踏入5月，澳門樓市受到外圍氣氛的影響，交投量出現明顯跌幅。但「衣食住行」乃生活必須，再加上多項大型機建之下引入了大批外勞，使澳門住屋需求一直有增無減，因此一些面積大、間格實用的單位在市場上仍有極大吸引力。今期為大家推介的是濠庭都會一個面積特大的優質筍盤。濠庭都會位於氹仔黃金地段，不但毗鄰運動場、學校、娛樂場等，而且附近食肆、超市等生活配套一應俱全，極之方便。濠庭都會單位面積由1,050呎至2,505呎不等，分2房2廳、3房2廳及4房2廳等間隔。屋苑設有21萬呎超級豪華會所，擁有泳池、兒童遊戲室、電影院、健身室及美容按摩室等60多項消閒設施。另外，屋苑設有大型停車場，為住客提供逾2,000個車位。是次推介的單位是濠庭都會7座逸濠軒一個中層A單位，單位面積2,505呎，4房2廳加1多功能房間隔，尤其適合一家多口的家庭。單位間隔四正，寬敞實用，採光充足，而且視覺開揚，望中央公園景，擁有此景觀的中低層單位現時放盤量極少，因此尤其受用家注視。業主現叫價738萬，平均呎價約2,946元。中原(澳門)營業董事何兆恆先生表示，濠庭都會配套設施齊全，一直都很受用家歡迎。最近澳門樓市受外圍氣氛及政府打壓樓市措施影響，睇樓量及交投量都有明顯跌幅，投資者普遍放慢了入市步伐。然而，部份用家卻趁淡市出擊，務求「執平貨」，因此最近面積大、實用性強的單位最受熱捧。據中原(澳門)資料顯示，日前濠庭都會約有600多個放盤量，叫價由315萬至1,000萬不等，平均呎價介乎於3,000元至3,500元，而叫租則由7,500元至23,000元不等。近日有一個5座高層C單位，以595萬成交，平均呎價約3,014元；而另外一個6座高層E單位，以7,513元月租獲承接，平均呎價約5.72元。

位於東方明珠區的寰宇天下，自推出以來一直深受國際投資者及本澳用家歡迎，短短日子內全部分層單位旋即售罄。本期推介的是位於寰宇天下頂層的海景天際獨立屋「天籟」，該項目是全澳唯一的玻璃屋，品味超然。中原(澳門)寰宇分行營業經理霍光成先生表示，寰宇天下位於灸手可熱的東方明珠區，該區是未來輕軌及港珠澳大橋的落腳點，區內生活配套完善，屋苑的外在條件優越本已無與倫比，再加上屋苑本身會所配套應有盡有，因此，一直位列具指標性的澳門十大屋苑之內，足見屋苑的受歡迎程度。而「天籟」位於寰宇天下的頂層，早已佔盡屋苑本身之優勢，而且位處500呎高空之上，為全區最高建築，可270度環抱澳氹海景及澳門市全景。單位面積4,535呎，2廳4套房設計，其中包括千呎酒店式主人套房，另外兼備千呎空中平台花園，氣派不凡。客、飯廳樓底高達20呎，並備有玻璃天幕，日間光線貫穿玻璃射進屋內，全屋透亮，晚上可夜觀星空，寫意無限。「天籟」作為澳門頂級豪宅，不但設計巧奪天工，而且用料一絲不苟。廚房電器及櫥柜組合皆為歐美頂級品牌，包括逾百萬德國VARENNAPOLIFORM櫥柜組合、GAGGENAU廚房電器及美國SUB-ZERO雪柜等；浴室配套均為世界頂尖品牌，備設最先進的SAMSUNGLCDTV﹔全屋更特設電腦化「A.I.」人工智能系统。頂級的設計、頂級的配套再加上頂級的用料，勢將「天籟」打造成澳門最頂級、最具時尚品味、最氣派不凡的特色府邸。霍又表示，「天籟」既是全澳唯一的海景天際玻璃屋，也是區內難得一見的特色單位，相比同區其他屋苑的特色複式單位，「天籟」的玻璃屋式設計可謂與別不凡，而且現時發展商叫價2,800萬，平均呎價約6,174元，實屬可遇不可求。

中原(澳門)花城分行客戶經理劉永成先生表示，近日成交的一個壹號湖畔3座低層A單位，面積2,636呎，間隔為三房加一工人房，擁有南灣湖景。買家為外籍華人，單位將用作自住。單位成交價為1,608萬，平均呎價約6,100元/呎。屋苑去年12月一個2座高層A單位以呎價6,200元/呎成交，與之相比，這次的成交呎價可謂非常超值。中原(澳門)寰宇分行營業經理霍光成先生表示，君悅灣4座中層B單位，面積1,719呎，三房一廳間隔，正望珠海靚景。單位日前以約865萬元一手成交，平均呎價約5,033元/呎。買家為本地人，單位將作自住之用。屋苑目前所剩餘的一手單位不足十個，可見屋苑十分搶手。

一手新盤御景灣於3月12日正式公開發售，市場反應相當熱烈。中原(澳門)高級區域營業董事石寶德先生表示，到場參觀示範單位的客戶絡繹不絕，公開發售的頭三日內累積售出超過二百個單位，涉及成交金額逾10億元。買家以用家為主，反映市場對這種地點優越、實用率高的優質屋苑需求極大。位於東方明珠區的御景灣共提供942個單位，面積由1,582至1,603呎不等，全部均為間隔實用的大單位。樓盤於3月11日下午4點開始通過經紀預留，於12日中午12點開始發售及開放示範單位讓公眾參觀。吸引大批客戶前來睇樓，人潮一度擠滿門口，等候率先進場挑選心水單位。石表示，御景灣無論在地點、實用率、戶型、市場定位及價錢等方面都是針對換樓的用家而定。屋苑位於近年備受矚目的東方明珠區，該區為澳門未來最重要的交通樞紐，興建中的港珠澳大橋及未來輕軌鐵路站均會於該區落腳，區內生活配套完善，而且近年陸續有大型豪宅項目於區內落成，發展漸趨成熟。御景灣坐落於該區，可謂佔盡地利優勢。屋苑另一過人優點就是擁有高達83%的極高實用率，比一般樓盤的70-75%高逾一成。而且單位間隔四正實用，全部皆為三房加一多用途房間隔，室內設計由名師親自操刀。再加上屋苑配套設施應有盡有，酒店式住客會所、20萬平方呎空中花園、酒店式保安及管理服務等。而且售價非常吸引，開售頭三日的平均成交呎價由約2,600元至約3,400元不等。因此，御景灣對於經常穿梭於港、珠、澳三地的用家尤其吸引。難怪開售不久，旋即吸引大量客戶蜂擁前來參觀示範單位，不少客戶於睇樓後更即場落訂購買。石又表示，發展商是次推出一座作公開發售，是自08年3月海擎天、寰宇天下等貨尾單位推售後，市場上首次再有大型屋苑貨尾單位發售。因此，市場上累積了兩年的購買力被即時引爆，刺激銷售量極速攀升。另外，去年的四厘利息補貼政策令部份出售260萬以下中低價物業的原業主有充足現金在手，激發換樓需求。因此，市場對於御景灣此類優質屋苑的需求量極大，市場消化能力極高。

踏入2月上旬，澳門樓市處於農曆新年傳統淡季，市場交投淡靜，無論買家或賣家都持觀望態度，靜待新年後的升勢。據中原(澳門)資料顯示，新年假期後樓市明顯較之前活躍，尤其以租賃市場更為熱烈。中原(澳門)花城分行助理營業董事吳志明先生表示，新年假期後租賃交投明顯熾熱。由於大學開學在即，學生租客明顯增加，當中以國內的大學生為主，他們對租金5,000元以內、裝修傢俬齊全的兩房單位需求最大。另外，由於港珠澳大橋等大型工程的落實及路氹金光大道工程的復工，使大量外來僱員不斷流入，導致租盤的需求量大增。據中原(澳門)資料顯示，澳門租賃市場整體租金於新年前已錄得5%增長，由於整體市道向好，未來半年內租金可望再有1015%升幅。至於買賣成交方面，吳表示，由於外圍氣氛良好，香港近期賣地成績理想，澳門去年就業人口收入中位數創新高等因素，再加上今年即將推出的多個路氹區及澳門區新盤為市場醞釀熾熱氣氛，使市場對新年後的樓市充滿信心，部份賣家更於新年前封盤，待新年後再度出擊。吳指出，澳門樓盤一直受到境外投資者的注視。，近日就有3個上海投資者，看準澳門升值潛力大，收租回報穩定，而同時購入君悅灣二手單位作長線投資之用。雖然投資者對澳門樓市有信心，但部份人考慮到澳門的租賃稅高達16.8%，比鄰近的香港及中國大陸還要高，直接影響租金回報，因而卻步。吳表示，針對此問題，業界應與政府多加溝通，建議對租賃稅、買賣做契費及登記費等進行寬減，希望藉此減輕市民置業的負擔及提升澳門房地產市場在國際間的競爭力。

踏入2月，為農曆新年前夕，也是澳門樓市的傳統淡季，住宅成交量略為放緩。市場觀望新春過後樓市重拾去年升軌，因此準買家都靜待時機。今期要為大家推介的就是君悅灣一個罕有一手筍盤。君悅灣座落於東方明珠區內興建中的港珠澳大橋的落腳點，佔盡港、珠、澳三地交通優勢，為未來澳門最矚目的黃金地段。區內豪宅林立，食肆、學校、超市、公園等生活配套設施一應俱全。屋苑於零九年第四季才入伙，單位面積由1,207呎至2,448呎不等，分2房至4房雙套等間隔。屋苑本身設有五星級酒店作配套，另外環形的建築設計令大部份住宅單位可擁抱迷人海景。是次推介的單位是4座一高層C單位，單位面積1,209呎，2房1廳間隔。單位已設有豪華交樓標準，買家無論自住或放租都非常適合。單位間隔四正實用，客飯廳相連，空間感十足，高級雲石窗台寬闊優雅，既可將室外陽光透入屋內，更可坐於客廳遠眺開揚海景，感覺寫意。單位現叫價520萬，平均呎價約4,301元。中原(澳門)寰宇分行營業經理霍光成先生表示，該單位是現時市場極為罕見的一手單位。君悅灣是澳門市場上少有的低密度豪宅項目，單位數目只有625伙，而且屋苑本身設有酒店配套，另外更有穿梭巴士、上門家居清潔等貼心服務，軟硬件一應俱全。因此，屋苑自08年年頭開售起，旋即受到投資者的搶購，現在市場上的一手單位已經所餘無幾。而且屋苑剛入伙不久，相對去年的呎價仍然有一段距離，因此具非常可觀的升值潛力。再加上發展商現推出極優惠投資的付款方法，一手買家可獲發展商提供的租金保證回報每年5%，合共2年，可謂非常吸引。據中原(澳門)資料顯示，目前君悅灣約有逾100個放盤量，叫價由450萬至1,488萬不等，平均呎價介乎於3,624元至6,800元，而叫租則由10,000元至18,000元不等。近日有一個4座低層C單位，以455萬成交，平均呎價約3,763元；而另外一個4座高層C單位，以10,000元月租獲承接，平均呎價約8.27元。

據中原(澳門)數據顯示，2009年澳門商業單位買賣交投活躍，第四季估計有約480宗成交，與08年同期相比，升幅達2.4倍。其中，以高士德區、雅廉訪區及新橋區等傳統舊區的舖位交投量最突出，單計第三季已約有50宗成交；另外，新口岸區、皇朝區近賭場一帶也獲得不錯的成交量。而租賃方面，則以皇朝區及氹仔花城區最熱烈。中原(澳門)工商舖營業經理梁浩光先生表示，澳門市場本身就存在舖位供應量不足的問題，一般大型樓盤普遍缺乏商場配套，即使有逾1000個單位的新樓盤所提供的舖位量也不足50個，因此市場上的舖位一直是供不應求。澳門作為一個國際性的旅遊城市，必然需要大量商業舖位以供零售及餐飲行業經營以應付龐大的旅客消費市場。另外，澳門近年人均收入不斷提升，據統計局資料顯示，09年澳門人均工作收入中位數增加4.7%，令本土消費市場大增。在內、外兩股消費力的壯大之下，使市場對舖位的需求量有增無減。再加上自08年金融海嘯至09年初，地產市場疲弱，但舖位價格的跌幅卻不大，而且租金收入穩定，部份專注投資住宅市場的投資者發現舖位的抗跌力比住宅強，於是轉為投資舖位。因此，09年第二季的舖位買賣成交與08年同期相比明顯活躍。總結09年舖位的交投市況，梁表示買賣及租賃均量價齊升。其中，買賣的成交價升幅達20-25%，而租金則取得15-20%的上升。

據中原(澳門)數據顯示，2009年第四季澳門住宅成交宗數約4,000宗，比第三季的3,681宗增加約9%。其中，傳統豪宅區如氹仔及東方明珠區交投量持續活躍，而成績最突出的可謂皇朝區。中原(澳門)助理營業董事張麗華表示，第四季因為壹號湖畔第四座的重新推出，使皇朝區成為零九年尾交投最熾熱的區域。壹號湖畔位處澳門黃金地段，有最頂級的商場配套，因此一直是市場上最受注目的豪宅樓盤之一，自零七年初作公開發售之後，旋即引起搶購熱潮，所有單位在半年內已經全部售罄。第四座原本由一個冰島基金購入，後來因受金融海嘯的影響而取消交易，發展商從冰島基金手中回購第四座，並裝修至交樓標準，於12月中重新推出市場發售。合共68個單位在短短兩星期之內已取得95%以上的成交量，其中，由中原(澳門)促成的成交宗數則佔了30%，成績可謂相當驕人。張又表示，壹號湖畔第四座的熱烈交投，使寰宇天下、濠庭都會等中價樓盤的成交量也被帶動向上。其中以東方明珠區的升幅尤其突出，第四季成交量與第三季相比，升幅最多高達40%。

零九年，澳門經濟復甦步伐強勁，各行業都有不錯的增長，而作為澳門經濟指標的博彩業更是成績彪炳。據博彩監察協調局資料顯示，零九年賭場毛收入達1,193.69億，博彩收入更衝破1,200億。另外，全城期待的永利二期將於今年第二季開幕，屆時必然會刺激澳門博彩收益更上一層樓。再加上港珠澳大橋已正式動工，各項利好因素支持澳門的發展穩步向前，同時更吸引無數國內外投資者將目光投放於澳門的房地產市場。而在澳門市場上眾多的新樓盤中，就以位於東方明珠區，興建中的港珠澳大橋的落腳點的君悅灣最為耀目。該區為未來澳門最矚目的黃金地段，區內豪宅林立，食肆、學校、超市、公園等生活配套設施一應俱全。而大橋預期於2016年建成通車，到時一橋通三地，君悅灣定必佔盡直達港、珠之便利，尤其適合需經常穿梭中、港、澳的買家。屋苑於零九年第四季才入伙，而且配套完善，一至五座間隔由1,200呎兩房單位至2,400呎四房雙套單位不等，第六座為服務式住宅，第七座為國際萬豪酒店。屋苑環形的建築設計令大部份住宅單位可擁抱迷人海景及珠海情侶路景致，連被稱為珠澳口岸一線「新地標」的珠海仁恆濱海中心也盡收眼簾。中原(澳門)區域營業董事石寶德先生表示，君悅灣是澳門市場上少有的低密度豪宅項目，單位數目只有625伙，而且屋苑本身設有酒店配套，另外更有穿梭巴士、上門家居清潔等貼心服務，軟硬件一應俱全。因此，屋苑自08年年頭開售起，旋即受到投資者的搶購，現在市場上的一手單位已經所餘無幾。而且屋苑剛入伙不久，相對去年的呎價仍然有一段距離，因此具非常可觀的升值潛力。而其中一個值得推介的一手單位就是4座一高層C單位，單位面積1,209呎，2房1廳間隔。單位已設有豪華交樓標準，買家無論自住或放租都非常適合。單位間隔四正實用，客飯廳相連，空間感十足，高級雲石窗台寬闊優雅，既可將室外陽光透入屋內，更可安坐客廳遠眺開揚海景，感覺寫意。單位現叫價520萬，平均呎價約4,301元。據中原(澳門)資料顯示，目前君悅灣約有逾100個放盤量，叫價由450萬至1,488萬不等，平均呎價介乎於3,624元至6,800元，而叫租則由10,000元至18,000元不等。近日有一個4座低層C單位，以455萬成交，平均呎價約3,763元；而另外一個4座高層C單位，以10,000元月租獲承接，平均呎價約8.27元。石又指，為吸引一手買家，發展商現推出極優惠投資的付款方法，一手買家可獲發展商提供的租金保證回報每年5%，合共2年。以一個價值1,000萬的單位為例，買家付300萬首期，做七成按揭，供20年，利率為P-2.8*，月供36,923元，每年供款需443,076元。而發展商則提供相當於樓價5%的租金回報，每年50萬，兩年合共100萬。扣除供款，每年還有幾萬元回報，可謂非常吸引。石表示，承著澳門的發展優勢，再加上屋苑本身的優質配套，君悅灣勢必成為一零年澳門最搶手的新盤之一。再加上鄰近港珠澳大橋此熱點優勢，屋苑升值潛力將無可估計。有志投資於澳門房地產的投資者，尤其是經常穿梭中、港、澳的內地買家，絕不可錯過。*按揭貸款年期利率只作參考，以銀行批核為準。