政府早前公佈，擬定於明年起推岀樓市減辣措施，除了不再向第二套房購買者徵收印花稅外，亦將樓按上限統一為七成，刺激市場氣氛明顯轉好。澳門中原路氹區資深區域營業董事吳宙新先生表示，近日不少發展商以優惠價推售新盤，如位於路氹的珀悅及新口岸豪宅TiffanyHouse等，是次推售主打八百萬澳門元以下的物業，吸引首置客趕在明年新政策落地前，以較低首期上車。新盤珀悅上週五六日開售，反應為近年少見的踴躍，短短幾天已錄得近60宗成交，發展商更因應銷情即時加推單位，而TiffanyHouse亦錄得近10宗成交，金峰系列的一手單位亦見交投，反映成交量開始逐漸回暖。除了首置客趕上車外，不少買家認為現時呎價回到合理水平，而且今年本澳經濟快速復甦、就業情況向好，加上有樓市新政策幫助下，是入市的好時機。預計現階段至年底首置盤的成交量將持續增加。待明年減辣措施正式實施後，買家在購置大單位時的首期數目減少，而有意購第二套房的人士稅務壓力亦消除，相信明年八百萬澳門元以上的物業會明顯受惠。

上週二手成交量跌，中原數據庫資料顯示，11月20日至11月26日二手指標屋苑共錄得約5宗成交；而近四週總成交量約15宗，較上期數據上升約36%。澳門中原二手指標屋苑成交量日期成交量環比20/11至26/11538%13/11至19/118700%6/11至12/111--30/10至5/11167%數據來源：中原數據庫政府早前釋出明年起將有樓市減辣措施，市場氣氛轉活不少，但由於一手新盤如珀悅、TiffanyHouse等以優惠價推售，加上澳門新街坊開賣在即，令二手交投稍有放緩，上週澳門區二手指標屋苑錄約1宗成交，來自壹號湖畔中層大三房單位，成交呎價約8,140元。至於氹仔區方面，錄得約4宗指標屋苑成交，花城系列的千呎單位佔約2宗，成交價介乎680萬至728萬之間；濠庭都會中層四房單位以1,520萬易手，海洋花園四房單位連兩個車位則以約2,600萬錄得成交。*(澳門區指標屋苑：海天居、御景灣、寰宇天下、君悅灣、海擎天、雙鑽、壹號湖畔)*(氹仔區指標屋苑：濠庭都會、濠尚、濠景花園、花城系列、金峰系列、海洋花園、星河灣名門世家、大潭山壹號)以上資料從市場中錄得，並由中原數據庫進行統計及整理，只供參考用途。澳門中原已力求準確，惟如有錯漏資料，本行概不負責。讀者請自行查察資料的準確性。

日前當局提交有關「減辣」法案，建議明年起不再向第二套房購買者徵收印花稅，減輕居民的換樓成本和壓力，若相關法案通過，料將釋放一批換樓客積壓多時的購買力，大單位交投逐步上升，而市場上的筍盤亦會快速被消化，有意換樓的朋友不妨提早睇樓了解，把握入市時機。位於林茂塘的臨海豪宅海擎天，擁全海景雙層會所，且鄰近名校校網，是不少換樓家庭的首選，現時4座中層一個面積約1,234呎的大兩房單位，望舒適內園景觀，業主以超低價約925萬誠意放售，以往同類型單位成交價約在1,050萬至1,100萬水平，加上受惠於政策擬定樓按上限統一為「七成」，買家在購買大單位時首期壓力減少，因此吸引不少換樓家庭關注，希望趁機細屋搬大屋。而同屋苑2座低層亦有一個面積約1,099呎的兩房單位放售，叫價約880萬。隨明年減辣政策實施，中大型單位將受惠，此類業主心態將轉強，議價空間收窄，籲有意換樓的人士提前出動睇樓還價，為入市做好準備。

上週二手成交量升，中原數據庫資料顯示，11月13日至11月19日二手指標屋苑共錄得約8宗成交；而近四週總成交量約13宗，與上期數據相若。澳門中原二手指標屋苑成交量日期成交量環比13/11至19/118700%6/11至12/111--30/10至5/11167%23/10至29/10357%數據來源：中原數據庫樓市「減辣」措施擬定明年起生效，上週樓市氣氛轉好，有上車客趕在新政策實施前，以較少的首期入市；亦有換樓客憧憬樓市即將回穩，趁近期樓價仍低水，偷步選購心水單位。上週澳門區二手指標屋苑共錄約6宗成交，其中皇朝區的壹號湖畔佔約3宗，兩房單位成交價約910萬，三房大單位則約1,900萬。而海天居一房單位成交呎價介乎8,990至9,100元之間，海擎天中層過千呎單位成交呎價則約7,220元。至於氹仔區方面，錄得約2宗成交，氹仔市中心濠尚的高層過千呎單位成交價約1,027萬，路環擎天匯的開放式單位則以498萬元易手。*(澳門區指標屋苑：海天居、御景灣、寰宇天下、君悅灣、海擎天、雙鑽、壹號湖畔)*(氹仔區指標屋苑：濠庭都會、濠尚、濠景花園、花城系列、金峰系列、海洋花園、星河灣名門世家、大潭山壹號)以上資料從市場中錄得，並由中原數據庫進行統計及整理，只供參考用途。澳門中原已力求準確，惟如有錯漏資料，本行概不負責。讀者請自行查察資料的準確性。

近月二手觀望氣氛濃，部份業主減價套現令筍盤湧現，而日前政府釋出非首置印花稅將於明年調整，不少用家客趁減辣措施生效前，現時樓價仍低水加快睇樓步伐，率先入市。東方明珠區是年輕一族的置業首選，區內有會所配套的細價上車盤尤其受追捧，加上近年居民生活消費模式改變，喜愛往來香港及珠海等地，東方明珠區鄰近港珠澳大橋優勢明顯。區內海上居擁完善的會所設施，樓齡較新，戶型多樣而且設計靈活，現推介4座一個極高層的開放式單位，開揚光猛、裝修新淨企理，業主原本以5百幾萬買入，現勁減近70萬，叫價約460萬；同屋苑3座中層的三房兩廁單位，業主亦直劈過百萬至1,238萬放售，單位帶露台設計，配豪華裝修及擁海景景觀，此類優質物業保值能力與升值潛力不容置疑，有意在明珠區上車換樓的朋友不要錯過！

二手成交量與上週相若，中原數據庫資料顯示，11月6日至11月12日二手指標屋苑共錄得約1宗成交；而近四週總成交量約12宗，較上期數據升約71%。澳門中原二手指標屋苑成交量日期成交量6/11至12/11130/10至5/11123/10至29/10316/10至22/107數據來源：中原數據庫政府日前宣佈樓市「減辣」措施，將於明年起生效，與此同時，下環薈及濠尚均以優惠價推出一手新盤應市，刺激上週睇樓量明顯增加，相信準買家入市轉趨積極。上週二手指標屋苑錄約1宗成交，來自海上居中層近千呎單位，成交價約990萬元，而氹仔區二手指標屋苑並未錄得成交。*(澳門區指標屋苑：海天居、御景灣、寰宇天下、君悅灣、海擎天、雙鑽、壹號湖畔)*(氹仔區指標屋苑：濠庭都會、濠尚、濠景花園、花城系列、金峰系列、海洋花園、星河灣名門世家、大潭山壹號)以上資料從市場中錄得，並由中原數據庫進行統計及整理，只供參考用途。澳門中原已力求準確，惟如有錯漏資料，本行概不負責。讀者請自行查察資料的準確性。

澳門政府指短期內將公佈樓市措施，市場普遍期待樓市「減辣」政策推出。近月二手交投疲弱，部分業主都肯加大減價空間，氹仔的熱門上車盤降價不少，吸引用家關注，睇樓量上升，希望趁消息出爐前，加快入市步伐「執平貨」。海怡花園一個高層兩房單位，業主主動折讓約50萬至約498萬，單位裝修企理，間格四正，絕對是小家庭的上車好選擇。至於有三房需求的家庭，則推介金利達花園一個約1,200呎的單位，同類型物業成交價約在660至670萬水平，現時叫價下調至約598萬，以往此價錢只能入手同屋苑約900呎的兩房單位。樓市措施即將公佈,屆時筍盤會快速被消化，籲買家提前物色心水筍盤。

上週二手成交量跌，中原數據庫資料顯示，10月30日至11月5日二手指標屋苑共錄得約1宗成交；而近四週總成交量約12宗，較上期數據升約71%。澳門中原二手指標屋苑成交量日期成交量30/10至5/11123/10至29/10316/10至22/1079/10至15/101數據來源：中原數據庫息口仍然高企，加上本澳未見有樓市減辣措施推出，買家觀望氣氛濃，二手業主一般需有較大折讓才可獲得承接，令樓價反覆下調。上週一手新盤下環薈以優惠價開售，入場價290餘萬起，搶去不少買家關注，二手指標屋苑僅錄約1宗成交，來自壹號湖畔中層大三房單位，成交價約1,745萬，而氹仔區二手指標屋苑並未錄得成交。*(澳門區指標屋苑：海天居、御景灣、寰宇天下、君悅灣、海擎天、雙鑽、壹號湖畔)*(氹仔區指標屋苑：濠庭都會、濠尚、濠景花園、花城系列、金峰系列、海洋花園、星河灣名門世家、大潭山壹號)以上資料從市場中錄得，並由中原數據庫進行統計及整理，只供參考用途。澳門中原已力求準確，惟如有錯漏資料，本行概不負責。讀者請自行查察資料的準確性。

最近下環街新盤頻現，刺激區內居民上車換樓意欲，尤其位處下環街市旁的下環薈，主打細面積單位，擁首期門檻低、送傢電等優點，隨項目售樓處開放，吸引區內不少住戶到場查詢。下環薈為區內罕有的新盤，內外設計都有別於傳統唐樓，其外牆使用雙層Low-E玻璃，可令室內保持舒適恆溫狀態，並為外觀增添現代感。發展商考慮到現代住戶對居住環境的追求，更在公共設施上下功夫，不僅配備空調電梯，更在部分樓層設有公共活動空間，配有燒烤場等設施，並為項目引入智能管理系統，為住戶打造安全、舒適的家居環境。下環薈首輪推售最細289呎可1房1廳實用之冠新盤主打細面積單位，全項目僅約23個住宅單位，戶型由1房至3房，單位最細約289呎，可做1房1廳，每個單位經過精心設計，室內佈局分明，另外更以各種不同風格打造示範單位，由日系到曼克頓公寓風，盡顯單位可塑性。下環薈為減省買家裝潢、購家俱的時間與金錢成本，單位由廚房到客廳、衛浴均配有智能家居電器，並已配置大電箱供電，買家可即買即住。價格方面，小戶型約400萬起，大戶型約600萬起，入場門檻不高，單位均可享青年首置計劃，有意於下環置業的朋友切勿錯過。

上週二手成交量跌，中原數據庫資料顯示，10月23日至10月29日二手指標屋苑共錄得約3宗成交；而近四週總成交量約11宗，較上期數據升約22%。澳門中原二手指標屋苑成交量日期成交量23/10至29/10316/10至22/1079/10至15/1012/10至8/10/數據來源：中原數據庫近期樓價回落，業主議幅大，二手市場「筍盤」湧現，首置客捉緊上車機會，細價單位受捧，上週成交集中在氹仔區，澳門區二手指標屋苑並未錄得成交。濠庭都會中層兩房單位成交價約775萬，金峰南岸高層一房單位成交呎價約7,800元，而金峰名鑄帶露台開放式單位的成交呎價則約7,300元左右。*(澳門區指標屋苑：海天居、御景灣、寰宇天下、君悅灣、海擎天、雙鑽、壹號湖畔)*(氹仔區指標屋苑：濠庭都會、濠尚、濠景花園、花城系列、金峰系列、海洋花園、星河灣名門世家、大潭山壹號)以上資料從市場中錄得，並由中原數據庫進行統計及整理，只供參考用途。澳門中原已力求準確，惟如有錯漏資料，本行概不負責。讀者請自行查察資料的準確性。

全面通關以來，澳門旅遊及博彩業急速復甦，據旅遊局資料顯示，今年十一黃金周日均旅客量已恢復至疫前約84%。此外，澳門大力推動經濟適度多元發展，滴灌通澳門金融資產交易所今年已正式營運，相信能引入更多投資者、外企落戶澳門，從而增加市場對辦公室需求。位處澳門CBD區域、南灣核心商業區的中國法律大廈，現罕有放售細面積全層寫字樓單位。物業盡享位置優勢，交通配套完善，毗鄰多個政府部門及銀行總部，未來終審法院亦將落成在旁，能有效提高辦事效率，加上大廈為全澳律師事務所最集中的商廈，律師樓約佔總單位43.6%，醫療中心約佔12.8%，名副其實匯聚專業菁英。配套方面，物業正對區華利前地休憩區，景觀開揚，室內空間明亮，提供四部載客升降機，而電梯大堂設計簡潔開揚，增加廣告效應及能打造鮮明企業形象，加上物業提供24小時獨立冷氣，為需要在假日工作的行業節省不少額外開支。物業全層建築面積約5,507呎，租金可達每月10萬元，分間多用途辦公室出租更可達每月12萬元。比較同區商廈近年成交個案，南灣商業大廈2021年錄得成交呎價約在7,500元水平，而國際銀行大廈成交呎價則在8,500至9,000元，現時中國法律大廈單位放售價低於市價水平，呎價只需約6,600至7,000元餘，是次放售已吸引不少專業人士到場參加，有意了解放售項目，歡迎聯絡中原(工商舖)。

上週二手成交量回升，中原數據庫資料顯示，10月16日至10月22日二手指標屋苑共錄得約7宗成交；而近四週總成交量約13宗，較上期數據升約160%。澳門中原二手指標屋苑成交量日期成交量16/10至22/1079/10至15/1012/10至8/10/25/9至1/105數據來源：中原數據庫近月住宅交投疲弱，部分業主心急套現割價求售，二手市場「筍盤」多，加上美國息口有機會於明年見頂回落，吸引換樓客趁低入市，成交以過千呎單位為主導。上週澳門區二手指標屋苑錄約2宗成交，海擎天高層過千呎單位成交呎價約6,460元，而海上居開放式單位則以約500萬易手。至於氹仔區方面，共錄得約5宗成交，濠尚露台兩房單位及花城利圖大廈的兩房單位成交呎價分別約為9,700元和6,860元；大潭山壹號逾二千呎大單位，則以約968萬錄得成交。金峰南岸亦錄2宗千呎單位成交，成交呎價介乎6,490至6,530元之間。*(澳門區指標屋苑：海天居、御景灣、寰宇天下、君悅灣、海擎天、雙鑽、壹號湖畔)*(氹仔區指標屋苑：濠庭都會、濠尚、濠景花園、花城系列、金峰系列、海洋花園、星河灣名門世家、大潭山壹號)以上資料從市場中錄得，並由中原數據庫進行統計及整理，只供參考用途。澳門中原已力求準確，惟如有錯漏資料，本行概不負責。讀者請自行查察資料的準確性。

全面通關對樓市帶來的刺激已告一段落，受高息環境、外圍經濟不明朗所影響，近期樓市表現疲弱，據財政局數據顯示，九月份住宅成交量創今年新低，僅約146宗，較上月大跌近四成。隨買家入市信心轉弱，二手觀望氣氛濃，急於出貨的業主惟有降價求售，導致樓價下調，九月份每平方米樓價約8.1萬元，環比下跌約12.3%。澳門中原路氹區資深區域營業董事吳宙新先生表示，住宅市場交投疲弱，除非樓價降至十分吸引，否則很難獲得承接，近月成交多為用家執平貨，減幅大的物業承接速度較快，以氹仔藍籌屋苑濠珀本月的高層成交為例，單位面積約1,936呎，原業主以逾二千萬元買入，現以破低價約1,500萬易手，加上過百萬的裝修費，帳面蝕約700萬元，可見只要業主肯平，市場仍有購買力。租賃市場方面，在旅業復甦及路氹新酒店開業利好下，外地僱員增加，據統計暨普查局資料顯示，次季外僱增約10,615人，帶動氹仔一帶租賃成交，尤其定價在約1至2萬元的單位承接速度快。預料本澳樓市在息口回落前仍存在下行壓力，除非有重大利好政策出台，否則住宅成交將持續呈膠著狀態，業主心態逐漸轉弱，低價成交頻現，或令樓價進一步下跌。

內地十一黃金周吸引大批旅客訪澳，帶旺旅遊及零售業，但房地產交投未能受惠，始終在高息環境下難吸引買家入市，而且利淡因素較多，除非樓價降至十分吸引，否則很難獲得承接。不過近月旅業復甦，加上銀河有新酒店開業，外僱人數上升，氹仔一帶以租賃成交主導，尤其定價在約1至2萬元的單位承接速度快。二手住宅持續受壓，隨市場觀望氣氛濃，部分急於出貨的業主陸續擴大減價幅度，以氹仔濠珀一個望中央公園景觀的2房2廁單位為例，近日叫價跌穿900萬元水平，業主由原本1,100萬減價至約800餘萬。至於大潭山壹號一個中層3房大單位，亦勁減至約998萬，呎價只需4,700元左右。現時市場議價空間大，有意換樓改善生活環境的家庭不妨約看了解，大膽還價。

澳門二手成交淡，中原數據庫資料顯示，10月9日至10月15日二手指標屋苑共錄得約1宗成交；而近四週總成交量約7宗，較上期數據升約17%。澳門中原二手指標屋苑成交量日期成交量9/10至15/1012/10至8/10/25/9至1/10518/9至24/91數據來源：中原數據庫息口高企且走勢未明，加上巴以局勢影響下近期股票市場反覆，買家觀望氣氛持續，上週澳門區並未錄指標屋苑成交，市場成交來自氹仔區，濠尚高層三房帶露台單位，成交呎價約10,300元。*(澳門區指標屋苑：海天居、御景灣、寰宇天下、君悅灣、海擎天、雙鑽、壹號湖畔)*(氹仔區指標屋苑：濠庭都會、濠尚、濠景花園、花城系列、金峰系列、海洋花園、星河灣名門世家、大潭山壹號)以上資料從市場中錄得，並由中原數據庫進行統計及整理，只供參考用途。澳門中原已力求準確，惟如有錯漏資料，本行概不負責。讀者請自行查察資料的準確性。

今年為全面通關後的首個暑假，居民出遊氣氛高漲，加上受美聯儲加息周期及本澳重啟土地拍賣影響，財政局資料顯示，七、八月成交量分別約204宗及240宗，估計九月成交量約在150宗水平下，推算全季約594宗，環比下跌約27%。踏入下半年到底樓市走勢會如何，本行將對第三季樓市表現作全面回顧以及對第四季樓市作預測。本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生、澳門中原住宅部區域董事吳宙新先生、橫琴中原副總經理陳瑞樊小姐主講。內房利好政策推動需求獲釋放橫琴中原副總經理陳瑞樊小姐回顧第三季珠海橫琴市況，據橫琴中原資料庫監控，2023年第三季度珠海網簽成交量共計約6,396套（截止9.24，下同），同比下跌逾四成；價格方面，珠海全市第三季度均價約22,337元/平方米，較去年同期上升約8.93%。受經濟大環境影響，今年樓價回升後波動相對平穩；8月底認房不認貸等利好政策陸續出台，買家多等待政策發酵，入市步伐減緩。隨金九行銷與政策利好雙管齊下，9月下旬市場成交始見復蘇，由於網簽具有滯後性，資料上暫未顯現。第三季度珠海網簽成交主要以住宅為主，共網簽成交約3,136套，占總網簽量49.03%；商業共網簽成交約219套，占總網簽量3.41%；辦公共網簽成交約902套，占總網簽量14.10%；其他類型物業共計網簽成交約2,140套，占總網簽量33.46%。成交主力區域為香洲區，共計網簽成交約2,232套，占整體比約為35%。斗門區占比次之，共計網簽成交約1,209套，占整體比約為19%。主因香洲區作為主城區，商業、醫療、學校等配套成熟齊全，備受買家青睞。橫琴第三季度網簽成交量為1,136套，同比上升約26.79%，占珠海市網簽成交總體比例約為17.76%。其中其他物業是橫琴市場交投主力，據統計其他物業網簽成交約762套，占橫琴總體網簽比例約為67.08%。住宅成交約181套，占比約15.93%；商業成交約14套，占比約1.23%；辦公成交則約為148套，占比約13.03%。第三季橫琴住宅供應不足，成交量回暖速度受限。最受歡迎區域為中央商務區，共計網簽成約517套，同比上漲約45.43%，占橫琴總成交比例約45.43%，以華發橫琴灣成交居多，共網簽約355套高居該區榜首。其次綜合服務區也受到不少買家喜愛，網簽成交約334套，同比上升約5.39%，占比約30.93%，以應來科創廣場成交居多，共網簽約271套高居該區榜首。此外，科技研發區共計成交約162套，同比上升約752.63%，占比約14.24%。市場成交以面積60平方米以下單位成交居多，占總體成交達37.97%，其次為面積介乎100至120平方米的單位，約占37.13%。主因第三季橫琴多個項目推售車位，且橫琴萬象世界有大手辦公成交，帶動60平方米以下小面積單位交投上升，而橫琴市場近期有橫琴薈等住宅單位推新，使100至120平方米面積段成交占比升高。在2023年第三季度購買橫琴物業的買家當中，以澳門區域買家居多，占比約29%；其次為珠海本地買家，占比約23%，第三位則是香港買家，占比約18%。隨著港車北上的逐步落實，香港買家占比明顯上升至前三；琴澳深合區聯合發展成效顯著，橫琴物業多受澳門買家青睞，澳門買家占比躍居首位。第四季橫琴市場預料將有16個項目入市或加推，將為市場提供約201.4萬平方米供應量。其中將為市場提供約32.8萬平方米商業供應，約135.1萬平方米辦公供應，約27.9萬平方米住宅供應，約5.6萬平方米文創供應。由於橫琴住宅規劃地塊有限，料未來僅有以橫琴口岸廣場為主的少量住宅新增供應；而橫琴重視科創，以四大支柱產業為首帶動發展，多家知名企業入戶橫琴，未來橫琴物業供應以辦公為主，為企業落地橫琴供應土壤。除認房不認貸、降低首付、解除限購等多個利好政策頒布，北上通車的帶動、內地旅客經珠海橫琴口岸來澳等疊加利好的持續發酵，推動珠海及橫琴的樓市正向發展。到來珠海及橫琴的買家購房需求持續釋放，有望進一步加快市場回暖。年底減價套現增宜及早準備澳門中原住宅部資深區域營業董事吳宙新先生回顧第三季住宅市況，他表示，今年為全面通關後的首個暑假，居民出遊氣氛高漲，加上受美聯儲加息周期及本澳重啟土地拍賣影響，而國內亦醞釀出招救市，市場不確定性較多，部分業主及買家按兵不動，觀望國家政策走向再考慮入市，市場交投相對淡靜。財政局資料顯示，七、八月成交量分別約204宗及240宗，估計九月成交量約在150宗水平下，推算全季約594宗，環比下跌約27%；至於價格方面，估計第三季每平方米樓價約9.1萬元，較次季下跌約4%。租賃市場方面，暑假為家庭客及內地生的傳統租樓旺季，加上樓市持續整固下，轉買為租個案上升，第三季租賃成交明顯增加，估計全季約有1,560宗成交，較上季增加約7%；而整體租金同比上調超過10%，以銆海灣開放式單位為例，去年租金最低為6,000元，新租客以8,600元承租。而本季大額租賃成交重現，壹號湖畔一個複式單位以超過10萬元租出，反映高管外僱已回到市場，相信尾季租賃表現會持續優於買賣市場。展望第四季，雖然澳門旅遊業持續復甦，但外圍經濟不穩定，在高息環境下本大利少，居民供款、企業各項經營成本增加，預料臨近年底業主降價求售來回收資金，達至減輕負債比率情況會增加。然而在市場成交量低迷的情況下，如集中拋售較容易觸發連鎖性反應，買家擔心樓價還會持續下跌，就會更為觀望不敢貿然入市，市場需求減弱，業主難以及時套現。在這種情況下，趕着賣樓的業主唯有減價招徠，令樓價進一步下跌，導致銀行在為物業做按揭時更加收緊，導致買家可以獲得的貸款減少，這些都會阻礙買家入市，令市場的成交量進一步萎縮。而對這樣的境況，澳門不少家庭已擁有自己居住的樓宇，而這套自住的樓宇，往往是他們財富的主要組成部分。如果樓價大幅下跌，他們就會覺得自己的財富少了，不敢消費或投資業務，建議適當推出相應穩定樓市措施。多元經濟推動料寫字樓需求增強中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧第三季工商舖市況，首先是寫字樓市場，近幾年一直受政府部門撤出及興建政府大樓影響，平均呎價由10,000餘降至7,000餘水平，隨消息被市場消化，價格逐漸靠穩。今年受加息周期影響，買家入市趨審慎，第三季成交量估計約19宗，推算首三季約53宗，較去年同期下跌42%；而受成交下滑及加息影響，成交呎價從7,000餘再度降至5,000餘水平。從寫字樓市場供求上看，現時寫字樓價格已跌穿價值，處於非理性下跌。主因澳門新土地用作發展商廈機會微，即市場新供應受限，加上觀察近年公司新增量走勢，每季大約新增一千間左右，今年首兩季均在1,200間水平以上，而現存寫字樓租約量最近開始有增長，第二季環比上升1.4%。從上述數據可見，澳門寫字樓需求需暫時仍能被滿足，但隨澳門持續發展多元經濟，市場需求將進一步加強。以大橫琴公司為例，早前於澳門租用兩層寫字樓作共享辦公室，解決一些來澳發展業務的內地公司需求，未來隨琴澳兩地商務合作不斷深化，內企欲「往外走」，來澳門開設駐點，可謂他們必然的選擇。故此，長遠仍看好澳門寫字樓發展。工廈功能性強用家支持價格走穩工廈市場方面，近年成交持續於低位徘徊。估計第三季工廈成交約2至3宗，推算首三季約20宗左右，與去年同期相約。中原(工商舖)資料顯示，目前工廈平均成交呎價約3,267元左右，呎租約9.66元，環比錄得微升，為正常浮動水平內。近年工廈以用家入市為主，價格走勢相對平穩，主因工廈對澳門加工、進出口貿易等公司有著無可取代的地位，市場由需求主導，並支持租賃及其價格。未來工廈有新增量機會不高，甚至在都市更新之下，現有供應量更有機會減少，而澳門正開展經濟適度多元，預料日後商貿往來會逐漸增加，當中一些無法批給至其他地區的工作或產品，或考慮在澳增添廠房，屆時或會為本土工廈市場帶來壓力。商舖尾季續淡交投集中潛力區最後是商舖市場，同樣受到加息周期影響，投資情緒悲觀，今年買賣成交明顯減少，估計第三季約67宗水平，推算首三季約204宗，較去年同期回落13%。而租賃市場方面，受旅遊轉旺氣氛帶動，成交量及租金均現升幅；中原(工商舖)資料顯示，今年首三季共錄861宗舖位租賃成交，較去年同期增加14.8%；另據統計局資料，第二季全澳整體商舖租金回升1.9%，其中升幅最高的區域為新口岸、中區及南灣，分別幅度為6.3%、5.2%及4.9%；而跌幅較高的為黑沙環新填海區，跌幅約3.1%。即將踏入商舖租賃淡季，不少商戶開始放緩睇舖、開業步伐，除了因店家集中火力準備年尾促銷無暇分身外，更考慮到現時承租後，店舖裝修需時，完工開業不久便迎來農歷新年，開業氣氛受阻，故商戶較少會選擇尾季入市。買賣方面，受市場淡靜氣氛影響，部分業主為盡快降壓減持，其讓步空間會較大，預料年底量升價跌，將有不少業主願意割價減低負債。第四季市場成交趨勢將集中於兩類物業，第一類是回報率較高的物業，但現時放盤商舖普遍回報約2.5%，對比定存利率達4.5%，對投資者來說並不吸引，時下回報率約3.5%甚至4%的物業才能受到投資者青睞；第二類為潛力區物業，如東方珠明珠區、氹仔區及皇朝區等。首先明珠區內擁多個新屋苑，區內居住人口多，加上鄰近新城A區，考慮到日後人流紅利，是不錯的投資選擇；其次為氹仔區，尤其官也街一帶，今年區內旅客量明顯增加了不少，因臨近金光大道項目，落戶店舖可擁日夜旅客人流，最近區內租盤越見緊張；最後是皇朝區，是傳統旅遊旺區，加上受疫影響降價不少，估計回升反彈力將較強。內地房策救市現成效中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生回顧全國及大灣區市況，他表示，在今年1至8月，全國房地產開發投資約7.7萬億元，同比下降8.8%。房地產開發企業房屋施工面積及新開工面積均現跌幅，幅度分別為7.1%及24.4%。此外，商品房銷售額約7.8萬億元，同比減少3.2%，其中住宅銷售額減少1.5%，商品房銷售面積約7.4億平方米，同比減少7.1%，商品房待售面積約6.5億平方米，同比增加18.2%。大灣區方面，8月份中原大灣區指數報117.25點，按月跌0.3%，連跌三個月，累跌3.55%。12個指數中，錄得跌幅的指數有7個，跌幅由0.25%至2.74%，錄升幅的指數共5個，升幅由0.16%至2.14%。因匯率關係，四大中心城市的香港及澳門轉跌為升，分別上升0.65%及2.14%，深圳及廣州指數續試低位，兩指數按月跌1.71%及0.25%，兩市更創41個月及29個月低位。在本年三季度起，政治局定調行業供需關係發生重大轉變，中央政策力度逐漸由托而不舉逐漸轉向托舉並用。金融支持持續加碼，落地認房不認貸、調降限購城市首付比例下限、調降二套房貸利率加點下限，此外落實存量房貸降息減輕居民負擔，降准降息穩經濟。地方政策鬆綁加力提速，133個省市218次放鬆房地產政策，頻次較二季度翻倍，9月更是迎來核心城市雙限解禁潮。在一系列政策的推動下，國民經濟持續恢復，房地產行業也迎來邊際改善。商品房銷售面積、新開工面積、開發投資等指標單月同比降幅持續收窄。尤其是政治局會議以來，政策利好帶動市場購房預期向上，銷售面積、金額單月環比開始企穩。整體來看，市場在經歷了一季度小陽春、二季度滑坡之後，三季度在底部盤整修復。當前市場難言真正反轉，經濟復蘇慢、收入預期不穩定等決定了居民加杠杆意願不高，這一點從居民中長期貸款仍保持低位也可見一斑。但可以預計的是，新政利好、供應增加以及已經到來的金九銀十銷售旺季，我們認為第四季銷售大概率企穩回升，但不會出現以往V型反轉。而銷售的回暖、預期的修復或將帶動房企投資意願的回升，不過也並非普漲行情，區域分化可能更加顯著，三四線城市應放盡放，但核心城市同步開始進行放寬可能會把原本其他城市的資金吸引，總結預測一線城市及政策特區回暖可期。港澳市場方面，外界都比較關注賣地成績帶來的影響，上周香港啟德2A區有一幅住宅用地公佈招標結果，樓面地價只賣得每呎5,390元，比2019年中啟德4C區賣得的19,636元一呎的樓面地價，相差了72.55%。雖然這兩幅地的條件相差很遠，但即便如此仍然有比較大的差幅；另外澳門方面亦於昨天開標，結論是一幅流標而另一幅由一間本地建築商成功以高出底價15%約1.166億，即8.936億，約2574元/呎，預計建成後平均成本約4,500至5,000元/呎，如計算商舖等其他價值，住宅的成本更低，預期對現時區內的其他新盤有一定壓力，但估計仍然符合預期，賣一幅留一幅反映當局訂價合理。中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生總結整體市況，指通關後經濟雖開始復甦，但息口成本高影響大，投資物業回報率不吸引，加上美聯儲加息周期是否完結仍有待確定，買家普遍觀望為主，因此樓市下行走勢料持續。不過中國政府陸續推出一系列措施振興房地產市場，中原為響應政策推動，成立跨區聯動部門，致力在大灣區進行聯動工作，協調各地業務發展，介紹不同的房地產產品給市場認識，為大眾提供最優質的投資資訊。

早前政府公布原逸園狗場將改建成市民運動公園，總面積約40,000平方米，集運動、社區活動、休閒文化等於一身，項目更將設置地下停車場，為區域新增約450個停車位，令北區一帶除原有的民生及校網配套外，再擁大型康樂設施的優勢。此大型公園項目落成後，周邊必成搶手區域，精選一些適合家庭用家的潛力上車盤，位於台山的逸麗花園一向是小家庭的熱門上車選擇，屋苑附近民生配套完善，現時高層正兩房戶叫價約4百餘萬，呎價低見6千餘元水平。而想入手三房的家庭，可考慮筷子基多寶花園一個正三房兩廁單位，望原狗場開揚景觀，配落地大花籠，裝修企理新淨，業主現減價至約780萬誠意放售。現時樓市較淡，二手業主議價空間大，吸引剛性用家積極覓筍盤，有意置業可趁低位提早部署。

澳門二手成交淡，中原數據庫資料顯示，9月18日至9月24日二手指標屋苑共錄得約1宗成交；而近四週總成交量約5宗，較上期數據下跌約29%。澳門中原二手指標屋苑成交量日期成交量18/9至24/9111/9至17/914/9至10/9228/8至3/91數據來源：中原數據庫澳門今年重啟土地公開拍賣，氹仔兩幅拍賣土地本周三（27日）即將開標，加上美國高息環境持續，市場觀望氣氛濃，除非單位價格吸引，否則難以獲得成交，上週澳門區並未錄指標屋苑成交，市場成交來自氹仔區，濠庭都會低層兩房兩廁單位，成交呎價約6,150元。*(澳門區指標屋苑：海天居、御景灣、寰宇天下、君悅灣、海擎天、雙鑽、壹號湖畔)*(氹仔區指標屋苑：濠庭都會、濠尚、濠景花園、花城系列、金峰系列、海洋花園、星河灣名門世家、大潭山壹號)以上資料從市場中錄得，並由中原數據庫進行統計及整理，只供參考用途。澳門中原已力求準確，惟如有錯漏資料，本行概不負責。讀者請自行查察資料的準確性。

今年暑假澳門居民出遊氣氛高漲，入市意欲難免減退，資料顯示，七月市場僅錄約204宗住宅成交，為本年成交低位，隨著內房傳出好消息，澳門樓市亦受到帶動，八月市場成交回升至240宗水平，平均價格亦回升了約4%。澳門中原氹仔區資深區域營業董事羅俊明先生表示，早前內地認房不認貸措施落地，多個城市跟隨實施，如上海、深圳、廣州等城市新房銷售數據有所增長；人行報告亦指出，內地八月新增貸款為1.36萬億人民幣，當中住戶貸款增加3,922億元，隨內房市場回溫並有望走強，買家入市信心明顯回升。受到內房氣氛推動，再加上有消息指將暫停加息，明年更有機會出現減息情況，不少買家入市信心受到鼓舞，並開始著手準備，九月住宅市場睇樓量明顯上升不少。當中亦不乏內地買家入市，估計是受到人民幣貶值影響，欲購買港澳資產保值。預計市場成交量將逐步提升，九月有望回升至300宗以上水平，樓價方面已現觸底訊號，而季尾交投增加將有利回升。現時市面上盤源充足，二手市場有議價空間，部分一手單位更以優惠價推售，買家可把握時機，於季尾前入市。

據中原橫琴資料庫監控，2023年9月11日至9月17日錄得橫琴市場成交量共約9宗，環比下跌約47.06%，其中住宅約9宗。此外，近四週（8.21-9.17）橫琴市場共錄得約50宗，相較早前四週（7.24-8.20）約156宗下跌約67.95%。上週橫琴市場成交前三名為華發橫琴灣、華發橫琴薈和華發橫琴府。受認房不認貸等樓市利好政策影響，近期橫琴上訪量連周攀升，但目前橫琴住宅供應依然處於低位，新品緊俏成交受限，上週成交未能保持漲幅，料短期內橫琴交投難見較大波動。未來橫琴口岸廣場或計劃推出住宅單位，有望緩解部分市場需求。以上資料從市場中錄得，並由中原數據庫進行統計及整理，只供參考用途。橫琴中原已力求準確，惟如有錯漏資料，本行概不負責。讀者請自行查察資料的準確性。