中原澳門及珠海橫琴2025年上半年樓市回顧及前瞻新聞稿
上半年住宅物業市場持續低迷，估計上半年成交量合共約1,341宗，較去年同期下跌約14%，價格方面亦有明顯跌幅。隨著六月底南灣湖豪宅項目「天璽湖」推出，市場氣氛有所改變，接下來樓市走勢會如何，本行將對上半年樓市表現作全面回顧以及對下半年樓市作預測。本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生、澳門中原住宅部資深區域營業董事羅俊明先生、澳門中原(工商舖)資深區域營業董事李肇成先生主講。澳門中原住宅部資深區域營業董事羅俊明先生回顧上半年住宅市況，他表示，住宅物業市場在上半年持續低迷，平均每月成交量僅維持在200至250宗低水平，據財政局資料，四月及五月成交量分別約283及196宗，估計六月萎縮至約180宗水平，推算上半年合共約1,341宗，較去年同期下跌約14%。至於價格方面，估計上半年每平方米樓價約7.2萬，對比2024年同期的8.9萬，跌幅高達兩成，平均樓價創逾十年低位。年初受惠利率下降消息，供樓成本降低，一度刺激本地用家的換樓需求，但在環球經濟不穩、地緣政治衝突升溫下，加上面對近月宣佈的衛星賭場年底前全面結業的衝擊，市場觀望情緒轉濃，買家入市信心不足，導致交投放緩，樓價再有下行壓力。以氹仔藍籌屋苑「濠庭都會」的1,314呎兩房單位為例，去年年底成交價約在770萬水平，近月已下調至約700萬頭；而「花城」的兩房單位亦由550萬水平，下調至約490萬左右，短短半年跌幅近10%。一手市場方面，今年發展商推盤量不多，尤其在四月份發佈的澳門施政報告中，對房地產業着墨甚少，未有推出直接支持樓市的政策，使多數發展商選擇觀望及延後推盤計劃，轉以消化現有貨尾的促銷為主。然而，整體市場反應平淡，僅個別項目如高士德「晉杰苑」以超低呎價放售，才能吸引買家。總結上半年在缺乏重大利好消息刺激下，住宅成交量及價格均呈下行趨勢。踏入下半年，隨著六月底南灣湖豪宅項目「天璽湖」推出，市場氣氛明顯有所改變。在剛過去的週末，中原曾接待逾千名查詢「天璽湖」的客戶，當中亦促成了不少，首輪發售50套單位已超額完成，發展商已密鑼緊鼓籌備新一輪攻勢，預料有機會於七月中旬開放示範單位；受「天璽湖」推售影響，附近的一手項目「澳璽」亦緊隨其後推出單位，市場反應相當理想，預料將吸引更多發展商順勢推盤。此外，市場普遍預期美聯儲將於下半年再度減息，有望緩解市場悲觀情緒，為樓市注入動力，帶動每月成交量逐步回升至約300宗水平。豪宅市場方面，今年一月至六月期間，成交價在1,500萬或以上的住宅物業僅錄得約19宗，當中總價超過2,000萬元的物業約有4宗，較為注目的是1宗別墅及1宗來自星河灣名門世家約4,300呎的大單位；至於新盤方面，「天璽湖」錄得2宗複式成交，成交價格分別為1,100萬及1,860萬。由此可見，市場對豪宅仍有一定渴求，主因豪宅等大面積單位的買家多為換樓客，這類買家以置換更優質物業為主要目的，故願意以較大成本換取心儀物業；其次，從供應量來說，目前市場新推項目多以中小型剛需戶型為主，大單位占比不高，可見未來大單位稀缺性將提高，對長遠價格走勢提供有力支持，故在眾多物業當中，澳門豪宅依然備受看好。澳門中原(工商舖)區域董事李肇成先生回顧上半年工商舖市況，首先是商舖方面，據統計局資料顯示，首季錄得約112宗成交，估計次季錄約76宗成交，推算上半年總成交量約188宗，與去年同期相若。在第二季，銀行拆息明顯回落，定期存款利率下降，對比目前一般存款息率約在2至3厘水平，目前澳門舖位的成交回報普遍達3.8至5厘，息差優勢明顯，促使部分原用作定期的資金轉投物業市場，帶動商舖買賣氣氛轉暖。次季商舖買賣成交集中在民生區，成交價以1,000萬元以下的中小型舖位為主，以瘋堂街為例，總價在300餘萬至800萬水平的舖位，月內便成交了約8間。至於旅遊及賭場區雖有放盤，但始終總價高，普遍叫價逾5,000萬元，在經濟前景未明下承接乏力，上半年成交價超5,000萬或以上的成交僅有約2宗。尤其在六月初，十一間衛星場宣佈年底前退場，更形成雙重打擊，既直接衝擊周邊商業生態，亦觸發市場悲觀預期，企業擔憂被銀行追收貸款，普遍傾向減少不必要的投資或擴充計劃，導致大額舖位交投陷入僵局。商舖租賃方面，受惠本澳旅客量持續增長，直接帶動旅遊區商舖需求暢旺，上半年月租超過20萬或以上的大額租賃約有18宗，當中大三巴、板樟堂一帶傳統旅遊區佔約七成，其次為氹仔舊城區一帶，優質舖位可謂一位難求。以板樟堂街約2,600呎的相連地舖為例，第二季以月租約40萬成交，而賣草地街的全幢物業亦以約39萬租出，據了解兩宗交易均由藥房業者承租；而氹仔核心區同樣錄得大額成交，孫逸仙博士大馬路相連舖位以月租40萬元由餐飲行業承租，反映零售及餐飲業對旅遊復甦的信心。而民生區方面，舖位租金持續錄得季度緩降，部份業主為免舖位長期空置，除下調租金外，亦主動延長免租期等優惠條款，吸引新租戶，因此儘管市場有商戶結業，但新創業者仍有進駐意願，使整體租賃成交量保持平穩。受此推動各區空置率亦有所下降，其中降幅最多的為皇朝東由10.80%降至9.68%，其他各區均有0.1%到0.75%的下降，而新口岸區受衛星場影響，由12.19%上升至15.40%，為唯一空置率錄升幅的區域。澳門各區域主要街道商舖空置率地區第二季地區第二季皇朝東9.68%中區(大三巴、板樟堂區)4.5%皇朝西5.82%高士德及新橋區10.40%新口岸區15.40%北區-黑沙環7.20%氹仔區2.50%北區-筷子基區6.35%資料來源:中原(工商舖)展望第三季，雖然衛星場退場的不確定性可能影響投資情緒，但在低息環境及旅遊業復甦的支持下，有穩定收租回報的民生區的中小型舖位仍具高承接力，預料下半年商舖買賣成交量將比上半年多。旅遊區商舖租賃需求則料保持暢旺，尤其下半年盛事如大賽車、全運會等接連舉行，將繼續提升客流量。上半年寫字樓買賣市場表現依然疲軟，資料顯示首季錄得約18宗成交，估計次季約21宗，推算寫字樓上半年成交約39宗，較去年同期下跌逾三成。受經濟大環境影響，企業欠缺擴充需求，據統計局資料顯示，首季新成立公司共913間，按年下跌約18%。導致儘管寫字樓價格已跌至低位，但多數買家仍持觀望態度，預期市場尚未見底，因而轉向租賃市場；受其推動，各區空置率均有所下降，降幅介乎0.5%至1.5%之間。皇朝區寫字樓市場在政府新建辦公樓落成並即將遷入的帶動下，表現相對穩健，買賣及租賃成交量均止跌回穩，平均呎租維持在11至12元水平。而南灣區寫字樓則呈兩極化，甲級寫字樓如澳門財富中心等優質單位，空置率低且平均呎租能維持在30元的高位；同區其他物業則面臨租金下調壓力，反映市場對頂級辦公室仍有需求。整體而言，在市場營商信心未回升的情況下，預計寫字樓短期內仍以租賃為主導，買賣交投難有明顯回升。2025年各區寫字樓空置率區分2025年第二季第一季皇朝11.3%12.8%新口岸12.8%13.3%南灣11.9%13.0%資料來源:中原(工商舖最後是工廈市場，成交主要依賴買家購入自用，主因在同等厘數回報下，投資者會優先選擇購買商舖物業。首季工廈成交量約17宗，估計次季約6宗，推算上半年約23宗水平，比去年同期下跌約40%，而價格方面則同比明顯下調了約20%。主因現時工廈買家對物業有極高要求，要完全符合其需求的放盤方能促成交易。目前缺乏卸貨台等配套的工廈呎價已低至1,600至1,700元水平，而具備卸貨台的優質工廈，平均呎價則在3,000元左右。預料工廈市場續以用家主導，買家「啱用」才能獲承接，因此成交量低位徘徊。工廈平均成交價買賣呎價(元)租賃呎租(元)2024第一季3,1498.2第二季2,5788.21第三季2,4008.37第四季2,7057.682025第一季1,9058.31第二季2,5727.67資料來源:中原(工商舖)中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧上半年大灣區及珠海橫琴市況，他表示，首五月全國房地產開發投資3.6萬億元，同比下降10.7%；新建商品房銷售面積3億平方米，同比下降2.9%。新建商品房銷售額3.4萬億元，下降3.8%，其中住宅銷售額下降2.8%，降幅收窄。商品房待售面積7.7億平方米，比4月末減少715萬平方米。由此可見，在一系列穩樓市政策的推動下，商品房市場的庫存壓力有所緩解，待售面積首現下降。中原大灣區指數報93.25點，按月跌1.79%，跌幅明顯擴大，指數已連跌5個月，並重返2017年1月逾8年低位。據中原數據庫監控，2025年第二季度珠海網簽成交量共計7,366套（數據截止6月25日，下同），環比下跌21%，2025年上半年累計網簽約16,690套，較去年同期上漲7%，經歷長時間的周期調整後，終於迎來首次價跌量升出現。第二季度珠海網簽成交主要以住宅物業成交為主，共網簽成交3,664套，占總網簽量49.74%；商業共網簽成交492套，占總網簽量6.68%；辦公共網簽成交1453套，占總網簽量19.73%；其他類型物業共計網簽成交1,757套，占總網簽量23.85%。網簽成交主力區域為香洲區，共計網簽成交2,579套，占整體比約為35%，同比漲32%。斗門區占比次之，共計網簽成交1,883套，占整體比約為25.56%。主因香洲區區域配套成熟，加上次季度多項目優惠力度增加，促進市場交投，帶動成交量上漲。橫琴方面，第二季度網簽成交量為1,060套，環比上升約4.13%，占珠海市網簽成交總體比例約為15%。其中商辦物業是橫琴市場交投主力，據統計商辦網簽成交655套，環比大增逾244%，占橫琴總體網簽比例約為61.79%。住宅成交191套，占比約18.02%；商業成交30套，占比約2.83%；其他物業成交則為184套，占比約17.36%。寫字樓等商辦物業是橫琴市場交投主力，據統計商辦網簽成交655套，環比大增逾244%，占橫琴總體網簽比例約為61.79%。商辦物業一向低迷，成交占比一般低於20%，價格持續沉底，而今次的谷底反彈，直接為沉寂已久的橫琴商辦物業會帶來正面啟示，亦意味著商辦市場的政策寬鬆獲得投資者高度認同。2025年第二季度橫琴最受歡迎區域為科技研發區，共計網簽成交488套，同比上漲約461%，占橫琴總成交比例約44.85%，以橫琴萬象世界居多，共網簽487套高居該區榜首。其次文化創意區也受到不少買家喜愛，網簽成交337套，占比約30.97%，以金匯國際廣場及澳門新街坊成交為主，分別交投約198套、83套。此外，中央商務區共計成交137套，占比約12.59%，以往最受往來港澳人士歡迎的口岸服務區只有73套，排第四位；成交面積以100平方米以下單位為主，約占市場交投超9成，其中以面積介乎60-80平方米單位居多，占總體成交約54.26%。珠海次季初受到中美貿易戰影響，市場信心及買家入市步伐暫緩，但隨著二季中後期國家穩樓市及金融政策陸續出台，而珠海市於5月7日亦針對穩樓市亦發佈16條重要措施，措施自印發日起施行，有效期為三年。措施包括有以舊換新額外1%政府補貼政策，最高可獲3萬補貼；支持新來珠青年人才在珠置業，落實一免兩減新來珠青年人才住房政策，首年免收租金，次年按租金標準的30%收取租金，第三年按租金標準的50%收取租金。另外，優化公積金貸款政策。符合公積金貸款資格的，單、雙繳存職工家庭住房公積金個人住房貸款最高額度分別由60萬元調整為80萬元、由100萬元調整為130萬元。購買首套及第二套自住住房申請住房公積金貸款的，最低首付比例為20%。其中，購買保障性住房申請住房公積金貸款的，最低首付比例為15%。出台房票安置政策，推動項目通過購買存量商品房落實房屋安置工作；加快推進城中村改造；鼓勵住宅用地配套設施建設，新出讓商品住宅用地規劃條件中約定建成後需移交政府的幼兒園、社區用房、養老托育服務設施、公共廁所、郵政快遞服務用房等配套設施，建築面積不計算容積率。推進收購存量商品房，按照市場化、法治化和雙方自願原則，在全市範圍內有序開展已建成未出售存量商品房的收購工作；妥善處置閒置存量土地，積極運用地方政府專項債券資金收回收購存量閒置土地；探索既有商業辦公建築用途合理轉換；在符合建築安全、環境、消防、功能協調、不影響相鄰關係等前提下，探索允許既有商業辦公建築之間用途相互轉換或轉換為文化、教育、體育、醫療、養老、幼托、酒店等用途。便利義務教育入學，外來人員購買新建商品住宅的，其子女可憑該住宅的預告登記證明或有效購房憑證材料（購房合同、發票等），在承諾按照商品房買賣合同約定辦理不動產權證後，在入學報名期間可向商品住宅所在轄區教育行政部門申請入讀義務教育學校，所在轄區教育行政部門按義務教育招生入學政策統籌安排入學。隨著上半年量升價跌、庫存下降的出現，加上季度的多項政策，預計今年下半房珠海地產整體市場環境會相比2024年良好，下半年房地產市場企穩回升有望。中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生總結整體市況，他表示儘管年初受外圍局勢影響，包括美國重啟貿易戰及中東衝突升級等因素，令市場對房地產前景趨於保守，但隨着時間推移，市場氣氛在五、六月份明顯緩和。第二季在利率下調及美國減息預期的帶動下，成交量逐步回升，整體市況較預期樂觀。對於港澳市場，他坦言上半年確實面臨挑戰，例如商戶結業潮及衛星場退場等利淡因素，營商環境相對艱難。然而，從銀行存款數據反映，市場資金仍充裕，加上過往亦曾經歷大大小小的危機，但市場具備適應能力，因此一旦前景明朗後，資金便有望重新流入房地產市場。展望下半年，他認為樓價進一步大幅下調的空間有限，即使未完全觸底，也已接近底部區間，預期下半年走勢將較上半年更為樂觀。
2025-07-01
澳門
