最近股票市場受外圍環境因素影響，波幅不斷，有股票投資者止蝕離場，轉投相對較穩定的物業市場。近日不少基金公司、投資者都開始活躍於房地產市場，趁機吸納低水物業。去年在經濟調整氣氛影響下，住宅價格較14年約莫下跌了30%，個別屋苑甚至跌近40%，整體住宅價格偏向低水，引起不少投資者的興趣，不過由於去年投資者心態較審慎，大多處於觀望，未敢即時入市，直至近日股票市場連日受挫，越來越多投資者打算將資金轉移至物業市場上。同時，股市波動對業主信心亦造成影響，部分急需套現的業主，更積極擴大議價空間，以致市場成交價比去年第四季下降約5%，個別屋苑甚至出現10%至15%的減幅，對投資者來說無疑是一個入市良機。現時市場上一些低於市價的物業，更能獲投資者青睞，成交速度亦較快。日前，海擎天一個兩房高層單位，放盤不足十天，即以約650萬成交，較去年底成交的兩房中層單位成交價低4%，而景觀卻更佳，物業價值相對較高，估計目前的成交價低於市場價約10%至15%。同類優質低水盤源往往可遇不可求，每次有低於市價的放盤必定引起搶購，有興趣的買家相信要提前做好入市準備，捕捉時機。

近期，美國加息政策塵埃落定，不過由於本澳暫不跟隨美國加息，利息暫無變化，對於樓市的影響較為輕微。現時，市場交投以用家為主，不少準買家持觀望態度，希望樓價有再下調的空間，令市場交投拉鋸。雖然如此，但臨近年底，有業主由於資金緊張，放盤意欲增強，議價空間擴大，期望套回現金以便過一個靚年。而部分買家抱有傳統的思想觀念，希望可以在過年前購買物業，因而加快入市決定。其中，在氹仔區方面，花城、濠庭都會等較優質的屋苑受到買家追棒。例如，近日花城5座高層AC室的單位，本身屋苑素質高，可望向金光大道，景觀較優秀，便以呎價約6,500元獲得成交。此成交由於業主願意有議價空間，加上單位優質地理位置優越，因此，雖然物業較現時市價略高，買家亦願意承接，相信此類型優質物業成交量會陸續回升。至於租賃市場方面，氹仔市中心租賃成交氣氛依然較為活躍。其中，地理位置較優越，配套齊全，如濠庭都會、濠景花園、花城等藍籌屋苑較受租客歡迎，陸續錄得多宗租賃成交。受本澳經濟不明朗因素影響，租價方面則有所下調，有業主願意減價放租，租價較上月下跌約5-10%。預料受本澳節日氣氛濃厚影響，市場成交宗數將顯著減少。相信未來隨著更多業主願意減價放盤，議價空間增大，市場低價盤源增多，買家入市意欲增強，未來市場交投才會出現變化。

早前政府公佈未來一年暫無公屋申請，不少人見申請無望，轉而投向私樓市場，導致近日市場睇樓量明顯增長，氹仔市中心二手交投顯著增加。隨著近月樓價靠穩，買家入市態度明顯較之前積極，早前金峰南岸接連出現減價盤，吸引不少用家低價吸納，市場交投氣氛向好。隨著盤源陸續被消耗，部分用家逐漸將目光轉移到其他同類大型屋苑上。其中，位於氹仔市中心的屋苑較受用家追捧，如花城、濠庭都會、濠景花園等周邊配套較完善的屋苑，最近成交量及成交價都有上升趨勢。近日花城利茂大廈一個兩房單位以呎價約6,557元成交，對比上月該屋苑同類單位的成交呎價約5,834元，約有12%升幅。另外，近日濠景花園有兩房單位以呎價約6,537元獲承接，較本月初另一個兩房單位成交呎價上升近10%。雖然部份屋苑成交價對比之前已有回升，不過整體市場價格對比高峰期仍存在不少落差，不少用家都有意追落後，而且目前市場經濟趨向穩定，業主心態開始回復，未來市場在無太大刺激因素影響下，短期內相信樓價難再現跌幅，因此不少買家都開始接受現實。目前市場新盤供應緊絀，盡管市場消息指明年初將有新盤推售，但是普遍都是單棟物業，所提供的單位數量有限，預計市場焦點會繼續落在二手市場上。估計未來二手交投會繼續回暖，價格方面亦會受成交氣氛帶動漸趨回穩。

最近市場睇樓氣氛持續熾熱，隨著市場整固，樓價由年頭至今累積了一定的跌幅，不少人都有意趁低入市，換樓改善生活，成交量顯著回升。十月份市場焦點仍然離不開金峰南岸，該屋苑價格跟隨大市回落，由年頭呎價約8,200多元下跌至現時約6,700多元，跌幅近兩成，個別單位成交呎價更低至5,800元左右。由於價格吸引，加上屋苑本身質素優越，是本澳少有的小區型屋苑項目，坐擁5,000萬平方呎綠化帶及雙會所配套，吸引大量換樓客追捧，無論睇樓量抑或成交量都錄得明顯上升。尤其隨著第10至12座即將踏入交樓期，下半月睇樓量更急增三至四倍，成交量按月大升超過一倍至27宗。上週發展商開始配售第10至12座車位，待車位配售完結後就會開始交樓。部份業主不想上會，為求減少持貨，都願意低價放售，個別甚至蝕讓離場，不少準買家眼見價格吸引，意識到樓價已經見底，紛紛出動積極入市，成交速度明顯加快。另外有高端買家看好後市，趁現時樓價低位吸納優質特色單位。日前，就有一宗轟動市場的大額成交，10座高層一個4,195呎特色單位，以約6,500萬成交，平均呎價高達15,500元。可見市場信心開始逐漸好轉。隨著上季壞消息已出盡，未來樓市相信會漸趨穩固。十月份賭收回升至200.59億，另外，中原澳門景氣指數亦連續兩季錄得上升，反映樓價下跌趨勢趨向緩和，相信樓價未來再下跌的空間有限，反而上望的空間會較高。現階段相信是入市的最佳時機，有需要的買家相信要把握機會加快決定。

最近市場睇樓氣氛持續活躍，不少用家有意趁樓價回落希望把握機會換樓，由於換樓客考慮的因素會較多，成交較為拉鋸。不過隨著過去一季壞消息已盡出，相信樓市將會出現逆轉。自市場進入調整期以來，樓價累積了不少跌幅，以氹仔區最受換樓客歡迎藍籌屋苑之一的花城為例，該屋苑價格由年頭起跟隨大市回落，吸引不少用家及換樓客睇樓，不過部份人由於信心問題，未有即時做決定，暫時以觀望為主，加上市場盤源增加了，買家的選擇性多了，亦影響了交投。據中原資料顯示，由八月份至今花城錄得買賣成交不足10宗，平均呎價約5,800多元，與去年同期呎價約7,700元下跌達25%。雖然買賣成交淡靜，不過租盤卻相當搶手，現時兩房單位租金可達10,000至12,000元，平均呎租達11元左右。由於有租金支持，業主減價拋售的意願不大，只有個別業主早年以較低價錢買入，如今要換樓或有資金需要才會願意以低於市價的價錢出售。由於劈價的情況不多，部份買家或會轉而考慮同區其他樓齡更新的屋苑，如金峰南岸、濠庭都會等兩房單位呎價最低僅6,000元左右，由於呎價差距不大，吸納了不少換樓客。現時不少人擔心樓價仍未止跌，然而根據中原澳門景氣指數最新走勢，過去連續兩季錄得上升，反映樓價的趨勢已由跌幅逐漸收窄趨向穩定回升，市場實際情況並非外界想像中悲觀。隨著壞消息已經盡出，市場信心逐漸回復，之前積累多時的購買力將一觸即發，市場有望出現低位反彈。有意置業的人士建議要盡快做好準備，把握低位入市良機。

最新公佈的中原澳門景氣指數(Centa-MacauClimaticIndex)第三季報39.29點，對比上季輕微上升，指數自今年以來連續兩季錄得增長，反映樓價下跌的趨勢趨向緩和。香港中原地產硏究部高級經理楊明儀小姐分析指數，回顧過去紀錄，指數由2013年第四季95.83點開始下跌，直至2014年第三季54.17點，數值一直維持在50盛衰分界線之上，反映當時樓價處於上升趨勢，其後2014年第四季，指數跌穿50，報33.33，反映樓價由當時開始進入收縮階段。踏入2015年第一季，指數更進一步跌至16.67，是自2011年有紀錄以來的最低點，雖然今年首三季指數都在50盛衰分界線之下，市場仍處於收縮狀況，不過由指數連續兩季錄得上升來看，可以估計樓價跌勢暫時喘定，未來樓價趨向回穩的機會增加。澳門中原地產高級董事石寶德先生分析第三季樓市表現，一如上季所預測，第三季樓價已有回穩的跡象，由於急需減價放盤的業主在首兩季已基本套現離場，餘下的業主減價壓力相對較小，七、八月份減價幅度收窄，若單以該兩個月成交數字計算，指數升幅更明顯。其後九月份股市震盪以及貴賓廳問題浮現，影響市場信心，拖低了指數升幅。總括而言，第三季指數對比上季仍錄得升幅，反映整體樓價跌幅收窄。現時不少人擔心樓價仍未止跌，然而第三季中原澳門景氣指數並沒如外界預期般下跌，反而連續兩季錄得上升，反映外界想法似乎過份悲觀。隨著壞消息已出盡，相信樓價未來下跌空間有限，正如之前分析，急於賣樓的業主大部份都已經售出單位，現在願意減價出售的只有少數，現時的業主大部份是持貨能力較強的人士以及自住用家，因此減價幅度會比較小。加上SSD有力穩定樓價，部份業主在去年高峰期買入單位，現在即使願意蝕讓，還要另外支付SSD20%稅款，成本高昂，因此SSD令市場避免出現強烈的劈價現象。現時樓市交投開始回暖，由中原澳門景氣指數的跡象可以看見樓價的趨勢已由跌幅逐漸收窄趨向穩定回升，故此無需要對市場過份悲觀，相信未來樓價下跌的空間有限，反而上望的空間會較高，預料市場將會出現低位反彈的情況。之前不少購買力已經積累多時，有意置業的人士可以密切留意中原澳門景氣指數的最新走勢，盡早掌握市況變動，把握入市良機。

樓市在過去一段時間持續沉寂，不少投資者及市場人士都缺乏方向，需要有明確的市場訊息以作參考。然而，澳門一直缺乏一個有系統的樓市資訊發佈機制，市場訊息滯後，容易誤導投資者及準買家的買賣決定。中原經過兩年研究，日前終於推出全澳首個指標性樓市指數「中原澳門景氣指數(Centa-MacauClimaticIndex)」，相信可以為廣大準買家及投資者提供一個真實客觀的參考，讓大眾準確地掌握樓市變動。指數以50為盛衰分界線，當指數大於50時，表示未來樓價趨向上升，相反當指數小於50時，表示未來樓價趨向下跌。最近受外圍經濟因素影響，市場氣氛難免淡靜，不少人擔心樓市再度下滑，積極觀望市場變動，其實市況未必如坊間預期悲觀，根據「中原澳門景氣指數」最新數字，今年首兩季指數由第一季16.67，上升至第二季38.46(臨時數字)，指數低於50而逐漸增加，反映樓價下跌趨勢有改善跡象。事實上，雖然近月交投量未有明顯上升，不過睇樓量的確顯著增加，始終本地換樓需求仍然強勁，不少用家都有意趁樓價未回復之前把握機會入市換樓，這股購買力已經積累多月，蓄勢待發，只要稍有推動力，相信必可一觸即發，甚至有機會大幅逆轉。各界可以密切留意「中原澳門景氣指數」的變動，把握入市先機。隨著樓市調整，銀行亦陸續應因市況收緊按揭，令買樓的門檻提高了，尤其是部份質素較低、樓齡較舊的中低端住宅，銀行普遍傾向三低一高的取態：估價調低，貸款比例降低，供款佔入息比例降低，貸款利息調高。相比之下，藍籌屋苑所受的影響相對較小，這亦反映即使淡市之下藍籌屋苑的實力始終較穩定。大市回升在即，建議持有現金較充裕的準買家，不妨考慮趁樓市逆轉之前，購買質素較好的藍籌屋苑，享受未來的升值優勢。

環球經濟持續波動，市場信心受挫，交投持續疲弱。究竟未來樓市走勢如何，日前，澳門中原地產在記者會上詳細回顧了第三季住宅及工商舖的市況，並對後市作預測。澳門中原地產董事何兆恆先生總結第三季工商舖市況表現，受外圍經濟持續波動影響，加上本地旅遊及博彩業放緩，市場氣氛低迷，投資者信心受挫，第三季工商舖交投全面下跌。以本季數字與去年同期相比，相等於是低谷與高峰的比較，會出現較為明顯的落差，數字值得參考。首先商舖方面，據統計局數據顯示，七月份錄得舖位成交64宗，涉及金額約8.66億，估計八月份成交量約70宗左右，九月份受股市波動及美國醞釀加息的氣氛影響，預料成交量進一步下滑，估計約20宗水平，推算第三季舖位成交量約150宗左右，對比上季下跌超過三成，與去年同期相比跌幅更接近五成。各區舖位租金及價格都有不同程度的跌幅，其中皇朝區是重災區，由於外地豪客減少，高端消費下跌，對酒店附近的店舖生意影響最大，比較靠近酒店的皇朝西區租金跌幅最明顯，據中原(工商舖)數據顯示，第三季皇朝西區舖位平均呎租約200元，較去年同期下跌近五成，買賣價格跌幅相對輕微，平均成交呎價約100,000元，同比下跌約16%。隨著皇朝西租金下滑，空置舖位增多，鄰近的皇朝東區亦受到影響，第三季平均呎租約40元，同比下跌超過三成，由於皇朝東飲食舖位較多，商戶離場多數會以原租金頂手租出，因此該區平均租金跌幅未算太大，倘若以新租約計算，相信租金跌幅會增至四成。其他旅遊區如氹仔及中區，租金跌幅相對較小，平均下跌約36%─40%，主要因為一般旅遊零售消費相對穩定，不及奢侈品消費跌勢明顯，據統計局最新數據顯示，第二季零售業銷售額鐘錶及珠寶、皮具製品、汽車等高消費類別跌幅最大，分別下跌22%─29%，百貨商品、成人服裝、藥房貨品、鞋類等下跌幅度較小，介乎5%─16%，其餘超市貨品、化妝品及衛生用品、通訊設備等類別更不跌反升。故此，高士德及北區等民生區份租金相對穩定，北區更是本季唯一錄得租金上升的區份。另外寫字樓方面，七月份成交量有14宗，涉及金額約1.01億，預料八、九月份成交量相約，估計分別約20宗及15宗左右，推算第三季總成交量約50宗左右。至於價格方面，各區都錄得下跌，而且跌幅相當明顯，介乎25%─31%，主要因為去年第三季為寫字樓價格高峰期，與現時相比落差會較大。而租金跌幅相對較小，皇朝及南灣分別下跌11%及22%，新口岸更錄得6%升幅。隨著價格下跌，租金回報變相提升，本季寫字樓平均租金回報率升至3.2%，對比去年同期增幅近兩成半，現時寫字樓是相對高回報的投資選擇。至於工廈方面，第三季交投繼續低迷，七月份成交量僅2宗，成交金額約0.12億，估計八、九月成交宗數合共不超過10宗。工廈跟寫字樓同樣是未來數年內都不會有新供應的物業，由於市場需求大，所有企業的後勤業務都需要在寫字樓或工廈設立辦公室，因此租賃市場較為穩定，租金跌幅亦相對較小。現時工廈平均呎租約8.9元，與上季相約，平均呎價回落至3,200元，較上季下跌13%，平均租金回報超過3.3%。至於未來走勢如何，要視乎政府的政策能否起到提升經濟的成效，否則不排除價格及租金再有下跌的空間。最近外圍氣氛低迷，資金鏈壓力大，社會大眾對前景預期悲觀，人們普遍保留現金觀望大市，有人以斷崖式來形容未來樓市，甚至認為未來旅遊業會進一步收縮，然而估計因為臨近歲晚等因素業主通常更為軟化，可望吸引到買家入市，令第四季交投量止跌回升。宏觀而言，澳門資金其實並非如此緊絀，據統計局最新數據顯示，七月份本地居民存款高達4,737億。而過去三年住宅及工商舖等各類物業每年總成交金額達800─1,000億，超過九成是本地人購買，反觀今年首七個月總成交金額只有328億，僅相當於往年的三至四成左右。可見大量購買力應蓄勢待發而未有發揮出來，另外，最近政府積極提出推動會展等多元化產業，並要吸納多元化旅客追回旅客數字，以澳門現時的條件而言，我們相信特區政府可以很快令澳門經濟及旅遊業止跌回升，加上澳門未來有包括港珠澳大橋等大量基建發展，故長遠而言，只要政府可給予企業商戶信心及提供協助措施令企業繼續在澳投資擴充、培訓澳門人才，澳門商用物業市場氣氛自然會轉向重投穩健軌道。故此除了旅遊政策外，建議政府考慮放寬商業行為的限制，例如適時檢討對商用物業的特別印花稅及使用限制，讓商戶企業可以自由買賣及更有彈性，推動市場資金流轉，為商戶降低資金鏈風險及創造良好長遠投資條件，促進經濟發展。澳門中原地產高級董事石寶德先生回顧第三季住宅市場表現，他表示，本季住宅市場一如上季預測，成交量進一步回落，主要因為受經濟波動影響，外圍因素拖累大市，令市場氣氛疲弱，買家信心不足，入市態度更趨審慎。據財政局資料顯示，七月份住宅成交量約529宗，較去年同期下跌超過14%。其後八、九月份人民幣匯率下跌、股市連番波動、美國醞釀加息等消息相繼浮現，令市場憂慮情緒加劇，交投進一步放緩，估計八、九月份住宅成交量跌至300及200宗左右，推算第三季總成交量約莫1,000宗水平，與去年同期相比下跌近四成。至於樓價方面，七月份現樓價格平均每平方米77,924元，重返年頭水平，根據中原數據推算，估計第三季現樓價格平均每平方米約79,000多元，跟首季數字相約。本季市場買家仍然以用家為主，雖然大市氣氛仍有待回暖，不過市場始終有居住需求，不少用家之前錯失換樓機會，都希望趁樓價未回復之前把握機會入市，不過始終因為外圍經濟環境未明，買家態度會較為審慎，只有叫價低於市價的單位才較易獲承接。其實對於用家而言，現時相信是換樓的最好時機，不少業主都願意擴大議價空間，叫價普遍貼近市價，去年高峰期一房單位的價錢，現時可以買到兩房甚至三房的單位，加上現時放盤量相對充足，買家可以有更多選擇，相信對於換樓客而言具有一定的吸引力。

一直以來，澳門市場無論升跌都缺乏具指標性的樓市數據供市民大眾參考，市場訊息滯後，不利於市場正常發展，故此，澳門中原地產特別聯同香港中原地產硏究部，研發出全澳首個指標性的樓市指數──「中原澳門景氣指數(Centa-MacauClimaticIndex)」。日前，澳門中原地產特別舉辦記者會，正式發佈「中原澳門景氣指數(Centa-MacauClimaticIndex)」。中原(工商舖)及澳門董事總經理潘志明先生表示，「中原澳門景氣指數(Centa-MacauClimaticIndex)」的創制原意是基於近年房地產市場發展蓬勃，成交活躍，市場對於市況變動的相關數據需求與日俱增，然而，澳門一直缺乏一個有系統的樓市資訊發佈機制，市場訊息滯後，容易對市場帶來錯誤訊號，擾亂市場正常發展，投資者及準買家亦缺乏參考數據準確作出買賣決定。有鑒於此，澳門中原地產在兩年前決定研制一個具公信力的澳門樓市指數，讓市民大眾能對整體樓市變動有綜觀如實的了解。「中原澳門景氣指數(Centa-MacauClimaticIndex)」最初是參考香港「中原城市指數」，「中原城市指數」是香港最具公信力的樓市指數，由中原地產與城市大學共同研究編制，由1999年9月推出至今已經16年，有效反映香港樓價整體趨勢的變動，是投資者、各界市場人士以至傳媒都高度信賴及認同的參考指標。然而，由於港澳兩地的地區性質及市場成交慣性不同：澳門市場規模較小，二手市場亦未如香港成熟，未具備足夠數據進行運算；而最重要是，港澳兩地官方發佈訊息的程序不同，香港但凡在土地註冊處登記的物業交易就可當日被公眾查閱，數據時效性高，而澳門由於暫時未有交易資訊即時查閱途徑，只能依賴財政局及統計局公佈官方數據，然而官方數據的發佈一般滯後一至兩個月，數據時效性明顯較低。基於種種差別，故此澳門並不能照搬香港「中原城市指數」，經過團隊兩年的反覆研究，最後設計出這個切合澳門市場的「中原澳門景氣指數」。為確保指數的真確性及客觀性，是次研發工作特別邀請香港中原地產研究部共同籌備，由澳門中原地產提供資料數據，香港中原研究部作獨立研究計算。香港中原地產硏究部高級經理楊明儀小姐講解「中原澳門景氣指數」的設計概念，「中原澳門景氣指數(Centa-MacauClimaticIndex)」是衡量未來樓價變動方向的參考指標，計算模式參照一般擴散指數(DiffusionIndex，簡稱DI)的計算方法DI=50+1/2((上升數列數-下降數列數)/總構成項目數)*100，DI之數值介於0-100之間，當DI>50時，通常表示處於擴張期，反之則為收縮期。具體來說，「中原澳門景氣指數」的概念跟常見的國家採購經理人指數PMI一樣，指數升或跌並非直接反映樓價升跌幅度的多少，而是反映整體增長或衰退的變化趨勢，若數值連續維持某個水平便能確定趨勢方向。指數以50為盛衰分界線，當指數大於50時，表示未來樓價趨向上升，指數越大反映樓價趨熾熱；相反當指數小於50時，表示未來樓價趨向下跌，若連續多次小於50而且數字越來越小，表示樓價下跌趨勢加劇，若數字越來越靠近50，表示下跌趨勢趨向緩和。「中原澳門景氣指數(Centa-MacauClimaticIndex)」選取了全澳十四個指標性屋苑由2011年1月起的每月二手成交數據作為運算基礎，包括海天居、寰宇天下、君悅灣、海名居、海擎天、綠洲、壹號湖畔、澳門凱旋門、濠庭都會、濠景花園、大潭山壹號、海洋花園、太子花城、金峰南岸(1-5座)。雖然澳門的住宅樓宇眾多，不過由於大部份都是樓齡較舊的屋苑以及單棟式住宅，這類舊樓的成交量不多，資料較為零散，不具備充足數據進行運算，反而不能反映樓市真實走勢，因此必須經過篩選，選取有較高成交總值、有較大成交宗數、在所屬地區具有代表性的屋苑，才具備足夠數據反映市場的變化趨勢。「中原澳門景氣指數(Centa-MacauClimaticIndex)」今年首兩季指數分別是16.67、38.46(臨時數字)，指數低於50而逐漸增加，反映樓價下跌趨勢逐漸改善。「中原澳門景氣指數(Centa-MacauClimaticIndex)」將按季度更新，每季向傳媒及大眾發佈，亦會於澳門中原地產網站上公佈，現時網站相關內容已經更新當中，即將面世。

樓市經過之前一輪沉寂，最近開始有回穩跡象。隨著人民幣匯率止跌回升，以及美國宣佈暫不加息，不利因素塵埃落定，市場緊張情緒開始緩和，交投開始浮現。最近市場氣氛較之前活躍，一方面由於樓價已累積下跌了二至三成，誘發了用家的入市意欲，加上外圍經濟因素趨向明朗，令買家信心開始回復，不少用家出來物色單位及了解市場現況，睇樓量明顯增加。早前中原舉辦的海洋花園開放日，反應相當熱烈，短短兩日就接獲近60組客人睇樓，當中大部份是換樓用家。不過成交量暫未有明顯上升，畢竟用家一般需要較長時間消化市場訊息，故此入市速度會較慢。另外，有部份用家在較早之前已開始「做功課」，密切觀察市況，一心等待低於市價的筍盤。因此，現時一般市價水平的單位會較難被消化，只有低於市價的單位才較易成交。最近就陸續有低於市價的單位獲用家承接，其中，氹仔利民大廈一個832呎兩房單位以350萬成交，平均呎價約4,200元，較該屋苑上月均價低兩成。另外一個花城利鴻大廈1,260呎三房單位，以680萬成交，較同屋苑三房單位半年前成交價800萬低15%。而投資者方面，之前美國未公佈是否加息前，投資者以觀望為主，暫停入市步伐，其後隨著消息公佈，加上人民幣匯率止跌回升，以及股市企穩，市場憂慮情緒逐漸消除，部份投資者開始重回市場物色優質物業。最近業主態度較三個月前明顯放軟，議價空間放寬，不少投資者都有意把握機會趁低吸納，可見投資者對後市依然充滿信心。現時成交雖然仍然緩慢，不過隨著市場信心逐漸回復，相信最快年底前市況會開始好轉。

經濟環境持續波動，隨著股市動盪、人民幣貶值等不利因素相繼浮現，市場信心受挫，投資方向亦出現轉變，不少投資者有「棄股換樓」的跡象。在經濟氣氛未明之下，樓市繼續處於整固當中，然而個別屋苑似乎已調整到位，開始有回穩的跡象。其中，全城焦點所在的金峰南岸，八月份依然是買賣成交最為活躍的屋苑，共錄得成交約18宗，平均呎價約7,117元，與上月相比成交量增加2宗，呎價則微跌約4%。當中由中原促成的成交佔7宗，平均呎價約7,258元。兩房單位由於盤源較多，價格亦相對較低，個別單位成交呎價低至6,500元，開放式單位呎價較高，普遍8,000元以上。由於不少單位已入伙，上會前減價急售的單位已基本被消化，已上會的單位除自住之外，大部份已陸續租出，有租金支持，業主供樓壓力減少，再沒有低價放售的必要，故此不少業主心態轉強，議價較之前困難，個別甚至有反價現象。反而買家方面較之前積極，尤其部份較優勝的單位，買家開始追價吸納。可見該屋苑相對大市提前調整完畢，並穩步回升當中。今年股票市場經歷了多次動盪，投資者對股市信心減弱，市場資金正另覓出路，現時低息環境下，購買抗跌力強的「磚頭」無疑是最穩健的投資方法，故此不少投資者採取「棄股換樓」的投資方向，趁現時樓價低位，趁低吸納。雖然近月經濟數字持續下滑，然而作為本澳主要經濟命脈的博彩業依然每月錄得超過180億賭收，成績仍然較其他博彩城市優勝。市場經濟循環轉動，只要澳門本身基調良好，加上有各項實體經濟支持，長遠發展始終樂觀。以往錯過入市機會的用家，可考慮趁現時淡市，把握置業機會。

最近外圍經濟持續不穩，人民幣匯率下跌、股票市場波動、美國醞釀加息等不明朗因素影響下，本地市場氣氛亦受到拖累，樓市交投顯著放緩。本地經濟陰霾未散，各界期待暑假旅遊零售旺季可為經濟帶來刺激，然而暑假將近尾聲，旅遊零售數字並未如預期樂觀，加上最近人民幣匯率下跌，難免影響遊客的消費意欲，令零售業雪上加霜。受經濟因素影響，買家的憂慮情緒增加，入市步伐明顯放慢，只有低於市價的物業才較為吸引買家。不少業主亦願意擴大議價空間，叫價普遍貼近市價，甚至再有5%左右減幅，加上盤源選擇增加，對於部份之前未能換樓的用家具有一定的吸引力。澳門樓市交投緩慢，有買家考慮轉投橫琴市場。之前本地樓價經過調整，跟橫琴樓價差距收窄，然而近日隨著人民幣匯率下跌，變相令澳門買家的購買力增加，加上兩地樓價始終存在差距，現時橫琴新樓樓價僅相等於澳門的四成左右，對本地用家而言具有一定的吸引力，與澳門二手市場形成競爭，這亦是本地業主願意減價的原因之一。中低端用家市場僵持，反而豪宅市場開始重新受到注意。之前樓市調整，豪宅價格亦停滯了一段時間，隨著市場調整完結，部份高端買家亦開始考慮入市，最近幾個大型豪宅項目陸續錄得成交。本月星河灣明門世家錄得其中一宗成交平均呎價約9,300元，壹號湖畔個別一宗成交均價約10,800元，而天鑽其中一宗成交亦錄得均價約10,300元。不少實力投資者都認同，澳門豪宅相對鄰近地區為低，而且具有可觀的升值潛力，長遠相信澳門豪宅市場始終受到看好。

隨著樓市調整完畢，市場氣氛逐漸回穩，用家及換樓客的入市意欲增加，睇樓量顯著上升，最近林茂塘區成為市場焦點，有發展商醞釀推售一手單位，受到不少換樓客高度關注。林茂塘區向來是澳門半島最受用家追捧的熱門區份，用家不但注重屋苑的質素，對於整個區份的居住環境及配套同樣注重。林茂塘區人口密度相對低，據統計局資料顯示，2014年筷子基及林茂塘區年終人口約55,900人，人口密度相對黑沙環區、東方明珠區、氹仔中心區等區份低。加上該區發展得越來越成熟，高檔食肆、連鎖超市等生活配套應有盡有，區內休憩設施充足，而且鄰近高士德名校區，因此是不少人心目中的理想居住區份。近年隨著區內多個大型屋苑陸續落成，令不少中產家庭客都鍾情林茂塘區，對大單位需求殷切，惟區內幾個近年落成的大型屋苑皆以中小型單位為主，1,500呎以上的大單位相當緊絀，每當有大單位放盤，往往會成為家庭客高度關注的目標。據中原資料顯示，由年初至今林茂塘區共錄得約50宗成交，平均呎價約7,873元，其中1,500呎以上大單位僅佔6宗。踏入八月份，隨著外圍不明朗因素逐漸消除，本地經濟開始回穩，七月份賭收錄得186.15億，較預期理想，為市場增添信心，樓市氣氛開始回暖，用家積極物色盤源，希望把握機會換樓。最近已先後有發展商部署推盤，其中林茂塘區有屋苑推出一手單位，呎價約8,000餘元起，反應相當理想。相信這次一手銷情將會成為市場的熱身，隨著交投氣氛回升，未來區內其他高端一手新盤開售定必誘發更多用家及換樓客入市，推動成交量及成交價上升。

踏入第三季，一如之前預測，市場交投有放慢跡象。隨著叫價止跌回升，加上銀行按揭持續嚴謹，令不少買家無法衝破心理關口，導致成交拉鋸。回顧上半年換樓熱潮持續，低端減價盤成為用家吸納的對象，其後部份減價二手樓花單位放出，亦迅速被市場消化。隨著減價盤源逐漸減少，買家的目光開始轉移至中端住宅，現時市場上的業主持貨能力相對較強，有條件待價而沽，加上在政府的按揭限制政策下，銀行的樓按取態仍然維持嚴謹，令買家處於心理關口，態度轉趨觀望，導致買賣雙方形成拉鋸。據中原資料顯示，七月至今住宅成交量按月下跌近五成。事實上，市場在過去兩季累積了一定的購買力，換樓剛性需求大，不過用家一般現金儲備不足，需要出售原有單位套現，才能支付換樓首期，在現時中端住宅交投減少的情況下，令換樓鏈中斷，難免拖慢成交。這類用家以中產階層為主，成為市場上換樓困難的夾心階層。即使較有實力的用家傾向追求新落成的大型屋苑，亦會擇平而買，最近出現個別投資者因股市波動急需現金，而減價出售套現的情況，這類減價單位成為換樓客的追捧目標，接連錄得多宗成交。其中一個東方明珠區遠期樓花單位，約1,300多呎，業主蝕讓離場，以約1,260萬獲承接，成交價較合約價低近一成。現時市場氣氛僵持，一方面由於買家需要時間衝破心理關口，再者SSD影響盤源流轉，同樣是阻礙市場交投的重要因素。建議政府適時檢討政策，考慮適度放寬SSD及住宅按揭限制，幫助有需要的市民置業，長遠有利市場健康發展。

樓市經過首兩季調整，交投氣氛開始回暖，樓價亦已經穩步回升，然而最近外圍環境連番波動，希臘債務問題，內地股市急挫、1,600隻股票停牌，港股震動，為本地樓市增添不明朗因素，削弱市場信心。近日市場放盤有增加的跡象，有業主因為股市下滑急需現金周轉，減價放售單位套現，減幅一般達一至兩成。亦有業主看淡後市，認為樓價仍未見底，希望趕及樓價進一步下跌之前盡快放盤離場。最近就有一個金峰南岸7座低層兩房單位，面積1,259呎，由於業主急需套現，主動減價出售，最終以800萬成交，平均呎價6,354元，較市價7,200元低12%。雖然不少減價盤接連湧現，然而成交量未見大幅增加。現時市場氣氛受消息左右，無論投資者抑或用家都傾向觀望。經濟前景未明，投資者運用資金較以往謹慎，除非價錢低於市價兩至三成，否則不會輕易入市。而用家方面，置業步伐亦明顯放慢，不少用家相信樓價仍有下調空間，不急於入市，反而趁現時盤源充足慢慢挑選心儀單位，擇平擇優而買。縱然市場不明朗因素不少，然而長遠來看澳門經濟前景始終向好，最近四個月賭收跌幅已經持續收窄，接連有投資銀行對澳門經濟前景看法正面，認為最壞的情況已過，並預期七月賭收重上200億水平，著名評級公司穆迪更對澳門維持去年Aa2的評級。各界對澳門前景回復憧憬，隨著市場信心逐漸恢復，相信未來交投亦將逐步回復穩定。

近月樓市漸見回暖，二手成交回升，部份本地業主出售物業獲利套現，持有現金增加，投資意欲旺盛，有意向外尋找新的投資機會。上週六、日澳門中原地產舉辦「新加坡發展投資講座及物業展銷會」，吸引大批本地投資者到場查詢，反應熱烈。據統計，新加坡是最受港人喜愛的海外置業地區第三位，當地政治穩定，法制健全，經濟發達，2014年更名列全球競爭力排名第二位，是眾所周知極具投資優勢的國際都會。同時亦是最熱門的海外升學國家之一，當地奉行精英教育，加上新加坡政府實施一系列居留政策吸引人才，近年就有不少澳門學生到當地升學。由於投資環境優裕，樓價亦相對較低，部份位於市中心優質地段的新盤實用面積呎價僅10,000多元(港幣，下同)，而且銀行提供八成按揭，利息僅1.6%左右，加上最近一年港元強勢，相對新加坡元匯率低水，變相令港澳人士的購買力增強，故不少投資者有意到當地置業。是次展銷會帶來的兩個項目珊頓?雲尚及盛薈華廷分別位於當地金融區及豪宅區，發展商以優惠價發售，並提供15%稅務回贈及其他折扣，優惠最多達17%，短短兩日接連錄得多宗成交，以實用面積700呎的一房戶型最受追捧，呎價約10,000─11,000元，入場費折實約600餘萬起，買家多數為家長購作子女升學居住之用，此外亦有投資者購作長線收租投資。近年澳門投資海外物業盛行，投資者除了要考慮匯率、升值潛力等因素，更重要是管理問題，中原分行網絡涵蓋新加坡，當地有專業團隊為客戶直接跟進收樓、管理、甚至租務等事宜，讓客戶坐享投資成果。

住宅市場經過半年調整，已經低位喘定，第二季市況調頭向上，隨著中低端住宅交投回升，豪宅市場亦開始受到注視，在放盤量急增之下，未來或有機會引發減價潮。最近市場放盤量增加，新入伙屋苑及遠期樓花二手盤源充足，主要因為部份業主選擇薄賺離場，叫價亦未敢進取。不少用家趁機入市換樓，買家的選擇性多了，有條件擇平而買，故雖然成交量上升，然而成交價卻未有突破。以金峰南岸為例，現時分層單位的成交呎價約7,500至8,000元，與去年高峰期呎價約10,000元相比，仍有20─25%差距。中低端住宅價格持續偏軟，市場普遍認為豪宅將會成為下一波減價潮的主角。最近陸續有複式單位、空中別墅等特色豪宅單位推出市場，引起不少本地富豪及專門投資豪宅的基金公司關注。惟叫價與準買家的意向仍有差距，故暫未有成交。現時金峰南岸、星河灣名門世家、壹號湖畔、澳門凱旋門等名牌屋苑的特色單位呎價介乎15,000至20,000元不等，相信短期內或有10─15%下調空間。事實上，澳門的豪宅向來不乏捧場客，除了本地富豪及基金公司，近年隨著澳門與鄰近地區的經濟往來日漸頻繁，不少內地及香港富豪亦鍾情購買澳門豪宅作投資或度假之用。不過由於過去少有放盤，業主叫價強硬，加上銀行對豪宅的估價及按揭稍欠積極，令買家的購買成本高，成交難度大。現時買家正觀望市況動向，等待減價，只要業主願意在叫價上稍作讓步，相信必定可以推動成交，打破悶局。

樓市升勢持續，繼上月中低端二手住宅交投活躍，市場氣氛進一步回暖，踏入六月份，有發展商乘勢加推一手單位，吸納市場購買力，豪宅市場亦受帶動。近日市場最大焦點必定要數濠珀，六月份首日，濠珀加推最後一批單位，戶型包括開放式、一房、二房及三房單位，面積由556至1,936呎，呎價由11,000至13,000元，市場反應相當理想，合共30多個單位，一日內全部售罄，更創下周邊屋苑的成交呎價新高。濠珀的熱銷，為市場注入一支強心針。事實上，樓市由近幾個月起已經顯著回穩，不少用家出動睇樓，加緊入市，當中以500萬至600萬的單位成交最活躍，成交價亦明顯上升。受中低端市場帶動，豪宅價格亦開始略有回升。金峰南岸一期已入伙的二房單位，叫價由上月約每呎7,000多元升至現時8,000多元。壹號湖畔及天鑽現時叫價約每呎10,000至11,000元，較上季約8,000至9,000元回升超過兩成。近日就有一個壹號湖畔2座中層B單位，以呎價10,000元獲承接，是自樓市調整以來的高價成交，可見豪宅市場亦開始有承接。而另一個矚目的範疇就是車位市場，自從四月份政府提出考慮調升停車場收費及取消月票制，刺激車位交投明顯增加，投資者入市意欲大增。最近就有投資者一次過買入濠庭都會5個地庫層車位，平均成交價約175萬，與四個月前最低價約150萬相比，價格上升逾16%。現時地面層車位叫價達180萬以上，周邊屋苑車位價格亦有不同幅度的增長，不過依然有不少投資者希望入市，可見他們對車位市場的未來走勢相當看好。展望未來，隨著中低端二手市場回升，加上濠珀熱銷對市場帶來刺激，相信豪宅市場將會成為下一股升浪的主角，優質的豪宅將會更受買家追捧，價格亦有望繼續上揚。預料整體市場都會更趨活躍，未來一季住宅價格或有機會再創5─10%升幅。

最近統計局公佈最新數據，上季物業成交量按季下跌12.7%，其中舖位成交量佔107宗，按年下跌75%，最近兩個月舖位成交量雖然仍未見明顯回升，然而市場頻頻出現大額成交。經過之前的調整後，市場由四月份開始有回暖的跡象，金管局數據顯示，三月份居民存款金額有4,662億，市場資金充裕，不少投資者有入市意欲，不過大部份都希望等待時機「執平貨」，因此暫時以觀望為主，成交未算活躍。有業主選擇獲利離場，市場上陸續出現旺區貴重商舖放盤。一、二線街當旺舖位是不少投資者趨之若鶩的珍貴物業，最近難得有業主放盤，旋即吸引大批投資者注視，接連錄得多宗大額成交。早前東方明珠區就有一籃子舖位，以呎價22,000多元獲承接，總成交金額近10億。近日又有一個近殷皇子大馬路的舖位，以1億元成交，平均呎價高達134,500元。展望未來，預料五、六月份成交量會維持平穩，不過相信會繼續有大額成交浮現。澳門土地資源緊絀，舖位缺乏新供應，別具投資價值，雖然近月賭收放緩，市況稍為回軟，然而只是高峰期升浪之後的短暫整固，長遠而言，澳門仍具備充分的發展優勢。近年政府大力推動多元化經濟，增加非博彩旅遊元素，隨著各個大型酒店項目陸續落成，旅遊硬件配套不斷豐富，加上港珠澳大橋、輕軌等基建的支持，未來必定令澳門的旅遊城市地位進一步提升，推動旅客量大增，長遠來看舖位始終具有投資前景。尤其部份頂級一線舖位，以往旺市時業主基本上不會放盤，即使放盤叫價亦會相當進取，租金回報一般不足2厘。現時市場難得有部份罕有的一線旺舖放售，而且叫價合理，回報率可達2.2厘以上，有興趣的投資者不妨多加留意，把握入市時機。

最近市場焦點離不開氹仔區，早前區內新盤濠珀接連推出三房及開放式一手單位，以靈活的付款方式吸引買家，由三月底至四月初短短的時間內已錄得超過100宗一手成交，其中開放式單位更於一日內售出60多伙。濠珀的熱銷不但打破了沉靜已久的市場悶局，更帶動了氹仔區的二手市場成交。在一手銷情帶動下，市場二手成交氣氛明顯回暖，買家的入市意欲增加，不少用家希望把握機會上車或換樓，市場上個別低價單位成為搶手貨，造就上月氹仔市中心多個屋苑成交增加。其中，濠庭都會四月份錄得十多宗成交，呎價介乎6,700至7,400元，另外濠珀亦有多宗二手成交產生，呎價約9,000至9,200元。隨著這批低價盤源陸續被消化，開始出現業主反價現象，現時濠庭都會叫價介乎每呎7,200至8,200元，濠珀二手叫價更升至9,300至10,000元。面對業主叫價進取，買家考慮更為謹慎，成交速度開始放慢。不過，車位交投反而較之前活躍，早前政府提出將考慮調升停車場收費，消息刺激了車位交投，四月份濠庭都會錄得15宗車位成交，成交價介乎155至165萬。至於租賃成交就更為活躍，由於五月底金光大道將有新酒店項目投入營運，外僱人數將進一步增加，不少外僱租客近一兩個月已經開始物色租盤，氹仔市中心的三房單位最受歡迎，花城區接連錄得多宗租賃成交，呎租由8至10元。此外，濠珀由四月份開始分階段收樓，亦為市場增加了一批租盤，現時該屋苑放租單位大概有20個左右，租金叫價約每呎15至17元，受區內不少優質租客追捧。踏入五月份，預料二手市場表現會相對平穩，由於市場上的低價盤源已經基本被消化，相信之後的樓價會相對穩固，除非業主願意提供較大的議價空間，為成交增加動力，否則未來二手交投可能會較為拉鋸。