業時間將另行通知，或關注澳門中原Facebook專頁。=============立即下載!「澳門找房APP」

疫情纏擾兩年多，令旅遊業受壓，賭收萎縮，經濟大受打擊，在逆境時期，更需要有正能量的激勵。日前，澳門中原同步於中港澳三地舉辦了線上不死神功4之「強者永在逆境不再」演講直播。是次由中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生主講，以電影界中頂級的強者，演繹如何晉身強人之列；亦利用國際時局分析超級領袖如何對抗逆境，迎難而上，處理危機。冀借此啟發大家面對逆境要學會做一個強者，習慣順境長才能，逆境練心胸。不死神功系列由第一回推出至今12年，其精妙之處在於遇上困難逆境時，能發揮堅持不放棄的決心。無懼挑戰，熱情澎湃，在艱苦作戰中找到曙光，轉危為機。不死神功系列過去多次獲邀公開演講，中港澳三地巡迴，至今超過100場，今次第四回之「強者永在逆境不再」乃首次推出，並於澳門首映。

次季開局成交量有回升跡象，隨著季尾新一波疫情爆發，成交迅速萎縮，預料六月住宅成交量創單月成交新低。踏入第三季，樓市走勢會如何，本行將對上半年樓市表現作全面回顧以及對下半年樓市作預測。本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生、澳門中原豪宅部區域董事羅俊明先生、澳門中原(工商舖)區域董事李肇成先生、澳門中原住宅部區域董事吳宙新先生、橫琴中原區域總監陳瑞樊小姐主講。澳門中原(工商舖)區域董事李肇成先生回顧上半年工商舖市況，首先是商舖方面，受本土疫情影響，上半年商舖市場成交量持續萎縮，據統計局資料顯示，首季錄得約78宗成交，估計第二季約60宗，推算上半年總成交量約138宗水平，同比回落近三成；成交總涉及金額約14.4億，同比下跌20%。上半年商舖市場主要集中於黑沙環、高士德、渡船街等民生區份的正街、總價2,000萬以下、呎價1萬左右為主；除以上區域其他如新口岸的賭場區錄得，零成交，新馬路一帶旅遊區錄得2宗成交，較好的區域為氹仔區，以往氹仔區每年商舖成交一般不多於5宗，而今年至6月已錄得10宗以上成交，當中有2宗更是過億成交。目前商舖市場以用家入市為主，尤其上述提到的氹仔大額成交，均由租戶購入自用，畢竟現時能出售都是以後難求的優質地段，故吸引部分有能力的商家趁機換舖或轉租為買，甚至有部分能達疫前的成交價。預計下半年商舖市場繼續由用家主導，疫後成交量或有所回升，但價格上調機會甚微。上半年寫字樓市場表現持續疲弱，資料顯示首季錄得約28宗成交，估計次季約18宗，推算寫字樓上半年成交約46宗，較去年同期回落了約34%；成交總涉及金額約3.55億，同比下跌28.4%。今年上半年依然是用家主導市場，錄得多宗中小企入市購置辦公單位作長期發展個案，而大部分大企業則暫緩出手。預計下半年寫字樓交投淡靜，價格可能會有較大的下跌空間。?最後是工廈市場，首季成交量約11宗，估計次季約9宗，推算上半年約20宗水平，較去年同期回落近四成；成交總涉及金額約2.32億，同比下跌五成；但價格方面是各類型之中抗跌力最強，比較去年只下跌2%。按未來規劃工廈必然會走向求大於供的情況，故市場上仍有不少用家伺機入市，普遍期望單位能有10%左右折讓，但大多業主由早年購入，加上優質工廈租賃回報穩定，沒有供應量等，令工廠未有減價折讓趨勢。預計下半年工廈成交量將持續低迷，全年成交量有機會跌至2021年的一半水平，創近年新低。澳門中原豪宅部區域董事羅俊明先生回顧上半年住宅市況，他表示，次季初市場成交有回升跡象，隨著季尾新一波疫情爆發，成交量迅速萎縮，預料六月住宅成交量再創單月新低，只有150宗水平，推算上半年住宅總成交量約1,600宗，較去年同期回落50%，相較於疫前澳門每季平均逾千宗成交，現時半年只有一千多單相距甚遠；價格方面，繼年初一月跌破9萬元平方米後，五月再度跌至約89,445元，較去年同期103,758元下跌15%。至於豪宅市場方面，中原數據庫資料顯示，截至6月份，2,000萬以上住宅物業成交有13單，當中僅1宗為別墅成交，成交量與去年持平；而平均成交呎價跌幅23%。農曆年後豪宅叫價有下降趨勢，其中分別皇朝區、南灣及路氹區降幅最為明顯，普遍減幅均達20%至30%；如金峰南岸複式從1.5萬跌至1萬，壹號湖畔由疫情前，平均呎價過萬元跌至七千多元。陽性感染個案持續增加、經濟疲憊、即將加息等，預計在本輪疫情衝擊下，七月、八月住宅成交量會再創新低，短期內樓價或有機會失守8萬大關，成交量有機會下調至100宗或以下。從中長遠來看，即使旅遊業復甦仍需要時間逐步增長，加上目前仍處於全球經濟危機，居民需補回過去三年的消耗亦非一時半刻，未來兩年澳門樓市都難以看好。中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧內地及珠海橫琴市況，今年首五月商品房銷售額4.8萬億元，下降約31.5%。6月份行業規模房企積極推盤衝刺半年度業績。TOP100房企實現銷售操盤金額7329.7億元，單月業績規模比上月大幅增長61.2%；雖然6月收窄跌幅，但上半年百強房企業績仍下跌43%的較高水準。價格方面百城新建住宅2022年上半年價格累計上漲0.15%，反映房價現底部企穩跡象。以分梯隊來看：三四線代表城市新房價格持續低迷，上半年各月價格環比均下跌；二線城市新房累計上漲0.33%；一線城市新房累計上漲0.21%。全國房地產開發投資方面，首五月約5.2萬億元，同比下降約4.0%，流拍和撤牌方面，土拍情緒延續去年下半年的低溫態勢，房企拓儲投資力度偏弱，全國住宅用地流拍撤牌率仍居高位。根據中指資料，2022年上半年，全國流拍和撤牌數量合計1995宗，在土地供地力度減弱的影響下，流拍撤牌率達23.4%，較去年同期提升5.1個百分點。??五月份中原大灣區指數報124.83，按月升1.3%，指數連升3個月，創今年新高。12個指數當中，錄得升幅的指數增至9個，3個下跌。四大中心城市指數，全線報升，其中廣州指數報132.69，創歷史新高，深圳指數亦重返140點以上，報141.72點，較4月份升2.55%。香港及澳門指數則平穩向升，分別錄得0.75%及0.48%的升幅。珠海方面，據橫琴中原資料庫監控，2022年上半年珠海樓市交投略降，共計約20,389套，同比下降約43.72%。價格方面，珠海全市第二季度均價約24,977元/平方米，較去年同期下降約11.88%。橫琴上半年成交量約2,223套，比去年下跌37.61%。受全國疫情影響，橫琴外地客戶訪問量有所減少，其中住宅最受買家歡迎，主要集中在中央商務區（即金融島及周邊）占成交比例達51%，而且成交多為一百余平方米以上三四房大面積單位，反映購買人群多為高端及換樓客為主，值得留意的是與以往的投資者喜歡小房型有非常明顯的改變。買家當中珠海占25%，廣東其他區域占比20%，本土珠海人都開始增資購買橫琴的主因是看好深合區的特殊政策，加上近排價格降下來及即將封島增強了買家的意欲。據橫琴中原資料庫統計，2022年下半年橫琴市場有19個項目發售，將為市場提供約251.6萬平方米供應量。其中商業22.8萬平方米，辦公197.6萬平方米，住宅30.3萬平方米，從分類數據看到住宅及商業的供應明顯較少，辦公室供應量較充足甚至短期內可能過剩，總體而言多個項目將入市對橫琴都是好事，新增不同產業有助吸引更多投資者企業家進駐橫琴。總結上半年全國房地產各城放寬政策不斷推出，除了一般放名額、降首付、減利息之外，還有購房消費券、限跌令、人才購房補貼等，維持房地產市場穩定健康決心明顯；雖然全國整體市場交易量依然下跌但6月成交量明顯比5月大幅上升6成，價格方面一二線城市止跌回穩，然而土地開發投資依然跌反映發展商資金壓力仍然非常大，預料下半年放寬貨幣政策推動經濟及支持房地產市場健康政策會持續推動，預料第三季銷售量會持續增速，第四季開始價格有一定升幅。接下來，繼續由何兆恆先生分析本澳樓市未來走勢，他表示，澳門樓市長遠發展有以下幾個數據值得參考，其一，澳門成交的首置比例從以往的89:11改變為81:19，雖然對於首置而言只下跌了8%，但對於換樓客的需求是從11%升至19%，而成交金額占比更達到4成；其二，現時全澳實用面積50平方米或以下單位的每平方米平均價格約110,512元，較150平方米大單位約88,553元高出約25%。其三，此情況在氹仔尤其明顯，氹仔區實用面積50平方米或以下單位的每平方米平均價格約147,370元，較同期逾150平方米大單位約85,656元更高出約72%。其四，資料顯示在建中及準備竣工的住宅單位只有2100個其中98%是75平方米以下的細單位。綜合以上數據顯示，目前由於政策的影響大部分成交由細單位主導，從而導致發展商大部分都會建細單位，但隨著多年的換樓抑壓及鼓勵生育壽命延長，大單位同樣有所需求，但按目前看來大單位暫時未有發展商願意開發，主要因為開發大單位對景觀、用料、配套要求都較細單位高，加上近年建築材料指數上升8%，但價格低二成半至七成，故此未來一段期間大單位的供應以庫存配以二手市場為主。另外，同場舉行華發珠海大區與中原澳門戰略合作簽約儀式委託中原澳門擔任「IFC琴澳灣1號」首席代理，由珠海華發房地產營銷策劃有限公司副總經理蕭宇晟先生、中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生、橫琴中原區域總監陳瑞樊小姐作代表簽署合作協議。橫琴IFC琴澳灣1號是全國18座IFC中罕有的70年產權住宅項目，以339米高度屹立於橫琴粵澳深度合作區金融島、琴澳首排，與澳門塔、珠海中心呈三大地標鼎立之勢，俯攬兩江四岸山海橋城盛景。華發集團連袂全球頂級大師團隊打造的標杆之作，在售約185-425㎡雲端住宅，是灣區不可複製的人居藏品，全球僅百席。?

澳門中原一向重視培養員工的愛國情懷和國家安全意識，今日中原澳門及橫琴資深董事何兆恆先生及中原精英會會長鍾振華先生帶領一眾精英會成員，前往中國與葡語國家商貿合作服務平台綜合體展覽廳參觀「全民國家安全教育展」。通過展覽，加深了對國家安全觀的深刻認識，了解到在總體國家安全觀的引領下，國家統籌發展與安全取得一系列偉大成就，以及特區政府為維護國家安全、推進“一國兩制”穩步向前的各項舉措和成果。出席員工皆表示是次展覽教育意義深遠，感受到深厚的愛國愛澳情懷。澳門中原深明國家安全的重要性，往後亦會積極配合特區政府做好國家安全教育的宣傳工作，齊心協力鞏固“愛國者治澳”的良好局面，共同維護國家安全和澳門的社會繁榮穩定。

隨大灣區不斷發展，橫琴粵澳深度合作區穩步推進，不少澳門市民考慮到珠海橫琴就業、居住。為了讓廣大市民迅速瞭解大灣區相關資訊及掌握深合區優惠政策等，澳門中原於2022年4月23日至24日假澳門旅遊塔二樓，舉辦「大灣區·大特價·大型購房展」。是次房展更邀請了珠海哈羅禮德學校、律師事務所、中銀澳門及工銀澳門等相關專業人士開設講座及咨詢站，同場亦為市民帶來多個大灣區精選項目。是次展會開幕儀式於23日下午二時舉行，由中原澳門及橫琴資深董事何兆恆先生帶領一眾中原管理層出席，並邀請了一眾參展商代表作剪綵嘉賓。展會期內共舉辦了五場講座，首場為「2022年樓股智勝部署」投資研討會，由中原澳門及橫琴資深董事何兆恆先生及中原證券有限公司執行董事梁鈞宇先生主講，兩位講者深入分析了近年的整體樓股走勢，分享了在澳門及大灣區的購房策略，提供了不少美股、港股等的短、中和長期投資貼士，為觀眾未來的投資方向作出了專業建議。其後由資深銀行家為觀眾分享跨境低息貸款方案，可進行按揭貸款的物業類型及其按揭成數等。次日房展除了有資深銀行家分享之外，更為觀眾帶來由哈羅珠海市場與招生總監俞楊潤東先生主講的珠海哈羅禮德學校專題講座「揭秘教育界的愛馬仕」，現場座無虛席，觀眾深入了解到哈羅的辦學理念和特式，講解了該校優質雙語教育及在課程規劃上的優勢。其後由資深律師為觀眾帶來「教你精明在大灣區買賣房產」講座，為大家講解大灣區置業須知，如何處理內地房產交付、管理和轉名的手續，避免闖入置業誤區。今屆「大灣區·大特價·大型購房展」反應熱烈，疫情影響下仍吸引不少意向客戶到場了解，多個參展項目更錄得即場成交，兩日內成交總涉及金額接近四千萬人民幣，可見市場對大灣區發展前景相當看好；此外，房展特價優惠延長48小時，有興趣的居民可到中原地產展廳查詢。日後中原澳門及橫琴將持續舉辦同類型活動，為市民帶多更多優質大灣區項目。

首季市場受到鄰近地區疫情以及俄烏戰爭影響，市場觀望氣氛濃，成交持續淡靜，其中二月份更創本澳近十年的單月新低紀錄。按財政局數據推算，估計首季成交量約741宗左右，同比回落約45%，亦創季度新低紀錄。踏入第二季，樓市走勢會如何，本行將對第一季樓市表現作全面回顧以及對第二季樓市作預測。本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生、澳門中原路氹區高級區域營業董事吳宙新先生、橫琴中原區域總監陳瑞樊小姐主講。橫琴中原區域總監陳瑞樊小姐回顧第一季珠海橫琴市況，她表示，首季珠海及橫琴市場成交量與價格均有回落。據橫琴中原數據庫監控，2022年第一季度珠海網簽成交量共計約7,671套，同比下降約53.7%。主因首兩月受疫情和春節長假影響，客戶投資收緊，暫持觀望態度，珠海樓市走勢較往年下降明顯，春節後基本消除疫情影響，客戶投資需求才逐漸釋放。價格方面，珠海全市第一季度成交均價約26,592元/㎡，較去年同期下降約0.5%。首季成交以住宅物業為主，共網簽成交約3,592套，同比下降約72.51%；辦公物業成交約541套，同比下降約69.05%；商舖共約成交246套，同比下降約20.65%。此外，珠海網簽成交主力區域為香洲區，共計網簽成交2,355套，占整體比約30.70%；斗門區占比次之，共計網簽成交1,693套，占整體比約22.07%。至於橫琴，受春節假期和疫情影響，橫琴樓市表現有所下滑，進入行業傳統淡季，住宅產品依舊是客戶投資首選，成為一季度的成交主力；受“二線”封島等利好消息刺激，投資者對橫琴關注度上升，投資信心增強，市場在3月逐漸回暖。資料顯示，第一季度橫琴網簽成交量約為829套，同比下降約48.51%，占珠海網簽成交總體比例約10.80%。而最受歡迎區域為中央商務區，共計網簽成交約552套，同比下降約36.33%，占橫琴總成交比例約66.59%，當中以中交匯通橫琴廣場成交最多，共網簽約157套；其次綜合服務區也受到不少買家喜愛，共計網簽成交約97套。其中住宅是橫琴市場成交主力，據統計橫琴住宅網簽成交約336套，占橫琴總體網簽比例約為40%。其他成交約281套，占比約34%；辦公成交約172套，占比約21%；商舖成交約40套，占比約5%。另外，據橫琴中原數據庫統計，2022年第一季度橫琴市場成交以面積約60平方米以下單位成交居多，約占43.48%。其次為面積介乎80至100平方米的單位，約占30.43%。橫琴大面積產品供應不足，小面積產品以低總價的優勢備受客戶青睞，橫琴第一季度多以小面積產品成交為主。在第一季購買橫琴物業的買家中，以珠海本地買家居多，占比約23.91%。其次為廣東其他區域買家，占比約一成。第三位則是上海買家，占比約8.70%。受橫琴粵澳深度合作區“二線”封關等利好消息影響，買家對橫琴市場投資信心增強。珠海本地及廣東其他區域買家反應最為迅速，受疫情地域限制影響較小，入市步伐明顯加快，帶動橫琴整體交投上升。去年橫琴事主體繼續保持穩定發展勢頭。2021年橫琴新增商事主體530戶，同比下降27.59%；其中澳資企業62戶。截至2021年12月，橫琴實有商事主體54,437戶，比2020年底增長8.5%，註冊資本（金）達454.63億元。據橫琴中原數據庫統計，2022年橫琴市場預料將有25個新項目入市或加推，將為市場提供約251.6萬平方米供應量。其中將為市場提供約22.8萬平方米商舖供應，約201萬平方米辦公供應，約27.9萬平方米住宅供應。其中，口岸服務區預計新增4個項目，將提供面積約82.7萬平方米供應量；中央商務區預計新增13個項目，將提供約99.8萬平方米面積供應量；綜合服務區預計新增1個項目，將提供約4.6萬供應量；文化創意區預計新增2個項目，將提供約29.5萬供應量；科技研發區預計新增5個項目，將提供約35萬供應量。橫琴粵澳深度合作區正式掛牌，金海大橋、珠機城軌二期、“二線”封島等大型基建和利好政策進入快速發展和完善落地階段，橫琴區域競爭力提升，增強投資者對橫琴樓市信心。橫琴目前有部分項目持續輸出住宅供應，吸引投資者關注，帶動橫琴投資氛圍和其他產品成交，預估未來橫琴住宅和辦公、商舖成交趨向穩步增長。受橫琴土地不再新增辦公用地影響，橫琴辦公供應有限，且以總價低、可以註冊公司、申請單牌車等優勢，預估未來橫琴辦公物業需求逐漸攀升。2022年橫琴有多個項目待入市，產品多樣，吸引部分投資者觀望，預估未來將會刺激投資者入手，推動橫琴樓市向上。澳門中原住宅部高級區域營業董事吳宙新先生回顧第一季住宅市況，他表示，首季市場受到鄰近地區疫情以及俄烏戰爭影響，市場觀望氣氛濃，成交持續淡靜，其中二月份更創本澳近十年的單月新低紀錄。財政局數據顯示，一、二月成交量約291宗及200宗，估計三月成交量約250宗，推算全季約741宗左右，同比回落約45%，亦創季度新低紀錄；而價格方面，估計首季每平方米樓價按實用面積計算約9.25萬元水平（約8,600元/呎）。住宅租賃市場方面，近月成交氣氛稍有好轉，因不少來澳讀書的學生開始四出尋租盤，三月份錄得多宗學生預租個案，大多集中於氹仔或路環，而單位成交速度亦相當快。至於租金方面，受大市氣氛影響，業主心態疲弱，普遍下調約三成。以氹仔區為例，過去三房單位租金叫價約1.5萬至2.5萬之間，而近期錄得的成交租金約1.1萬至1.7萬之間。雖然目前租金低水，吸引了不少租客趁平入市，令市面上的租盤減少了許多，但近期有酒店開始推出月租計劃，為租客提供新選擇，並預計會陸續增加，料上半年租金仍有下調壓力。即將踏入第二季，預計在鄰近地區疫情持續影響下，市場成交量將繼續在低位徘徊，次季好轉可能性不大，樓價仍存在下行壓力。第二季是傳統較多人睇樓的季節，但普遍還價10%至15%，且不少放盤已經出現蝕讓情況，難有下調空間，雙方拉鋸以致成交量偏低。預期次季皇朝及新口岸區樓價跌幅較大，而傳統民生區承接力較強，即黑沙環及筷子基等會較為保值。中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生回顧第一季工商舖市況，首先是商舖方面，首季舖位市場仍無法擺脫低迷局面，成交量及總金額下跌，據統計局資料顯示，一月份成交量約24宗，估計二、三月分別約10宗及16宗，推算全季約50宗水平，環比下跌約31%；總涉及金額約5.9億，環比下跌約23%。今年首季主要以一千萬以下的商舖成交為主，最高額的成交為南灣大馬路上一相連地舖，以3,500萬易手，全季未錄得金額超過五千萬的高額物業成交。租賃方面，受經濟低迷氣氛影響，各區租金均現跌幅。旅遊區及賭場區的租金相較疫前下跌約五至七成，以賣草地街舖為例，疫前該區街舖租金一般維持在20萬至30萬水平，近期錄得有舖位以5萬租出；而向來租金走勢較平穩的民生區亦錄6%至10%跌幅。目前市場利淡消息仍較多，市場氣氛難免審慎，但近期多了不少自用客及投資者釋放「執平貨」的訊號，倘若旅遊區及民生區舖位業主願折讓60%及20%，或舖位回報達2.7%至3.5%水平的情況下，便會獲得承接。寫字樓方面，資料顯示一月份錄得約16宗寫字樓成交，估計二、三月分別約6及9宗，推算首季寫字樓成交約31宗，環比下跌11%。而價格方面，受政府大樓建設、橫琴寫字樓及貴賓廳的退出影響，導致空置率上升，呎價從高峰期約1萬多，跌至去年約7,000元水平，今年更進一步跌至約6,000元。，而租賃市場，從過去呎租約20至25元，下調至12至16元水平。然而澳門私人寫字樓多年未有新供應，數量亦不算多，從澳門發展多元化產業的整體策略來看，寫字樓是長遠發展必要的配備，以長線投資價值及回報來衡量，寫字樓或將出現較強的承接力。最後是工廈市場，首季成交仍以用家入市為主，推算全季約9宗水平，普遍成交金額約900萬至1,500萬之間。租賃方面成交較為活躍，大部份區域的租金未見明顯下調。首季錄得多宗成交的激成工業大廈，其平均呎租約10.5元，屬於高水平呎租，而其他各區的租金成交水平則與去年相若。中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生回顧第一季內地市場情況，數據顯示，首兩月全國商品房銷售額約1.5萬億元，下降19.3%。其中，住宅銷售額下降22.1%，全國房地產開發投資額約1.4萬億元，同比增長3.7%。中原大灣區指數報120.14，較上月下跌2.41%，連跌六個月，創14個月新低，並錄歷史第二大跌幅。主因二月份首十天為內地春節假期，傳統淡季買賣兩閒，令大灣區樓價繼續受壓。在四大中心城市指數中，只有廣州指數錄得0.8%的升幅，其餘三城皆錄跌幅，幅度介乎1.92%至3.88%之間。自2022年以來，全國約50多個城市對樓市調控進行優化，內容涵蓋放鬆限貸、降低首付比例、下調房貸利率、放寬公積金貸款等，近月多地樓市有回暖跡象。國家統計局資料顯示，本年二月內地70個城市中，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均上漲0.5%，同比則上漲4.4%及3.5%，而二三線城市大多呈現持平或下降趨勢。預計次季內地市場成交量會有所上升，尤其一、二線城市恢復節奏或相對較快。綜觀整體情況，內地一線城市明顯重拾正軌，在大灣區城市中，深圳前海、廣州核心區及橫琴這三個地區反彈會較為明顯。而澳門投資者最為關心的橫琴，日前推出的十條措施，能確切幫助企業及地方人材發展，未來橫琴政策走勢漸趨向好，短期值得企業及投資者再度關注。澳門方面，縱使第二季是傳統旺季，或將出現小陽春，但由於市場仍存有負面因素，加上實際購買力嚴重下降的影響下，估計全年樓價會進一步下跌。

中原澳門及橫琴於2022年1月12日，假上葡京酒店舉行年度晚宴，與員工分享過去一年的努力成果，並向各界展示2022年的發展方向。中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生等出席晚宴，並帶領一眾主管進行祝酒儀式。中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生回顧過去一年的成果以及展望公司未來發展方向，他表示，去年中原澳門及橫琴佣金收入約1.34億，兩地透過中原促成的交易共約1,728宗，按年增加21%。在市場成交量下跌情況下，中原仍能保持業務有所增長，實屬不易，藉此晚宴感謝一眾支持中原的客戶，以及員工於過去一年的努力和貢獻。另外，在去年中原在澳門及珠海分別增加了門店，在業務層面上增設騰雲房友圈中介平台及租管部門，並推出了澳門找房App，未來將持續創新拓展多元化服務，致力提升客戶體驗。晚宴間，先後頒發了「最佳區域經理」、「最佳主管」、「傑出地產代理」、「百萬新星」等多個獎項予去年表現優異的同事，希望各位再接再厲。此外，當晚進行服裝大賽以及慈善大抽獎，全場氣氛熱鬧。

去年底疫情反覆，加上失業率上升，住宅市場交投氣氛低落，估計全年成交量約5,800宗水平，環比下跌約9%，為近五年成交低位；價格方面，預計每平方米平均樓價將回落至100,057元水平。踏入2022年，樓市走勢會如何，本行將對2021年樓市表現作全面回顧以及對2022年樓市作預測。本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生、澳門中原住宅部高級區域營業董事羅俊明先生、澳門中原(工商舖)高級區域營業董事李肇成先生主講。澳門中原(工商舖)高級區域營業董事李肇成先生回顧去年工商舖市況，首先是寫字樓方面，預計第四季約29宗，推算全年寫字樓成交量約140宗，環比回落約一成。價格方面，除了空置率較低的南灣區影響較少外，皇朝區及新口岸區均現跌幅，幅度介乎4%至9.4%，寫字樓市場持續受橫琴及政府新建大樓的影響，預料空置率會持續上升，除非港澳通關等因素實現，外地公司進駐澳門，令澳門寫字樓有新的支持，屆時才有機會止跌回穩。至於工廈市場，估計去年全年成交量約57宗，環比下跌約13%，價格及租金基本與去年持平。去年工廈市場有不少用家入市，一般考慮周期較長及比較謹慎，另外亦錄得有投資者開始入手工廈，目標多為民生區附近的工廈，尤其提督馬路附近工廈，接連錄得五宗成交個案，成交金額大致落在二千萬至三千萬之間，要求折讓大約6%到10%。今年工廈依然可以睇高一線，主要由於沒有新供應，維修費用及管理費低，自用成本低，長期投資客源及租金皆均較為穩定，料工廈租金今年會有5%的升幅。商舖方面，市場氣氛稍有好轉，但仍未恢復到疫情前水平。據統計局資料推算第四季商舖成交量近80宗，估計全年近400宗水平，成交量按年回升兩成，但與2019年相比，仍有一成多差距。去年商舖市場以中低額物業成交為主，僅錄五宗金額超過五千萬的商舖成交。而成交主要集中在高士德、黑沙環及新橋等民生區域，賭場區及旅遊區成交相對較少，不過仍較2020年多，賭場區去年錄得2宗買賣成交，按年增加1宗；總成交量方面旅遊區增加兩成。價格方面民生區舖位輕微下滑5%至10%，賭場及旅遊區跌幅最大，新口岸等賭場區舖位價格較疫情前最多下跌六成，而旅遊區表現相比賭場區較穩，雖然租務成交同樣淡靜，但幅度並沒有賭場區嚴重，僅個別比2019年下跌三成左右。商舖租賃市場表現較佳，資料顯示，過去兩年租賃成交增逾千宗水平，較疫情前增長近三成，當中以賭場區租賃成交量最多，錄得近三十宗成交，按年增加了八成多。租賃成交的增長，主因該區業主預期暫時未能回復疫前，願意大幅下降租金吸引民生區商戶落位。而民生舖位租金受疫情影響不大，個別調整5%至10%不等，而賭場區租金持續下跌，比去年再回落了三至五成，而旅遊區比去年再回落兩成半至三成。去年底市場對2022年充滿期望，可惜多個利淡出現、股市疲弱、即將加息、疫情加劇及通關延遲等，預計澳門新春的經濟難有起息，預計上半年商舖租金承托力持續疲弱；由於目前市場上仍有較多不穩定因素，如疫情的控制、賭牌續期、港澳通關等問題能順利解決，今年舖市才有機會找到承接力。珠海成交主力區域為香洲區，共計網簽成交約23,894套，同比去年上升約37.2%。金灣區次之，共計網簽成交約14,099套，同比去年上升53.18%。斗門區則排名第三，共網簽約13,444套，同比去年上升約22.45%。回顧2021年橫琴市場，總成交量約7,068宗，下跌18%，價格下跌2%；住宅錄得約3,510宗，下跌18%，價格上升5%；辦公錄得2,111宗，下跌25%，價格下跌5%；商舖方面成交261宗，下跌41%，價格上升25%。上半年因疫情趨穩，橫琴基建完善及利好政策帶動，市場交投氣氛甚為活躍，買家入市信心不斷增強，促進橫琴成交量增多，但受下半年新冠疫情反復影響，專程到橫琴睇樓大幅減少，加上市場住宅庫存供應不足，令橫琴下半年市場交投進入冰點，帶動全年整體成交量下跌。澳門中原住宅部高級區域營業董事羅俊明先生回顧近五年住宅市場情況，他表示，2017年及2018年均錄逾萬宗成交，2019年及2020年分別回落至7,745及6,394宗，而2021年在疫情及失業率上升雙重影響下，成交量進一步下跌至5,800宗水平；亦由近五年高位約111,237元，逐步回落至100,057元，市場成交量及價格創近五年新低紀錄。資料顯示，去年十月錄得平均樓價約93,550元，為全年最低的月份，估計十二月會進一回落至2020年的價格低位，約93,000元水平，甚至跌破疫情初期低位。在2,000萬以上的大面積物業、特色單位及別墅方面，去年在疫情影響下，中原數據庫僅錄得約50宗成交，同比減少37%，而平均呎價約9,910元，按年下跌9%。而大部分成交集中在特色單位，別墅僅錄數宗，但別墅成交價格均較為理想，其中最為觸目的成交為西望洋主教山一別墅，市場消息透露該物業以1.5億易手。此外，豪宅市場亦與以往不同，去年特色單位新增大量本地家庭客入場，受疫情影響投資氣氛審慎，不少家庭將資金用於改善生活，由於疫情改變觀念令人減少出門及重視健康，故備有平台、超高層、樓底高等等元素的特色單位成為了家庭客新寵。橫琴物業的買家當中，以珠海本地買家居多，占比約27.21%。其次為澳門區域買家，占比約21.18。第三位則是廣東其他區域買家，占比約19.41%。由於橫琴粵澳深度合作區方案出台，多項優惠便民政策陸續推動實施，吸引澳門買家對橫琴市場更為看好，因而買家後續比例回升至第二位。另外，繳納額外10%印花稅方面持續下降，由2020年的137宗下降至去年97宗，而2019年為226宗，2018年為235宗，2017年295宗，為該稅項實施以來的新低。而繳納特別印花稅去年11宗，創2011年6月成立後，2012年以來的新低。去年每100個客戶有82個是首置客戶，比2020年減少一個。預期2022年首置仍會繼續為成交量的主流，但在過去三、四年中，市場累積了不少八百萬以上的大單位購買需求，估計該類購買力將會逐漸釋出。預計八百萬以下物業持續穩步上揚，始終八百萬以上的物業價格持續下跌多年，已達臨界點，兩者價差已非常接近，估計今年大單位成交比例會有較明顯的增長。目前市場觀望氣氛濃厚，以及近日市場浮現不少利淡消息，再加上農曆新年傳統淡季到來，預料第一季樓市表現比去年更差。期望踏入第二季後旅遊業會有所復甦、香港通關亦別具意義，澳門本來得天獨厚的優勢及前景依然樂觀，雖然短期內受到影響，但長遠對澳門經濟及居民收入依然看好，預計今年成交量較去年佳，或將重上6,000宗水平。價格方面較看好新型民生區，如氹仔筷子基及東方明珠，另外賭場區的住宅處於近年低位，同樣可以留意。中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生回顧大灣區及珠海橫琴市況，11月份中原大灣區指數報126.55，較上月下跌1.05%，連跌三個月，並創7個月新低。12個指數當中，3升9跌，其中廣州指數跌破130點，11月報129.86，按月下跌1.1%，是34個月以來單月最大跌幅。深圳指數亦跌穿150點，報149.48，創10個月低位。其中東莞及珠海指數繼上月後，繼續創歷史新高。去年珠海市場表現相當理想，交投量價齊升。據橫琴中原資料庫監控，2021年珠海網簽成交量共計66,894套，同比上漲約23.77%；價格方面，珠海全市均價約26,579元/平方米，較去年上升約一成。珠海去年成交以住宅物業為主，共簽成交48,781套，同比上漲約27.42%；辦公物業共網簽成交約8,074套，同比上漲約24.14%；商業物業共網簽成交2,072套，同比上升約42.02%；其他物業共網簽成交8,074套，同比上升約2.13%。據橫琴中原資料庫統計，2022年橫琴市場預料將有15個新項目入市或加推，將為市場提供約177.3萬平方米供應量。其中將為市場提供約17.3萬平方米商業供應，約132萬平方米辦公供應，約27.9萬平方米住宅供應。隨著橫琴深合區發展推進，預料2022年將有不少優惠措施陸續實施，琴澳進一步融合，並將大力推進區內實業發展，加上有國家大力支持以及國內媒體宣傳，相信有助提升橫琴整體區域經濟，後市發展將更加穩固。隨橫琴交通生活配套不斷完善，教育配套增多，大型商場進駐商家累增，為居住在橫琴的市民帶來更多生活便捷，加上橫琴吸引人才政策持續實行，島內旅遊項目漸多，相信有助帶動橫琴人流增加。今年較為看好優質地段物業，如口岸服務區及中央商務區，另外在住宅、辦公及商舖三類物業中，去年商舖價格大升，估計未來會持續受兩地融合影響，兩地商舖價格會逐漸拉近，料明年橫琴整體市場交投穩定向好。回顧全國市況，去年新房銷售規模和投資規模新高，料突破銷售額達18萬億元再創新高，年內“前高後低”。據國家統計局資料，去年1至11月，商品房銷售面積15億平方米，同比增長4.8%；商品房銷售額16萬億元，增長8.5%。假設12月與11月商品房銷售數據相近，預計全年商品房銷售面積和金額分別增2.1%和5%。以過往5年前11月銷售規模占比平均值估算分別增長4%和7.8%。銷售規模從年初新高快速回落的主要原因是去槓桿化、收緊貸款及政策用力猛，部分企業債務違約，加重購房者、地方政府和資本市場觀察到銷售急速下行後，購房情緒轉冷導致的踩踏效應，購房情緒轉向嚴重地持幣觀望。地方調控高頻化、精准化，截至12月20日，73省市、249次政策加碼，深圳政策加碼多達20次。預判2022年，內房去杠杆節奏將適度控制，個人按揭貸款有望繼續鬆綁，進而支持居民自住以及改善性購房消費，超過10個城市已經出台鼓勵性購房政策，促進行業良性迴圈。房企整體融資環境明顯改善，更利於國企、央企及優質民企，滬廣深杭寧等或將率先試點房地產稅，但對市場影響有限。中西部、東北地區的弱三、四線城市則將面臨更為嚴峻的市場下行，購買力透支效應帶來的市場規模縮水在短期內難以有實質化解。而在強一、二線城市及政策特區等，由國企和最優質的民企所建項目將成為市場銷售、投資主流。最後，由中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生公佈去年業績，2021年澳門中原佣金收入約1.14億，按年下跌10%，共促成約1,165宗成交，逆市增加21%；橫琴佣金收入約2,000萬，共促成約563宗成交。兩地佣金收入合共1.34億，合共促成1,706宗及22宗大額交易。另外，去年推出多項新服務，如藤雲房友圈中介平台、租管部門以及澳門找房App等，而去年澳門中原於黑沙環新增了一間店舖，2022年中原會積極擴充，吸納更多人才及建立新舖點。