中原澳門及橫琴2024年第三季樓市回顧及前瞻 新聞稿
自政府今年四月中旬宣布全面撤辣後，樓市一度反彈，積累的購買力釋放，據財政局資料顯示，次季住宅成交量約1,028宗，較第一季升逾90%，惟在高息環境下，撤辣刺激作用持續減弱，七、八月成交量分別僅約有356宗及200宗。隨九月中旬減息周期開展，第四季樓市走勢會如何，本行將對第三季樓市表現作全面回顧以及對第三季樓市作預測。本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生、澳門中原住宅部區域董事吳宙新先生、橫琴中原副總經理陳瑞樊小姐主講。橫琴中原副總經理陳瑞樊小姐回顧第三季珠海橫琴市況，她表示，第三季珠海新房市場表現欠佳，成交繼續探底，據珠海中原數據庫監控，第三季珠海網簽成交量共計5,168套，環比下跌42.26%；價格方面，全市第三季網簽均價約21,500元/平方米，環比微升2.75%。三季度珠海樓市踏入傳統淡季，加上高溫天氣影響，多買家外遊，上訪量下跌，各大項目推盤意欲下降，雖有解除限購及調整首付，以及房貸利率二次下調支撐，珠海7月及8月交投氣氛較淡，致使第三季市場成交量下降。但是隨著9月尾，美國降息及國內再次調整房貸利率，降低二套房首付比例，並大力支持房地產止跌回穩，一定程度上提振樓市信心，帶動熱度回漲，促使樓價較三季止跌回穩。據中原數據庫監控顯示，2024年第三季珠海網簽成交主要以住宅物業成交為主，共網簽成交3,120套，占總網簽量60.37%；商業共網簽成交237套，占總網簽量4.59%；辦公共網簽成交638套，占總網簽量12.35%；其他類型物業共計網簽成交1,173套，占總網簽量22.7%。2024年第三季珠海網簽成交主力區域為斗門區，共計網簽成交1,627套，占整體比約為31%。香洲區占比次之，共計網簽成交1,375套，占整體比約為27%。主因斗門區項目持續以價換量，有效刺激成交量釋放。至於橫琴方面，據中原數據庫監控統計，2024年第三季橫琴度網簽成交量為878套，環比下降34%，占珠海市網簽成交總體比例約為17%。其中其他物業網簽最多，約372套，占橫琴總體網簽比例約為42%；住宅成交約326套，占比約37%；商業成交約13套，占比約1%；辦公成交則約167套，占比約19%。受暑期及天氣影響，准買家上訪量下降，入市態度偏謹慎，致橫琴樓市交投量較二季下降。價格方面，橫琴第三季網簽均價約37,919元/平方米，環比微跌2%。由於受橫琴住宅供應量少影響，開發商相對惜售降價幅度不大，住宅價格較為堅挺，令橫琴總體價格降價幅度不大，處於平穩階段。2024年第三季橫琴最受歡迎區域為文化創意區，共計網簽成交393套，同比上漲約534%，占橫琴總成交比例約45%，以澳門新街坊成交居多，共網簽282套高居該區榜首。其次中央商務區也受到不少買家喜愛，網簽成交189套，同比下跌約64%，占比約22%，以華發橫琴府、珠江國際金融中心成交居多，分別網簽80套、76套。此外，國際居住區共計成交117套，同比上升736%，占比約13%，而綜合服務區共計成交86套，科技研發區共計成交50套，口岸服務區共計成交43套。據中原數據庫統計，2024年第三季橫琴市場成交面積100平方米以下單位占比超5成，主要是以面積60平方米以下單位居多，占比約26.22%，其次為介乎80-100平方米單位，占總體成交約25.61%，面積為140平方米以上單位成交居第三位。主因第三季橫琴寓、澳門新街坊、華發橫琴璽等項目交投居多，地段佳項目自身質素高的項目較受買家喜愛。在2024年第三季購買橫琴物業的買家當中，以澳門區域買家居多，占比約34%；其次為珠海本地買家，占比約22%，第三位則是廣東其他區域，占比約20%。主因澳門新街坊配套陸續趨同澳門，如可使用澳門幣小額移動支付，商業配套逐漸成熟，吸引澳門買家入市，帶動占比上升。2024年第三季橫琴市場預料將有4個項目入市或加推，將為市場提供約59.8萬平方米供應量。其中將為市場提供約6.9萬平方米辦公供應，約47.3萬平方米住宅供應，約5.6萬平方米文創供應。其中，中央商務區預計新增1個項目，將提供面積約2.35萬平方米供應量；科技研發區預計新增1個項目，將提供面積約1萬平方米供應量；高新技術產業區預計新增2個項目，將提供面積約5.6萬平方米供應量。橫琴二手市場方面，與第三季的大蝕讓減價完全相反，業主受股市及島內大宗交易的帶動議價空間明顯縮窄，預期年底成交價會有最少5%的回升。澳門中原住宅部區域董事吳宙新先生回顧第三季住宅市況，他表示，自政府今年四月中旬宣布全面撤辣後，樓市一度反彈，積累的購買力釋放，據財政局資料顯示，次季住宅成交量約1,028宗，較第一季升逾90%，惟在高息環境下，撤辣刺激作用持續減弱，七、八月成交量分別僅約有356宗及200宗，估計九月份成交量與八月持平，約在200宗水平，推算全季約760宗左右，環比下跌約27%。而價格方面，受新盤減價推盤影響，及二手成交多集中在減價盤的情況下，樓價再度回調，估計第三季每平方米樓價按實用面積計算約8.3萬元水平，比第二季重挫超過一成。第三季在整體成交量明顯放緩下，加上焦點仍集中在一手樓，二手市場持續受壓，有心沽貨的業主，須進一步擴大議價空間才能促成交易，就算減息周期已啟動，業主亦暫未有封盤及反價現象，希望藉好消息加快套現，氹仔指標屋苑之一「金峰南岸」的兩房單位近期跌破指標價，以約600萬放售，呎價僅約5,000元，較疫前8000元時期回落約四成。踏入第三季尾第四季初多方面利好消息釋出，市場氣氛明顯轉好，位於新口岸的豪宅「TiffanyHouse」九月底率先推出第二座全新單位，短短數天預約睇樓量已錄得逾300組。現時發展商取態依然為先求量再求價，但由於是次推售的單位景觀佳，望金蓮花廣場、松山及漁人碼頭海景，故定價才稍有調升。另一方面，本澳銀行積極配合新盤推出優惠按揭計劃，反映銀行業界對樓市及置業人士的正面支持。美國聯儲局宣布減息0.5厘，高於市場預期，亦為2020年疫情以來首次減息，本澳多家銀行亦跟隨減息步伐，減幅達四分一厘，即時減低買家供樓負擔，加上市場普遍認為年內美國將再度減息，無疑對樓市起正面作用。而在「國家隊」入市及內地金融刺激政策的提振下，近日港股顯著上漲，市場上聰明資金進場，亦令買家入市信心增加。隨租金持續上升而樓價又已顯著整固，相信吸引不少用家客轉租為買，加上發展商積極推盤，交投料逐漸回升，估計第四季成交量或重上1,000宗水平。再者，預期美國未來還會減息，進一步減輕供樓人士壓力，市場上大幅劈價的放盤將有所減少，此類劈價盤為樓價下調的重要因素之一，因此看好樓價將止跌回穩，每平方米回復至去年第四季8.7萬元水平。中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧第三季工商舖市況，他表示，在過去一季憧憬減息氣氛濃，加上全球經濟復甦步伐緩慢，但澳門商用物業依然吸引用家支持。首先是寫字樓，政府大樓相繼落成，庫存累積加新供應，各區寫字樓空置率維持在雙位數，影響價量繼續下調，第三季成交量估計不足10宗，環比大跌七成半，成交價方面以皇朝為例成交呎價跌破4,000元水平，較去年同期再跌三成，空置率方面有所回暖，除新口岸錄得12.8%，較上季升1.8%外，皇朝區錄得12.4%，比上季跌0.2%，南灣區報13.9%比上季跌1%，兩大區均有好轉。至於工廈市場，第三季工廈成交僅約6宗左右，環比大跌約七成。平均成交呎價低見2,400元/呎，比去年同期下跌36%，而整體工廈平均呎租則約8.37元，同比跌11%，但比上季有所回升2%。減息周期開始後，預計帶動經濟重振商業氣氛，長遠有利工商廈需求，尤其近新政府大樓的皇朝區海景寫字樓，及具備卸貨台的優質工廈，這對商戶而言是硬需求，現時工商廈物業回報率普遍可達3.5%個別達到4%，對長期用家而言購置會比租用划算，而價格大幅調整至成本價水平，有硬需求的用家必然會陸續出手入市，料第四季租客變買家的情況增加，成交量會大幅度回升，但價格方面因過去仍有投資者退市，庫存量需時消化，預料年內依然會在低位徘徊。最後是關注度高的商舖市場，據統計局資料顯示，七月錄得約36宗成交，估計八、九月分別約28宗及16宗水平，推算全季約80宗，較次季成交量減少約兩成，而各區空置率方面升幅最大為皇朝東報17%大幅上升4.7%其次是北區報7.3%大幅上升3%第三位為皇朝西及筷子基分別報12.2%及6%皆升1%，表現最好是中區報4.37%跌1.9%，其次是新口岸報11.6%跌1%；較為平穩有氹仔區報2.75%微升0.25%。租賃成交集中在旅遊區賭場區為主，由於旅遊人次節節上升，旅遊區重現一舖多客搶租的情況，買賣方面則以民生區為主導，主因旅遊區商舖業主普遍有不錯的租金收入，過往的跳樓價不再，而民生區尤其是北區不少業主因澳車北上而不看好前景，寧願低價離場，故此第三季成交皆集中在一些非核心地點；減息放水令人民幣兌港幣澳門幣上升，眾多物業之中對商鋪物業最有利，一方面吸引旅客在人民幣升值後在澳門消費更好用，另一方面減低了澳人北上的折扣，帶動整體澳門消費利好商舖。此外減息後各地都開始爆出大宗交易，預計第四季存貨較高的大業主都需趁年底減持物業調整負債比率，久違了大宗交易年底將會重現，內地及外地聰明資金近日皆流進中國股市，有利大宗大易流通，預計第四季交投量會大幅增加5成以上，成交價格方面個別發展有危有機。繼續由何兆恆先生回顧全國及大灣區樓市，他表示，上半年市場積弱，三季度新建商品房銷售面積、金額絕對量為年內低點，7、8月為傳統營銷淡季，原本備受期待的「金九」遲遲未見，市況持續淡靜。1至8月份，全國房地產開發投資6.9萬億元，同比下降10.2%；新建商品房銷售面積6億平方米，同比下降18.0%。新建商品房銷售額5.9萬億元，下降23.6%。8月末，商品房待售面積7億平方米，同比增長13.9%。目前內房融資難的問題依然突出，從歷年65家典型房企的融資總量來看，2024年前三季度的融資總量為3,507億元，同比下降29%。熱賣項目將有以下特性，一是開發商產品設計獨具特色，產品競爭力明顯優於其他；二是房企推出特色營銷戰略，實現聚集人氣，提升銷量的作用；三是性價比較高、折扣力度較大的剛需盤；四是區域板塊內供應稀缺，一般是處於城市核心改善盤，僧多粥少。在戶型上，三房戶型依然是市場上最受歡迎的選擇，其成交套數占比達54.1%，與去年相比減少了1.8個百分點，降幅與上半年保持一致。四居室戶型的成交套數占比較上半年繼續增加0.3個百分點至28.4%。同時，兩居室戶型的成交占比降至12.6%。大灣區方面，8月中原大灣區指數報96.56點，已連跌15個月，按月跌2.25%，創2017年3月後7年多的新低。12個指數當中，10個指數下跌，跌幅再度擴大，幅度由0.76%至5.34%不等，5個指數創今年最大跌幅，分別是整個大灣區指數、香港、澳門、佛山及珠海指數。而四大中心城市指數繼續齊跌，香港及澳門指數因匯率關係，跌幅加劇，分別下跌3.05%及2.74%。八月份暑假為樓市傳統淡季，大灣區市場亦不能倖免，灣區城市價量齊跌。9月19日美國宣佈減息0.5%比預期0.25%高，9月24日，國新辦舉行新聞發佈會，央行推出多項重磅政策，降准、降利率、存量房貸降息、降二套首付比例、提高再貸款中央資金支持比例、續期金融16條等。下調存款準備金率0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元；在今年擇機進一步下調存款準備金率0.25-0.5個百分點。此次降準將有效補充中長期流動性，降低銀行負債成本，同時房企融資也將受惠。9月26日，中共中央政治局會議指出，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大白名單項目貸款投放力度，支持盤活存量閒置土地。後續一系列房地產將加快出台。9月29日晚間多項穩房地產政策，包括：1.引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率附近，預估10月12日發布細節，10月31日前實施利息3.55%，根據此前平均4.06%計算，降幅在0.5個百分點左右，以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，假設該房貸利率從4.4%降至3.55%，可節約借款人利息支出每年約5600元。批量調整完成後，預計這一項政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，每年可為存量房貸家庭節約支出1500億，不過，這只是一個估算的平均數。因為每個借款人的房貸是在不同地區不同；2.統一房貸最低首付比率至15%3.關於保障性住房再貸款，最新通知提到，為支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房用作保障性住房，進一步增強對金融機構和收購主體的市場化激勵，對於金融機構發放的符合要求的貸款，中國央行向金融機構發放再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%。4.經營性物業貸款、開發貸款、信託貸款等存量融資合理展期政策的適用期限從2024年12月31日延長至2026年12月31日；隨著各地政策逐漸放寬，尤其是核心或特區城市預期能吸引更多購房者，市場是否能把握快速回暖仍有待各個城市自身的落實情況及積極性觀，但在前所未見的政策力度及後手仍有一系統的放水及政策推動下止跌回穩可實現的機會甚高。展望未來中國房地產將迎來健康穩定向好發展，預測市場未來各地將繼續積極優化樓市政策，釋放更多購房需求，同時更向供給端發力，並調整土拍規則貫徹建設好房子政策導向，即以系統性開展好房子、好小區、好社區、好城區等四好建設，打造宜居、韌性、智慧城市，通過提供更優質的產品來吸引購房者，滿足市場居住升級的長期需求。中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生總結整體市況，他表示2024年對房地產來說是峰迴路轉的一年，在年頭時大多數人對市況較為悲觀，而第一個轉捩點是港澳全面撤辣，令成交量一度彈升，雖然刺激作用在七、八月持續減弱，但在九月中，美聯儲宣佈減息為第二個利好消息，且超出預期減息達半厘，市場人士亦傾向預期當局將在未來1年9個月內將累減2.5厘。加上九月底中央樓市刺激政策也接連出台，多項因素令市場信心上升，香港股市飆漲，成交金額在兩周內由不足500億變5000億。他續指，現階段業主及發展商料會把握利好，趁機出貨，令資金鬆綁，市場上仍不乏平價筍盤，從而帶動成交量上升，到第二階段價格便會趨平穩，至明年樓價才有機會輕微回升。
2024-10-03
澳門
