自四月中旬樓市全面撤辣後，多個發展商把握時機去庫存，優惠力度大，帶動樓市氣氛回復熾熱，睇樓量及成交量大增。按資料推算，第二季成交量約1,000宗水平，較首季上升近一倍。第三季樓市走勢會如何，本行將對第二季樓市表現作全面回顧以及對第三季樓市作預測。本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生、澳門中原住宅部資深區域營業董事羅俊明先生、澳門中原(工商舖)資深區域營業董事李肇成先生主講。商舖業主降價套現次季成交增逾兩成半澳門中原(工商舖)區域董事李肇成先生回顧第二季工商舖市況，首先是商舖方面，據統計局資料顯示，首季錄得約81宗成交，而次季交投量升，估計次季錄約92宗成交，推算上半年總成交量約173宗水平，比去年同期上升約26%。次季商舖買賣成交主要集中在民生區，尤其以黑沙環佔多，其次為筷子基區，而旅遊區商舖則錄得約4宗成交，集中在氹仔舊城區一帶，澳門營地街亦有全幢物業獲承接。買家方面，與去年和今年首季主要為用家客不同，第二季投資者比例上升至近7成，主因部份業主為加快出售套現，進一步下調叫價，帶動高回報率舖位易手，現時成交的商舖回報率普遍達3厘半以上。以氹仔官也街正街一個約1,132呎的舖位為例，以約6,300萬成交，現時市值租金約23萬。成交量上升亦因現時市場上盤源選擇多，包括一些以往罕有出售的一線優質物業，雖然銀行定期存款利率仍高達4厘，但始終舖位物業有獨特的價值。季內有少量優質舖位，當業主願折讓放售，即吸引數個買家競爭購買。商舖租賃方面，次季錄得約350宗成交，同比下跌了42%。主因現時旅遊旺區的空置不多，而民生商舖則受北上消費盛行，居民消費模式改變影響，商戶擴充分店或創業的信心下降，導致租賃成交疲弱。租金方面，對比去年同期單價上升了約10%，主要由旅遊區的大額成交所拉動，民生區商舖租金則持續下行，不少舖位在租約期滿後需要減價求租。預計第三季市場上陸續有優質商舖釋出，買賣成交量料能維持在平均每月約20至30宗水平，買家續以投資者入市為主。寫字樓空置增交投持續淡靜上半年寫字樓表現仍疲弱，資料顯示首季錄得約22宗成交，估計次季約25宗，推算寫字樓上半年成交約47宗，較去年同期上升了約38%。主因環球經濟市道仍疲弱，加上疫後不少公司已習慣線上工作模式，市場消化速度趕不上新供應，整體空置率由首季約10.3%升至第二季約12.4%。次季成交主要集中在皇朝區，成交呎價低至3,800元至4,800元，現時寫字樓價格低水，入場門檻低，總價不用300萬即可有交易，因此買家由投資者及用家客各佔一半。預計第三季如市場沒有利好消息釋出，寫字樓交投量將持續在低位徘徊。下半年工廈下行壓力加強最後是工廈市場，適逢大環境利淡工商市場消息較多，令部份業主願意減價平賣，吸引用家客趁低吸納，成交量升而價跌。首季成交量約15宗，估計次季約19宗，推算上半年約34宗水平，較去年同期上升近7成。當中優質工廈物業備受用家追捧，當業主肯大幅減價，即能獲得承接。季內建業工業大廈成交了兩個面積共約2萬平方呎的單位，成交呎價不到3,000元，較疫情前低近兩成半。而激成工業大廈近月成交呎價介乎3,150至3,500元，亦比疫情前下跌了約30%。另外慕拉士區亦已有多個一線工業大廈成交呎價跌穿3,000元。當中買家以食品加工商及貿易行為主，主因在入境旅客持續回升下，旅遊區人流暢旺，在節假日不少店鋪均大排長龍，這些主攻旅客生意的商家有迅速擴張的需求。由於市場上肯大幅折讓的工廈供應減少，加上現時民生需求下降，大面積工廈空置出現，預計第三季成交量有所回落，價格有下行壓力。撤辣後住宅成交大增市場傾斜向一手澳門中原住宅部資深區域營業董事羅俊明先生回顧上半年住宅市況，他表示，自四月中旬樓市全面撤辣後，多個發展商把握時機去庫存，優惠力度大，帶動樓市氣氛回復熾熱，睇樓量及成交量大增。資料顯示，四月及五月成交量分別約269及346宗，估計六月成交量將持續上升至450宗水平，推算第二季合共約1,065宗，較首季上升近一倍。至於價格方面，由於一手以低價開盤吸客，平均呎價約在7,000元水平，估計次季每平方米樓價約8.5萬元，較去年同期回落約10%。次季住宅成交以一手為主導，尤其撤辣後觀望氣氛開始消散，發展商先求量再求價，新盤推售普遍有兩成至三成的折扣優惠，優惠下部份甚至較二手物業價格更平，吸引用家及投資者紛紛重回市場睇樓，市場焦點傾斜向一手，二手交投明顯放緩，成交量僅佔整體成交的4分之1。以氹仔市中心新盤「翰林．雋峰」為例，其開盤短短數天，已吸引過萬睇樓人次。自年初開始，樓按上限統一為7成，市場上兩房至三房的單位明顯比開放式更受買家追捧，此類物業的首期一般在200至300萬左右；而細價樓方面，則因首期成本上升，致交投受壓。豪宅市場方面，受惠於取消三大辣稅，包括取消特別印花稅、額外印花稅及取得印花稅，加上按揭成數由5成放寬至7成，豪宅承接力明顯上升，中原數據庫資料顯示，上半年2,000萬以上的大面積物業、特色單位及別墅錄得約31宗成交，同比上升約54%。而平均呎價約8,522元，按年下跌約7.2%。近期樓價已回落至一定程度，同時撤辣亦暫停了壓力測試，按揭成數亦較以往有所放寬，置業成本大減，市場上物色特式單位、天屋及別墅等的買家明顯增加。今年上半年壹號湖畔接連錄得逾4千呎大平層單位及複式單位成交，澳門凱旋門亦錄得約2宗複式單位成交；氹仔方面，金峰南峰複式單位及路環竹灣豪園別墅亦有成交出現。預計下半年豪宅交投將持續轉暖，成交宗數比去年同期增加1倍。至於價格方面，業主為求加快套現，減價幅度增，估計豪宅樓價有近15%的折讓。珠海解除限購限售樓市熱度逐漸升溫踏入下半年，發展商料繼續以優惠價推售新盤，撤辣效應持續擴散，料市場焦點將持續在一手新盤上，加上相信美國加息周期已見頂，市場信心增加，估計第三季度每月住宅成交維持在350至450宗水平。而樓價方面，部分屋苑經已回落約三成至五成，如金峰南岸呎價已下調至約5千餘至6千元水平，預計開始觸底回穩，再大幅下調的空間不多。中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生回顧全國及珠海橫琴市況，在今年1至5月，全國房地產開發投資約4萬億元，同比下降10.1%；其中，住宅投資3萬億元，下降10.6%。新建商品房銷售面積3.6億平方米，同比下降20.3%，其中住宅銷售面積下降23.6%。新建商品房銷售額3.5萬億元，下降27.9%，其中住宅銷售額下降30.5%。5月末，商品房待售面積7.4億平方米，同比增長15.8%。其中，住宅待售面積增長24.6%。2024年5月中原大灣區指數報100.69點，按月跌1.67%，創逾6年新低。12個指數當中，錄得跌幅的指數共10個，跌幅由0.1%至3.18%，錄得上升的城市3個，升幅介乎2.4%至2.74%。四大中心城市指數齊跌，其中深圳指數跌破100點，報99.34點，而廣州指數亦按月跌2.99%。大灣區城市於5月份推出樓市新政，如降低首付比例、取消房貸利率下限，但網簽登記需時，因新政而刺激的成交未及於5月反映。據橫琴中原數據庫監控，2024年第二季度珠海網簽成交量共計約8,483套，環比上升26.90%；價格方面，珠海全市第二季度均價約19,281元/平方米，環比下跌12.64%。二季度金灣、斗門各有一盤集中網簽，影響成交數據量升價跌。二季度珠海解除限購限售、降低首付比例至15%、取消房貸利率下限、縮短商品房備案時間間隔、提高公積金貸款額度等多項大招頒佈，置業成本下降，刺激部分需求明確的觀望買家入市，珠海樓市熱度逐漸復蘇。據橫琴中原數據庫監控顯示，2024年第二季度珠海網簽成交主要以住宅物業成交為主，共網簽成交約5,423套，占總網簽量63.91%；商業共網簽成交約228套，占總網簽量2.69%；辦公共網簽成交約820套，占總網簽量9.66%；其他類型物業共計網簽成交約2,012套，占總網簽量23.71%。珠海網簽成交主力區域為斗門區，共計網簽成交約2,648套，占整體比約為31%。香洲區占比次之，共計網簽成交約1,916套，占整體比約為23%。主因斗門區有項目集中網簽拉高交投量，且斗門新盤選擇豐富，樓價親民性價比高，備受剛需買家青睞。横琴方面，2024年第二季度網簽成交量約1,262套，同比上升約9.17%，占珠海市網簽成交總體比例約為14.88%。其中其他物業是橫琴市場交投主力，據統計其他物業網簽成交約653套，占橫琴總體網簽比例約為51.74%。住宅成交約511套，占比約40.49%；商業成交約6套，占比約0.48%；辦公成交則約92套，占比約7.29%。二季度橫琴住宅成績不俗，華發系列項目以核心地段及優質產品力持續吸客，澳門新街坊住宅車位銷情雙旺，橫琴整體量穩價升。2024年第二季度橫琴最受歡迎區域為文化創意區，共計網簽成交約704套，同比上漲約1,308%，占橫琴總成交比例約55.78%，以澳門新街坊成交居多，共網簽約458套高居該區榜首。其次中央商務區也受到不少買家喜愛，網簽成交359套，同比下跌約51.02%，占比約28.45%。此外，口岸服務區共計成交約67套，同比下跌69.41%，占比約5.31%，而綜合服務區共計成交約66套，科技研發區共計成交57套，國際居住區共計成交9套。據橫琴中原數據庫統計，2024年第二季橫琴市場成交面積100平方米以下單位占比超6成，主要是以面積介乎80-100平方米單位居多，占總體成交約30.59%。主因第二季澳門新街坊、華發橫琴薈等優質項目保持成交熱度，帶動該面積段單位交投上升而橫琴寓、橫琴總部大廈亮相市場，其小面積單位地段優越，總價低易入手，亦吸引部分小預算買家入市。據橫琴中原數據庫數據顯示，在2024年第二季度購買橫琴物業的買家當中,以澳門區域買家居多，占比約39%;其次為珠海本地買家，占比約28%，第三位則是省外買家，占比約23%。主因澳門新街坊配套正在逐步兌現，不少先前觀望的澳門買家陸續入場，成交熱度持續；而橫琴經濟發展勢頭迅猛，二季度樓市解限購、降首付等政策大招齊發，資金門檻降低，吸引投資客佈局橫琴，省外買家比例繼續攀升。據橫琴中原數據庫統計，2024年下半年橫琴市場預料將有11個項目入市或加推，將為市場提供約131.30萬平方米供應量。其中將為市場提供約16.36萬平方米商業供應，約96.71萬平方米辦公供應，約10.65萬平方米住宅供應，約7.58萬平方米文創供應。其中，中央商務區預計新增6個項目，將提供面積約萬平方米供應量；中央商務區預計新增8個項目，將提供面積約75.58萬平方米供應量；綜合服務區預計新增1個項目，將提供面積約8.96萬平方米供應量；文化創意區預計新增1個項目，將提供面積約16.49萬平方米供應量；科技研發區預計新增2個項目，將提供面積約17.78萬平方米供應量，高新技術產業區預計新增1個項目，將提供約12.50萬供應量。6月19日發佈的橫琴國土空間總體規劃再次強調琴澳一體化發展，橫琴承接澳門產業、民生需求，近期規劃為圍繞四新產業體系打造新型產業集群，未來橫琴物業供應仍以辦公為主，支持產業項目落地，產業多元持續發展。通過琴澳團簽多次往返、新街坊放寬限購、樓市降首付取消房貸下限、橫琴解限購、橫琴國土空間總體規劃頒佈等一系列動作，琴澳深度合作的規劃正在逐漸兌現。二季度橫琴多發展商乘政策東風，落力推新促銷，上訪及成交量均呈明顯增長，橫琴樓市活力不斷顯現。經歷數年的磨合期，橫琴現在正是向上發展的前夕，未來橫琴住宅供應量逐漸收窄，在供過於求的情況下，橫琴住宅的價值是大體趨升的。若後期政策穩步落實發展，促產業繁榮聚集人氣，長遠看橫琴後市發展較為樂觀。總結2024年上半年，國內房地產政策寬鬆主基調不變，政策側重點轉向去庫存。居民信貸政策迎來史詩級利好，首付比例低至15%、取消房貸利率下限。上半年有機構錄得近222省市共約341次政策寬鬆，購房限制性政策持續鬆綁，財稅端購房激勵政策批量發佈。展望未來，中央層面將拓寬思路，推出更多去庫存政策舉措，完善市場+保障供應體系。預測下半年澳門物業成交量會持續保持高水平，價格因而逐步築底回穩，但大小單位會走向兩極化，小型單位或較舊物業較為看淡，較看好核心區域及大單位。隨著澳門的便利性增加及競爭力上升，非本地居民購買的比例亦會因而大幅增加，從而帶動澳門的城市活力。中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生總結整體市況，他表示上半年出現不少影響樓市的事件，例如港、澳兩個地區先後撤辣，刺激住宅市場交投恢復，尤其一手成交量大幅上升，反映政府推出的房地產政策相當有效。下半年預料對房地產支持的政策一浪接一浪，國內不斷解限、放寬，務求激活市場，因此港、澳地區亦需要與大灣區城市互相角力競爭。至於利息走勢問題，繼加拿大後，歐元區早前亦宣布率先減息，目前市場普遍認為美國減息只是時間早晚問題，預期年底或明年初較大機會開始減息。高息環境仍會維持一段時間，對持貨量高的投資者壓力大，因此預計下半年投資者仍會持續沽貨套現，而在市場資金得以流通下，有利整體市場發展。

為了讓投資者更詳細了解目前澳門最新的商業項目資訊，中原澳門日前舉辦了一場「項目招標講解會」，由工商舖商舖部資深區域營業董事李肇成先生為大家分析4個招標項目的投資潛力，及講解招標流程。同場邀請到擁35年工商舖經驗的中原澳門董事總經理潘志明先生擔任主講嘉賓，為大家拆解商用物業目前困局及分析下半年的危與機，助投資者捕捉先機！首先，由李肇成先生為大家分析4個招標項目的投資潛力，詳細講解各物業的一些牌照、租客情況、成交參考、回報率等，讓大家在入標前進一步了解項目投資價值。招標項目包括皇朝珠光大廈一籃子商舖、澳門港灣大酒店、大三巴地標全幢項目及高士德核心舖皇。接下來，由潘志明先生就目前商用物業市況作分析。他表示，現時北上消費風氣盛行，旅客及居民消費模式改變，除民生區商舖經營困難，核心旅遊區商舖的承租能力亦有下降。而寫字樓方面，疫後不少公司已習慣線上工作模式，市場消化速度趕不上新供應，空置率偏高，導致租金明顯下調，售價亦因此下降。他續指，始終工商舖物業的投資味較重，外圍局勢不穩令投資風險增，加上在高息環境下，利息成本高，現時一些業主為降低還款壓力，願大幅減價加快套現沽貨，市場上盤源選擇多，包括一些以往罕有出售的一線優質物業。所謂有危便有機，潘志明先生認為現時為用家入市的黃金時機，市場普遍認為加息周期已結束，今年減息可期。再者，工商舖物業價格對比高峰期已大幅調整，預計或會再有輕微下調。現階段為「買家市場」，買方在價格談判中擁優勢，建議可「先還未來價」，由於部分業主已接受市況現實，買家以低價吸納筍盤的機會高，預測工商舖下半年買賣成交會有所回升。是次活動非常成功，現場反應熱烈，線上直播同樣觀賞者眾，將來澳門中原將繼續舉辦不同活動，為大家提供各類型的市場資訊。

繼今年年初澳門首個樓市減辣措施生效，即豁免第二套房徵收5%取得印花稅，及將住宅樓按上限劃一為7成，市場未見明顯起色，澳門政府於日前再提出《取消與不動產需求管理相關的稅務措施》法律草案，倘若有關法案通過後，第二季樓市走勢會如何，本行將對第一季樓市表現作全面回顧以及對第二季樓市作預測。本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生、澳門中原住宅部區域董事吳宙新先生、橫琴中原副總經理陳瑞樊小姐主講。橫琴中原副總經理陳瑞樊小姐回顧第一季珠海橫琴市況，2024年1、2月，珠海全市房地產商品房可供預售宗數共計26宗，同比持平，可供預售面積共計38.95萬㎡，同比增長約28.2%。住宅可供預售面積約28.46萬㎡，同比下跌約5.4%；辦公可供預售面積約6.63萬㎡，同比持平；商業可供預售面積約3.86萬㎡，同比增長約1196.4%。此外，2024年1、2月珠海商品房銷售面積共計41.45萬㎡，同比增長約13.2%。住宅銷售面積約31.27萬㎡，同比增長約20.1%；辦公銷售面積約6.79萬㎡，同比增長約178.4%；商業銷售面積約2.07萬㎡，同比增長約231.7%。2024年第一季度珠海網簽成交量共計6,685套，同比下跌逾三成；價格方面，珠海全市第一季度均價約22,070元/平方米，較去年同期下跌約4.94%。現時港澳北上消費已成趨勢，不少港澳居民趁春節假期北上看房，而橫琴封關的消息亦吸引相當部分准買家關注珠海市場，但因網簽具有一定滯後性，數據上暫未顯現。2024年第一季珠海最受歡迎區域為香洲區，共計網簽成交2,249套，同比下跌34.16%，主因香洲作為主城中心，配套成熟齊全，且有剛需支撐，其中灣仔十字門片區項目質素優良，戶型豐富，頗受市場喜愛。其次為橫琴深合區，共計網簽成交1,406套；斗門共計網簽成交1,356套；金灣共計網簽成交1,122套；高新區共計網簽成交447套；高欄港共計網簽成交104套。臨珠區域住宅方面，三鄉區共計網簽成交約261套；坦洲區共計網簽成交約517套；神灣區共計網簽成交約130套。2024年第一季度珠海住宅仍為成交主力，網簽成交共計4,206套，同比下跌32.26%；住宅均價約25,869元/平方米，較去年第一季度上漲約5.19%。商業環比量價齊跌，網簽成交共計156套，同比下跌13.33%；商業均價約25,483元/平方米，較去年第一季度下跌約30.95%。辦公產品網簽成交共計1,094套，同比上升約12.21%；價格方面，辦公均價約12,812元/平方米，較去年第一季度下跌約21.24%。回顧首季珠海市場，整體成交築底回升，2月底LPR迎來年內首降，3月份成交量有所起色，回暖趨勢處於緩坡。長遠來看，珠海鄰近港澳雙城，受灣區融合發展影響，港珠澳大橋使用量屢創新高，城市動力仍不可小覷，部分高品質項目仍頗受港澳買家關注，樓市潛力深遠。橫琴方面，今年第一季度網簽成交量為1,406套，同比大升約81.65%，占珠海市網簽成交總體比例約為21.03%。其中住宅類型物業占比較高，據統計住宅物業成交則為1,095套，占比約77.88%，主因橫琴住宅備受青睞，澳門新街坊單盤成交拔高，華發橫琴璽、橫琴口岸廣場等多盤持續發力，交投暢旺。其餘商業成交2套，占橫琴總體網簽比例約0.14%；辦公成交48套，占比約3.41%，其他成交261套，占比約為18.56%。至於價格方面，受澳門新街坊價格影響，橫琴第一季均價約35436.14元/平方米，環比下跌15.83%。2024年第一季度橫琴最受歡迎區域為文化創意區，共計網簽成交897套，同比上漲約2260.53%，占橫琴總成交比例約63.80%，以澳門新街坊成交居多，共網簽824套高居該區榜首。據橫琴中原數據庫統計，橫琴首季整體成交量約為311套，環比增長約59.49%，成交均價約48,898元/㎡(以上數據無計入澳門新街坊項目)。橫琴開展各色新年活動，加之新政策封關的平穩運行，橫琴的成交量迎來了新年的一波小高潮，住宅產品是客戶首選單位。2024年第一季橫琴市場成交以面積介乎100至120平方米單位成交居多，占總體成交達32.68%，其次為面積介乎80至100平方米的單位，約占26.48%。主因第一季度住宅為橫琴的成交主力，其中100至120平方米的單位價格適中，其中華發橫琴璽的大平層產品適配多元家庭需求，市場流動性強，備受買家喜愛；而澳門新街坊兩房單位市場交投良好，拉高80至100平方米單位占比。在2024年第一季度購買橫琴物業的買家當中，以澳門區域買家居多，占比約58%；其次為珠海本地買家，占比約19%，第三位則是省外買家，占比約14%。主因澳門新街坊價格優勢明顯，經歷開售熱潮後仍能保持交投熱度。自中央落實橫琴3月封關以來，吸引了全國各地買家關注橫琴市場，在政策強力扶持下，橫琴前景一片大好，不少投資性買家趁機入市。據橫琴中原數據庫統計，2024年第二季橫琴市場預料將有2個項目入市或加推，將為市場提供約38.97萬平方米供應量。其中將為市場提供約33.37萬平方米辦公供應，約5.6萬平方米文創供應。其中，口岸服務區預計新增1個項目，將提供面積約26.67萬平方米供應量；高新技術產業區預計新增1個項目，將提供約12.5萬平方米供應量。由於橫琴免稅封關多項政策利好企業發展，大力扶持金融、跨境電商、科技研發等多項產業聚合，以及力推與澳門產業融合，支持澳青橫琴創業就業，預計橫琴未來辦公需求將持續增加。未來物業供應以辦公為主，為企業落地提供充足土壤。2024年開頭橫琴樓市迎來小陽春，澳門新街坊持續吸客，多個住宅項目因其高質素的產品力亦取得不俗成交。一季度橫琴正式封關，琴澳融合進入快速期，利好政策不斷加碼，在全國市場上都維持較高關注度。橫琴免稅封關後，政策大力扶持企業落地發展，阿里巴巴、字節跳動、華為、谷歌等頭部企業已經搶先在橫琴部署。展望未來，橫琴若能將相關利好政策持續迅速落實，市場預估會有更多增量資金進入，釋放到住宅以及辦公物業市場。作為特區中的特區，在強有力的政策帶領下，橫琴價值正在不斷釋放及提升。澳門中原住宅部區域董事吳宙新先生回顧第一季住宅市況，他表示，今年年初澳門樓市減辣措施正式生效，即豁免第二套房徵收5%取得印花稅，及將住宅樓按上限劃一為7成，但市況未見明顯起色，加上適逢農曆新年傳統淡季和利率依然高企，首季成交量仍在低水平。財政局資料顯示，一、二月及三月成交量分別約263宗、132宗和143宗，全季約538宗，同比下跌約44%；而價格方面，由於成交多集中在減價盤，樓價持續受壓，首季每平方米樓價按實用面積計算約8.56萬元水平，環比下跌約2%。減辣政策雖未能直接帶動本澳樓市復甦，但不少發展商藉此利好消息，及香港撤辣旺市加持，趁機減價推盤去庫存。以金峰名鑄為例，三月份發展商推售的御金峰單位，以呎價約7,700元放售，同類型單位在2021年呎價需要過萬元，明顯比當年大幅減價約30%。而在促銷下，錄得約5宗千呎單位成交，反映發展商減價對市場有一定刺激作用，但居民普遍入市信心不足，觀望氣氛濃厚，致成交速度仍然較慢。二手市場方面，今年在調整樓按成數後，變相取消青年首置計劃，800萬澳門元或以下的物業因而受壓，首季市場成交以大單位為主，壹號湖畔及濠庭都會的大面積單位均錄得成交。至於租賃市場，相比去年整體租金上調超過10%，租金回報由以往約2厘上升至逾2厘半，今年首季在經濟復甦不似預期下，業主都十分克制，並未見明顯加租的現象。而在本月12日，澳門政府提出《取消與不動產需求管理相關的稅務措施》法律草案，包括取消特別印花稅、額外印花稅及取得印花稅，並且暫停加息2厘的壓力測試要求，相信法案正式生效後，有助房地產市場流動性增加，居民及投資者入市信心恢復。展望法案通過後，將釋放本地及外地居民的購買力，加上發展商積極推盤去庫存，料第二季每月平均成交量或重上一千宗水平，樓價則有望止跌回穩。中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧第一季工商舖市況，首先是商舖方面，首季舖位市場的放盤量多，而且價格有下調，成交量明顯上升，據統計局資料顯示，一月份成交量約39宗，二月份成交量約30宗，推算全季約102宗水平，較去年同期升約52%。由於投資者開始入市覓筍盤，因此首季買家比例，用家及投資者各佔五成左右。首季商舖各區均錄成交，尤以黑沙環及關閘區最受追捧，而氹仔區亦錄4宗或以上成交，分別為氹仔市區及官也街的商舖。價格方面，整體有所下調，以氹仔花城區為例，一個約963呎的舖位，首季以3,000萬錄得成交，呎價約31,000元，同類型舖位以往成交呎價一般在40,000元水平。租賃方面，民生區及旅遊區舖位表現仍有明顯分歧，民生區營商環境及人流未見起色，租金普遍下調約15%，唯獨旅遊區租金穩步上升，特別是氹仔舊城區官也街一帶，估計受惠於演唱會經濟帶動，這些演唱會多在金光大道附近項目內舉行，遊客自然就近流入鄰近的官也街，區內現時租盤極少，可謂一舖難求。次季澳門樓市全面撤辣生效後，料可釋放市場積壓多時的資金，加上商舖業主多願合理調整價格，現時回報在3厘以上的物業亦有不少選擇，相信能刺激資金重回工商物業投資，預計第二季成交量續升，每月平均成交量約25至30宗。至於寫字樓方面，按統計局數據顯示，一月份成交量約5宗，二月份成交量約4宗，推算全季買賣成交量約19宗，環比上升約73%。主因在工商舖物業中，寫字樓價格下調的比率最大，現時呎價低見約4,000元，收租回報一般超過3厘半，接近4厘，因此首季吸引了投資者買入作長期持有收租用途。預計第二季成交量亦會比去年同期高，而價格則會因成交量多而保持平穩。最後是工廈市場，資料顯示一月份工廈買賣成交量約3宗，二月份成交量約5宗，推算首季約17宗左右，環比大幅上升143%。主因工廈以用家市場為主，現時價格同比下調了約13%，加上部分持貨已久的業主開始接受市場現實，願擴大議價空間求售，吸引租戶轉租為買。總體來說，商業市場亦能間接受惠樓市全面撤辣的利好，與香港不同，原本香港的商用物業市場就不存在辣招規限，但澳門的商用物業一向存在「SSD」現時取消了相關「辣招」後，除部分住宅市場的資金將能釋放出來外，商用物業的買賣回歸市場化；加上現時商業買賣回報為近10年新高，普遍高於3厘，因此相信能刺激大量成交，預料在澳門多元化經濟發展及資金流入商用物業市場的走勢下，本年度的價量均會有持續向好。繼續由何兆恆先生回顧全國及大灣區樓市，2023年全年GDP核算1,260,582億元，比去年同期增長5.2%；2024年第一季度全國GDP總值初步核296,299億元，同比實現5.3%的增長；面對繁重的發展穩定任務，國家著力擴大內需，提升信心，為市場發展提供積極因素。第一季全國房地產開發投資2.2萬億元，同比下降9.5%；其中，住宅投資1.6萬億元，下降10.5%。房地產開發企業房屋施工面積678,501萬平方米，同比下降11.1%。其中，住宅施工面積474,580萬平方米，下降11.7%。房屋新開工面積17,283萬平方米，下降27.8%。主因房地產供地、開工回調，對資金的需求下降。新建商品房銷售面積22,668萬平方米，同比下降19.4%，其中住宅銷售面積下降23.4%。新建商品房銷售額2.1萬億元，下降27.6%，其中住宅銷售額下降30.7%。3月末，商品房待售面積74,833萬平方米，同比增長15.6%。其中，住宅待售面積增長23.9%。銷售額比銷售面積降幅較大，一定程度上反映房企通過降價促銷、以價換量手段應對市場。3月中原大灣區指數報102.89點，連跌10個月，但3月跌幅明顯收窄，按月跌0.09%，近乎無升跌。12個指數當中，錄得跌幅的指數達10個，跌幅由0.07%至3.34%，錄得上升的城市僅兩個，升幅分別是0.56%及1.37%。四大中心城市3月份僅香港在撤辣效應下，結束6連跌，止跌回升0.56%，其餘三個城市：澳門、廣州及深圳皆繼續下跌。總結今年第一季，大灣區指數錄3.3%的跌幅，12個指數當中，錄得跌幅的指數9個，升幅3個。回顧第一季度，市場整體仍處於弱勢整理階段。首季度，新房市場供應和成交雙雙處於低位，樓市冷意十足。企業銷售業績下行壓力進一步加劇。首兩月，近9成百強房企累計業績同比下降，降幅超過50%占43家，民企和央國企全面失守，過往表現堅挺的優質企業也未能獨善其身，業績腰斬。料地方房地產調控政策繼續優化，北上廣深杭等核心城市先後鬆綁限購，預示地方因城施策空間進一步打開。全國至少127個省市出台152次寬鬆性政策，頻次同比增長約4成，多數城市限制性政策基本已經解除，未來增加購房補貼力度、稅費減免、放寬公積金貸款等方面政策仍有一定發力空間，放寬限價，鼓勵優質優價，給予開發企業更高定價自主權，鬆綁救市是大灣區乃至全國房地產市場的大勢所趨，從放寬港人匯款、廣州推出127新政、到深圳取消7090政策，再到香港全面撤辣，可以看到政策方向十分明顯。各城需要搶先吸引資金進入本地樓市，從而提振經濟。繼香港全面撤辣後，澳門撤辣是否能像香港一樣，預料市場氣氛會變得興旺，令住宅市場的交投量倍增，但交投增加不一定有能力即時帶動價格跟隨上漲，原因是發展商手上的庫存較多，還有很多資金等著要回籠，他們為了清「貨尾」，應不會急於提價。發展商的這種心態，將令一手市場的樓價，在短期內都不易上升。而二手市場的景況卻與一手市場相反。二手市場上的空置率原先就不高，加上賣方都是個別的小業主，他們擁有的多是自用的單位，沒有「貨尾」問題要考慮，小業主只會關心自己能否高價套現，故此二手業主短期內可能會暫停放售，待未來有機會回升至過去價格水平才重新放售，從而令二手交投從開始時的增量變為後來的減少。在撤辣之前，澳門住宅只有用家的剛性需求作支持，但現時的用家選擇比之前多了不少，有社屋、經屋、長者屋、未來的夾屋，還有新街坊及澳車北上，故此目前澳門應說好澳門故事，打造良好的投資環境，加上低稅制吸納海外投資者與本地機構出手，需求增加之後價格自然會跟著一起上升。這種需求結構的改變，並非一時，而是會持續影響發揮的，當一手庫存去化一定數量後，二手市場的樓價方可能上升。現時發展商一手現樓空置庫存估計大約2,000套左右，如能從現時每年不足3,000宗的成交，慢慢回復至2020年的6,000餘，甚至過去二十年的平均10,000宗的交投量水平，澳門樓價止跌回升是大概率會發生的事。中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生總結整體市況，指「撤辣」是現今市場的走勢，房地產市場若長期受壓、持續下調，會使大多數市民的資產蒸發，近年各地政府都在想方設法振興樓市。加上現時美國通脹超預期，今年何時能減息成疑，以香港在2月底全面撤辣為例，撤辣後交投量雖倍增，但發展商並沒有借勢加價，反而加大優惠，加速套現；而持貨量較多的業主亦要趁撤辣沽貨減壓。再者，現時各地房地產市場都在互相競爭，準買家都在比較澳門、香港、珠海、橫琴等地的物業，因此現階段相信價格大幅上調的機率不大。

澳門經濟快速復甦，加上年頭政府減辣措施生效，澳門中原地產對經濟前景充滿信心，配合公司業務發展，增加營業舖點覆蓋率，於花城及海名居設立新分行，為客戶提供更專業優質的中介服務。昨日，舉行兩舖聯開儀式，由中原集團主席施永青先生、中原(工商舖)及中原澳門董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生及一眾管理層一同主持，見證兩間新分行正式開業。中原集團主席施永青先生致辭時，籲澳門政府適時推出支持樓市的措施，重建投資者和市民對房地產市場的信心。他又寄語同事把握機遇，希望大家繼續為澳門房地產作出貢獻。中原澳門為客戶締造優質的服務體驗，不斷優化分行設計及配備，全新升格的分行提供VIP會客室增加客戶私隱度，亦有共享雨傘、租借充電寶、影印服務等，以貼心服務回饋街坊。而在花城及海名居新分行開業期間，凡於新分行放盤，即送精美禮品，期待市民光臨指導。

中原澳門及珠海橫琴於2024年1月26日，假澳門路氹永利皇宮酒店舉行年度晚宴，與員工分享過去一年的努力成果，並向各界展示2024年的發展方向。是次晚宴以「共展風華」作為主題，以配合中原澳門奮進20載的重要里程碑。中原集團主席施永青先生、中原集團行政總裁施俊嶸先生、中原亞太區主席兼行政總裁黃偉雄先生、中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、以及中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生等出席晚宴，並帶領一眾主管進行祝酒儀式。中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧中原澳門過去20年的成果以及展望公司未來發展方向，他表示，雖然去年市場復甦力道不如預期，疫情後遺症令市況嚴峻，工、商、住、舖成交量均再創歷史新低，但有賴全體管理層專業誠信深耕二十載，獲得社會賢達及客戶們的認同與信賴，中原澳門及橫琴全年營業額達1.11億港元，逆市造出25%的高增長。今年中原澳門與珠海橫琴團隊將持續提升專業水平、發展更多便民服務與功能，不斷向前，創造更好的成績。中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生致辭表示，中原澳門開業20週年間，飽歷業界融和接受的磨合過程，捱盡市道起伏不斷的苦楚。時至今日，中原澳門的業務已發展延伸至珠海橫琴，創建澳琴珠板塊戰區，成績斐然。而現時面對房地產業百年一遇的大變局，憑藉中原澳門的拚博文化，定必能化危為機，再創輝煌。中原亞太區主席兼行政總裁黃偉雄先生讚揚中原澳門的業績盈優於大市，2023年中原澳門及橫琴營業額達1.11億港元，較2022年的0.89億，大幅增長25%，證明團隊擁有高效組織能力及超強執行力，值得特別嘉許。隨今年旅遊消費市場復甦、樓市減辣措施生效等種種利好出現，籲同事們好好把握機會，展現中原大灣區的超強實力。中原集團行政總裁施俊嶸先生致辭表示，2023年房地產市場並未有如預期中反彈，反而房價繼續拾級而下，營商環境依然困難。他讚揚澳琴珠團隊逆市創佳績，環比業績增長之餘更加成功扭虧為盈，希望隨市場的陰霾逐漸消散，房地產市場在2024年能夠止跌回升，業績在來年再創高峰。最後，由中原集團創辦人施永青先生致辭，他表示，去年澳門的博彩收入連續12個月錄得按年增長，博彩業是澳門經濟的主要動力，加上六間獲得博彩經營權的博企需增加對非博彩項的投資。這些新的投資將幅射到其他行業，並拉動澳門的GPD增長，全民皆可得益。相信在今年美國大機會減息的大好形勢下，澳門房地產市場當可在2024年止跌回穩，重現生機。他寄語同事把握時機，發奮圖強，再創佳績。當日，先後頒發了「最佳區域營業經理」、「最佳主管」、「最佳地產代理」、「百萬新星」、「卓越之星」、「千萬雄獅」等多個獎項予去年表現優異的同事，希望各位再接再厲。除頒獎之外，還進行慈善大抽獎及才藝表演環節，全場氣氛高漲。

2023年房地產整體表現為先熱後冷，年初受通關利好帶動，本澳旅遊業快速復甦，抑壓多時的購買力曾一度釋放，但美國加息持續，高息環境打擊買家入市信心，導致下半年住宅樓市價量齊降，估計全年成交約2,800餘宗，再破去年2,900餘宗的歷史低位。踏入2024年到底樓市走勢會如何，本行將對2023年樓市表現作全面回顧以及對2024年樓市作預測。本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生、澳門中原住宅部資深區域營業董事羅俊明先生、澳門中原(工商舖)資深區域營業董事李肇成先生主講。寫字樓再大幅下調機會不高澳門中原(工商舖)資深區域營業董事李肇成先生回顧2023年工商舖市況，他表示，寫字樓方面表現疲弱，預計第四季成交量約12宗，推算全年寫字樓成交量約60宗，按年下跌近四成。受政府部門撤出影響，加上一些細規模公司因南灣區租金普遍較高而遷往其他區域，南灣區空置率大幅上升了1.7個百分點至10.4%。空置率高企，加上高息環境影響，令投資者減少，放盤量增多，寫字樓價格受壓，對比2022年下跌了約18%，以成交量較多的皇朝區為例，平均成交呎價跌穿5,000元。至於寫字樓價格是否已經幾乎見底，仍然要看出租回報率及減息情況，現時皇朝新口岸寫字樓租金約為12-17元/呎，售價約為3,800至5,000元/呎，南灣(不包括單一業權之甲級寫字樓）約為在17-25元/呎，售價約為5,500至7,000元/呎回報率，整體寫字樓回報率大約在3.7到4.2%之間，如果調頭減息將有利企業而帶動寫字樓使用率。另外，寫字樓貸款比率可達7成甚至更高，目前來看買會比租划算，故此預計今年寫字樓再大幅下調的機會不高，若開始減息寫字樓較有可能跑贏其他類別的物業。旅遊區商舖成交料將大幅增加商舖方面，在息口高企下，銀行存款利率高達5厘，雖然手持資金的人知道不會長期持續，其亦會不斷留意市場伺機而動，但普遍回報率要達3.5厘投資者才會考慮，而現時市面上的舖位回報一般只有約2.5至3厘左右的回報，因此成交在缺乏投資者，目前單靠用家的支撐。據統計局資料推算，第四季商舖成交量約55宗，估計全年在約276宗水平，成交量按年跌約23%再創新低。各區商舖以自用客購入民生舖位佔多，而少量旅遊區的成交則為投資者入市，新馬路一帶錄得約4宗成交均來自投資者，當中亦見內地客入市。價格方面，民生區整體有15至20%的跌幅，而旅遊區業主多為長線持有，一向價格硬淨，但亦有小部份業主肯減價出貨，大三巴附近一個物業放售兩年，最終由6,800萬降至約5,400萬獲得承接。受澳車北上直接影響，居民消費模式轉變，新開業的商戶減少，民生區租金明顯下跌。至於旅遊及賭場區，一線舖位已消化了九九十十，旅遊區租金回復至疫情前的7成，而賭場區亦已回復至疫情前約6成水平。預計今年旅遊區與民生區會出現較大的分線變化，去年旅遊區的租賃成交大幅增加，不少用家租不到心儀靚位，估計今年在減息訊號越來越強烈的情況下，旅遊區的商舖成交會大幅增加，而民生區雖然受澳車北上影響嚴重，但仍然有不少傳統用家做生意，如果價格回落多2成，相信亦會有用家願意承接。工廈在減息後有條件止跌回穩工廈成交量一直在低位徘徊，估計2023全年成交量約25宗，較2022年低位再大幅回落約百分之五十，故此導致有個別業主為求盡快出手而大幅調整價格。在第四季有筷子基工廈業主為求加快售出，以呎價僅約1,650元易手，破近10年新低，成為了新的市場指標；工廈市場一向以用家主導，雖然去年全面通關旅遊業復甦，但民生區生意明顯較差，大部分公司按兵不動，在缺少用家入市下，急於出貨套現的業主只能劈價吸引投資者入市，因此去年工廈錄得多宗低價且回報率達4%成交出現。展望2024年工廈市場，價格大幅下調後回報率上升、工廈不受SSD限制、且不少行業必須要在特定條件之工廈經營的情況下，加上工廈市場缺乏新供應，以目前低價入手此類工廈應該是不錯的選擇，預計工廈在開始減息後才會有條件止跌回穩。住宅交投續淡全年不足三千澳門中原住宅部資深區域營業董事羅俊明先生回顧2023年住宅市場情況，雖然去年年初受通關利好帶動，本澳旅遊及博彩業快速復甦，抑壓多時的購買力一度釋放，但美國多次宣布加息，高息且外圍環境不明朗令市場買家卻步，據財政局資料顯示，今年第一季成交量約969宗，第二季約824宗，至第三季回落至590宗，估計第四季約440宗水平，總結預計2,823宗創1984年有紀錄之來的歷史低位。樓價方面，第四季估計約為8.5萬，比去年第四季10.2萬同比下跌16%左右；而第四季曾一度有機會跌至7萬餘，只因二手成交量低，從而被一手拉高平均價，其中Tiffanyhouse折扣達到77折，而珀悅呎價以低至6,000余作招徠，平均成交呎價約在7,000元上下水平，比旁邊的新盤價格折讓約1/3，開盤約一個月成交約一百套單位，從這些願意割價的新盤成交量上，可看到市場價格降至這個位置會有承接力；然而澳門與其他需去庫存的地區情況不同，澳門地少人多，現時大多數發展商貨量不多，不急於大幅劈價推售，預計今年未必會有再大幅劈價出貨的發展商，相信在第一季整固後，樓價會逐漸回穩，尤其是大單位貸款上限增至7成，以及第二套房免交特別印花稅後，這些單位會出現承接後回暖。在豪宅市場上，去年受高息及外圍環境動盪影響，部分投資者資金流向高息定期，中原數據庫資料顯示，2,000萬以上的大面積物業、特色單位及別墅僅錄得約22宗成交，同比減少22%，而平均呎價約9,026元，按年下跌約3%。豪宅市場在近10年來的跌幅顯著，個別豪宅屋苑平均呎價回落近六成，以壹號湖畔為例，2014年高位成交呎價達約15,000元，至去年成交呎價錄得約7,000餘元水平；大潭山壹號高位呎價約8,000至10,000元水平，去年最低僅錄得約4,000至5,000元元，跌幅近半，而近年入伙的氹仔市中心濠尚大單位，亦由以往成交價約1.1萬，回落至去年約8,000左右，跌幅達3成。踏入2024年，樓市利好消息浮現，預計在第一季整固後、加息的終結，再加上推動樓市止跌回穩的政策方向明確，相信有助帶動經濟和市況好轉。從今年1月1日起樓按上限統一為七成，擬不再向第二套房購買者徵收印花稅的減辣措施出台，預計在買家數量大幅增加及貸款放寬資金增多的情況下，今年樓市的成交量可以有望回到2021年的水平。價格方面，細單位可能會有10%的下行壓力，但並非普遍性，在澳門半島的傳統名校區與氹仔市中心等屋苑影響不會太大，而大單位方面由於之前「跌到過哂龍」今年回升少許實屬正常，估計下半會有5至10%的回升。琴澳高度一體化橫琴後市發展樂觀中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧2023年全國的樓市情況，先回顧大家最關心的橫琴情況，橫琴2023年全年網簽成交量為3,419套，較去年下跌約14.76%，占珠海市網簽成交總體比例約為9.24%。其中住宅物業是橫琴市場交投主力，據統計住宅物業網簽成交1,334套，占橫琴總體網簽比例約為39.02%。商業成交64套，占比約1.87%；辦公成交則為543套，占比約15.88%。23年橫琴有較長時間住宅供應不足，導致市場成交受限，網簽套數銳減。四季度有澳門新街坊開售帶旺市場氣氛，多個住宅項目推出，市場氣氛活躍，成交量大幅回升。但由於網簽的滯後性，數據上暫未體現。網簽數據內最受歡迎區域為中央商務區，共計網簽成交1,938套，同比下跌1.47%，占橫琴總成交比例約56.68%，以華發橫琴灣成交居多，共網簽693套高居該區榜首。其次綜合服務區也受到不少買家喜愛，網簽成交526套，同比下跌約59.54%，占比約15.38%。此外，口岸服務區共計成交365套，同比上升約185.16%，占比約10.68%，而科技研發區共計成交313套，文化創意區共計成交161套，國際居住區共計成交116套。據橫琴中原數據庫統計，2023年全年橫琴市場成交以面積介乎100-120平方米以上單位成交居多，占總體成交達29.21%，其次為面積60平方米以下的單位，約占25.89%。主因橫琴市場成交主力為住宅產品，其中成交主要集中於橫琴灣、橫琴府、橫琴薈的剛改產品，這類產品價格適中，品質優越，能適應多元的家庭需求。而橫琴萬象世界、中葡商貿廣場等辦公項目都有不俗成交，帶動小面積單位占比上升。在2023年購買橫琴物業的買家當中，以澳門區域買家居多，占比約74.29%；其次為廣東其他買家，占比約6.22%，第三位則是珠海本地買家，占比約6.05%。主因專供澳人的澳門新街坊項目開售，優惠的價錢吸引了大量澳門買家排隊入手，銷售情況火爆，致使橫琴本年澳門區域買家數量遙遙領先，但特別值得一提其中不少為非長居澳門人士，大多是早年已經移民或者是十多年前的投資移民人士，本次澳門新街坊把這一班人吸引到橫琴實屬好事。總結2023年，橫琴雖有較長時間未有拍地、缺乏住宅貨源、交投淡靜；但9月份起前有認房不認貸、降首付等政策利好刺激，後有澳門新街坊吸引客流，多個住宅項目相繼推新，市場人興財旺，成交逐漸回升。受經濟大環境影響，市場資金易向高地價、高質量的項目傾斜，橫琴住宅產品市場認可度較高，樓市的發展更取決於供應的穩定性。近日《橫琴粵澳深度合作區總體發展規劃》正式公佈，明確強調全力支持琴澳高度一體化發展，在橫琴打造澳人新家園。隨著政策的大力推進，料橫琴樓市將得到強有力的正向助力，獨特的地理優勢將為橫琴產品提供極大的價值加成。料在《總規》的穩步兌現下，橫琴後市發展相對樂觀。2024年橫琴市場預料將有12個項目入市或加推，將為市場提供約131萬平方米供應量。其中將為市場提供約15.1萬平方米商業供應，約104萬平方米辦公供應，約6.9萬平方米住宅供應，約5.6萬平方米文創供應。其中，口岸服務區預計新增1個項目，將提供面積約26.5萬平方米供應量；中央商務區預計新增6個項目，將提供面積約56.1萬平方米供應量；文化創意區預計新增1個項目，將提供面積約16.5萬平方米供應量；綜合服務區預計新增1個項目，將提供面積約9.0萬平方米供應量；科技研發區預計新增2個項目，將提供面積約11.1萬平方米供應量，高新技術產業區預計新增1個項目，將提供約12.5萬供應量。由於橫琴用地規劃所致，料未來僅有少量住宅新增供應，且未見純住宅項目推新；而橫琴極力推進與澳門產業融合、鼓勵創新創業、放寬市場准入，發展勢頭猛烈，辦公需求增加會變成主流趨勢。珠海方面去年網簽成交量共計36,989套，較去年下跌13%；價格方面，珠海全市2023年均價約22,039元/平方米，較去年微跌3%。2023年珠海樓市在經歷了一季度小陽春，二季度成交滑坡，三季度認房不認貸等利好政策救市後，四季度樓市築底企穩，較多項目選擇年底乘勢入市。全年珠海網簽成交主要以住宅物業成交為主，共網簽成交22,230套，占總網簽量60.10%，較去年基本持平；商業共網簽成交939套，占總網簽量2.54%；辦公共網簽成交3,721套，占總網簽量10.06%；其他類型物業共計網簽成交10,099套，占總網簽量27.30%。成交主力區域為香洲區，共計網簽成交13,000套，占整體比約為35%。斗門區占比次之，共計網簽成交9,363套，占整體比約為25%。大灣區方面11月份中原大灣區指數報109.43點，連跌6個月，累跌近10%，按月跌2.56%，主要受港澳跌幅擴大逾4%所拖累，大灣區指數跌幅加大。12個指數中，錄得跌幅的指數共8個，跌幅由1.01%至4.6%，錄升幅的指數有4個，升幅由0.17%至1.96%。四大中心城市，全線報跌。11月港澳指數分別下跌4.39%及4.6%，香港指數更創今年最大跌幅，相信與港匯下跌有關。香港於10月尾減辣，11月份成交量稍升，12月再優化移民政策加入房地產元素，坐實政策方向，普遍認為香港樓價會止跌回穩。回顧2023年全國市場，首11月全國房地產開發投資10萬億元，同比下降9.4%；房屋竣工面積6.5億平方米，增長17.9%。商品房銷售額10萬億元，下降5.2%，商品房待售面積6.5億平方米，同比增長18.0%，新開工面積呈現斷崖式下跌。2023年預計商品房新開工面積94885萬平方米，同比下降21%，創2013年以來新低，較2019年高峰下降近六成。今年以來主動購置土地的多為央企、國企，民企拿地動作並不明顯，且房企奪地也主要聚焦核心城市優質地塊，表明開發商首要任務仍然是去庫存，而新增投資方面不再追求大規模而改為追求高質素易出手。另一方面，雖然諸多金融支持政策，由於缺少執行細則、容錯免責機制等原因，導致基層落實不到位，房企資金壓力並未得到根本緩解。2023年前11月，80家典型房企融資總量為5430億元，同比下降擴大至25%，從整體看2023年房企資金壓力仍未有較大改觀。據內地不完全統計，去年首11個月，全國逾200省市出台超過600個房地產調控措施，主要包括五方面：第一，落地認房不認貸，8月25日，三部門聯合發文推進落實認房不用認貸，利好置換及異地購房者，包括北上廣深在內的至少63省市官宣認房不認貸，泉州等11城更是放寬至認貸不認房。第二，調降首付比例下限，打開限購城市降首付空間，8月31日，兩部門調整優化差別化信貸政策，將住房商貸的最低首付比例統一調整為20%，二套統一為最低30%，不再區分地區限購與否。第三，動態調節首套房貸利率下限，調降二套房房貸利率下限，1月5日，兩部門發佈首套房貸利率動態調節機制，此後近百城下調了首套房貸利率下限，超20城取消了下限。8月31日，央行、金監局宣佈將二套房商貸利率下限由LPR+60BP調整為LPR+20BP。第四，落實存量房貸降息，減輕居民負債壓力，8月31日，央行、金監局發文指導商業下調存量首套住房貸款利率，據央行11月發佈報告，存量房貸降息工作已經基本完成，涉及房貸規模超22萬億元，平均降幅0.73個百分點，惠及超5000萬戶、1.5億人，每年減少借款人利息支出1600-1700億元，戶均每年減少3200元。第五，降准降息，3月27日、9月15日分別全面降准0.25個百分點，6月20日下調1年期LPR10BP至3.55%，調降5年期以上LPR利率10BP至4.2%，8月20日單邊調降1年期LPR利率10BP至3.45%。然而新房市場以貨尾及去庫存為主，在減少新盤刺激的情況下，而全國二手房交易量佔全部房屋交易量比重達到37.1%，創造歷史新高，全國已經有7個省和直轄市的二手住宅交易量超過新建商品住宅交易量。展望2024年，房地產政策有望初見曙光，不論內地核心與非核心城市的支持樓市政策、香港的投資移民及減辣、澳門的貸款及減辣，都足見推動樓市健康發展的政策是大方向，減辣、放寬、支持會持續加大力度，鬆綁潮出現令整個市場有機會重獲信心。中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生總結整體市況，他表示高息環境，令投資者更審慎，各地房地產市場去年都呈價量齊跌局面，尤其工商舖類物業多以投資者為主導，跌幅因而更大。預計2024年，美聯儲加息周期結束，或有望年中開始陸續減息，加上因應各地政府對房地產的支持措施，今年整體樓市情況會比去年好，第一季樓價雖再有下行壓力，但會先跌後回穩，全年成交量將增加，樓市見曙光。而中原澳門及橫琴今年亦將積極增加人手及擴充各地佈點，以應付即將提升的成交量。

澳門中原積極履行企業社會責任，多年來不遺餘力支持各類慈善活動。今年繼續鼎力支持年度大型慈善籌款活動－第四十屆澳門公益金百萬行，以及澳門同善堂一年一度的「沿門勸捐」籌款活動。由中原(工商舖)、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生帶領一眾精英會代表，到訪同善堂捐贈善款，受到同善堂值理會熱情接待，並參觀「同善堂藥局」，了解同善堂歷史及慈善服務的發展情況。澳門中原多年來一直履行「取之於社會，用之於社會」的企業責任，未來也將持之以恆，用行動為社會上有需要人士送上關愛和支持。

今年為全面通關後的首個暑假，居民出遊氣氛高漲，加上受美聯儲加息周期及本澳重啟土地拍賣影響，財政局資料顯示，七、八月成交量分別約204宗及240宗，估計九月成交量約在150宗水平下，推算全季約594宗，環比下跌約27%。踏入下半年到底樓市走勢會如何，本行將對第三季樓市表現作全面回顧以及對第四季樓市作預測。本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生、澳門中原住宅部區域董事吳宙新先生、橫琴中原副總經理陳瑞樊小姐主講。內房利好政策推動需求獲釋放橫琴中原副總經理陳瑞樊小姐回顧第三季珠海橫琴市況，據橫琴中原資料庫監控，2023年第三季度珠海網簽成交量共計約6,396套（截止9.24，下同），同比下跌逾四成；價格方面，珠海全市第三季度均價約22,337元/平方米，較去年同期上升約8.93%。受經濟大環境影響，今年樓價回升後波動相對平穩；8月底認房不認貸等利好政策陸續出台，買家多等待政策發酵，入市步伐減緩。隨金九行銷與政策利好雙管齊下，9月下旬市場成交始見復蘇，由於網簽具有滯後性，資料上暫未顯現。第三季度珠海網簽成交主要以住宅為主，共網簽成交約3,136套，占總網簽量49.03%；商業共網簽成交約219套，占總網簽量3.41%；辦公共網簽成交約902套，占總網簽量14.10%；其他類型物業共計網簽成交約2,140套，占總網簽量33.46%。成交主力區域為香洲區，共計網簽成交約2,232套，占整體比約為35%。斗門區占比次之，共計網簽成交約1,209套，占整體比約為19%。主因香洲區作為主城區，商業、醫療、學校等配套成熟齊全，備受買家青睞。橫琴第三季度網簽成交量為1,136套，同比上升約26.79%，占珠海市網簽成交總體比例約為17.76%。其中其他物業是橫琴市場交投主力，據統計其他物業網簽成交約762套，占橫琴總體網簽比例約為67.08%。住宅成交約181套，占比約15.93%；商業成交約14套，占比約1.23%；辦公成交則約為148套，占比約13.03%。第三季橫琴住宅供應不足，成交量回暖速度受限。最受歡迎區域為中央商務區，共計網簽成約517套，同比上漲約45.43%，占橫琴總成交比例約45.43%，以華發橫琴灣成交居多，共網簽約355套高居該區榜首。其次綜合服務區也受到不少買家喜愛，網簽成交約334套，同比上升約5.39%，占比約30.93%，以應來科創廣場成交居多，共網簽約271套高居該區榜首。此外，科技研發區共計成交約162套，同比上升約752.63%，占比約14.24%。市場成交以面積60平方米以下單位成交居多，占總體成交達37.97%，其次為面積介乎100至120平方米的單位，約占37.13%。主因第三季橫琴多個項目推售車位，且橫琴萬象世界有大手辦公成交，帶動60平方米以下小面積單位交投上升，而橫琴市場近期有橫琴薈等住宅單位推新，使100至120平方米面積段成交占比升高。在2023年第三季度購買橫琴物業的買家當中，以澳門區域買家居多，占比約29%；其次為珠海本地買家，占比約23%，第三位則是香港買家，占比約18%。隨著港車北上的逐步落實，香港買家占比明顯上升至前三；琴澳深合區聯合發展成效顯著，橫琴物業多受澳門買家青睞，澳門買家占比躍居首位。第四季橫琴市場預料將有16個項目入市或加推，將為市場提供約201.4萬平方米供應量。其中將為市場提供約32.8萬平方米商業供應，約135.1萬平方米辦公供應，約27.9萬平方米住宅供應，約5.6萬平方米文創供應。由於橫琴住宅規劃地塊有限，料未來僅有以橫琴口岸廣場為主的少量住宅新增供應；而橫琴重視科創，以四大支柱產業為首帶動發展，多家知名企業入戶橫琴，未來橫琴物業供應以辦公為主，為企業落地橫琴供應土壤。除認房不認貸、降低首付、解除限購等多個利好政策頒布，北上通車的帶動、內地旅客經珠海橫琴口岸來澳等疊加利好的持續發酵，推動珠海及橫琴的樓市正向發展。到來珠海及橫琴的買家購房需求持續釋放，有望進一步加快市場回暖。年底減價套現增宜及早準備澳門中原住宅部資深區域營業董事吳宙新先生回顧第三季住宅市況，他表示，今年為全面通關後的首個暑假，居民出遊氣氛高漲，加上受美聯儲加息周期及本澳重啟土地拍賣影響，而國內亦醞釀出招救市，市場不確定性較多，部分業主及買家按兵不動，觀望國家政策走向再考慮入市，市場交投相對淡靜。財政局資料顯示，七、八月成交量分別約204宗及240宗，估計九月成交量約在150宗水平下，推算全季約594宗，環比下跌約27%；至於價格方面，估計第三季每平方米樓價約9.1萬元，較次季下跌約4%。租賃市場方面，暑假為家庭客及內地生的傳統租樓旺季，加上樓市持續整固下，轉買為租個案上升，第三季租賃成交明顯增加，估計全季約有1,560宗成交，較上季增加約7%；而整體租金同比上調超過10%，以銆海灣開放式單位為例，去年租金最低為6,000元，新租客以8,600元承租。而本季大額租賃成交重現，壹號湖畔一個複式單位以超過10萬元租出，反映高管外僱已回到市場，相信尾季租賃表現會持續優於買賣市場。展望第四季，雖然澳門旅遊業持續復甦，但外圍經濟不穩定，在高息環境下本大利少，居民供款、企業各項經營成本增加，預料臨近年底業主降價求售來回收資金，達至減輕負債比率情況會增加。然而在市場成交量低迷的情況下，如集中拋售較容易觸發連鎖性反應，買家擔心樓價還會持續下跌，就會更為觀望不敢貿然入市，市場需求減弱，業主難以及時套現。在這種情況下，趕着賣樓的業主唯有減價招徠，令樓價進一步下跌，導致銀行在為物業做按揭時更加收緊，導致買家可以獲得的貸款減少，這些都會阻礙買家入市，令市場的成交量進一步萎縮。而對這樣的境況，澳門不少家庭已擁有自己居住的樓宇，而這套自住的樓宇，往往是他們財富的主要組成部分。如果樓價大幅下跌，他們就會覺得自己的財富少了，不敢消費或投資業務，建議適當推出相應穩定樓市措施。多元經濟推動料寫字樓需求增強中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧第三季工商舖市況，首先是寫字樓市場，近幾年一直受政府部門撤出及興建政府大樓影響，平均呎價由10,000餘降至7,000餘水平，隨消息被市場消化，價格逐漸靠穩。今年受加息周期影響，買家入市趨審慎，第三季成交量估計約19宗，推算首三季約53宗，較去年同期下跌42%；而受成交下滑及加息影響，成交呎價從7,000餘再度降至5,000餘水平。從寫字樓市場供求上看，現時寫字樓價格已跌穿價值，處於非理性下跌。主因澳門新土地用作發展商廈機會微，即市場新供應受限，加上觀察近年公司新增量走勢，每季大約新增一千間左右，今年首兩季均在1,200間水平以上，而現存寫字樓租約量最近開始有增長，第二季環比上升1.4%。從上述數據可見，澳門寫字樓需求需暫時仍能被滿足，但隨澳門持續發展多元經濟，市場需求將進一步加強。以大橫琴公司為例，早前於澳門租用兩層寫字樓作共享辦公室，解決一些來澳發展業務的內地公司需求，未來隨琴澳兩地商務合作不斷深化，內企欲「往外走」，來澳門開設駐點，可謂他們必然的選擇。故此，長遠仍看好澳門寫字樓發展。工廈功能性強用家支持價格走穩工廈市場方面，近年成交持續於低位徘徊。估計第三季工廈成交約2至3宗，推算首三季約20宗左右，與去年同期相約。中原(工商舖)資料顯示，目前工廈平均成交呎價約3,267元左右，呎租約9.66元，環比錄得微升，為正常浮動水平內。近年工廈以用家入市為主，價格走勢相對平穩，主因工廈對澳門加工、進出口貿易等公司有著無可取代的地位，市場由需求主導，並支持租賃及其價格。未來工廈有新增量機會不高，甚至在都市更新之下，現有供應量更有機會減少，而澳門正開展經濟適度多元，預料日後商貿往來會逐漸增加，當中一些無法批給至其他地區的工作或產品，或考慮在澳增添廠房，屆時或會為本土工廈市場帶來壓力。商舖尾季續淡交投集中潛力區最後是商舖市場，同樣受到加息周期影響，投資情緒悲觀，今年買賣成交明顯減少，估計第三季約67宗水平，推算首三季約204宗，較去年同期回落13%。而租賃市場方面，受旅遊轉旺氣氛帶動，成交量及租金均現升幅；中原(工商舖)資料顯示，今年首三季共錄861宗舖位租賃成交，較去年同期增加14.8%；另據統計局資料，第二季全澳整體商舖租金回升1.9%，其中升幅最高的區域為新口岸、中區及南灣，分別幅度為6.3%、5.2%及4.9%；而跌幅較高的為黑沙環新填海區，跌幅約3.1%。即將踏入商舖租賃淡季，不少商戶開始放緩睇舖、開業步伐，除了因店家集中火力準備年尾促銷無暇分身外，更考慮到現時承租後，店舖裝修需時，完工開業不久便迎來農歷新年，開業氣氛受阻，故商戶較少會選擇尾季入市。買賣方面，受市場淡靜氣氛影響，部分業主為盡快降壓減持，其讓步空間會較大，預料年底量升價跌，將有不少業主願意割價減低負債。第四季市場成交趨勢將集中於兩類物業，第一類是回報率較高的物業，但現時放盤商舖普遍回報約2.5%，對比定存利率達4.5%，對投資者來說並不吸引，時下回報率約3.5%甚至4%的物業才能受到投資者青睞；第二類為潛力區物業，如東方珠明珠區、氹仔區及皇朝區等。首先明珠區內擁多個新屋苑，區內居住人口多，加上鄰近新城A區，考慮到日後人流紅利，是不錯的投資選擇；其次為氹仔區，尤其官也街一帶，今年區內旅客量明顯增加了不少，因臨近金光大道項目，落戶店舖可擁日夜旅客人流，最近區內租盤越見緊張；最後是皇朝區，是傳統旅遊旺區，加上受疫影響降價不少，估計回升反彈力將較強。內地房策救市現成效中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生回顧全國及大灣區市況，他表示，在今年1至8月，全國房地產開發投資約7.7萬億元，同比下降8.8%。房地產開發企業房屋施工面積及新開工面積均現跌幅，幅度分別為7.1%及24.4%。此外，商品房銷售額約7.8萬億元，同比減少3.2%，其中住宅銷售額減少1.5%，商品房銷售面積約7.4億平方米，同比減少7.1%，商品房待售面積約6.5億平方米，同比增加18.2%。大灣區方面，8月份中原大灣區指數報117.25點，按月跌0.3%，連跌三個月，累跌3.55%。12個指數中，錄得跌幅的指數有7個，跌幅由0.25%至2.74%，錄升幅的指數共5個，升幅由0.16%至2.14%。因匯率關係，四大中心城市的香港及澳門轉跌為升，分別上升0.65%及2.14%，深圳及廣州指數續試低位，兩指數按月跌1.71%及0.25%，兩市更創41個月及29個月低位。在本年三季度起，政治局定調行業供需關係發生重大轉變，中央政策力度逐漸由托而不舉逐漸轉向托舉並用。金融支持持續加碼，落地認房不認貸、調降限購城市首付比例下限、調降二套房貸利率加點下限，此外落實存量房貸降息減輕居民負擔，降准降息穩經濟。地方政策鬆綁加力提速，133個省市218次放鬆房地產政策，頻次較二季度翻倍，9月更是迎來核心城市雙限解禁潮。在一系列政策的推動下，國民經濟持續恢復，房地產行業也迎來邊際改善。商品房銷售面積、新開工面積、開發投資等指標單月同比降幅持續收窄。尤其是政治局會議以來，政策利好帶動市場購房預期向上，銷售面積、金額單月環比開始企穩。整體來看，市場在經歷了一季度小陽春、二季度滑坡之後，三季度在底部盤整修復。當前市場難言真正反轉，經濟復蘇慢、收入預期不穩定等決定了居民加杠杆意願不高，這一點從居民中長期貸款仍保持低位也可見一斑。但可以預計的是，新政利好、供應增加以及已經到來的金九銀十銷售旺季，我們認為第四季銷售大概率企穩回升，但不會出現以往V型反轉。而銷售的回暖、預期的修復或將帶動房企投資意願的回升，不過也並非普漲行情，區域分化可能更加顯著，三四線城市應放盡放，但核心城市同步開始進行放寬可能會把原本其他城市的資金吸引，總結預測一線城市及政策特區回暖可期。港澳市場方面，外界都比較關注賣地成績帶來的影響，上周香港啟德2A區有一幅住宅用地公佈招標結果，樓面地價只賣得每呎5,390元，比2019年中啟德4C區賣得的19,636元一呎的樓面地價，相差了72.55%。雖然這兩幅地的條件相差很遠，但即便如此仍然有比較大的差幅；另外澳門方面亦於昨天開標，結論是一幅流標而另一幅由一間本地建築商成功以高出底價15%約1.166億，即8.936億，約2574元/呎，預計建成後平均成本約4,500至5,000元/呎，如計算商舖等其他價值，住宅的成本更低，預期對現時區內的其他新盤有一定壓力，但估計仍然符合預期，賣一幅留一幅反映當局訂價合理。中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生總結整體市況，指通關後經濟雖開始復甦，但息口成本高影響大，投資物業回報率不吸引，加上美聯儲加息周期是否完結仍有待確定，買家普遍觀望為主，因此樓市下行走勢料持續。不過中國政府陸續推出一系列措施振興房地產市場，中原為響應政策推動，成立跨區聯動部門，致力在大灣區進行聯動工作，協調各地業務發展，介紹不同的房地產產品給市場認識，為大眾提供最優質的投資資訊。

今年中原澳門及橫琴精英會離岸會議，於越南胡志明市進行，由中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及橫琴資深董事何兆恆先生帶領眾精英會會員一同前往。上半年社會復常成交量上升，中原澳門及珠海橫琴創出約6,500萬佳績，業績同比升約六成，升幅跑贏大市。為了獎勵去年獲得好成績的精英們，今年中原精英會選址越南胡志明市，讓一眾精英暫時放下忙碌的工作，養精蓄銳，準備迎接更多的挑戰。行程特別安排參觀當地核心區樓盤，擴闊大家對不同市場的認識。另外，亦舉辦了一手策劃成交心得分享會，讓精英們互相交流工作成果。4日3夜的旅程圓滿結束，一眾精英平日的工作壓力一掃而空，再次以最佳狀態迎接新機，並肩再創佳績。中原今年致力於業務及人手擴張，歡迎各行各業有志人士及業界人才加入，下年的精英會旅行，期待有你！

上半年全澳成交增約10%，中原澳門及橫琴創出約6,500萬佳績，業績同比升約58%，升幅跑贏大市。為與員工分享努力成果，中原澳門及橫琴於2023年7月11日於澳門皇冠假日酒店舉行以「皇牌選擇，使命必達」為主題的《2023年上半年頒獎典禮》。同場亦舉行了由中原集團主席施永青先生主講的「施家指路」講座，深入分析環球經濟走勢及物業市場危與機，助觀眾把握時機，為資產增值提前佈局。頒獎禮上，中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生回顧上半年的成果以及展望公司未來發展方向，他表示，社會復常成交量上升，中原澳門及珠海橫琴上半年業績約6,500萬，同比升約58%，整體升幅跑贏大市。展望旅遊業持續復甦，加上專才政策將為澳門提供不少活力，下半年市場會更加活躍。未來將積極獨家策劃一手樓盤，持續推動澳門找房App，線上線下開拓客源，加強團隊覆蓋力。中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生致辭表示，近年受疫情影響，市場對線上服務需求大增，不少同事轉戰線上渠道，積極鑽研及拓寬客源，並更取得良好收獲。是次大會以「皇牌選擇，使命必達」為主題，除了表揚一眾精英的不懈努力及其敏銳市場觸覺，並寄望下半年中原澳門及橫琴能再創佳績，以「使命必達」的決心，爭取全年業績達2億。中原地產亞太區主席兼行政總裁黃偉雄先生致辭表示，澳門是中原的奇蹟，多年來並非一帆風順，需與鄰近地區競爭，面對資金向內地流的壓力，依然能保持盈利，他同時讚揚澳門同事的積極性，祝願同事們把握社會復常新機遇，再創輝煌一頁。最後，由中原集團主席施永青先生致辭，他表示，中原澳門及橫琴既有盈利能力，亦能控制營運成本在相對低水平，是中原少數在疫情幾年仍能保持盈利的分公司，業績明顯比行家優勝，他寄語同事不要因此驕傲，贏行家亦要贏過去的自己，繼續做出好成績。在「施家指路」講座上，由中原精英會何超群會長擔任客席主持，他就加息問題、國際局勢等向中原集團主席施永青先生提問及請教未來投資方向。施永青先生談到美聯儲加息，表示加息路徑已開始清晰，預料美息接近見頂，而息口並非影響投資者入市唯一因素，直言現時去全球化興起，令各國無法互補長短，不利世界經濟發展，但澳門經濟主要靠旅遊博彩業，受去全球化影響較微，經濟恢復增長機會高，因此認為澳門地產市場穩陣，相反香港地產則隱憂較多。談到香港本月放寬物業最高按揭成數，施永青先生表示當然有利樓市發展，政策令市民入市門檻降低，帶動需求增加。他又指澳門樓價下調得比香港更多，除適當調整樓市政策外，澳門更需增加人才以配合市場多元產業發展。至於現時澳車北上對社會消費模式及對民生區舖位的影響，他認為一段時間後便會取得平衡，始終市民北上需時間成本，加上鄰近地區消費指數亦未必持續保持低水平，而澳門商家亦會相應提升競爭力，總結澳門是自由開放的得益者，理應支持開放的政策。