氹仔花城區一帶生活配套完善，擁校網優勢，一向是自住家庭客的首選地段之一，自今年樓市減辣措施正式出台後，買家換樓成本降低，該區的查詢量明顯增加，當中不少換樓家庭希望提升生活質素，區內帶完善會所設施的屋苑猶其受追捧。現推介位於氹仔市中心的豪宅皇族，物業擁約3萬呎會所，游泳池、宴會廳、健身室等一應俱全，現時高層一個正兩房帶露台單位以筍價放售，單位裝修精美，間隔方正實用，業主叫價僅約6百幾萬，比起上月屋苑同類型單位以約730萬元成交，價格更為相宜。而同樣位於氹仔中心的雍景灣亦擁完善會所配套，周邊商舖及食肆林立，中層一個約1,500呎的3房2廁單位，帶大露台開揚光猛，業主誠意放售，買家低於千萬即可入手。由於近期不少業主心急套現換樓，市場上減價筍盤增加，有意置業上車不要錯過。

上週二手交投跌，中原數據庫資料顯示，1月29日至2月4日二手指標屋苑共錄得約2宗成交；而近四週總成交量約19宗，較上期數據增217%。澳門中原二手指標屋苑成交量日期成交量環比29/1至4/2260%22/1至28/1517%15/1至21/16--8/1至14/16500%數據來源：中原數據庫農曆新年前節日氣氛濃，不少市民外出旅遊，睇樓活動亦減少，二手交投淡，澳門區二手指標屋苑錄得約1宗成交，來自御景灣高層三房單位，成交呎價約7,460元；而氹仔區方面亦錄得1宗成交，來自氹仔豪宅大潭山壹號高層逾5千呎大單位，成交價約2,675萬。*(澳門區指標屋苑：海天居、御景灣、寰宇天下、君悅灣、海擎天、雙鑽、壹號湖畔)*(氹仔區指標屋苑：濠庭都會、濠尚、濠景花園、花城系列、金峰系列、海洋花園、星河灣名門世家、大潭山壹號)以上資料從市場中錄得，並由中原數據庫進行統計及整理，只供參考用途。澳門中原已力求準確，惟如有錯漏資料，本行概不負責。讀者請自行查察資料的準確性。

樓價回調至吸引水平，加上樓市減辣方案今年起生效，部分業主為換大單位，都不惜提高議價空間，期望平賣平買，早日細屋換大屋。以筷子基新樓東方海岸為例，近月中層一個兩房單位，業主心急套現換樓，累減逾百萬最終獲得用家承接，屬該區新樓減幅最大的物業。由於近期換樓業主眾，加上林茂塘區的蘇豪薈有大業主貨以呎價約6千餘元起放售單位，帶動區內一房至兩房細單位議價空間較大，普遍減幅約在5%水平，現推介綠楊花園一個帶大平台兩房單位，適合喜愛園藝及有小朋友的家庭，業主誠意放售，叫價低於500萬。而有三房需求的家庭，可考慮近青荗關口的新樓茵豪薈，現時中層一過千呎單位，業主開價約848萬，單位裝修新淨，可即買即住，加上屋苑有泳池會所配套，有意置業上車的朋友，不妨趁機大膽議價。

上週二手交投稍降，中原數據庫資料顯示，1月22日至1月28日二手指標屋苑共錄得約5宗成交；而近四週總成交量約18宗，較上期數據增200%。澳門中原二手指標屋苑成交量日期成交量環比22/1至28/1517%15/1至21/16--8/1至14/16500%1/1至7/11--數據來源：中原數據庫今年起放寬住宅按揭劃一為7成及豁免第二套房徵收5%取得印花稅後，明顯刺激居民換大單位的意欲，過去一週市場成交以千呎以上大單位主導，澳門區二手指標屋苑錄得約2宗成交，均來自壹號湖畔高層逾二千呎的大單位，成交呎價約在7,000至8,600元之間。而氹仔區方面錄得約3宗成交，均來自市中心的濠系列，濠庭都會三房單位成交呎價介乎6,350至6,420元；濠尚中層三房帶露台單位則以約1,280萬錄得成交。*(澳門區指標屋苑：海天居、御景灣、寰宇天下、君悅灣、海擎天、雙鑽、壹號湖畔)*(氹仔區指標屋苑：濠庭都會、濠尚、濠景花園、花城系列、金峰系列、海洋花園、星河灣名門世家、大潭山壹號)以上資料從市場中錄得，並由中原數據庫進行統計及整理，只供參考用途。澳門中原已力求準確，惟如有錯漏資料，本行概不負責。讀者請自行查察資料的準確性。

中原澳門及珠海橫琴於2024年1月26日，假澳門路氹永利皇宮酒店舉行年度晚宴，與員工分享過去一年的努力成果，並向各界展示2024年的發展方向。是次晚宴以「共展風華」作為主題，以配合中原澳門奮進20載的重要里程碑。中原集團主席施永青先生、中原集團行政總裁施俊嶸先生、中原亞太區主席兼行政總裁黃偉雄先生、中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、以及中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生等出席晚宴，並帶領一眾主管進行祝酒儀式。中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧中原澳門過去20年的成果以及展望公司未來發展方向，他表示，雖然去年市場復甦力道不如預期，疫情後遺症令市況嚴峻，工、商、住、舖成交量均再創歷史新低，但有賴全體管理層專業誠信深耕二十載，獲得社會賢達及客戶們的認同與信賴，中原澳門及橫琴全年營業額達1.11億港元，逆市造出25%的高增長。今年中原澳門與珠海橫琴團隊將持續提升專業水平、發展更多便民服務與功能，不斷向前，創造更好的成績。中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生致辭表示，中原澳門開業20週年間，飽歷業界融和接受的磨合過程，捱盡市道起伏不斷的苦楚。時至今日，中原澳門的業務已發展延伸至珠海橫琴，創建澳琴珠板塊戰區，成績斐然。而現時面對房地產業百年一遇的大變局，憑藉中原澳門的拚博文化，定必能化危為機，再創輝煌。中原亞太區主席兼行政總裁黃偉雄先生讚揚中原澳門的業績盈優於大市，2023年中原澳門及橫琴營業額達1.11億港元，較2022年的0.89億，大幅增長25%，證明團隊擁有高效組織能力及超強執行力，值得特別嘉許。隨今年旅遊消費市場復甦、樓市減辣措施生效等種種利好出現，籲同事們好好把握機會，展現中原大灣區的超強實力。中原集團行政總裁施俊嶸先生致辭表示，2023年房地產市場並未有如預期中反彈，反而房價繼續拾級而下，營商環境依然困難。他讚揚澳琴珠團隊逆市創佳績，環比業績增長之餘更加成功扭虧為盈，希望隨市場的陰霾逐漸消散，房地產市場在2024年能夠止跌回升，業績在來年再創高峰。最後，由中原集團創辦人施永青先生致辭，他表示，去年澳門的博彩收入連續12個月錄得按年增長，博彩業是澳門經濟的主要動力，加上六間獲得博彩經營權的博企需增加對非博彩項的投資。這些新的投資將幅射到其他行業，並拉動澳門的GPD增長，全民皆可得益。相信在今年美國大機會減息的大好形勢下，澳門房地產市場當可在2024年止跌回穩，重現生機。他寄語同事把握時機，發奮圖強，再創佳績。當日，先後頒發了「最佳區域營業經理」、「最佳主管」、「最佳地產代理」、「百萬新星」、「卓越之星」、「千萬雄獅」等多個獎項予去年表現優異的同事，希望各位再接再厲。除頒獎之外，還進行慈善大抽獎及才藝表演環節，全場氣氛高漲。

政府豁免第二套房徵收5%取得印花稅的減辣方案，早前已獲立法會表決通過，而且新增了過渡性條文，自今年一月一日起產生效力。加上住宅樓按貸款上限今年起統一為7成，兩項減辣措施加上現時樓價已調整至相當吸引的水平，近月換樓客睇樓量大增，三房或以上大單位尤受歡迎。東方明珠區屬傳統民生區，剛需客多，在過去數年疫情間亦抗跌力高，現精選區內一個約1,600多呎的三房帶套房單位，業主誠意出售勁減150萬至約1,300萬左右，單位更送實用平台，曬晾方便。另外，寰宇天下中層約1,719呎大單位極罕放售，向永久內園景觀，業主亦大減100萬，現時以約1,280萬便可購得優質會所樓，有意在新一年換大屋或投資筍盤，不妨捉緊頭啖湯入市。

上週二手交投平穩，中原數據庫資料顯示，1月15日至1月21日二手指標屋苑共錄得約6宗成交；而近四週總成交量約14宗，較上期數據增133%。澳門中原二手指標屋苑成交量日期成交量環比15/1至21/16--8/1至14/16500%1/1至7/11--25/12至31/12180%數據來源：中原數據庫減辣法案生效，買家加快入市步伐，過去一週市場成交焦點主要集中在氹仔區，錄得約5宗指標屋苑成交，其中千呎以上大單位佔3宗，市中心的濠庭都會及花城系列成交呎價介乎約6,430至7,370元左右；金峰系列錄約2宗開放式單位成交，成交價約為430萬至525萬。而澳門區方面錄得約1宗成交，來自海上居低層開放式單位，成交呎價約10,220元。*(澳門區指標屋苑：海天居、御景灣、寰宇天下、君悅灣、海擎天、雙鑽、壹號湖畔)*(氹仔區指標屋苑：濠庭都會、濠尚、濠景花園、花城系列、金峰系列、海洋花園、星河灣名門世家、大潭山壹號)以上資料從市場中錄得，並由中原數據庫進行統計及整理，只供參考用途。澳門中原已力求準確，惟如有錯漏資料，本行概不負責。讀者請自行查察資料的準確性。

上週二手成交量回升，中原數據庫資料顯示，1月8日至1月14日二手指標屋苑共錄得約6宗成交；而近四週總成交量約11宗，較上期數據增37.5%。澳門中原二手指標屋苑成交量日期成交量環比8/1至14/16500%1/1至7/11--25/12至31/12180%18/12至24/123200%數據來源：中原數據庫減免住宅第二套稅項的相關法案已通過，並增加過渡條款，由今年一月一日起生效，令部分觀望多時買家重燃入市意欲。在多個二手指標屋苑中，僅有3個屋苑錄得成交，均來自氹仔及路環區的大型屋苑，而且普遍為大單位，由千餘呎至3千多呎不等，其中造價最高的是星河灣名門世家一中層單位，其建築面積約3,700呎，成交呎價約5,800元。*(澳門區指標屋苑：海天居、御景灣、寰宇天下、君悅灣、海擎天、雙鑽、壹號湖畔)*(氹仔區指標屋苑：濠庭都會、濠尚、濠景花園、花城系列、金峰系列、海洋花園、星河灣名門世家、大潭山壹號)以上資料從市場中錄得，並由中原數據庫進行統計及整理，只供參考用途。澳門中原已力求準確，惟如有錯漏資料，本行概不負責。讀者請自行查察資料的準確性。

自今年1月1日起，澳門樓宇按揭成數上限調整為劃一7成，新措施令買家在購置大戶型及售價800萬或以上單位時首期壓力減少，樓市氣氛明顯改善，市場上查詢及睇樓人士比上月升約50%，當中尤以三房或以上單位最受關注。澳門中原路氹區資深區域營業董事吳宙新先生表示，鑑於樓按新政才剛實施，加上高息環境下，不少買家仍處於觀望階段，入市較為審慎，1月首週成交並未有明顯增加。至於業主方面，暫未見反價跡象，部分業主仍有較大的議價空間，願意減價求售，因此現時仍為用家以低價入市尋寶的好時機。本澳去年11月亦宣佈建議不再向第二套房購買者徵收印花稅，日前法案增加過渡條款，建議法案自公佈翌日起生效，並自今年一月一日起產生效力。倘若期間有人置業繳交第二套房的取得印花稅，買家可在法案生效後三十日退回款項。此舉明顯對換樓客及打算購二套房投資的人士具吸引力。最近澳門中原官網及找房APP已收到不少留言查詢，如壹號湖畔、海上居、濠庭都會、濠尚及金峰南岸等大單位都受到用家追捧。息口是左右買家入市的重要因素，預計首季樓市增速仍緩慢，要待美國減息利好釋出後，市況才有明顯的好轉。但現時美國加息周期已告終，或有望年中開始陸續減息，建議有意置業的人士考慮把握樓價低位偷步入市。

樓市法案終於在2024年1月11通過了獨立法會全體會議；細則性表決通過。

澳門在今年1月1日起實施最新樓宇按揭成數安排，不再設不同金額檔次的上限，規定在符合償債能力下，購置住宅的按揭成數上限劃一為七成。此減辣措施出台，令買家在購買大單位時首期壓力減少，尤以三房或以上單位最受歡迎，不少家庭都希望趁機細屋換大屋。氹仔區擁龐大校網，民生配套完善，向來受家庭客追捧。精選市中心濠庭都會一個面積約2,505呎的單位，為4房2套戶型，實用率高近8成，望中央公園景觀，現連車位放售，叫價約1,600萬。同樣位於氹仔中心區的雍景灣，亦有一個三面單邊，罕有大露台的3房單位推介，大廈一層僅三伙，私隱度高，業主誠意放售，叫價約980萬。至於喜歡清幽環境的大家庭，可考慮金峰南岸一個約2,279呎的4房單位，區內擁國際學校及巴士大站配套，現以筍價約1,093萬放售，總價比不少3房單位更平，籲有意換樓的人士不妨約看了解。

上週二手成交量續淡，中原數據庫資料顯示，1月1日至1月7日二手指標屋苑共錄得約1宗成交；而近四週總成交量約6宗，較上期數據跌60%。澳門中原二手指標屋苑成交量日期成交量環比1/1至7/11--25/12至31/12180%18/12至24/123200%11/12至17/121--數據來源：中原數據庫多個一手新盤推出優惠方案，其中下環薈推「舊樓換新樓計劃」，而珀悅及TiffanyHouse等新盤亦持續吸引準買家關注，加上不少居民觀望新的樓按成數安排和即將實施的樓市減辣措施，今年首週二手成交量仍在低位徘徊，澳門區錄得約1宗指標屋苑成交，來自海上居高層開放式單位，成交價約550萬。至於氹仔區方面上週並未錄指標屋苑成交。*(澳門區指標屋苑：海天居、御景灣、寰宇天下、君悅灣、海擎天、雙鑽、壹號湖畔)*(氹仔區指標屋苑：濠庭都會、濠尚、濠景花園、花城系列、金峰系列、海洋花園、星河灣名門世家、大潭山壹號)以上資料從市場中錄得，並由中原數據庫進行統計及整理，只供參考用途。澳門中原已力求準確，惟如有錯漏資料，本行概不負責。讀者請自行查察資料的準確性。

2023年房地產整體表現為先熱後冷，年初受通關利好帶動，本澳旅遊業快速復甦，抑壓多時的購買力曾一度釋放，但美國加息持續，高息環境打擊買家入市信心，導致下半年住宅樓市價量齊降，估計全年成交約2,800餘宗，再破去年2,900餘宗的歷史低位。踏入2024年到底樓市走勢會如何，本行將對2023年樓市表現作全面回顧以及對2024年樓市作預測。本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生、澳門中原住宅部資深區域營業董事羅俊明先生、澳門中原(工商舖)資深區域營業董事李肇成先生主講。寫字樓再大幅下調機會不高澳門中原(工商舖)資深區域營業董事李肇成先生回顧2023年工商舖市況，他表示，寫字樓方面表現疲弱，預計第四季成交量約12宗，推算全年寫字樓成交量約60宗，按年下跌近四成。受政府部門撤出影響，加上一些細規模公司因南灣區租金普遍較高而遷往其他區域，南灣區空置率大幅上升了1.7個百分點至10.4%。空置率高企，加上高息環境影響，令投資者減少，放盤量增多，寫字樓價格受壓，對比2022年下跌了約18%，以成交量較多的皇朝區為例，平均成交呎價跌穿5,000元。至於寫字樓價格是否已經幾乎見底，仍然要看出租回報率及減息情況，現時皇朝新口岸寫字樓租金約為12-17元/呎，售價約為3,800至5,000元/呎，南灣(不包括單一業權之甲級寫字樓）約為在17-25元/呎，售價約為5,500至7,000元/呎回報率，整體寫字樓回報率大約在3.7到4.2%之間，如果調頭減息將有利企業而帶動寫字樓使用率。另外，寫字樓貸款比率可達7成甚至更高，目前來看買會比租划算，故此預計今年寫字樓再大幅下調的機會不高，若開始減息寫字樓較有可能跑贏其他類別的物業。旅遊區商舖成交料將大幅增加商舖方面，在息口高企下，銀行存款利率高達5厘，雖然手持資金的人知道不會長期持續，其亦會不斷留意市場伺機而動，但普遍回報率要達3.5厘投資者才會考慮，而現時市面上的舖位回報一般只有約2.5至3厘左右的回報，因此成交在缺乏投資者，目前單靠用家的支撐。據統計局資料推算，第四季商舖成交量約55宗，估計全年在約276宗水平，成交量按年跌約23%再創新低。各區商舖以自用客購入民生舖位佔多，而少量旅遊區的成交則為投資者入市，新馬路一帶錄得約4宗成交均來自投資者，當中亦見內地客入市。價格方面，民生區整體有15至20%的跌幅，而旅遊區業主多為長線持有，一向價格硬淨，但亦有小部份業主肯減價出貨，大三巴附近一個物業放售兩年，最終由6,800萬降至約5,400萬獲得承接。受澳車北上直接影響，居民消費模式轉變，新開業的商戶減少，民生區租金明顯下跌。至於旅遊及賭場區，一線舖位已消化了九九十十，旅遊區租金回復至疫情前的7成，而賭場區亦已回復至疫情前約6成水平。預計今年旅遊區與民生區會出現較大的分線變化，去年旅遊區的租賃成交大幅增加，不少用家租不到心儀靚位，估計今年在減息訊號越來越強烈的情況下，旅遊區的商舖成交會大幅增加，而民生區雖然受澳車北上影響嚴重，但仍然有不少傳統用家做生意，如果價格回落多2成，相信亦會有用家願意承接。工廈在減息後有條件止跌回穩工廈成交量一直在低位徘徊，估計2023全年成交量約25宗，較2022年低位再大幅回落約百分之五十，故此導致有個別業主為求盡快出手而大幅調整價格。在第四季有筷子基工廈業主為求加快售出，以呎價僅約1,650元易手，破近10年新低，成為了新的市場指標；工廈市場一向以用家主導，雖然去年全面通關旅遊業復甦，但民生區生意明顯較差，大部分公司按兵不動，在缺少用家入市下，急於出貨套現的業主只能劈價吸引投資者入市，因此去年工廈錄得多宗低價且回報率達4%成交出現。展望2024年工廈市場，價格大幅下調後回報率上升、工廈不受SSD限制、且不少行業必須要在特定條件之工廈經營的情況下，加上工廈市場缺乏新供應，以目前低價入手此類工廈應該是不錯的選擇，預計工廈在開始減息後才會有條件止跌回穩。住宅交投續淡全年不足三千澳門中原住宅部資深區域營業董事羅俊明先生回顧2023年住宅市場情況，雖然去年年初受通關利好帶動，本澳旅遊及博彩業快速復甦，抑壓多時的購買力一度釋放，但美國多次宣布加息，高息且外圍環境不明朗令市場買家卻步，據財政局資料顯示，今年第一季成交量約969宗，第二季約824宗，至第三季回落至590宗，估計第四季約440宗水平，總結預計2,823宗創1984年有紀錄之來的歷史低位。樓價方面，第四季估計約為8.5萬，比去年第四季10.2萬同比下跌16%左右；而第四季曾一度有機會跌至7萬餘，只因二手成交量低，從而被一手拉高平均價，其中Tiffanyhouse折扣達到77折，而珀悅呎價以低至6,000余作招徠，平均成交呎價約在7,000元上下水平，比旁邊的新盤價格折讓約1/3，開盤約一個月成交約一百套單位，從這些願意割價的新盤成交量上，可看到市場價格降至這個位置會有承接力；然而澳門與其他需去庫存的地區情況不同，澳門地少人多，現時大多數發展商貨量不多，不急於大幅劈價推售，預計今年未必會有再大幅劈價出貨的發展商，相信在第一季整固後，樓價會逐漸回穩，尤其是大單位貸款上限增至7成，以及第二套房免交特別印花稅後，這些單位會出現承接後回暖。在豪宅市場上，去年受高息及外圍環境動盪影響，部分投資者資金流向高息定期，中原數據庫資料顯示，2,000萬以上的大面積物業、特色單位及別墅僅錄得約22宗成交，同比減少22%，而平均呎價約9,026元，按年下跌約3%。豪宅市場在近10年來的跌幅顯著，個別豪宅屋苑平均呎價回落近六成，以壹號湖畔為例，2014年高位成交呎價達約15,000元，至去年成交呎價錄得約7,000餘元水平；大潭山壹號高位呎價約8,000至10,000元水平，去年最低僅錄得約4,000至5,000元元，跌幅近半，而近年入伙的氹仔市中心濠尚大單位，亦由以往成交價約1.1萬，回落至去年約8,000左右，跌幅達3成。踏入2024年，樓市利好消息浮現，預計在第一季整固後、加息的終結，再加上推動樓市止跌回穩的政策方向明確，相信有助帶動經濟和市況好轉。從今年1月1日起樓按上限統一為七成，擬不再向第二套房購買者徵收印花稅的減辣措施出台，預計在買家數量大幅增加及貸款放寬資金增多的情況下，今年樓市的成交量可以有望回到2021年的水平。價格方面，細單位可能會有10%的下行壓力，但並非普遍性，在澳門半島的傳統名校區與氹仔市中心等屋苑影響不會太大，而大單位方面由於之前「跌到過哂龍」今年回升少許實屬正常，估計下半會有5至10%的回升。琴澳高度一體化橫琴後市發展樂觀中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧2023年全國的樓市情況，先回顧大家最關心的橫琴情況，橫琴2023年全年網簽成交量為3,419套，較去年下跌約14.76%，占珠海市網簽成交總體比例約為9.24%。其中住宅物業是橫琴市場交投主力，據統計住宅物業網簽成交1,334套，占橫琴總體網簽比例約為39.02%。商業成交64套，占比約1.87%；辦公成交則為543套，占比約15.88%。23年橫琴有較長時間住宅供應不足，導致市場成交受限，網簽套數銳減。四季度有澳門新街坊開售帶旺市場氣氛，多個住宅項目推出，市場氣氛活躍，成交量大幅回升。但由於網簽的滯後性，數據上暫未體現。網簽數據內最受歡迎區域為中央商務區，共計網簽成交1,938套，同比下跌1.47%，占橫琴總成交比例約56.68%，以華發橫琴灣成交居多，共網簽693套高居該區榜首。其次綜合服務區也受到不少買家喜愛，網簽成交526套，同比下跌約59.54%，占比約15.38%。此外，口岸服務區共計成交365套，同比上升約185.16%，占比約10.68%，而科技研發區共計成交313套，文化創意區共計成交161套，國際居住區共計成交116套。據橫琴中原數據庫統計，2023年全年橫琴市場成交以面積介乎100-120平方米以上單位成交居多，占總體成交達29.21%，其次為面積60平方米以下的單位，約占25.89%。主因橫琴市場成交主力為住宅產品，其中成交主要集中於橫琴灣、橫琴府、橫琴薈的剛改產品，這類產品價格適中，品質優越，能適應多元的家庭需求。而橫琴萬象世界、中葡商貿廣場等辦公項目都有不俗成交，帶動小面積單位占比上升。在2023年購買橫琴物業的買家當中，以澳門區域買家居多，占比約74.29%；其次為廣東其他買家，占比約6.22%，第三位則是珠海本地買家，占比約6.05%。主因專供澳人的澳門新街坊項目開售，優惠的價錢吸引了大量澳門買家排隊入手，銷售情況火爆，致使橫琴本年澳門區域買家數量遙遙領先，但特別值得一提其中不少為非長居澳門人士，大多是早年已經移民或者是十多年前的投資移民人士，本次澳門新街坊把這一班人吸引到橫琴實屬好事。總結2023年，橫琴雖有較長時間未有拍地、缺乏住宅貨源、交投淡靜；但9月份起前有認房不認貸、降首付等政策利好刺激，後有澳門新街坊吸引客流，多個住宅項目相繼推新，市場人興財旺，成交逐漸回升。受經濟大環境影響，市場資金易向高地價、高質量的項目傾斜，橫琴住宅產品市場認可度較高，樓市的發展更取決於供應的穩定性。近日《橫琴粵澳深度合作區總體發展規劃》正式公佈，明確強調全力支持琴澳高度一體化發展，在橫琴打造澳人新家園。隨著政策的大力推進，料橫琴樓市將得到強有力的正向助力，獨特的地理優勢將為橫琴產品提供極大的價值加成。料在《總規》的穩步兌現下，橫琴後市發展相對樂觀。2024年橫琴市場預料將有12個項目入市或加推，將為市場提供約131萬平方米供應量。其中將為市場提供約15.1萬平方米商業供應，約104萬平方米辦公供應，約6.9萬平方米住宅供應，約5.6萬平方米文創供應。其中，口岸服務區預計新增1個項目，將提供面積約26.5萬平方米供應量；中央商務區預計新增6個項目，將提供面積約56.1萬平方米供應量；文化創意區預計新增1個項目，將提供面積約16.5萬平方米供應量；綜合服務區預計新增1個項目，將提供面積約9.0萬平方米供應量；科技研發區預計新增2個項目，將提供面積約11.1萬平方米供應量，高新技術產業區預計新增1個項目，將提供約12.5萬供應量。由於橫琴用地規劃所致，料未來僅有少量住宅新增供應，且未見純住宅項目推新；而橫琴極力推進與澳門產業融合、鼓勵創新創業、放寬市場准入，發展勢頭猛烈，辦公需求增加會變成主流趨勢。珠海方面去年網簽成交量共計36,989套，較去年下跌13%；價格方面，珠海全市2023年均價約22,039元/平方米，較去年微跌3%。2023年珠海樓市在經歷了一季度小陽春，二季度成交滑坡，三季度認房不認貸等利好政策救市後，四季度樓市築底企穩，較多項目選擇年底乘勢入市。全年珠海網簽成交主要以住宅物業成交為主，共網簽成交22,230套，占總網簽量60.10%，較去年基本持平；商業共網簽成交939套，占總網簽量2.54%；辦公共網簽成交3,721套，占總網簽量10.06%；其他類型物業共計網簽成交10,099套，占總網簽量27.30%。成交主力區域為香洲區，共計網簽成交13,000套，占整體比約為35%。斗門區占比次之，共計網簽成交9,363套，占整體比約為25%。大灣區方面11月份中原大灣區指數報109.43點，連跌6個月，累跌近10%，按月跌2.56%，主要受港澳跌幅擴大逾4%所拖累，大灣區指數跌幅加大。12個指數中，錄得跌幅的指數共8個，跌幅由1.01%至4.6%，錄升幅的指數有4個，升幅由0.17%至1.96%。四大中心城市，全線報跌。11月港澳指數分別下跌4.39%及4.6%，香港指數更創今年最大跌幅，相信與港匯下跌有關。香港於10月尾減辣，11月份成交量稍升，12月再優化移民政策加入房地產元素，坐實政策方向，普遍認為香港樓價會止跌回穩。回顧2023年全國市場，首11月全國房地產開發投資10萬億元，同比下降9.4%；房屋竣工面積6.5億平方米，增長17.9%。商品房銷售額10萬億元，下降5.2%，商品房待售面積6.5億平方米，同比增長18.0%，新開工面積呈現斷崖式下跌。2023年預計商品房新開工面積94885萬平方米，同比下降21%，創2013年以來新低，較2019年高峰下降近六成。今年以來主動購置土地的多為央企、國企，民企拿地動作並不明顯，且房企奪地也主要聚焦核心城市優質地塊，表明開發商首要任務仍然是去庫存，而新增投資方面不再追求大規模而改為追求高質素易出手。另一方面，雖然諸多金融支持政策，由於缺少執行細則、容錯免責機制等原因，導致基層落實不到位，房企資金壓力並未得到根本緩解。2023年前11月，80家典型房企融資總量為5430億元，同比下降擴大至25%，從整體看2023年房企資金壓力仍未有較大改觀。據內地不完全統計，去年首11個月，全國逾200省市出台超過600個房地產調控措施，主要包括五方面：第一，落地認房不認貸，8月25日，三部門聯合發文推進落實認房不用認貸，利好置換及異地購房者，包括北上廣深在內的至少63省市官宣認房不認貸，泉州等11城更是放寬至認貸不認房。第二，調降首付比例下限，打開限購城市降首付空間，8月31日，兩部門調整優化差別化信貸政策，將住房商貸的最低首付比例統一調整為20%，二套統一為最低30%，不再區分地區限購與否。第三，動態調節首套房貸利率下限，調降二套房房貸利率下限，1月5日，兩部門發佈首套房貸利率動態調節機制，此後近百城下調了首套房貸利率下限，超20城取消了下限。8月31日，央行、金監局宣佈將二套房商貸利率下限由LPR+60BP調整為LPR+20BP。第四，落實存量房貸降息，減輕居民負債壓力，8月31日，央行、金監局發文指導商業下調存量首套住房貸款利率，據央行11月發佈報告，存量房貸降息工作已經基本完成，涉及房貸規模超22萬億元，平均降幅0.73個百分點，惠及超5000萬戶、1.5億人，每年減少借款人利息支出1600-1700億元，戶均每年減少3200元。第五，降准降息，3月27日、9月15日分別全面降准0.25個百分點，6月20日下調1年期LPR10BP至3.55%，調降5年期以上LPR利率10BP至4.2%，8月20日單邊調降1年期LPR利率10BP至3.45%。然而新房市場以貨尾及去庫存為主，在減少新盤刺激的情況下，而全國二手房交易量佔全部房屋交易量比重達到37.1%，創造歷史新高，全國已經有7個省和直轄市的二手住宅交易量超過新建商品住宅交易量。展望2024年，房地產政策有望初見曙光，不論內地核心與非核心城市的支持樓市政策、香港的投資移民及減辣、澳門的貸款及減辣，都足見推動樓市健康發展的政策是大方向，減辣、放寬、支持會持續加大力度，鬆綁潮出現令整個市場有機會重獲信心。中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生總結整體市況，他表示高息環境，令投資者更審慎，各地房地產市場去年都呈價量齊跌局面，尤其工商舖類物業多以投資者為主導，跌幅因而更大。預計2024年，美聯儲加息周期結束，或有望年中開始陸續減息，加上因應各地政府對房地產的支持措施，今年整體樓市情況會比去年好，第一季樓價雖再有下行壓力，但會先跌後回穩，全年成交量將增加，樓市見曙光。而中原澳門及橫琴今年亦將積極增加人手及擴充各地佈點，以應付即將提升的成交量。

東方明珠區發展成熟、民生配套齊全，且帶會所新樓較多，一向深受自住家庭歡迎。自從澳門政府釋出樓市「減辣」法案，建議明年起不再向第二套房購買者徵收印花稅及將樓按上限統一為七成，將令居民換樓成本降低，區內兩房以上單位的查詢及睇樓量明顯大增，不少家庭都希望趁機換大單位，改善生活環境。現時海天居一個近800呎的兩房單位，業主因心急換樓放售，直降約80萬至650萬，單位開揚光猛南北通，向東南望內園景觀。而有三房需求的家庭則可考慮同區的寰宇天下，現時中高層約1,700呎的單位呎價僅約7千餘元，單位為三面單邊設計，更罕有工人套房，絕對是買少見少的筍盤，有意置業換樓不妨約看了解。

上週二手成交量回升，中原數據庫資料顯示，12月18日至12月24日二手指標屋苑共錄得約3宗成交；而近四週總成交量約6宗，較上期數據跌60%。澳門中原二手指標屋苑成交量日期成交量環比18/12至24/123200%11/12至17/121--4/12至10/121--27/11至3/12180%數據來源：中原數據庫年終長假期，居民外遊增，二手成交量低位徘徊，而美聯儲本月中旬決定維持利率不變，市場普遍認為這次加息周期已結束，明年或將減息，令準買家加快入市決定。上週二手指標屋苑成交量稍升，澳門區錄得約2宗指標屋苑成交，君悅灣高層三房帶露台單位，成交價約1,330萬；海天居高層兩房單位則以約685萬易手。至於氹仔區方面，錄得約1宗指標屋苑成交，來自海洋花園一個逾三千呎大平台單位，成交呎價約8,000元。*(澳門區指標屋苑：海天居、御景灣、寰宇天下、君悅灣、海擎天、雙鑽、壹號湖畔)*(氹仔區指標屋苑：濠庭都會、濠尚、濠景花園、花城系列、金峰系列、海洋花園、星河灣名門世家、大潭山壹號)以上資料從市場中錄得，並由中原數據庫進行統計及整理，只供參考用途。澳門中原已力求準確，惟如有錯漏資料，本行概不負責。讀者請自行查察資料的準確性。

金管局早前已發出指引，明年起將樓按上限統一為七成，變相年底前是以低首期上車800萬以下住宅的最後機會，而大單位明年起買家需繳付的首期則減少，因此減辣消息一出，各類單位的睇樓量倍增，準買家均希望提早覓得心頭好。本澳不少發展商積極部署，近月一手盤頻推優惠，如下環薈主打細價單位，以優惠價推售，更送全屋裝修傢電，一房平台單位僅3百餘萬起，其低首期吸引不少上車客。氹仔市中心濠尚亦以優惠價推出一手盤應市，開放式單位折後約5百餘萬，比部分二手單位更平。而一手亦帶動二手市場，濠系列筍盤還有深受家庭客追捧的濠景花園，現罕有過千呎三房單位以7百餘萬放售；濠珀高層約1,700呎的大單位，向中央公園景觀，一減再減至約1,548萬，此類優質物業一向不乏捧場客，有意置業的朋友不妨趁早約看了解。

上週二手成交量淡，中原數據庫資料顯示，12月11日至12月17日二手指標屋苑共錄得約1宗成交；而近四週總成交量約8宗，較上期數據跌38%。澳門中原二手指標屋苑成交量日期成交量環比11/12至17/121--4/12至10/121--27/11至3/12180%20/11至26/11538%數據來源：中原數據庫臨近年尾多個一手新盤積極推售，吸引買家注意，加上換樓客觀望減免印花稅及按揭貸款比例措施，二手市場相對淡靜。上週二手指標屋苑成交量淡，澳門區未錄成交。至於氹仔區方面，僅錄得約1宗指標屋苑成交，來自氹仔市中心濠景花園的中層過千呎單位，成交價約770萬。*(澳門區指標屋苑：海天居、御景灣、寰宇天下、君悅灣、海擎天、雙鑽、壹號湖畔)*(氹仔區指標屋苑：濠庭都會、濠尚、濠景花園、花城系列、金峰系列、海洋花園、星河灣名門世家、大潭山壹號)以上資料從市場中錄得，並由中原數據庫進行統計及整理，只供參考用途。澳門中原已力求準確，惟如有錯漏資料，本行概不負責。讀者請自行查察資料的準確性。

上週二手成交量淡，中原數據庫資料顯示，12月4日至12月10日二手指標屋苑共錄得約1宗成交；而近四週總成交量約15宗，較上期數據上升25%。澳門中原二手指標屋苑成交量日期成交量環比4/12至10/121--27/11至3/12180%20/11至26/11538%13/11至19/118700%數據來源：中原數據庫本澳多個一手新盤以優惠價推售，如新口岸豪宅TiffanyHouse、路氹區的珀悅等。其中TiffanyHouse更推出聖誕特價優惠，呎價低至六千餘元，吸引不少上車及換樓客注意，加上澳門新街坊持續引起市場關注，上週二手指標屋苑成交量淡，澳門區未錄成交。至於氹仔區方面，亦僅錄得約1宗指標屋苑成交，來自金峰南岸中層兩房單位，成交呎價約6,310元。*(澳門區指標屋苑：海天居、御景灣、寰宇天下、君悅灣、海擎天、雙鑽、壹號湖畔)*(氹仔區指標屋苑：濠庭都會、濠尚、濠景花園、花城系列、金峰系列、海洋花園、星河灣名門世家、大潭山壹號)以上資料從市場中錄得，並由中原數據庫進行統計及整理，只供參考用途。澳門中原已力求準確，惟如有錯漏資料，本行概不負責。讀者請自行查察資料的準確性。

澳門中原積極履行企業社會責任，多年來不遺餘力支持各類慈善活動。今年繼續鼎力支持年度大型慈善籌款活動－第四十屆澳門公益金百萬行，以及澳門同善堂一年一度的「沿門勸捐」籌款活動。由中原(工商舖)、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生帶領一眾精英會代表，到訪同善堂捐贈善款，受到同善堂值理會熱情接待，並參觀「同善堂藥局」，了解同善堂歷史及慈善服務的發展情況。澳門中原多年來一直履行「取之於社會，用之於社會」的企業責任，未來也將持之以恆，用行動為社會上有需要人士送上關愛和支持。

上週二手成交量續跌，中原數據庫資料顯示，11月27日至12月3日二手指標屋苑共錄得約1宗成交；而近四週總成交量約15宗，較上期數據上升25%。澳門中原二手指標屋苑成交量日期成交量環比27/11至3/12180%20/11至26/11538%13/11至19/118700%6/11至12/111--數據來源：中原數據庫上週澳門新街坊開售，市場反應熱烈，首日已收逾500申請，更在過去的週末加推了新一批座數，為買家增加戶型選擇，引起市場廣泛關注；至於澳門二手方面交投轉淡，多個指標屋苑未錄成交。中原數據庫資料顯示，上週僅錄一宗來自氹仔濠尚成交，單位處於高層，面積約千餘呎，成交呎價約9,300元。*(澳門區指標屋苑：海天居、御景灣、寰宇天下、君悅灣、海擎天、雙鑽、壹號湖畔)*(氹仔區指標屋苑：濠庭都會、濠尚、濠景花園、花城系列、金峰系列、海洋花園、星河灣名門世家、大潭山壹號)以上資料從市場中錄得，並由中原數據庫進行統計及整理，只供參考用途。澳門中原已力求準確，惟如有錯漏資料，本行概不負責。讀者請自行查察資料的準確性。