中原(澳門)氹仔濠景分行高級營業經理羅俊明先生表示，日前有內地投資者連續購入三個大潭山壹號5座中層單位，單位面積由2,158呎至3,041呎，總成交價合共超過4,017萬元。其中，前座單位望金光大道威尼斯人酒店，平均呎價約6,280元，後座望山景，平均呎價約5,050元。買家看好金光大道未來發展前景，因此大手買入三個單位作長線投資之用。羅表示，港股自1月開始回升，為樓市營造正面氣氛，加上新春過後陸續有新盤開售，令部份累積的購買力得以釋放，因此樓市自新春過後穩固回升。據澳門統計暨普查局資料顯示，1月份住宅成交宗數僅552宗，估計2月份成交回升至約800宗。最近睇樓量明顯上升，市場普遍憧憬樓市前景明朗，因此買家紛紛出動睇樓，做好入市準備。其中，質素較高的豪宅屋苑交投最為活躍，據中原(澳門)資料顯示，大潭山壹號2月份首一個星期內已錄得約9宗成交。市場氣氛回復活躍，多個發展商醞釀推售新盤，湖畔名門、金峰南岸─尚譽、御海南灣、皇族等大型新盤預計於短期內將陸續發售，屆時將釋放更多購買力，並帶動二手市場交投同時攀升。近日氹仔區二手成交已有明顯回升跡象，早前一個濠景花園3房連車位的單位，業主以430萬元放售，單位於1月份無人問津，惟2月份竟獲5個買家爭相洽購，單位最後以435萬元成交，可見市場氣氛非常活躍。現時，濠景花園類似的單位價格已升至460─470萬元。羅預料，3月份一手成交將佔市場總成交額七成，在一手成交帶動之下，3、4月份整體市場交投將持續活躍。無論投資還是自住，現時都是適當時機，建議買家應盡早作好入市準備。

中原(澳門)海擎天分行營業經理陳汝成先生表示，近日筷子基區的藍籌屋苑海擎天睇樓量大增，平均每天有10個跟進個案。其中，3座高層單位更於上週內連續獲得兩宗成交，平均成交呎價更由早前約4,000元上升至約4,100元，可見用家及業主心態非常強。陳又表示，二月份澳門樓市出現小陽春，主要因為外圍經濟環境逐漸轉趨明朗。美國宣佈三年內維持超低息政策；內地人民銀行宣布再減存款準備金，進一步放寬銀根；香港股市大升等利好消息有助市場恢復信心。目前，市場已經開始出現業主反價甚至封盤現象，使部份有意入市的用家進退兩難，進者擔心高價買入後樓價反跌，退者恐妨錯失時機，以後更難入市。澳門現時經濟勢頭強勁，利好消息橫行，旅遊業及經濟繼續不斷提升，據澳門統計暨普查局資料顯示，一月份入境旅客人次超過246萬，與去年同期相比大幅上升超過18%；去年第三季本地生產總值達754億元，按季上升7%。再加上各項大型基建項目陸續落成，為澳門經濟發展帶來推動作用。多個發展商計劃於未來兩、三個月內推售新盤，呎價介乎於5,000─6,500元之間，屆時將會成為市場焦點，並進一步推高二手樓價。故此，建議有意入市的買家應把握機遇，無論投資或自住，現時都是入市良機。

中原(澳門)澳門區區域營業董事張麗華小姐表示，日前，金峰南岸一個6座高層A單位，面積4,045呎，以約3,802萬元成交，平均呎價9,400元。該單位為罕有的特色單位，四房間隔，設有獨立平台花園。買家為國內投資者，買入單位打算作日後自住及款待朋友之用，同時也可當作長線投資。張表示，近日特色單位的交投明顯較過往活躍，近三個月市場共錄得約五至六宗成交。隨著經濟不斷增長，澳門居民對於物業質素的要求越來越高，不但優質屋苑受市場歡迎，豪宅更是越來越受追捧，儼如獨立屋、特色單位這類型豪宅，最受內地投資者及本地富豪青睞。然而，近年澳門的獨立屋供應極少，因此市場逐漸將目光轉投同樣極具質素的特色單位。部份大型豪宅屋苑除一般標準單位外，還會預留部份層數作特色單位，而該類特色單位除可享有屋苑本身設有的會所配套設施之外，單位本身還設有獨立泳池、平台花園、極致開揚景觀，其質素之高可謂與獨立屋不遑多樣，因此在獨立屋近乎零供應的情況下，特色單位越來越搶手。現時，市場上特色單位的數量始終有限，而放盤量更加稀少。據中原(澳門)資料顯示，全澳特色單位數量約100個，而現時市場放售盤只得10個左右。另外，澳門的特色單位價格相對較低，同一屋苑若一般標準單位與特色單位的平均呎價比例約1：1.6，與鄰近的香港約1：3的比例相比較，澳門的特色單位價格明顯存在很大的升值空間，因此極具追捧價值。

中原(澳門)氹仔花城分行營業經理袁一標先生表示，日前，一個超級花城低層D單位，面積2,066呎，三房加一雜物房間隔，以610萬元成交，原業主為投資移民，持貨滿七年，欲出售套現，因此定價比同區質素相約的屋苑低，平均呎價不足3,000元。由於之前市況淡靜，業主放盤兩個多月仍然未能成交，直至本月初樓市開始回穩，買家紛紛出動睇樓，單位才獲成交，買家為自住用家。袁表示，近日樓市已出現明顯回暖，農曆新年過後購買力開始浮現，御景灣、亮點等新盤發售把早前積聚的購買力引發出來，市場普遍認為壞消息的效應已到尾聲，而且縱使市況最低迷時，只有成交量下跌，而樓價卻變動不大，更未見令樓價下跌的因素存在，因此買家開始陸續重投市場。近日，用家較為活躍，市場睇樓量明顯上升，據中原(澳門)資料顯示，二月份至今錄得平均每週睇樓量與一月份相比大幅增加六倍。隨著通脹不斷加劇，投資者越來越熱衷「買磚頭」這種投資方式。早前因為額外印花稅政策效應，加上假期氣氛影響，交投沉寂一時，市場購買力也因此積累。隨著假期氣氛消退，樓市也逐漸回復，發展商對未來市況充滿信心，計劃於短期內推售新盤，金峰南岸─尚譽、御海南灣、皇族等大型優質新盤預計於二、三月份推出，屆時必定成為市場焦點，進一步引發購買力。近日人民銀行宣布再減存款準備金，令內地銀根進一步放寬，為澳門樓市帶來利好消息，市民置業信心全面回歸，樓市加速升溫，買家積極入市，帶動二手成交同時上升，因此，預計未來兩、三個月樓市將持續暢旺。

踏入二月份，樓市出現回暖的趨勢，其中，氹仔區表現突出，中原(澳門)首席分區營業經理吳佩玲先生表示，二月份氹仔區睇樓量明顯上升，其中最受注目的是濠庭都會第六座基金貨單位。吳表示，氹仔區發展漸趨成熟，近年越來越受市場用家歡迎，甚至外地僱員也將氹仔區定為租住的首選區份。隨著外僱數量的不斷增加，對租盤的需求也不斷上升，然而，氹仔區缺少新盤落成，放租盤的數量更加買少見少，因此使氹仔區的住宅租金一直得到支持。中原(澳門)數據顯示，2011年氹仔區住宅租金上升約35%，租金平均呎價約10元。農曆新年過後，市場假期氣氛消退，交投氣氛逐漸回暖，二月份氹仔區睇樓量明顯回升，其中濠庭都會第六座基金貨單位最受買家注視，而租賃方面，由於放租盤極少，現時濠庭都會放租盤大約只有5個，因此非常搶手，業主普遍不存在議價空間。日前，濠庭都會一個4座中層D單位，面積約1,045呎，兩房兩廳間隔，以390萬元成交，平均成交呎價約3,732元，買家為本澳用家，買入單位作自住之用。另外，一個15座中層F單位，面積約1,300呎，月租12,500元，租客與業主議價，欲要求月租減低500元，惟被業主拒絕，租客最後唯有以原價承租。對於未來市況，吳表示，近日成交量及睇樓量均明顯上升，市場氣氛漸濃，早前，御景灣基金貨、亮點等銷情理想，引發市場購買力釋放出來，同時顯示市場需求仍然持續。自去年年中額外印花稅政策實施後，市場有不少潛在買家持觀望態度，然而春節過後發現樓市沒有進一步大跌，反而樓價穩步上升，因此該批買家紛紛重投市場，造成大量購買力於短時間內釋放出來，形成樓市小陽春。氹仔區兩大新盤金峰南岸第三期及御海南灣預料即將開售，屆時必定成為市場最大的焦點。未來低息環境持續，股市回復穩定，用家需求不斷上升，在眾多因素的支持下，相信待新盤推出後，不但造成市場回響，同時二手市場也將受到帶動，從而推動樓價上升，屆時或會出現業主反價甚至封盤現象，買家若有意入市，應趁現時淡市把握時機。

踏入2012年第一個月，傳統淡季氣氛橫行，樓市偏向淡靜，加上月初氹仔經屋發售消息的影響，以及額外印花稅政策(簡稱「SSD」)效應的延續，二手住宅市場的交投量再度出現跌勢。中原(澳門)董事石寶德先生表示，一月份為樓市的傳統淡季，受聖誕及新年假期氣氛影響，樓市交投氣氛淡靜。月中氹仔湖畔經屋發售，是次經屋發售是近年來首批發售的氹仔區經屋，氹仔區環境優美，配套設施越來越完善，已經逐漸發展為一個宜居的新區，因此成為普遍用家換樓的首選區份。而經屋對申請人的入息上限規定為一人家團17,000元，兩人或以上家團34,018元，此限制使經屋與私人住宅市場上300至500萬的中價樓同屬一批買家。經屋與私人住宅客源相同，可見現時私人住宅的樓價仍然相當合理，也因此原故，是次經屋發售使市場上中價樓準買家的焦點全吸引起來，部份中價樓的二手交投幾乎陷入停頓。加上SSD效應的延續，在此雙重夾擊之下，一月份成交量再度下跌。據中原(澳門)資料顯示，具指標性的十五大屋苑，大部份屋苑平均呎價及成交宗數均錄得下跌，平均呎價的跌幅約8─15%，而成交宗數的跌幅約30%。雖然是次經屋發售暫時集中了市場的焦點，使樓市交投受到影響，然而，長遠而言經屋市場與私人住宅及豪宅市場始終為不同的市場。澳門經濟前景明朗，隨著人均收入增加，用家對物業質素的追求也不斷提升，有負擔能力的買家始終會傾向私人住宅市場，甚至會以豪宅為換樓自住的目標，其中，名牌豪宅壹號湖畔、君悅灣、即將入伙的大潭山壹號以及樓花金峰南岸等，該類豪宅屋苑最受追捧。現時澳門豪宅價格仍處於極為合理的水平，與香港豪宅動輒呎價20,000元以上相比，澳門豪宅平均呎價僅5,000─8,000元，價格可謂非常合理。加上豪宅的供應量少，只佔整體私人住宅數量的一小部份，因此，極具追捧價值。進入二月份，假期氣氛開始退卻，市場氣氛逐漸回復，近日市場睇樓量明顯回升。美國宣佈三年內維持超低息政策，由於持續低息環境有利供樓，用家經過一輪觀察已明白到未來半年樓價應難以出現大跌，因此開始重整心態，恢復入市步伐。市況逐漸明朗，發展商預計於二、三月份開售新盤，屆時將為樓市帶來刺激，為缺乏方向的市場帶來新的方向，從而帶動二手成交。現時仍有部份業主對後市信心不足，不願繼續持貨，另外有部份於高價時買入物業，不願於上會時補付差額，因此，或會選擇於入伙期前減價出售。現階段市場仍然是由買家主導，待三、四月傳統旺季到來，樓市將回暖，業主明白到「低息供樓，長揸必勝」，屆時或會提高叫價，或索性封盤，長期持貨待價而沽。因此，買家應趁現時淡市把握時機，主動與業主議價，盡快入市。

踏入二月份，樓市經過聖誕及新年的冷卻，市場購買力積累了一段日子，資金欲求出路，有發展商趁機推貨吸金。中原(澳門)寰宇分行高級營業經理曾曉萍小姐表示，農曆新年後市場氣氛回暖，樓市出現小陽春，發展商趁機於農曆年初七推出御景灣部份基金貨尾單位，吸引同區用家搶購。曾表示，是次推售是市場在農曆新年後首次有一手單位發售，發展商開放2座高層全層作示範單位，吸引不少準買家到場參觀，部份更即場成交。御景灣是區內唯一同時具有一、二手單位銷售的已入伙樓盤，由於實用率高達八成三，又是區內放盤量最多的屋苑，而且銀行估價貼近市價，因此屋苑一直深受同區換樓客青睞。是次推售以第二座單位為主，由於反應熱烈，同時帶動其他座數成交增加，短短兩星期已錄得一手成交約12宗，二手成交也超過10宗。其中，一個5座高層F單位，面積約1,582呎，三房兩廳間隔，單位連車位以650萬元成交，平均呎價約4,100元，買家為本澳用家，購入單位作自住之用。對於現時的市況，曾表示，雖然樓市在過去的聖誕及新年檔期受到冷卻，市場交投萎縮，然而，正由於市場購買力累積了一段日子，新年假期過後，資金欲求出路，因此樓市出現了小陽春。市場睇樓量增加，買家考慮時間也普遍大大縮減。由於樓市有回暖跡象，有發展商或於二、三月開售新盤，預料屆時將成為市場焦點，並帶動二手市場成交增加。

中原(澳門)海擎天分行營業經理陳汝成先生表示，日前，海擎天一個3座高層O單位，以495萬元成交，單位面積約1,239呎，平均成交呎價約4,000元。單位為兩房兩廳間隔，享有海景及山景，視覺開揚。買家為本地用家，買入單位作自住之用。陳表示，海擎天所處的林茂堂區是澳門近年其中一個最受用家歡迎的區份，區內生活配套完善，食肆、銀行、超市等一應俱全，近年有大型優質屋苑在區內落成，吸引越來越多用家進駐該區，據澳門統計暨普查局資料顯示，林茂堂區的人口數量由2010年約9萬上升至2011年約13萬，短短一年間人口增幅超過44%。隨著區內的不斷發展，相信未來林茂堂區將發展為一個宜居的新區。另外，區內大型新屋苑的增加，如茵豪薈、綠洲等，也帶動區內樓價上升，使該區的住宅成為市場的「搶手貨」。據中原(澳門)數據顯示，2011年海擎天買賣成交宗數約220宗，現時屋苑平均呎價約3,700元，雖然在額外印花稅政策及外圍經濟不穩的影響下，將對2012年的樓市帶來心理恐慌，然而由於屋苑極受用家追捧，估計2012年成交量將可維持200宗水平，呎價或會升至3,800元。對於現時的市況，陳表示，雖然正值農曆新年期間，市場受假期氣氛籠罩，然而林茂堂區始終以用家市場為主，因此即使在市場一片淡靜的情況下，林茂堂區的市況仍然得以保持平穩，可見區內物業相當具有保值及升值的潛力。

隨著經濟高速增長，人均收入不斷增加，對住屋的要求也不斷提升，市場對於大型優質豪宅屋苑的需求越來越大，造就豪宅的價格及租金也不斷上升。中原(澳門)壹號湖畔分行營業經理李肇成先生表示，被譽為澳門豪宅之首的壹號湖畔升勢最為強勁，據中原(澳門)資料顯示，壹號湖畔12月份平均呎價達8,000元，與年初相比大幅上升逾24%；租金平均呎價約19.87元，與年初相比升幅超過38%。壹號湖畔位於最繁華的皇朝區，是商業及娛樂集中的黃金地段，屋苑鄰近多個五星級大型酒店及娛樂場項目，佔盡地利優勢。屋苑配套設施一應俱全，除50,000平方呎的超大型會所之外，還設有名牌旗艦商場，是澳門現時唯一設有大型高級商場配套的屋苑。由於地點優越加上配套頂級，壹號湖畔被譽為澳門豪宅之首，一直受到本地買家以及海外投資者的歡迎。在去年SSD以及外圍經濟不穩的影響下，壹號湖畔樓價仍然持續上升，據中原(澳門)資料顯示，去年12月份屋苑平均呎價升至8,000元，與年初相比大幅上升逾24%。澳門的外地僱員不斷增加，市場對於租盤的需求也有增無減，部份優質的大型屋苑租盤更於放盤當日即時得到承租，在此供不應求的情況下，造就租金不斷上升。據中原(澳門)資料顯示，去年12月份壹號湖畔租金平均呎價升至19.87元，與年初相比大幅上升超過38%。租金回報一般可達3厘以上，部份更高達4厘。由於租金回報相當可觀，部份具實力的業主由放售改為放租，靜觀樓市待價而沽。在業主普遍惜售的情況下，造就市場放盤量逐漸減少。據中原(澳門)資料顯示，現時壹號湖畔的市場放盤量只有約200個，與去年初約268個相比大幅減少逾25%。日前，壹號湖畔一個7座中層B單位，以約750萬元成交，單位面積約1,272呎，2房間隔，平均呎價約6,000元。原業主為香港投資者，欲趕於年尾套現，因此以低價放售單位。而買家受高回報率吸引，遂買入單位作長線收租投資之用，估計單位可放租25,000元。李又表示，隨著經濟不斷增長，市場對於優質豪宅物業的需求也越來越大，由於市場的新供應量有限，業主也普遍惜售，使市場放盤量越來越少，未來可謂「賣一間，少一間」，因此，預料2012年壹號湖畔的租金升幅相信高達15─20%。在SSD以及外圍經濟不穩的效應之下，加上年尾的假期氣氛影響，相信農曆新年期間市況比較淡靜，業主心態與旺市相比會較為弱，買家相對更有機會爭取議價空間，建議有意入市的準買家應該把握機會，切勿錯失入市時機。

中原(澳門)分區營業董事吳志明先生表示，日前海洋花園玉蘭苑一個高層單位，以638萬元成交，單位面積約1,503呎，平均呎價約4,245元。買家購入單位作自住之用，由於單位座覽海景，視覺開揚，而且3房間隔，並具備車位，實用性高，切合買家需要。吳表示，年中實施的額外印花稅政策已經把市場上的短期炒家成功擊退，過去數月的成交量已大幅下跌，據澳門統計暨普查局資料顯示，十月份住宅成交量跌至606宗，與去年同期相比大幅下跌約54%，與今年成交高峰期四月份約3,485宗相比，跌幅更高達83%。然而澳門樓市始終以用家為主，市場購買力仍然充裕，上月推售的兩大新盤──濠珀及亮點，銷情理想，其中濠珀第一座推出約140個單位，短短數天內已全數沽清，可見市場對後市仍然具有信心，對高質素物業仍然具有很大需求。踏入年尾，受假期氣氛影響，市場交投氣氛較為淡靜，現時樓價處於相對低水平，業主的心態也比旺市時較為弱，買家也更有機會爭取議價空間。買家若要重投市場，在此期間把握時機相信會是入市好機會。

踏入十月份，由於經屋發售細節還未落實，樓市缺乏方向，加上市場靜待十一月施政報告的公佈，部份交投暫停，十月份的樓市持續淡靜，成交量估計與九月份相約。中原(澳門)董事石寶德先生表示，在環球經濟不穩、額外印花稅政策(簡稱「SSD」)效應等因素的影響下，澳門樓市交投明顯下滑，據澳門統計暨普查局資料顯示，九月份的住宅成交量跌至671宗，與去年同期相比下跌約55%。踏入十月份，首批經屋開始發售，但由於細節未明，樓市缺乏方向，加上市場對十一月份施政報告會否推出影響樓市的新政策存有疑慮，因此部份交投進入膠著狀態，估計十月份成交量與九月份相約。其後，隨著經屋發售的細節逐漸明朗化，市場的方向也逐漸清晰，之前保持觀望態度的買家對市場的態度也開始明確，逐漸重投市場。經屋的發售將為市場作出指標性的作用，預計十一月尾將有發展商推售新盤，屆時將帶動成交再度活躍。澳門經濟基調良好，人均收入不斷攀升，市場一直存有相當大的換樓需求，加上外來勞動人口的增加，使住屋需求有增無減。自SSD實施後，市場已有多月沒有新盤供應，購買力已積累多時，因此，預計有發展商或會趁聖誕節及農曆年檔期推出新盤發售。其中一個短期內會推售的新盤，就是濠庭都會的最新一期力作──濠珀，項目預計於第四季內或會推售，由3座住宅大廈組成，合共提供約620個單位，單位面積約500─1900平方呎。項目位於氹仔市中心，周邊配套完善，學校、食肆、娛樂場、公共體育設施等一應俱全，且坐擁中央公園綠化景觀。另外，屋苑首創24小時會所，並以綠化生活為主題，為住客提供優質的居住環境，全面提升住客的生活質素。氹仔是近年最受用家歡迎的區份之一，綜觀鄰近的大型優質屋苑，如濠景花園、濠庭都會等，一直受到用家追捧，濠珀是近年區內難得的高質素大型新盤，而且主打用家換樓市場，因此項目推出市場後相信將會受到用家的關注，其呎價及成交量也將成為市場指標。特區政府於十一月中公佈的2012年度施政報告中，提出一系列幫助市民安居樂業的措施，包括切實落實萬九公屋、增設6300個公屋單位儲備、首次置業豁免首300萬不動產轉移印花稅等，以及一系列民生福利措施，如現金分享、職業稅寬減、營業稅豁免等，與市民共享經濟成果，同時更展現出澳門未來前景秀麗，為市場帶來正面訊息。澳門樓市近年皆以用家為主，住屋需求有增無減，加上累積多時的市場購買力蓄勢待發，有見及此，有發展商開始摩拳擦掌，醞釀推出新盤。石預計第四季末，市場方向會逐漸明朗化，主要因為一手成交的呎價及成交量往往會在市場上即時反映出來，為二手市場訂立指標，同時也帶動二手市場的交投氣氛，因此，相信年尾呎價及成交量皆現升勢，買家若要重投市場，宜盡早部署趁機入市。

在樓市傳統淡季氣氛之下，以及額外印花稅政策〈簡稱「SSD」〉效應的延續，樓市交投淡靜，八月上旬港股暴跌，引發小股災，不但令成交量持續下跌，而且使樓價也受拖累。據中原(澳門)數據顯示，八月份住宅成交量跌至約160宗，創近兩年最低。中原(澳門)董事石寶德先生表示，由於SSD效應還未完全退卻，加上樓市傳統淡季氣氛拖累，八月份住宅交投繼續承接上月跌勢，然而樓價卻持續企穩。直至上旬港股暴瀉引發小股災，環球經濟不穩，使澳門樓市雪上加霜，市場出現心理恐慌，賣家減價意欲增加，部份香港及內地業主更願意減價5─10%，相信是為了套現救市。而交投也普遍暫緩，據中原(澳門)數據顯示，八月份住宅成交宗數跌至約160宗，創近兩年以來最低單月紀錄。具指標性的十五大屋苑數據顯示，大部份屋苑成交量均錄得下跌，跌幅約20─50%，而平均呎價則升跌參半，個別屋苑呎價跌幅逾4%。石又表示，八月份本地樓市疲弱，但鄰近地區珠海卻表現不俗。兩大新盤金沙美地及山湖海推售，市場反應非常熱烈，而且吸引不少澳門買家。近年，澳門投資者開始逐漸將目光投放到海外市場，其中，鄰近的珠海樓市就是最受澳門投資者熱捧的海外市場之一。月初開售的金沙美地，地點優越，交通便捷，5分鐘到達拱北口岸，30分鐘到達珠海機場，項目戶型多元化，由一房至三房及複式間格不等，實用率超過100%。鄰近橫琴區的山湖海，被譽為投資橫琴的第一站，屋苑採用名牌用料，配套設施齊全，以三房至四房的大單位為主，實用率近95%，屋苑5分鐘到達橫琴，橫琴24小時通關在即，屋苑升值潛力無限。隨著人民幣匯率近年不斷上升，投資人民幣資產的澳門投資者越來越多，金沙美地及山湖海位置優越，升展潛力大，而且價格相對偏低，只需一百多萬元人民幣就可以做業主，因此非常受澳門投資者歡迎，吸引不少澳門投資者到場參觀示範單位，部份更即場落訂。展望九月份樓市，石認為最壞時刻已過，樓市回升在望。七、八月份在樓市傳統淡季、SSD以及股市波動等負面因素的衝擊下，澳門樓市經歷了如同金融海嘯般的淡靜市況，然而樓價卻普遍企硬，反映市底仍然健康，需求量仍然是支持樓價的主要因素。踏入九月份，多個發展商已經摩拳擦掌準備推出新盤，足以證明市場普遍對後市是充滿信心的。澳門市底厚，經濟基調穩固，相比鄰近的香港、珠海等地區，澳門樓價仍然處於合理的水平，因此升值潛力仍然優厚，而且澳門樓市基底主要來自用家，與香港、內地等樓市投資味道較濃的地區相比，澳門樓市的投資比例明顯相對較低，因此，股市波動對樓價帶來的影響也相對較小。經過七、八月的調整期後，相信在多個新盤的帶動下，九月份樓市有機會回復平穩上升，雖然外圍股市未來仍然波動，然而澳門樓價穩固，受影響程度較小，相信樓價未來將重拾升軌。建議準買家應自我衡量負擔能力，若具備能力應付樓價，應把握時機盡快入市，有利爭取更佳回報。

額外印花稅政策(簡稱「SSD」)自6月14日生效，政策實施至今已滿一個月。在SSD效應之下，加上樓市傳統淡季氣氛影響，本月樓市持續淡靜，據中原(澳門)數據顯示，SSD實施後首月的住宅成交量錄得約21%跌幅。中原(澳門)區域營業董事何兆恆先生表示，七月份為樓市傳統淡季，再加上SSD的正式實施，為市場增加不明朗因素，本月樓市氣氛持續淡靜。據中原(澳門)數據顯示，SSD實施後首月的住宅成交量僅錄得約265宗，與政策實施前一個月約336宗相比，大幅下跌21%。受政策影響，業主若賣出原來持有的物業再重投市場，就需要持貨兩年才可出售，若於兩年內出售物業，就必須繳付高達20%的額外印花稅，令投資成本大增。因此，使業主出售物業的意欲大減，自政策實施後，放盤量錄得微跌。而市場叫價方面，與政策實施前相比變化不大，主要因為政策對業主的心理影響不大，反而外圍經濟、恆指反覆變動等為市場增添了不明朗因素，使業主的議價空間增加了。由於澳門受SSD影響，部份澳門投資者逐漸將目光投放到外地市場。近日，有澳門投資者購入香港新天地廣場4個舖位作投資收租之用，每個舖位價格介乎於400─600萬。新天地廣場位於香港的天水圍，是區內唯一的大型購物商場，舖位面積由數十呎至數千呎不等，業主以4厘租金回報為基礎定價，而且廣場現時的租客均已簽訂長期租約，使買家收租回報有保證，因此吸引不少投資者注意。香港商舖升值潛力大，而且租金回報率較高，逐漸成為澳門投資者追捧的海外投資熱點。何又表示，七、八月份為樓市傳統淡季，再加上SSD效應的延續，相信本季樓市交投將會持續疏落。近年，特區政府先後出招調控樓市，再加上澳門住宅租金回報率相對較低，部份澳門投資者開始向外尋找投資機會，投資外地物業已逐漸成為未來的投資趨勢。

自四月底澳門政府宣佈推出額外印花稅等新一輪樓市調控政策之後，樓市交投應聲下跌，市場觀望氣氛濃厚。政策公佈至今已超過一個月，消息已逐漸被市場消化，市場叫價及交投出現回暖跡象，而用家則趁市況未完全回復，乘機入市。據中原(澳門)資料顯示，具指標性的十五大屋苑數據，五月份的成交量及平均呎價均錄得升跌差半，主要因為上半月市場仍然受政策消息影響，業主普遍主動降低叫價，或增加議價空間，然而買家卻普遍持觀望態度，因此，上半月市場叫價普遍下跌，個別屋苑跌幅高達約12%，而成交量也全面下跌，其中凱泉灣更由政策公佈起連續三週錄得零成交。直至下半月，市場對政策逐漸消化，個別業主對叫價作出微調，議價幅度也收窄，部份業主對後市有信心，更暫時封盤，待政策出台後才考慮解封；而買家方面則逐漸接受政策，部份用家更趁市況未完全回復，乘機入市「執平貨」。因此，下半月市場叫價及成交量均呈回暖之勢，買家開始重投市場。中原(澳門)區域營業董事吳志明先生表示，上週日的睇樓量錄得10%─15%回升。吳表示，近日用家乘消息的餘熱尚未完全退卻，開始趁機入市，造就市場上最受用家歡迎的實用型屋苑開始逐漸回升叫價，以御景灣為例，個別業主叫價比政策公佈初期上調5%。其中，一個5座高層E單位，單位面積約1,603呎，原來叫價600萬，政策公佈初期業主將叫價降低至590萬，近日市場交投氣氛回暖，業主對後市回復信心，因此把叫價調升至620萬。另外，豪宅類屋苑由於市場罕有，加上質素上乘，因此在消息影響之下，即使成交量下跌，其價格變動卻不大。以君悅灣為例，政策公佈前平均每月約有十多宗二手成交，政策公佈後二手成交量大幅下跌約七成，然而成交價卻幾乎沒變動。吳又表示，雖然市場隨著對額外印花稅政策的逐漸消化，近日樓市已有回暖跡象，但政策的公佈無疑為市場增加了揣測，而另一個不明朗因素就是新經屋法。由於額外印花稅政策目前仍處於立法階段，還未正式推出，而新經屋法的細節至今還未定案，令市場存有疑慮，部份準買家恐政策為市場添變數，暫緩入市步伐。相信待兩大政策定案及正式實行，市場對新政策逐漸適應後，樓市氣氛才會回復穩定。

自上月尾特區政府提出新一輪樓市調控政策之後，引起市場極大回響，無論市場叫價、睇樓量或平均呎價均全面下跌，據中原(澳門)資料顯示，政策公佈後首週，十五大屋苑中大部份的成交量均錄得下跌，跌幅由25%─67%，部份屋苑更錄得零成交。由於政策仍處於倡議階段，細節部份還未落實，為樓市增添不明朗因素，也令市場出現心理恐慌。中原(澳門)營業董事石寶德先生表示，由於三、四月份御南峰、綠洲、蘇豪薈等多個新盤推售，銷情暢旺，連二手市場也受帶動，市場總體成交增加，令大眾出現錯覺以為市場炒賣樓花的行為熾熱，然而，澳門樓市實際仍以用家為主導。由於市場欠缺新盤已有多時，對上一次發售大型屋苑新盤已經是去年三、四月份，其後由於政府推出樓市調控政策「劉十招」，部份原定於去年第四季推售的新盤延遲至今年首季，為市場累積了更多購買力，因此，當2011年三、四月份各新盤推售，旋即引爆市場積累已久的購買力，約1,500個單位短時間內被迅速消化，因而令市場出現炒賣樓花熾熱的錯覺。然而，澳門樓市實際上是由用家作主導，受供求比例所影響。據澳門統計暨普查局資料顯示，2010年三、四月份的成交宗數合共3,705宗，其中包括屬大眾換樓盤的短期樓花御景灣約400宗、濠庭都會三期貨尾單位約100宗以及湖畔名門約120宗，在去年總成交量的17,989宗之中只佔約21%，此後直至年尾，就再沒有大眾化換樓新盤推售，可見除了三、四月份的成交之外，其餘的14,000多宗成交均為二手市場業主換樓，反映市場有大量業主已套現，形成一股強勁購買力。這股購買力無處釋放，直至今年首季再有新盤推售才得以消化，然而1,500個一手單位對比上述14,000多個換樓客，比例上只佔約10%，因此，最近樓市暢旺實際是反映市場需求緊張，而非炒作泡沫。石預測未來市場走勢，他表示，由於市場對政策消化需時，相信未來兩個月內市場成交仍然緩慢，出現業主叫價偏軟及議價幅度增加的情況，有利用家換樓。長遠而言，樓價始終由供求主宰，由於換樓的需求大，加上低息環境，使樓價沒有下調空間，業主或準買家最終都要面對現實，跟隨實際市況。另外，額外印花稅最終轉移給買方，令用家增加成本，以鄰近澳門的香港為例，據反映香港樓價變動的中原城市領先指數顯示，自去年11月19日香港政府推出樓市調控政策之後，指數曾出現過短暫回落，在12月第二週的88.27回落至第三週的87.48，之後跌幅收窄，後來甚至一直上升，至今年4月第三週已達97.60，由此可見，長遠而言樓價仍有上升空間。石對樓市作總結，他表示現時市場受政策消息影響，短期內市場交投氣氛消極，業主叫價偏軟，議價幅度增加，用家應把握此良機入市，否則待市場對政策完全消化後，二手物業放盤量急降，使供應量更少，樓價再次受需求帶動而上升，羊毛出在羊身上，額外印花稅變相會轉嫁到買家身上，到時將增加置業成本。另外，購買一手樓花物業一來可避免因額外印花稅而增大成本，以金峰南岸為例，樓花期三年，超過了額外印花稅規定的兩年期限，因此可避免因額外印花稅而增加成本，而且二手樓價基於上述因素令總體樓價上升，長遠而言也會帶動樓花價格上升，增加樓花期貨的升值潛力，因此，購買一手樓花對於買家而言無論自住或保值也是很好的選擇。

中原(澳門)一向本著「公開資訊，公平交易」的宗旨，透過各種渠道向公眾發放房地產市場訊息，本月中更推出中原(澳門)地圖網站，透過網站向公眾發佈樓市資訊。近日，受額外印花稅消息影響，市場上引起眾多揣測。為此，中原(澳門)特設「中原澳門樓市追蹤」，發放由中原(澳門)樓盤系統資料統計出來的最新市場叫價及成交量，從本週起，將於逢星期五向公眾發佈，讓公眾更快地了解最新市況，令大家掌握市場脈搏，以便作出更準確的決定。發佈途徑：報紙中原(澳門)網頁()中原(澳門)地圖網站()中原(澳門)facebook專頁()

澳門特區政府宣佈倡議徵收額外印花稅高達20%，以打擊市場上炒賣情況，與澳門只有一水之隔的香港，去年尾也推出類似的政策，對兩年內轉售物業的賣家徵收5─15%額外印花稅，相比之下，澳門是次出招顯然更「辣」，然而兩地樓市狀況不同，在澳門未必適宜套用香港政策。中原(澳門)營業董事石寶德先生表示，香港樓市的炒賣比例明顯較澳門高，而且外地投資者的參與比例也較高。據中原地產市場統計部資料顯示，2010年上半年香港私人住宅一手及二手成交內地買家分別佔16.1%及5.8%，下半年則分別為22.7%及6.6%；而據澳門統計暨普查局資料顯示，2010年澳門住宅非澳門買家只佔約10%，相比之下，澳門樓市的外地投資者參與比例明顯相對較低。近年，澳門住宅的租金回報率相對偏低，樓市暢旺主要因為受換樓客的帶動，而並非炒賣，因此直接套用香港的額外印花稅政策未必適合澳門實際市況。另外，在澳門現行法例之下，未做契前的住宅物業，只需繳交0.5%的中間轉移稅，待屋苑完成做契後，再繳交剩下的2.5%。以氹仔一大型屋苑濠庭都會為例，4─16座住宅就需要分三期收樓後才做契，而其間正常二手轉售卻一概納入了中間轉售，因此，據澳門統計暨普查局資料顯示，2010年中間轉移的住宅成交佔28%之多，並不能真實反映市場炒賣比例。據中原地產市場統計部資料顯示，2010年香港二手私人住宅「摩貨」比例平均每月佔1.5%─2.4%，而中原(澳門)資料顯示，經公司促成的確認人炒賣轉售(即「摩貨」)交易每月不到1宗。因此，澳門樓市的炒賣比例相對較低。石建議政府或可暫緩執行額外印花稅政策，待取消中間轉移稅後而全部成交均需直接繳交3%印花稅，將會掌握市場更真實的炒賣情況之後，才對症下藥，相信比起直接套用香港政策將更加切合澳門實際市況需要。

澳門行政長官於本月二十日出席立法會答問大會時公佈，倡議向於一年或兩年內轉手的住宅單位及樓花徵收高達樓價百分之二十的特別印花稅，另外，收緊銀行樓花按揭比率，本地居民的樓花貸款比率上限為百分之七十，非本地居民為百分之五十。消息一推出，隨即引起市場上極大回響，市場交投銳減，中原(澳門)於過去復活節假期錄得的成交宗數僅4宗，與去年同期的43宗相比，大幅下跌逾九成。中原(澳門)營業董事石寶德先生表示，自新政策公佈之後，引起市場極大回響，無論成交量、叫價及睇樓量均全面銳減。由於政策目前仍在倡議階段，還存在著很多不明朗因素，如執行細節、執行日期等，因此令市場存在眾多揣測，交投明顯較之前淡靜。由政策公佈後至復活節假期之間四天內，中原(澳門)錄得成交量僅4宗，其中1宗為一手成交，3宗為二手成交，與去年同期的43宗相比，成交量大幅下跌逾九成。二手成交當中，由於受市場交投氣氛淡靜影響，普遍業主都肯主動減價3─5%，而買家則以換樓客為主，普遍睇樓超過一個月，由業主沒有議價空間到主動減價，因此最終完成交易。除此之外，過去幾天的睇樓量也大幅下跌，與政策公佈前的週末假期相比，錄得約七成跌幅。而具指標性的十五大屋苑平均呎價顯示，受政策消息影響，近日業主叫價普遍下跌約3─5%，成交量只有2宗，部份更有封盤的情況。現時買家普遍擔心按揭成數低，以及未來成交量受政策影響而大幅減少等因素，因此雖已簽訂正式成交合約，部份買家仍選擇放棄一成首期離場。石總結現時市況表示，由於市場對於新政策的了解仍然存在眾多未明朗因素，預計準買家未來將多持觀望態度，而業主方面則以封盤或拉闊議價空間為主，個別甚至出現劈價求售情況，而且相信此情況至五?一假期期間仍持續不變。

位於澳門沙梨頭區的新盤蘇豪薈，昨日正式公開發售，反應非常熱烈，吸引一眾買家到場查詢，短時間內已售出逾八成單位。項目由德能投資發展，位於澳門傳統的生活區地段，總共1座住宅，樓高27層，合共提供約126個住宅單位，單位面積由591─743呎，間隔全部均為開放式設計，靈活實用，入場費由270萬元起。中原(澳門)營業經理羅俊明先生表示，蘇豪薈是區內罕有的開放式住宅項目，全部以中小型單位為主，而且入場費低，非常適合年青一族上車之用。單位配備精緻裝修，薈萃各國著名家電品牌及高端智能家居設施，並坐擁附近遊艇會開揚景緻，再加上屋苑本身設有豐富會所設施，室外泳池、健身室、燒烤園及豪華宴會廳等一應俱全，如此配套完善的中小型住宅項目在同區可謂絕無僅有，因此，對於追求生活品味的年青上車一族極具吸引力。羅又表示，現時澳門市場上普遍偏向發展單位面積較大的大型屋苑項目，而蘇豪薈為現時市場上非常罕有的中小型住宅項目，屋苑於公開發售首天已售出逾八成單位，顯示市場對於該類面積較小的住宅單位需求非常大。

位於青洲的一手新盤綠洲，即將公開發售。項目由新東陽發展，鄰近青洲上街地段，由3座住宅組成，每座25層住宅單位，合共提供約450伙，全部均為大單位，面積由1,334─1,596呎，間隔分為3房及3房1套房設計，意向呎價約3,300元。中原(澳門)區域營業董事何兆恆先生表示，綠洲實用率高達八成，單位間隔四正實用，而且每戶均可享開揚景致，非常適合多人家庭的用家，再加上屋苑本身配套設施完善，會所設有戶外兒童遊樂場、健身室、瑜珈室、迷你電影院、平台園林花園等休閒娛樂設施，讓住客足不出戶都可享受精彩豐富的休閒時光，另外，大型停車場提供約496個私家車車位及93個電單車車位，車位與住宅單位數目比例大於1比1，免除住客四處尋找車位泊車的煩惱。何又表示，青洲為澳門政府未來重點發展的新區域之一，政府計劃將該區發展為約二萬七千人之居住及生活區，在政府的大力打造之下，該區的未來發展潛力將無可估計。綠洲為近年區內罕有的大型住宅項目，再加上實用率高，配套完善，非常切合用家需求，相信會引發一輪搶購熱潮。