一簽多行及一周一行簽注新政已正式實施，在剛過去的春節假期單日最高近22萬客流，旅客持續增加對商用物業市場帶來什麼影響？為讓各界投資者對市場情況有更深入的了解，澳門中原(工商舖)舉辦了2025年蛇年首個「招商推介會」，邀請到澳門中原(工商舖)商舖部及大灣區招商策劃負責人鍾振華先生、澳門中原(工商舖)商業租賃部負責人林智宏先生及澳門中原(工商舖)工商部及舊樓併購負責人何超群先生擔任主講嘉賓，為大家分析市況，捉緊市場商機。首先，由鍾振華先生分析澳門旅遊市場的概況，他表示，澳門旅遊業快速增長，獨特資源如文化遺產、美食等都有效吸引遊客，去年入境澳門旅客近3,500萬人次，當中內地客佔約7成；而去年全年酒店客房平均入住率按年上升4.9個百分點至86.4%，料在市場不斷完善下，未來旅遊業將更繁榮。此外，他亦分享了一些娛樂場商舖的招商資料。接下來，何超群先生為大家剖析澳門旅遊區及民生區商舖的市場走勢，為觀眾提供了「澳門20大主街研究報告」，分析主要街道商舖的買賣及租賃情況資訊、行業生態，並進行投資回報分析，讓投資者全面了解到現時商舖市場的實際情況。最後，由林智宏先生分享市場現有的旅遊熱點招商發佈及罕有的酒店買賣資訊，包括殷皇子大馬路、議事亭前地、氹仔旅遊區的商舖等，在彩蛋環節更為現場觀眾準備了澳門商用物業推介表、港珠澳法拍銀主盤清單和投資及成交研究報告。是次活動反應非常熱烈，講座後更有不少觀眾主動上前，欲作進一步了解。將來澳門中原將繼續舉辦不同活動，為市場提供更多更全面的資訊。

上週二手交投微升，中原數據庫資料顯示，2月3日至2月9日二手指標屋苑共錄得約3宗成交；而近四週總成交量約11宗，較上期數據下跌約21%。澳門中原二手指標屋苑成交量日期成交量環比3/2-9/2350%27/1-2/22--20/1-26/1250%13/1-19/14--數據來源：中原數據庫新春過後，市場睇樓氣氛轉好，當中以三房或以上大單位為主，上週澳門區二手指標屋苑錄約2宗成交，寰宇天下逾1,800呎三房大單位，以約1,100萬易手；君悅灣三房帶大平台單位，成交呎價則約6,530元。至於氹仔區二手指標屋苑亦錄約1宗成交，來自金峰南岸四房大單位，成交價約1,500萬。*(澳門區指標屋苑：海天居、御景灣、寰宇天下、君悅灣、海擎天、雙鑽、壹號湖畔)*(氹仔區指標屋苑：濠庭都會、濠尚、濠景花園、花城系列、金峰系列、海洋花園、星河灣名門世家、大潭山壹號)以上資料從市場中錄得，並由中原數據庫進行統計及整理，只供參考用途。澳門中原已力求準確，惟如有錯漏資料，本行概不負責。讀者請自行查察資料的準確性。

除博彩業外，澳門逐步發展為旅遊休閒中心，演唱會數目在近年大增，平均每週約3至5場演唱會在澳舉行，加上今年起中央放寬簽註新政，顯著帶動旅客量和經濟發展。據治安警公佈，在剛過去的八日春節假期，就有逾130萬入境旅客，當中年初三入境旅客錄得約21.9萬人次，打破疫後澳門單日入境旅客紀錄，預料訪澳旅客持續增加，能進一步帶旺旅遊區舖市。澳門中原(工商舖)大灣區招商總監鍾振華先生表示，演唱會經濟帶動場館周邊商戶生意，尤其官也街商圈一帶每每都人山人海。據中原數據顯示，去年氹仔區商舖約有21宗買賣成交，涉及金額約6.42億，按年大升近六成，當中官也街商圈無論成交宗數，還是成交金額均領先其他地區一半以上。官也街商圈的成交以投資者入市為主，主因現時租金回報普遍有約3至4厘，個別商舖更可達5厘。在去年年尾，已有不少商家搶佔先機，區內租賃暢旺，錄得多宗月租六位數的成交，租金介乎10至30萬元不等。在連環出現利好旅業消息下，預計訪澳旅客人數有上升趨勢，長遠官也街商圈睇高一線，現時入手門檻約在3,000萬至1.5億，有興趣的客戶，不妨聯絡中原(工商舖)了解更多。

上週二手交投平淡，中原數據庫資料顯示，1月27日至2月2日二手指標屋苑共錄得約2宗成交；而近四週總成交量約12宗，較上期數據下跌約8%。澳門中原二手指標屋苑成交量日期成交量環比27/1-2/22--20/1-26/1250%13/1-19/14--6/1-12/14100%數據來源：中原數據庫農曆年假下，不少市民忙拜年及外出旅遊，睇樓活動驟減，整體入市氣氛淡，上週澳門區二手指標屋苑錄約1宗成交，來自壹號湖畔逾2,500呎海景大單位，成交呎價約6,112元。至於氹仔區二手指標屋苑亦錄約1宗成交，來自濠尚三房帶露台單位，成交呎價約8,200元。*(澳門區指標屋苑：海天居、御景灣、寰宇天下、君悅灣、海擎天、雙鑽、壹號湖畔)*(氹仔區指標屋苑：濠庭都會、濠尚、濠景花園、花城系列、金峰系列、海洋花園、星河灣名門世家、大潭山壹號)以上資料從市場中錄得，並由中原數據庫進行統計及整理，只供參考用途。澳門中原已力求準確，惟如有錯漏資料，本行概不負責。讀者請自行查察資料的準確性。

樓市全面撤辣，美聯儲減息周期啟動，帶動樓市氣氛明顯轉好，2024年中原澳門及珠海橫琴全年錄得約1.38億港元營業額，較2023年上升逾20%，成績令人鼓舞。為答謝非營業部同事的充分配合及努力拼博，向後勤員工派發花紅，一般員工全年可獲相等於1.6個月的薪酬。2024年澳門樓市全面撤辣，及放寬物業按揭成數上限，中央組合拳救市，社會振興經濟及房地產措施一浪接一浪，中原澳門及珠海橫琴同事憑著敏銳市場觸角，在一、二手市場皆創出佳績，成績跑贏大市，第四季錄得約2,900萬佣金收入，業績表現理想。秉承與員工共同分享成果的管理理念，管理層決定按季度盈利向全線後勤發放花紅，第四季向後勤發放花紅0.34個月，累計全年合共獲發相等於1.6個月的薪酬。有關花紅已於農曆新年前發放予所有後勤員工。寄望2025年於前線後勤同心協力下，締造更理想佳績。

振興房地產政策一浪接一浪，中原澳門及珠海橫琴把握市場機遇，去年全年營業額達1.38億港元，較2023年大幅增長約21%，成績跑贏大市。為表彰中原精英，今年中原澳門及珠海橫琴精英會離岸會議，於台灣台中進行，由中原(工商舖)、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生帶領眾精英會會員一同前往。會議上，一眾管理層及精英共商謀略，為公司來年發展獻計謀，大家也可趁機會互相交流及聯誼，加強日後合作機會，期望在這個危與機並存的黃金年代力爭上游，進一步拓大市場佔有率，創造更多商機。3日2夜的旅程上，精英們盡情觀光及享用美食，為未來工作充電，再創佳績。中原今年致力於業務及人手擴張，歡迎各行各業有志人士及業界人才加入，下年精英會旅行，期待有你！

上週二手交投淡靜，中原數據庫資料顯示，1月20日至1月26日二手指標屋苑共錄得約2宗成交；而近四週總成交量約12宗，較上期數據下跌約29%。澳門中原二手指標屋苑成交量日期成交量環比20/1-26/1250%13/1-19/14--6/1-12/14100%30/12-5/12--數據來源：中原數據庫臨近農曆新年，節日氣氛濃厚，不少市民忙於辦年貨或外遊度歲，拖慢睇樓活動，二手交投偏淡，上週澳門區二手指標屋苑錄約1宗成交，來自海擎天高層兩房單位，成交價約780萬。至於氹仔區二手指標屋苑亦錄約1宗成交，來自至尊花城中層四房大單位，成交呎價約5,390元。現時整體樓市氣氛正面，料農曆新年後，一、二手交投將有望增加。*(澳門區指標屋苑：海天居、御景灣、寰宇天下、君悅灣、海擎天、雙鑽、壹號湖畔)*(氹仔區指標屋苑：濠庭都會、濠尚、濠景花園、花城系列、金峰系列、海洋花園、星河灣名門世家、大潭山壹號)以上資料從市場中錄得，並由中原數據庫進行統計及整理，只供參考用途。澳門中原已力求準確，惟如有錯漏資料，本行概不負責。讀者請自行查察資料的準確性。

深合區赴澳一簽多行及珠海赴澳一周一行今年元旦起已正式實施，據治安警資料，本月18日錄得逾80萬人次通關再次刷新單日紀錄；而據國家移民管理局統計，自元旦實施以來至本月中，珠海市居民出境赴澳同比增長約26.1%，從數據中可預見簽注新措施帶動下，訪澳旅客數字將持續增加。而其實在去年11月底，中央公佈簽注新政後，一些商戶已密鑼緊鼓在旅遊及賭場區搶佔一席位，尤其自由行相關行業最為積極，如藥房、蔘茸海味等，舖位租賃速度明顯加快。澳門中原(工商舖)大灣區招商總監鍾振華先生表示，去年底至今中原已促成不少大額租賃成交，賭場區一個約700呎地舖以每月約30萬獲承租；中區大三巴及板樟堂一帶的舖位，以約25萬元租出；氹仔官也街商圈舖位，則以每月28萬左右租出。現階段各類商戶加快擴充，旅遊旺區舖位空置大幅下降，有興趣的客戶，不妨聯絡中原(工商舖)了解更多。

隨港珠澳大橋及澳門大橋相繼啟用後，澳門東方明珠區生活及交通愈見便利，通往香港、珠海、澳門國際機場等的時間大幅縮短，而未來輕軌東線亦將設站於此，潛力不容忽視。區內六大豪宅屋苑價格已顯著下調，據中原數據顯示，2024年明珠區價格按年下跌了約15.6%，吸引不少新一代自住客及投資者注意。區內筍盤成交速度快，近月海天居一間罕有向東南的三房雙露台大單位，不用千萬，以約968萬獲承接。現推介同區備受家庭追捧的寰宇天下，三房加工人套房大單位亦跌穿千萬，總價約在950萬至980萬水平；而君悅灣一個三房雙露台、贈送大平台單位，叫價亦只需約1,000萬。展望隨粵港澳大灣區更緊密發展，明珠區地理優勢明顯，建議買家趁現時價格仍低水盡快下決定。

上週二手交投平穩，中原數據庫資料顯示，1月13日至1月19日二手指標屋苑共錄得約4宗成交；而近四週總成交量約12宗，較上期數據下跌約37%。澳門中原二手指標屋苑成交量日期成交量環比13/1-19/14--6/1-12/14100%30/12-5/12--23/12-29/12267%數據來源：中原數據庫農曆新年將至，部分業主望趕及年前出貨擴大議幅，上週二手交投以大單位為主，澳門區二手指標屋苑錄約1宗，來自壹號湖畔逾二千呎海景大單位，成交呎價約8,600元。至於氹仔區二手指標屋苑錄約3宗成交，其中濠庭都會大兩房單位，以約750萬易手，而路氹的擎天匯中層兩房帶露台單位，成交價約699萬；金峰南岸中層兩房單位成交呎價則約4,845元。*(澳門區指標屋苑：海天居、御景灣、寰宇天下、君悅灣、海擎天、雙鑽、壹號湖畔)*(氹仔區指標屋苑：濠庭都會、濠尚、濠景花園、花城系列、金峰系列、海洋花園、星河灣名門世家、大潭山壹號)以上資料從市場中錄得，並由中原數據庫進行統計及整理，只供參考用途。澳門中原已力求準確，惟如有錯漏資料，本行概不負責。讀者請自行查察資料的準確性。

【雙11購房節】抄底換樓大贈禮抽獎結果出爐：頭獎：北極光之旅價值約HK$45,000韓**62**65二等獎：999.9足金金豆一樽價值約HK$20,000鄧**66**36三等獎：IPHONE16PROMAX512GB價值約HK$11,899王**62**66再次感謝這次參與活動的所有客戶，得獎者將收到專人通知及安排領獎。＊以上活動內容本公司保留更改權利，並不作另行通知，如有任何爭議，本公司保留最終決定權。

中原澳門及珠海橫琴於2025年1月13日，假澳門觀光塔舉行年度晚宴，公司上下匯聚一堂，一同分享過去一年的努力成果，並向各界展示2025年的發展方向。中原集團主席施永青先生、中原集團行政總裁施俊嶸先生、中原亞太區主席兼行政總裁黃偉雄先生、中原(工商舖)、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生、以及中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生等出席晚宴，並帶領一眾主管進行祝酒儀式。中原集團創辦人施永青先生致辭，他指出在憂慮美國總統換屆將迎來不明朗因素下，現時市場上對未來採悲觀態度的人不少，今年首季市場料續有壓力，而隨政策方向漸清晰，及美聯儲局仍有減息空間，第二、三季見底回穩，至第四季甚至會有一定升勢，認為港澳樓市在2025年大機會呈「U」型走勢。中原集團行政總裁施俊嶸先生致辭表示，過去4年集團業績有所倒退，但在2024年成功扭虧為盈，各個大型板塊都可以做出利潤，包括經營環境最困難的內地業務，是意義重大的一年。中原亞太區主席兼行政總裁黃偉雄先生，讚揚中原澳門及珠海橫琴同事在業務版塊上，充分體現到「小而強」的特質，表現十分出色。新一年，澳門新管治班子已經上場，有信心澳門將有一番新景象。中原(工商舖)、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生致辭表示，社會各界對振興經濟、振興房地產行業不遺餘力，在整體市場局勢向好下，預料2025年的經濟表現會比往年好，祝願同事接下來取得更亮麗的成績。中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生回顧過去一年的成果以及展望公司未來發展方向，他表示，2024年全國各地出台超過七百多次的房地產促進政策，澳門樓市全面撤辣，及放寬物業按揭成數上限，令市場重現曙光，中原澳門及珠海橫琴全年營業額達1.38億港元，較2023年大幅增長約21%，成績跑贏大市，接近2019年水平。晚宴間，頒發了多個獎項予去年表現優異的同事，希望各位再接再厲，「最佳區域經理」冠軍為澳門中原(工商舖)資深區域營業董事李肇成先生，「最佳主管」冠軍為澳門中原(工商舖)工商部首席分區營業董事何超群先生，而「最佳地產代理」冠軍則由澳門中原(工商舖)工商部首席聯席董事潘玉小姐獲得。除頒獎外，還進行了慈善大抽獎，特別嗚謝各禮品贊助商：中國工商銀行、澳門國際銀行、華僑銀行、東亞銀行、大西洋銀行、中國銀行、大豐銀行、金時代旅遊有限公司等，令晚宴更加盡善盡美！是次晚宴亦舉辦了「中原好聲音歌唱比賽」，將現場氣氛推至高峰。

上週二手交投回升，中原數據庫資料顯示，1月6日至1月12日二手指標屋苑共錄得約4宗成交；而近四週總成交量約14宗，較上期數據下跌約26%。澳門中原二手指標屋苑成交量日期成交量環比6/1-12/14100%30/12-5/12--23/12-29/12267%16/12-22/126100%數據來源：中原數據庫春節將至，市場氣氛較淡，一些發展商放慢推盤，購買力聚焦在二手市場，成交主要為千呎以上單位，上週澳門區二手指標屋苑錄約3宗成交，其中寰宇天下佔約2宗，成交呎價介乎6,400元至6,570元之間；而海天居的三房帶露台單位，則以約985萬獲得承接。至於氹仔區二手指標屋苑亦錄約1宗成交，來自濠庭都會中層三房單位，成交價約955萬。*(澳門區指標屋苑：海天居、御景灣、寰宇天下、君悅灣、海擎天、雙鑽、壹號湖畔)*(氹仔區指標屋苑：濠庭都會、濠尚、濠景花園、花城系列、金峰系列、海洋花園、星河灣名門世家、大潭山壹號)以上資料從市場中錄得，並由中原數據庫進行統計及整理，只供參考用途。澳門中原已力求準確，惟如有錯漏資料，本行概不負責。讀者請自行查察資料的準確性。

自去年四月樓市全面撤辣，外地買家來澳置業無需再繳付辣稅，加上樓價已調整至吸引水平，減息步伐已展開，入市成本大大降低，去年外地買家較二三年顯著增近3倍，比例佔整體買家約5.2%。今年元旦起，橫琴來澳一簽多行及珠海來澳一周一行實施後，帶動他們在澳的日數增加，料可為樓市再添動力。澳門中原路氹區資深區域營業董事吳宙新先生指，以往廣東地區居民來澳簽註間隔一般為兩個月，每次在澳逗留不超過七天，每年逗留澳門的日數最多約四十二天。過往他們來澳購買物業，主要為純投資性質，自住需求不大，且要繳付額外印花稅，所以每年的成交宗數並不多。但今年起，新簽註措施實施，兩地居民可多次往返澳門，大幅提升往來便利性。除直接刺激零售、餐飲等行業，也可吸引部分外地客在澳置業居住，如頻密往來兩地探親的人士及鍾情優質物業的買家等，可活躍本地租賃市場，更可為樓市帶來新資金。預期減息效應持續，息口將進一步回落，更多旅客到訪，有助帶動整體經濟復甦。經濟向好亦有利樓市，料今年全年住宅成交量有望逾3,500宗，按年升約15%。樓價在成交量及客戶群增加下，有望今年內止跌企穩。

上週二手交投淡，中原數據庫資料顯示，12月30日至1月5日二手指標屋苑共錄得約2宗成交；而近四週總成交量約13宗，較上期數據下跌約52%。澳門中原二手指標屋苑成交量日期成交量環比30/12-5/12--23/12-29/12267%16/12-22/126100%9/12-15/12350%數據來源：中原數據庫聖誕新年長假，節日氣氛持續，2025年首周二手成交平淡，以細單位交投為主，上週澳門區二手指標屋苑錄約1宗成交，來自海上居中層開放式單位，成交呎價約7,810元；至於氹仔區二手指標屋苑亦錄約1宗成交，來自濠尚高層一房單位，以約530萬獲得承接。*(澳門區指標屋苑：海天居、御景灣、寰宇天下、君悅灣、海擎天、雙鑽、壹號湖畔)*(氹仔區指標屋苑：濠庭都會、濠尚、濠景花園、花城系列、金峰系列、海洋花園、星河灣名門世家、大潭山壹號)以上資料從市場中錄得，並由中原數據庫進行統計及整理，只供參考用途。澳門中原已力求準確，惟如有錯漏資料，本行概不負責。讀者請自行查察資料的準確性。

去年4月開始澳門跟隨香港及國內其他城市，實施全面撤辣，有效釋放樓市購買力，多個發展商把握時機推盤，而美聯儲自去年9月起三度減息及內地六萬億為樓市再添動力，估計全年成交量重上3,000宗。踏入2025年到底樓市走勢會如何，本行將對2024年樓市表現作全面回顧以及對2025年樓市作預測。本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生、澳門中原豪宅及氹仔住宅部區域董事羅俊明先生、澳門中原(工商舖)區域董事李肇成先生主講。澳門中原(工商舖)區域董事李肇成先生回顧2024年工商舖市況，他表示，工商廈交投均錄大幅回升，推算全年寫字樓成交量約92宗，按年上升近六成，其中皇朝區最受用家歡迎，預測第四季各區寫字樓均價，皇朝區為3,940元/呎、南灣區5,300元/呎及新口岸區3,000元/呎，全年整體跌幅約2成；空置率方面，新口岸區受區內商舖空置率影響故從9.3%大幅升至13%，而皇朝區及南灣有所改善，分別由12.6%下降至12.2%及14.3%下降至13.1%；租金方面，整體跌幅約為2%；至於工廈物業，推算全年工廈成交量約53宗，按年升約36%，全年均價為2,396元/呎，較去年同期下跌約22%；租金方面，截至去年第三季全市均價約每呎為7.99元，較去年同期僅微跌0.3%，其中青洲跨境工業區最貴每呎約11.3元、其後依次為望廈、筷子基、林茂堂，分別為每呎8.19元、7.73元、6.95元，最低為黑沙環及祐漢區5.59元。綜合上述數據分析，租金跌幅見底，工商廈回報率從去年的3.5%升至4%，故此用家如能獲銀行以利息不高於3%的貸款，在購買與租用兩者之間會選擇購買。預測由於新一年減息空間有限，業主如需出售必須維持4%左右的回報率，方能吸引買家入市，而寫字樓三區之一皇朝區從成交量及現時供應上，看到明顯已經觸底，來年可以看高一線；而南灣區作為傳統核心區域雖然空置率改善明顯但買賣成交量低，說明用家仍然選擇租用，故仍然有尋底空間；新口岸區則較為淡季仍然不算太過明朗，建議審慎觀察。工廈受惠於供應量，其租金跌幅近乎零，但倉庫等非加工用途的放盤量近日持續增加，拖累該類型的租金有機會下調，但可放置大型設備加工類別的工廈，則放盤量少、穩定性很高，相對較為看好。總體而言，除用家外，大多數投資者首選為舖位，令工商廈物業即使願意減價，放盤周期都會相當長，交投活躍較低，需等待再度進入減息周期後商舖止跌回升、工廈寫字樓回暖交投，才有機會轉暖。至於商舖市場，旅遊及賭場區與民生區表現明顯分歧，買賣方面由於旅遊及賭場區的舖位總價較高，而市場上買家多集中於2千萬或以下的物業，因此成交主要集中在民生區關閘和祐漢一帶的平價盤，故價格方面，全澳商舖普遍呈跌勢，氹仔區第四季平均呎價環比大幅下跌約45%至每平方呎約14,857元；中區下跌約24%；黑沙環及筷子基一帶下滑約13%；至於新口岸及高士德區較少成交，數據上未能真實反映市況。在買家比例方面，錄得不少從事藥房行業人士轉租為買自用。而第四季最矚目的區域為寰宇天下商圈，共計約40多個舖位在季內全數售出，平均成交呎價約在2萬元水平。據統計局資料，2024年首三季商舖買賣成交約262宗，估計第四季成交量約89宗，推算全年約351宗成交，按年升約35%。租賃市場方面，旅遊區十分暢旺，以官也街一舖位為例，疫情時月租約8萬，至近月以約30萬元獲承租，大幅上漲275%，氹仔舊城區季內亦錄得呎租近300元的成交，而季內較矚目的租賃為位於皇朝賭場區的金苑大廈地舖，呎租逾450元。現時一線旅遊街道基本上已無吉舖放租，租客需要提前預租才能覓得心儀舖位。相反民生區舖位受北上消費及網購普及等多項因素影響，空置率高，2024年的平均租價已較年前普遍下調近10%，現時在低位開始獲一些商戶趁低吸納，伺機開業擴張，故未見業主再有下調價格。政府積極推動消費，非博彩元素如演唱會等帶動經濟下，疊加減息周期利好，望能刺激投資氣氛，再加上「一簽多行」、「一周一行」政策已於今年元旦起實施，根據治安警資料，元旦當天本澳各口岸共錄得約10.9萬旅客入境，比去年約8.5萬上升約逾百分之二十，相信旅客的增長，整體而言對零售業舖市有推動作用，帶動工商舖物業於今年轉活，預計2025全年商舖買賣成交量按年上升約35%。澳門中原豪宅及氹仔住宅部區域董事羅俊明先生回顧2024年住宅市場情況，2024年4月中旬澳門樓市全面撤辣，釋放部分樓市購買力，多個發展商把握時機去庫存，第二季成交量明顯反彈，據財政局資料顯示，第一季成交量約538宗，第二季大幅上升至約1,028宗，惟在息口高企影響下，效力在第三季逐漸消退，成交量回落至約749宗，而美聯儲自去年9月起三度減息，為樓市再添動力。惟12月受聖誕元旦長假期影響，外遊氣氛濃厚，估計第四季成交量約752宗，全年重上3000宗預測為3,067宗，較2023年上升約百分之五。至於價格方面，推算2024年每平方米平均樓價約8.5萬元，約5,527元/呎（按實用面積估算，下同）按年僅回落約7%。但由於第二季開始多個發展商同步推盤，縱使優惠眾多，新盤呎價依然比二手樓高出不少，故令平均呎價未能反映真實跌幅，有見11月成交均價為74,364元，即約4,836元/呎，同比下跌15.6%較能反映實際跌幅情況。豪宅市場方面，由於去年政府對樓市全面撤辣、放寬物業按揭成數上限，統一澳門居民及非澳門居民按揭成數上限為7成，釋放出抑壓多年的需求，有業主見市場出現機會，逐轉守為攻主動減價吸客，帶動豪宅表現突出。中原數據庫資料顯示，去年2,000萬以上的大面積物業、特色單位及別墅錄得約58宗成交，較2023年同期成交約21宗，大幅上升276%，尤其在撤辣消息放出開始，短短3個月便成交了約26宗；全年平均成交呎價約8,088元，同比下跌約11%。2023首置買家為2,442宗、第二套或以上為398宗、非本地人及公司為73宗；估計2024年首置買家約為1,656宗、第二套或以上預測約1,166宗、非本地人及公司預測約245宗；綜合數據顯示雖然總體成交量回升，但首置買家大幅下跌32%、第二套或以上大幅上升2.9倍、非本地人及公司大幅上升近3.4倍。過去幾年澳門樓市一直由用家及首置客為主導，預計踏入2025年，在中央政府不斷使出組合拳，要令樓價止跌回穩、振興消費，及推出多項惠澳措施，包括「一簽多行」、「一周一行」，將為本地經濟注入新的增長動力，有助提振經濟。當經濟逐步復甦，也會為樓市帶來正面影響，預料今年上半年減息效應浮現，而農曆年前後，不少發展商有計劃開售，相信會帶動住宅成交量將較去年同期上升百分之十，約達3,500宗。樓價方面，從今年客戶群體統計數據可見兩極化趨勢，過去一段較長時間新盤設計供應以首置客為主，加上積壓的二手庫存，預計1000呎以下或樓齡達30年以上的住宅回升空間有限，相反地段較好的大單位由於供應量有限，呎價比細單位低近且質素更高，從成交量及客戶群的大幅增加來看很快便會踏入回穩，預計反彈力度有可能會跑贏大市。中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧2025年大灣區及珠海橫琴市況，先是橫琴方面，橫琴2024年全年網簽成交量為4,785套（數據截至2024年12月30日，下同），較去年上漲約36.87%，占珠海市網簽成交整體比例約14.62%。其中住宅物業為橫琴市場交投主力，據統計住宅物業網簽成交2,310套，占橫琴整體網簽比例約48.28%。商業成交50套，占比約1.04%；辦公成交則為799套，占比約16.7%。2024年橫琴最受歡迎區域為文化創意區，共計簽成交2,162套，同比暴漲1202%，占橫琴總成交比例約45.18%，以澳門新街坊成交居多，共網簽1716套高居該區榜首。其次中央商務區也受到不少買家喜愛，網簽成交1377套，同比下跌約30%，佔比約28.78%，以華發橫琴璽(薈)成交居多，共網簽703套高居該區榜首。此外，科技研發區共成交573套，同比上升約82%，佔比約11.97%，而綜合服務區共計成交273套，口岸服務區共成交232套，國際居住區共計成交168套。根據橫琴中原資料庫統計，2024年全年橫琴市場成交以面積介乎80-100平方米以上單位成交居多，占總體成交達35.69%。其次為面積60平方米以下的單位，約占20.47%。主因橫琴市場成交主力為住宅產品，其中成交主要集中於澳門新街坊、橫琴薈橫琴璽、橫琴府等2-3房單位，這類產品價格適中，品質優越，能適應多元的家庭需求。而橫琴寓及橫琴口岸廣場等小面積住宅單位也有不俗成交，帶動小面積單位占比上升。在2024年購買橫琴物業的買家當中，以澳門區域買家居多，佔比約48%其次為珠海買家，佔比約21%，第三位則是省外區域買家，佔比約17%。主因專供澳門買家的「澳門新街坊」配套陸續兌現並趨同澳門，持續吸引不少澳門買家陸續入場，交投量保持增加。另外隨著二季度樓市解限購、降首付低利率以及一簽多行等政策陸續出台，入市資金門檻降低，橫琴物業吸引力增強，省外買家比例增大。2024年3月橫琴正式封關運行，粵澳深合區邁入發展新階段，備受客戶關注，市場投資熱度上漲。緊接著國內自5月17日開始，樓市利好新政不斷出臺，如取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，並下調個人住房公積金貸款利率，多地包括珠海橫琴限購取消，首套房及二套房首付下降至15%，多項政策促進樓市止跌回穩。臨近年底珠海橫琴一周一行一簽多行通關政策加持，買家入市橫琴步伐加速，帶動橫琴整體交投量上升。2025年橫琴市場預料將有11個項目入市或加推，將為市場提供約82.9萬平方米供應量。其中將為市場提供約5.3萬平方米商業供應，約56.2萬平方米辦公供應，約15.7萬平方米住宅供應，約5.6萬平方米文創供應。其中，口岸服務區預計新增1個項目，將提供面積約4.5萬平方米供應量；中央商務區預計新增6個項目，將提供面積約54萬平方米供應量；科技研發區預計新增2個項目，將提供面積約6萬平方米供應量，高新技術產業區預計新增2個項目，將提供約18.4萬供應量。預料隨著橫琴一簽多行的正式實施會造成極大良好影響，從近期一手成交去看10月份錄77宗、11月份公佈消息後反彈2.14倍達165宗、12月份比10月再升4.38倍達338宗，另外租賃市場更一盤難求，橫琴住宅由人氣不足從而一躍而起，相信2025年的變化更為巨大，值得關注。珠海方面受整體大環境不景氣影響，2024年珠海樓市低迷，量價齊跌。據中原資料庫監控，2024年珠海全年網簽成交量共計32,724套，較去年下跌14%。價格方面，珠海全市2024年均價約21,525元/平方米，較去年跌9.12%。其中前三季度市場表現相對冷清，成交量持續低位，而進入第四季度，隨著一系列利好政策的出臺及落地，重塑樓市信心，提升市場熱度，促使成交量止跌回升，翹尾收官。全年珠海網簽成交主要以住宅物業成交為主，共網簽成交18,861套，占總網簽量57.64%，較去年基本持平。商業共網簽成交879套，占總網簽量2.69%；辦公共網簽成交3,625套，占總網簽量11.08%；其他類型物業共計網簽成交9,359套，占總網簽量28.6%。珠海網簽成交主力區域為斗門區，共計網簽成交10,229套，占整體比約31.26%。主因今年斗門區多個剛需項目持續推貨，並以降價優惠吸引眾多剛需買家入市，令該區交投量居首位。香洲區次之，共計網簽成交7,583套，占整體比約23.17%。2024年11月中原大灣區指數報96.36點，按月升1.34%，連升兩月，累積升幅達2.29%。升幅相信主要來自港澳地區，因匯率關係，兩地區11月升幅分別是2.55%及1.59%，帶動了大灣區指數升幅擴大，大灣區指數及香港指數同樣錄得年半以來最大升幅。12個指數當中，4個指數下跌，8個指數上升。下跌指數的幅度由0.3%至1.7%不等，共8個指數於11月份錄得升幅，幅度為0.03%至2.55%。四大中心城市全線報升，為2023年5月起計，年半以來首次。2024年首11月全國房地產開發投資9.36萬億元，同比下降10.4%；房屋竣工面積4.8億平方米，下降26.2%。商品房銷售面積8.6億萬平方米，同比下降14.3%；商品房銷售額8.5萬億元，下降19.2%，商品房待售面積7.3億平方米，同比增長12.1%。總結第一季度銷售成交同比降幅年內最高，市場表現不及預期。一季度商品房銷售面積同比下降19.4%，成交金額下降27.6%，降幅均為年內最高；第二季度4月份政治局會議之後去庫存政策力度加大，首付比例降低至15%、取消房貸利率下限、降低公積金貸款利率、LPR；企業融資端，房地產融資協調機制建立並加快推進，白名單項目獲批近萬億融資額度，以舊換新在主要城市全面鋪展開來，並開始推動一二手房交易鏈條逐步恢復。4-6月新房銷售面積同比降幅逐月收窄，6月份同比降幅更是只有14%，市場預期較年初已有明顯改善，市場信心有所回暖。銷售面積2.5億平方米同比下降18.6%，降幅較一季度收窄0.8個百分點，銷售金額同比下降22.7%，降幅較一季度收窄了4.9個百分點。第三季度是行業傳統淡季，銷售面積較二季度下降10%左右，成交面積同比下降12.7%，降幅較二季度再度收窄了5.9個百分點。第四季度政策面明確止跌回穩，成交規模止跌回正。9月末政治局會議定調未來發展方向，明確嚴控增量、優化存量、提高質量以來，中央層面持續放出重大穩市場有力增量政策，10月份國新辦新聞發佈會更是罕見地三度提及房地產，推動行業信心持續回穩，11月財政部降低契稅、增值稅、土地增值稅，住建部擴大城中村改造範圍，自然資源部提出專項債券資金收回收購存量閒置土地，12月政治局會議明確將執行適度寬鬆的貨幣政策，並再度強調穩住樓市。據住建部公佈數據，10月、11月新房網簽成交面積實現了連續兩個月同環比雙增長。就統計局數據來看，10月份新房成交面積同比止跌，11月同比增長3%，自2023年下半年以來，商品房成交面積實現了首度回正。截至2024年全國各地出台政策超760條，政策出台數量已超2023年全年。自國內5.17、9.26兩輪重大舉措落地前後，樓市政策出台頻次明顯加快，落實政策包括優化/取消限購、放鬆/取消限售、降低首付比例、降低房貸利率、取消普宅標準、優化限價、發放購房補貼、放寬購房契稅等多個方面，行業資金面持續改善，疊加寬鬆貨幣政策減輕地方財政壓力。整體來看，當前需求端政策環境已達歷史最寬鬆水準，2025年商品房銷售有望企穩，預計全年面積、金額企穩回升機會大。而近幾年，購房者的置業觀念逐漸從先上車，再置換轉到一步到位，四房戶型因更強的功能性和適配性，可以匹配三代同堂、二孩三孩家庭等多種的家庭結構，迎合了購房者對長期穩定居住環境的需求；政策帶動大面積產品市場份額增長。從成交面積結構看，主力110-140㎡產品市場份額保持穩定，與去年相比沒有變化。面積更大的產品，即140-180㎡和180㎡以上產品成交占比同期分別增加1.1和0.6個百分點，這表明市場對於更大面積住宅的需求正在逐漸增加，相信未來數年、地段好、第四代設計及大戶單位將主導市場。中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生總結整體市況，他表示2024年的樓市是峰迴路轉的一年，年內有不少扶持房地產的新政策接連出台，包括政府全面撤消已維持十多年的樓市辣招、美國進入減息周期，三度減息累減1厘等，因此可見自4月份開始成交量明顯回升，整體市況呈價跌量升現象。而踏入2025年，相信樓市會呈價穩量升局面，主因受惠於一浪接一浪的樓市新政開始奏效，而銀行對房地產的按揭成數提升，支持買家入市。估計在今年第一、二季一些業主仍有財政壓力下，市場上仍有機會覓得平貨，至下半年或減息再出現，加上成交量上升，已在2024年大幅下跌的樓價再有下調機會微。而當息口水平降低，定期存款利率吸引力下降時，預料一些資金亦將轉投「磚頭」，因此對2025年整體樓市看法較為樂觀。中原澳門及橫琴企業傳訊部

上週二手交投下跌，中原數據庫資料顯示，12月23日至12月29日二手指標屋苑共錄得約2宗成交；而近四週總成交量約17宗，較上期數據下跌約45%。澳門中原二手指標屋苑成交量日期成交量環比23/12-29/12267%16/12-22/126100%9/12-15/12350%2/12-8/12650%數據來源：中原數據庫受聖誕長假期影響，不少買家業主離澳旅遊，睇樓活動明顯大減，窒礙二手成交步伐，上週澳門區二手指標屋苑未錄成交，成交集中在氹仔區，錄約2宗成交，均為千呎以上單位，其中濠景花園中層三房單位，以約710萬元易手；花城低層兩房單位，成交價則約600萬。*(澳門區指標屋苑：海天居、御景灣、寰宇天下、君悅灣、海擎天、雙鑽、壹號湖畔)*(氹仔區指標屋苑：濠庭都會、濠尚、濠景花園、花城系列、金峰系列、海洋花園、星河灣名門世家、大潭山壹號)以上資料從市場中錄得，並由中原數據庫進行統計及整理，只供參考用途。澳門中原已力求準確，惟如有錯漏資料，本行概不負責。讀者請自行查察資料的準確性。

上週二手交投升，中原數據庫資料顯示，12月16日至12月22日二手指標屋苑共錄得約6宗成交；而近四週總成交量約19宗，較上期數據下跌約41%。澳門中原二手指標屋苑成交量日期成交量環比16/12-22/126100%9/12-15/12350%2/12-8/12650%25/11-1/12433%數據來源：中原數據庫本月中旬，美聯儲在議息會議後宣布減息0.25厘，為年內第三度減息，累減1厘，澳門大型銀行繼續跟隨減息，入市成本進一步降低，帶動換樓客加快入市。上週澳門區二手指標屋苑未錄成交，成交集中在氹仔區，錄約6宗成交，其中濠庭都會佔約2宗，四房大單位成交價約1,150萬，兩房則約678萬；太子花城三房單位成交呎價約7,230元，而星河灣名門世家逾三千呎豪宅亦錄成交，成交價約2,150萬。至於路氹區金峰南岸亦錄約2宗成交，兩房單位成交呎價介乎4,758元至5,308元。*(澳門區指標屋苑：海天居、御景灣、寰宇天下、君悅灣、海擎天、雙鑽、壹號湖畔)*(氹仔區指標屋苑：濠庭都會、濠尚、濠景花園、花城系列、金峰系列、海洋花園、星河灣名門世家、大潭山壹號)以上資料從市場中錄得，並由中原數據庫進行統計及整理，只供參考用途。澳門中原已力求準確，惟如有錯漏資料，本行概不負責。讀者請自行查察資料的準確性。

受減息利好刺激，加上不少工廈物業呎價回落至吸引水平，年內不乏剛需用家趁低入市，轉租為買，2024年的工廈成交量較2023年上升約1倍。近期工廈租賃亦明顯轉暖，錄得多宗大面積廠房成交，當中較矚目為環球工業大廈，約5,550呎的單位，呎租低至約6元；而激成工業大廈、南益工業大廈的逾5千呎大面積單位，平均呎租則介乎8至8.5元左右。現時市場上工廈減價盤仍未被完全消化，而且臨近年底，部份業主不願丟吉單位，議價空間大。推介福泰工業大廈，一個過萬呎的開揚單邊物業，可入20呎貨櫃，呎租約7元。至於細面積工廈，則可考慮澳門工業中心，約2,200呎的高層單位，月租約18,700元。現時市場上陸續釋出不同類型的工商廈筍盤，有興趣的客戶，不妨聯絡中原(工商舖)了解更多。

上週二手交投跌，中原數據庫資料顯示，12月9日至12月15日二手指標屋苑共錄得約3宗成交；而近四週總成交量約19宗，較上期數據下跌約44%。澳門中原二手指標屋苑成交量日期成交量環比9/12-15/12350%2/12-8/12650%25/11-1/12433%18/11-24/11645%數據來源：中原數據庫多個發展商積極推售新盤，分薄二手客源，加上二手筍盤買少見少，二手交投步伐放緩，上週澳門區二手指標屋苑錄得約1宗成交，來自海上居一房帶露台單位，成交價約625萬。至於氹仔區上週錄約2宗二手指標屋苑成交，其中濠庭都會的三房單位，成交呎價約5,830元；而金峰南岸的複式單位亦錄承接，成交價約2,350萬元。*(澳門區指標屋苑：海天居、御景灣、寰宇天下、君悅灣、海擎天、雙鑽、壹號湖畔)*(氹仔區指標屋苑：濠庭都會、濠尚、濠景花園、花城系列、金峰系列、海洋花園、星河灣名門世家、大潭山壹號)以上資料從市場中錄得，並由中原數據庫進行統計及整理，只供參考用途。澳門中原已力求準確，惟如有錯漏資料，本行概不負責。讀者請自行查察資料的準確性。