近日，氹仔兩個新場項目陸續投入運營，帶旺市場氣氛，加上賭收止跌回升，利好消息不斷，不少投資者看準機會入市，令市場交投量激增。澳門中原地產氹仔區區域營業董事羅俊明先生表示，現時國內拍地熱潮持續，樓市氣氛活躍，樓價不斷上升。其中珠海因受金灣、唐家地王接連拍出影響，珠海西區部分項目樓價升至約1.7-1.8萬/㎡，珠海市區更高約3萬多/㎡，個別項目甚至已達4萬/㎡，橫琴則介乎4萬多至5萬。相比之下，氹仔普遍二手住宅呎價維持在5,000-6,000元之間，豪宅平均呎價僅約7,000-8,000元左右，澳門正處於嚴重低水狀態。另外，賭收停止26個月連跌開始回升，大多投資者認為本澳經濟已回復穩定，加上外圍經濟氣氛良好，股市回升，因而紛紛把握機會入市，市場交投暢旺，成交量激增。目前，氹仔約400-700萬的細價樓交投最為活躍，普遍呎價較年初時上升約15%左右。雖然現時業主放盤的議價空間小，但買家受市場利好消息頻出影響，盤源仍會獲得承接。例如，日前濠景花園約800呎低層兩房單位，以約545萬獲得成交，相較2月時以約460萬成交，升幅高約18%。豪宅方面，由於不少屋苑較高峰時期下跌近4成，其中大潭山壹號、濠珀、濠庭都會、凱旋門等屋苑因價格十分低水，物業素質優秀、地理位置優越而大受投資者歡迎。展望未來，隨著八月賭收止跌回升，每日平均博彩收入為6.08億，而9月過去一星期為6.14億，預期本月賭收有望高於上月，市場氣氛將一片向好。加上永利皇宮、巴黎人等新場帶動，相信將吸引更多外地客戶來澳投資，預料第四季度價格或上升5-8%，交投將穩步上揚。

承接著八月升勢，東方明珠區二手住宅市場持續熾熱，交投氣氛活躍，一有筍盤放出即被買家吸納，市場承接力十分強勁。澳門中原地產東方明珠區營業董事姜海燕小姐表示，近期東方明珠區大受買家歡迎，其中三房單位最受本地用家追捧，投資者則多垂青兩房單位。此外，該區亦吸引不少在外地工作的澳人回流置業。例如，最近海天居一個約829呎兩房單位，以約680萬獲得承接，買家為澳門本地人，長期在外地工作，因對澳門經濟發展及未來前景十分看好，吸引其回澳置業。目前該區普遍業主態度強硬，放盤慾望不高，只有個別入市較早、手上持有多個物業的大手業主願意放盤出售，因而盤源較為罕有。加上現時該區平均呎價約介乎7,300-7,600元之間，而目前珠海横琴均價約四至五萬元每平方左右，可見澳門物業非常抵買，建議有意向的買家把握機會吸納心儀單位。至於租賃市場方面，受本澳兩個新項目於近期開業迎客影響，市場對於租盤的需求量越趨增大。由於東方明珠區地理位置優越，位居氹仔、澳門及珠海的中心位置，加上交通便利，設施配套齊全，因此吸引不少租客青睞。其中，近期君薈錄得多宗租賃成交，因旺中帶靜，十分受本地用家及外地賭場高層人士喜愛，平均呎租約13.5元左右。展望未來，隨著樓市金九銀十到來，本澳八月賭收錄得上升，加上港珠澳大橋即將落成，相信該區九、十月或會量價齊升，預料價格將提升5-10%，建議有意向的買家趁早入市。

最近氹仔區睇樓氣氛活躍，不少買家入市態度由觀望轉至積極，紛紛出動物色物業，令市場交投暢旺。澳門中原地產路氹區區域營業董事吳佩玲先生表示，目前氹仔二手市場交投多集中於上車盤，其中濠景花園、花城、華寶花園等屋苑較受用家追捧。由於現時市場氣氛良好，換樓潮持續，一些持兩房上車單位的業主心態較為強硬，普遍不願減價放盤，議價空間較小，而個別甚至出現上調現象。例如，最近濠景花園一個26座中層約823呎的單位，價格以約540萬獲得承接，相比較早前約500萬的成交價上升了約7%左右。因此不少用家在觀望一段時間後，認清樓價再下望機會較微的現實，入市態度漸轉積極，紛紛外出睇樓期盼可趁低吸納心儀單位。至於租賃市場方面，交投氣氛仍十分活躍，由於正處於暑假期間，一般而言租客相對較少。但是受永利皇宮、巴黎人等新項目於近期投入運營影響，外僱租客持續增多，租賃成交趨增。其中金峰南岸的兩房單位最受租客歡迎，呎租介乎9至10元。展望未來，預料踏入九月份後，天氣將較平穩，颱風發生機會或減微，不少外出旅遊的買家將返澳，相信買家外出睇樓情況將增多，估計屆時市場上的低價盤源或會逐步被消化。預料九、十月市況將持續向好，市場交投將平穩上揚，樓價或上升4%左右，相信八月將是入市最佳時機，建議買家把握最後機會，吸納心水單位。

自四月商舖交投呈現小陽春後，市場氣氛再度回歸淡靜，據財政局資料顯示，五、六月成交量分別為45及56宗，次季成交總量為182宗，較去年同期下跌近兩成。踏入第三季後，市場氣氛仍未見好轉，七月份商舖市場交投持續低位。澳門中原(工商舖)區域營業董事李肇成先生表示，近月市場主要由用家支撐，投資氣氛仍然偏淡，投資者對入市興趣不大。因最近租賃市場表現欠佳，開始浮現吉舖現象，尤其賭場區情況較為嚴重，打擊投資者入市信心，故大多投資者以觀望為主。不過，隨著近期市場盤量增加，各種盤源不斷釋出，漸漸吸引到一批投資者入市；但普遍投資者心態均希望能以新低價購入，以致還價進取，甚至超越業主底線，導致成交陷入拉鋸，不少成交因此停滯不前。而用家入市雖較積極，還價幅度亦較合理，但由於目前市場選擇多，買家希望找到最貼合個人需要的自用盤，故態度較審慎，睇舖階段所花費時間偏長，故成交增長速度偏慢。現時市場上的業主心態普遍較軟，若買方還價合理，基本上都願意接受。以南灣區一個面積近800呎的舖位為例子，該舖位處旅遊核心區域附近，旅客人流相對旺盛，故舖位市值較高，業主於去年曾以約1.2億放售，但一直未獲承接，直至日前終以約8,500萬成交，距離原來叫價有接近三成減幅。這些位置優越、人流極旺的舖位，以往都絕跡於市場，現時不僅有盤源釋出，業主亦願意大幅降價，機會實在難得，建議買家把握時機，於合理層面還價，以最優惠價格購得此類潛力佳盤。

隨著七月初氹仔名宅星玥開售效應影響，各個二手屋苑價格均錄得上升趨勢，市場成交量對比六月下旬更大幅增多。澳門中原地產氹仔區區域營業董事羅俊明先生表示，回顧上半年市況，據中原數據庫資料顯示，十大屋苑半年價格走勢皆向上，其中氹仔海洋花園價格於上半年中呈現持續上漲狀態，例如同樣連車位約1,792呎的荷花苑低層單位，從年初成交呎價約7,200元升至六月尾約8,000元左右，升幅約11%左右。由於早前市場波動，不少屋苑價格下跌甚為厲害，海洋花園更下跌了三成左右。不過，由於該屋苑大部分業主為自住用家，市場放盤量較少。加上該屋苑是氹仔區內非常罕見的大型社區，實用率較高，大部分單位都達八成實用率左右，而且各個單位均擁有陽台，是十分受大眾歡迎的樓盤項目。因此在海洋花園價格低水時，不少用家陸續入手，令成交量及價格出現回升。目前該屋苑連車位的向海單位平均呎價為7,500-8,000元左右，預料下半年價格仍會穩健上升。隨著市場交投氣氛漸趨活躍，成交價格逐步上升，普遍業主信心提升，心態轉至強硬，不再出現首季時擁有較大的議價空間，反而出現個別業主反價跡象。現時買家以用家換樓為主，受星玥成交呎價最高達約一萬元、股市回升等利好消息影響，大部分用家認為市場已有回暖並趨於穩定狀態，對市場的憧憬及信心增大，因而不少用家外出物色心儀物業。展望未來，由於七、八月為旅遊旺季，估計一些業主及買家將外出旅行，相信市場成交量將會橫行，維持在500-600宗左右。而成交價格則不會出現大躍式上漲，相信將呈現穩健上漲態勢，預料下半年價格或有10%升幅。

近期氹仔住宅新項目星玥開售，市場反應熱烈，帶動七月周邊二手住宅成交量上升，市場交投氣氛熾熱。澳門中原地產東方明珠區副區域營業董事曾曉萍小姐表示，從星玥開售後的情況可看到，市場上買家仍然以用家為主。其中星玥約1,100呎的兩房單位最受本地用家青睞，前期認籌客戶已高達600多位，由於價格較為合理，介乎800萬至900萬元之間，因而是該項目開售後消化最快的單位，而約1,900呎的三房單位亦吸引了部分換樓客目光，相對而言投資者買家則較少。此外，隨著星玥兩房單位陸續被消化，市場對兩房單位的需求量逐漸增多，不少買家將目光轉向部分氹仔市中心的藍籌屋苑上。其中濠庭都會較受買家喜愛，由於物業素質優秀價格較為適合，因而近期錄得多宗成交，大部分集中于約1,000呎兩房單位以及約1,300呎空間較大有條件從兩房後間成三房的單位，成交平均呎價約6,610元左右，較前期微升約2.5%。隨著二手市場交投氣氛漸趨活躍，出現部分業主小幅調升價格跡象，不過由於現時買家始終以用家居多，入市態度較為理性，不會盲目去追價購買物業，因此只有市場上出現價格較筍的盤源才會較快獲得承接。展望未來，由於市場上不少購買力被新盤消化，預料七月份市場交投量及價格將趨於平穩。不過，隨著未來氹仔區內不少大型酒店相繼落成開業，預料人口將會有所增多，居住需求或會進一步擴大，價格將會提升，建議有需求的買家可趁現時時機入市。

近日，澳門二手住宅市場交投甚為緩慢膠著，受氹仔住宅新項目星玥即將開售影響，市場大部分購買力被之吸引。澳門中原地產路氹區區域營業董事吳佩玲先生表示，現時氹仔區二手市場較為淡靜，買家觀望態度濃，主要視乎新項目星玥開售後的情況好壞，再作入市決定。不過，一些屋苑素質優秀、價格較低的盤源仍受到部分買家青睞。其中星河灣名門世家由於臨近收樓，部分業主不想上會，主動下調價格以期獲得承接，因而錄得少量成交。至於租賃市場方面，由於金光大道將有新酒店項目如永利皇宮、巴黎人等即將投入營運，令不少外僱租客湧入市場物色租盤，租賃成交持續暢旺。目前，租賃成交多集中於金峰南岸，受該屋苑大量單位放盤影響，租金叫價未有太大進取，因而吸引較多租客承租。預料隨著新酒店開業時間逐漸臨近，相信市場上的低價租盤將陸續被消化。展望七月市況，相信隨著星玥開售，將會帶動周邊二手住宅價格上升，上調幅度將達5%左右，成交量將會急速上升，預料下月成交量將介乎于300至400宗。加上英國脫歐之後，預計美國將不再加息，或將進入減息週期，相信屆時資金將流向亞洲市場，買家將傾向購買港幣資產，預期未來本澳市場將會大熱。建議買家趁新項目尚未開售，大部分買家還未完全消化英國脫歐帶來的影響，把握機會購買心儀單位。

近期本澳樓市漸入佳景，不僅住宅成交量增幅明顯，商舖市場交投亦有上升趨勢。據財政局資料顯示，四月份錄得約有81宗商舖交易，較三月份錄得約25宗成交，有逾兩倍的升幅。隨著市況轉好，越來越多用家入市，近日市場成交主要集中於兩千萬水平的商舖上。澳門中原(工商舖)區域營業董事李肇成先生表示，雖然近日市況趨好，用家積極入市，但業主方面卻出現兩極化現象。部分舖位業主叫價企硬，寧繼續持貨，也不願減價出售；另一方面，部分早前不願放售的業主，現在則積極放盤，叫價水平普遍略低於市價，因此很快便獲得市場承接。以中區為例，由於位置優越，具有一定的市場價值，故年初曾有買家以高價購入該區金來大廈一個面積約800呎的舖位，當時成交呎價約8萬元。而日前該廈一個約400呎的舖位，由中原以每呎約5萬元成交，與前者呎價約有三成差距外，如該舖於市場高峰期放售，亦有條件以近3,000萬成交，但業主為了推進成交速度，主動下調價格，故放盤不足半個月，即獲市場承接。最近市場不時有特色舖位釋出，尤其面積較大、條件較好的舖位，有買家欲趁機吸納這些舖位。以六月初中原成交一宗祐漢區舖位為例，該舖面積約2,400呎，有香港用家以約8,700萬買入，創下同區舖位新紀錄。因該買家看中民生區的舖位保值潛力，且該舖門面闊大、人流充足，貼合買家自用需求，故不惜高價買入。展望未來舖位成交量持續增長，而價錢方面仍較平穩。預料陸續會有不同類型的舖位釋出，一旦定價低於市價水平，承接速度亦會較快，建議買家做好入市準備，捕捉時機。

隨著年初樓市傳統淡季過去，三至五月市場交投逐步回復平穩，成交量遞增，據財政局資料顯示，三、四月交投量分別為591宗及1,087宗，環比分別上漲約120%及84%，預料五月成交量將介乎於九百至一千宗之間。澳門中原地產氹仔區區域營業董事羅俊明先生表示，回顧近三個月市況，買家開始紛紛入市，市場成交量因而激增。其中，氹仔區一些約400萬至500萬的細價樓物業較受用家追捧，而實用率較高的大單位則最受由兩房轉換至三房單位、三房轉換至四房單位的換樓客青睞。比如濠景花園約1,800呎面積較實用的三房大單位，於短短兩三個月內，成交價格由850萬左右升至現時約950萬，而該屋苑約1,800-2,000呎左右的大單位整體價格平均增幅達7%-8%左右。另外，實用率達到約七成八的濠庭都會大單位亦較受換樓客追捧，成交價格由700多萬左右升至現時近850萬。此外，隨著市場交投氣氛逐漸明朗，大手投資者開始陸續進場，據中原數據庫資料顯示，五月份錄得約4宗價格超過五千萬元的商舖大額成交，可見投資者入市信心增強，看好本澳後市發展。展望六、七月市況，預料在新盤即將開售的氣氛帶動下，周邊二手住宅價格將有所回升，市場交投量或增多。隨著市場交投漸趨活躍，相信部分發展商將開始加快推盤節奏，其中包括預計於年底加推大單位的金峰南岸第四期以及位於氹仔市中心的新盤等，預料未來下半年的市場交投量或會大幅上升，成交價格將穩步上揚。

承接著三、四月份的樓市小陽春，東方明珠區五月交投量陸續增多，市場上亦已出現業主反價，買家追價購買心水單位的現象。澳門中原地產東方明珠區營業董事姜海燕小姐表示，隨著市場上不利好消息盡出，本澳經濟調整至今已近一年半時間，買家逐漸接受現實加緊入市，東方明珠區市場交投從年前的量跌價跌轉變為量價齊升。由於銀行推出不同方面的措施支持樓市，本澳居民對居住的剛性需求仍大，令不少買家紛紛出動睇樓。而東方明珠區生活配套設施齊全，加上港珠澳大橋進度良好，即將於17年年底落成，因而該區受到不少買家青睞。目前，東方明珠區業主心態企硬，一些業主認為以現時價格放售持有物業，日後較難再以低價入手，因此出現部分業主封盤或調整價格的情況。例如，近日君悅灣一個4座高層約1,700呎左右的三房海景單位，買家追價入市，以呎價約7,000元獲得成交，價格較年初時成交呎價約6,500元上升了7%左右。不過，按現時政府拍賣土地價格，開發商購買土地及建築成本來計算，以目前價格購買此類物業仍較划算。展望未來，隨著鄰近地區如珠海、橫琴的樓價逐步上升，增幅達10%左右，其中珠海一樓盤的三房一廳向海單位，平均樓價已高約五萬八千元每平方米，相對而言，購回本地物業更為超值，建議買家購買心水單位需加快入市步伐，預料未來價格或會回升5%左右，成交量將會平穩增長。

回顧樓市第一季表現，首兩月市場氣氛淡靜，三月份市場受到內需影響，交投量大增，呈小陽春現象。樓市調整階段終由量價齊跌扭轉至量升價未升局面，而接下來樓市走勢將會如何，小陽春能否得以延續或是曇花一現，本行對第一季樓市表現作全面回顧，並綜合澳門近年經濟數據，嘗試從中分析本澳樓市未來走勢。2016年樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及橫琴地產高級董事石寳德先生、中原澳門及橫琴地產董事何兆恆先生、澳門中原(工商舖)租賃部高級營業經理鍾振華先生主講。中原澳門及橫琴地產董事何兆恆先生總結第一季工商舖市況表現，首先商舖方面，他表示，首季商舖走勢有如上季所預料，市場交投氣氛仍較淡靜。據統計局資料顯示，一月及二月商舖買賣成交分別為26宗及42宗，涉及金額分別約3.29億及4.07億；三月份成交量較首兩月下跌，僅成交25宗，涉及金額高達約6.95億元，接近首兩月的總和。第一季商舖總成交量93宗，與去年同期相比，下跌一成左右。至於價格及租金方面，民生區及旅遊區依然表現各異。首季旅遊零售業未見升幅，據統計局最新數據顯示，第一季旅遊物價指數按年下跌6.67%，雖然首季旅遊區租金對比去年第四季有微升現象，但與去年同期仍有較大差距。而價格方面，調整幅度開始收窄，幅度介乎在2%-10%之間。相比之下，民生區相對較穩，據統計局資料顯示，三月份消費物價指數按年上升3.31%，民生消費類別消費指數均錄得有升幅，故民生區的租金及價格趨向穩定。皇朝西半年零成交投資者趁低吸納「舖王」目前在各個商用物業中，依舊看好民生區舖位，預計交投持續活躍；而旅遊區舖位則繼續看淡。在第一季中，大部分成交來自民生區舖，旅遊區交投相對稀疏，其中皇朝西更逾半年沒有錄得成交。直至四月份有投資者趁價格沉底之時入市，以低價購得「舖王」，才造就本年首宗成交。金苑大廈由於靠近多家賭場，尤其正對大賭場的商舖商業價值極高，該地段的租金亦是全澳較高，故此區的舖位有「舖王」之稱。去年六月中原曾促成一宗近2億的成交，呎價近20萬，時隔半年，該地段終有業主願意降至約1.3億成交，對比半年前回落初期的價格，再有三成多的跌幅。寫字樓交投減下跌逾五成至於寫字樓方面，首季價格調整幅度不大，成交量卻持續下跌，統計局資料顯示，一月份及二月份寫字樓買賣分別錄得11宗及8宗，涉及金額分別約0.63億及0.6億，三月份成交量與首兩月相約，維持在14宗水準，涉及金額約1億。首季成交量共33宗，較去年同期回落逾五成。另外，租賃市場方面亦出現調整，首季皇朝區跌至19.9元，近年首次跌破20元，而新口岸及南灣區亦錄得跌幅，下調幅度介乎7%-14%。工廈持續淡靜首季交投大幅下跌56%最後是工廈方面，租金仍然維持在8元以上，由於工廈租盤供應量向來較少，下調幅度自然受到限制。而買賣市場則較呆滯，仍然未有復甦跡象，成交量更進一步下挫。統計局資料顯示，一月份及二月份工廈買賣分別錄得6宗及2宗，涉及金額分別約0.84億及0.09億，而三月份交投持續冷卻，成交亦是寥寥可數，僅3宗成交，涉及金額約0.17億，首季工廈總成交量共11宗，較去年同期大幅下跌56%。在工廈交投量不斷創新低下，工廈的價格亦有回落空間，雖然目前價格對比早前已有所回落，但成交量依然未有升幅，反映了現時價格未到承接水準。據中原數據庫資料顯示，首季平均呎價約為3,500元，按季上升6%，但由於市場成交稀缺，數據貧乏，不能反映真實市況。目前配套較完善的一線工廈叫價約3,800元，而品質較參差、倉存用途的工廈，普遍叫價約3,300元，市場平均叫價約3,500元。上半年商廈跌幅持續展望上半年，工商舖物業仍會受制於旅遊消費，以至整體經濟持續調整。商家暫緩投資及擴充，形勢並未如住宅般轉好，尤其是工廈及寫字樓方面的情況更不樂觀。預計工廈成交量偏低情況下，業主必須再大幅下調叫價，才有條件吸引買家入市，估計今年會再度下調15%。寫字樓方面，在租金及成交量持續下跌的情況下，價格亦未見底，估計南灣區影響較細，因該區為澳門傳統核心商業區，且匯聚多個甲級字樓，價格相對較穩定，但新口岸及皇朝價格回落空間將會較大。投資者主動出擊舖位逐步回穩舖位方面，俗語說「一舖養三代」，澳門人喜歡買舖位作長期投資，但澳門的街舖供應稀缺，且大型屋苑的舖位絕大部分均為發展商自持，加上澳門這個特殊地理環境，消費群集中在街舖，更造就了其獨特性；故此，已有不少投資者急不及待出擊，部分更積極還價，希望令業主同意將價格再下一成，其後便即時扑鎚成交。畢竟商舖獨特性強，有些「靚位」在旺市時候，有錢亦未必買到，倒不如在大家都看淡的情況下，主動出擊，望能以心儀價格買到心頭好。隨著三月份交投逐漸恢復，預計第二季購買力將開始釋出，成交量將會逐步重返健康水平。最近，修改「租務法案」成為地產界熱話，自「房地產中介業務法」實施後，本澳地產業發展漸趨成熟，業界形象更趨專業化。現時政府有意修改「租務法案」，將進一步完善對業界的管理，對業界來說有利亦有弊。新租賃法不宜限制商業行為現時當局有意將租金設限來保障商戶利益。但建議不應涵蓋工商範圍，實際上，商用物業租約條款複雜，當中存在合作、盈利比例、保底、代管等不同的形式，甚至有業主會「放水養魚」把免租期拉長，象徵性收取首兩年租金，待租戶上軌道後再把租金調回合理水平；租戶方面，其付租能力取決於生意額，生意會受天氣、季節、經濟週期等因素影響，故支付租金能力應就情況調節。假如按照目前兩項限租建議去進行改革，雖可保持租金穩定，但同樣限制了租金的靈活性，市場自我調整功能受到破壞，對本澳商業市場未必是好事。而住宅市場方面，租金升幅一向不高，回報維持在1.5%左右，租戶以外地人為主，加上有24小通關，如租金過高，租客有鄰區作對比，故租賃發展一向較為平穩，亦不宜過份干預，以免影響市場原來健康常態。此外，一般租約都設有續租期讓租約適時獲得調整，但在業主申報物業獲承租的同時，要按合約上的租期及所有續租期一次性繳交租屋所產生的稅項，然而撇除中途退租的損失不說，續租條款都是可供選擇終止合約或減租的，但相關部門不會退回已交稅款，業主只得默默承受損失；故此，希望政府能藉著今次機會，對法例作全面的審視，長遠解決租務問題。歡迎「仲裁中心」冀加快解決糾紛歡迎設立「仲裁中心」加快時間過長的解決糾紛速度，由於租賃案件能夠涉及的範圍，未必僅限於法律上的問題，或會涉及到地產業範疇，故希望可以考慮加入業界在職人士，有助多方面了解案件。畢竟業界對行內運作、交易過程中會出現的問題等較為熟悉，可助裁決方更清晰案情，了解事情實況，並平衡各方利益，得出最完滿的解決方法。中原澳門及橫琴地產高級董事石寳德先生回顧第一季市況，他表示，隨著賭收連月下跌，2016年第一季本澳住宅平均樓價約73,061元，對比2015年第四季，按季度再錄得約5%跌幅。從2014年年中高位113,894元，累積至今下跌近四成。成交量方面，一月份只有402宗，而二月份更錄得約268宗，創近年成交量新低紀錄。踏入三月份傳統旺季，市場呈現小陽春景象，成交量回升至591宗，為近八個月高位。而「中原澳門景氣指數(Centa-MacauClimaticIndex)」最新公佈數字，2015年第四季經修訂後為10.71，2016年第一季為17.86(臨時數字)，第四季數值是2011年有記錄以來的最低點，然而下行趨勢沒被延續，首季市場在需求帶動下，成交量有所回升，個別屋苑價格開始到達持平點，以致本季數值上升，反映樓市收縮趨勢緩和，市場信心正逐漸恢復。買家觀望多時，累積調整幅度比預期多，加上本澳經濟條件優厚資金充裕，造就是次三月小陽春出現。樓市調整階段終由量價齊跌扭轉至量升價未升局面，究竟接下來的市況如何，小陽春能否得以延續或是曇花一現，我們嘗試從現時環境數據作出分析。根據統計局及財政局資料顯示，第一季平均樓價約73,061元，回落至2012、2013年的水平；但現時居民的收入中位數及存款比對當年卻出現逆增長。另外，賭收雖然回落至2011年水平，但本地人均生產總值卻是高於2012年，並從數據中可看到，目前博彩稅收所佔本地生產總值的比例，由過往所佔八、九成，下降至六成比例。反映澳門現時經濟沒如以往般單一依靠賭業，亦印證澳門特區政府近年推動旅遊產業多元化經濟效益漸見成果。預計今年巴黎人及永利皇客等大型渡假娛樂酒店將相繼落成，更有利帶動本澳旅遊產業及會議展覽業發展。另外，澳門單牌車進出橫琴措施亦有望於年內實行，將有助促進澳門與國內兩地企業合作發展，產生龐大經濟效益。中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生就近日零售市道作回顧與分析，他表示，今年市場似乎對「五一黃金周」期望不大，港澳奢侈品市場消費額仍然持續下跌，而澳門因奢侈品商舖較為集中，消費力亦相對集中，故奢侈品市場氣氛均較香港好。在經濟調整時間內，奢侈品市場受壓不少，早年不斷努力擴張的品牌，近日亦出現縮舖現象；而本地品牌則相反，開始活躍於市場睇舖，欲趁機擴張。因經濟調整對本地品牌、餐飲業影響較微，部分快餐店、茶餐廳等生意額甚至錄得升幅，故他們有意於租金回落時擴張，並借機進駐以往一位難求的一線街道。目前有部分業主因租金回落，而對市場信心不足，逐願意接受降價出售，而澳門舖位稀少，一向不乏長線投資者追捧，盤源釋出市場後，吸引了部分投資者入市，故造就了不少商舖成交。隨著時間過去，估計租金跌幅逐漸收窄，隨後市場上的吉舖逐漸被消化，期望六、七月份租金漸向平穩，年尾進一步鞏固租金水平，明年亦有上望可能。目前市場上街舖供應量不多，部分商戶有意向商場或酒店舖位發展。最近亦有發展商、大業主有意重整旗鼓，將租金水平調低，希望吸納質素好商戶。近日澳門中原(工商舖)亦接獲一些酒店、商場舖位的獨家策劃及招商事宜，包括將租金重新定位，建立新的商戶組合等。為提升項目整體形象及質素而作出新的改革。利澳酒店招商利該區旅遊多元化中原(工商舖)租賃部主管鍾振華先生表示很榮幸地為利澳酒店全權策劃本次商業重組招商，利澳酒店位處新口岸區黃金地段，酒店定位中高檔並一向以高素質的服務待客，多年建立良好口碑，故累積不少長期VIP及顧客支持。最近，利澳酒店為進一步優化住客體驗，在年前已計劃重新對酒店進行翻新，目前部分房間、外牆等已經陸續進入完成階段，此外在提升及強化配套部分，除不斷引入特色餐飲提升美食質素外，酒店更準備加入角子老虎機元素，讓客戶有更多娛樂設施，加上本次新增七個建築面積由197呎至850呎的商舖，希望能帶給客戶優質服務並與區內旅遊業形成互補。現時酒店周邊商戶以手信、餐飲、珠寶零售為主，故酒店本次增設舖位亦希望能迎合市場消費者的需要。並打算引入全新招商模式，能與租戶成為合作伙伴關係；如以優惠券或娛樂場積分互通的形式在租戶店內兌換商品，達成互惠雙贏效果。加上周邊即將有新酒店及高級住宅落成，相信是次利澳酒店提升及招商能刺激該區消費，並為整個區域帶來一番新景象，令客戶有全新體驗。

承接三月旺市，本澳四月市場亦創造出不錯的交投成績。其中，四月中上旬市場交投平穩，買家入市速度較三月有所減緩；轉至下旬，買家心態調整，入市步伐加快，市場承接力增強，交投暢旺。澳門中原地產路氹區區域營業董事吳佩玲先生表示，回顧三月市況，市場交投氣氛活躍，成交量湧現，據財政局資料顯示，三月住宅成交共591宗，較二月大幅上升逾120%。踏入四月，市場交投速度較三月減慢，主因由於大量低價盤源已被市場消化，剩餘盤源價格相對較高，令部分買家入市步伐減緩，四月中上旬市場交投轉趨平穩。直至四月底，因業主心態強硬，叫價企穩，市價普遍上調4-5%，有部分屋苑甚至上調6-7%幅度，買家已意識到價格再調至二三月時的低價幾率甚小，因此大部分買家心態有所調整，開始接受及適應新市場價格。加上銀行推出不同措施支持樓市，例如按揭年期寬限更長，按揭利息更可低至2.2-2.25厘之間，樓宇估價更寬鬆等，令買家皆認為現時十分適合置業，因而紛紛加快入市步伐。雖然市場未呈現一窩蜂搶購現象，但筍盤仍較快獲得承接。例如，華寶花園、濠庭都會、金峰南岸等屋苑，一些低於市價或與市價相約的單位，往往業主一放售即有6-7位客人前往睇樓，成交速度相當迅速。展望未來市況，預料旺市將會延續，五月市場交投將集中於二手住宅方面，交投量或超四月。價格方面，受業主心態偏硬，及市場將有新盤入市氣氛影響，預料樓價再下調機會較微，反而上望空間更大，建議有需要的買家盡快入市。

回顧第一季尾，市場氣氛明顯轉好，交投漸增。據中原數據庫資料顯示，二月份僅錄得不到十宗舖位買賣成交，而三月份則錄得超過六成的升幅。近日睇舖量更是有增無減，市場氣氛日趨活躍。澳門中原(工商舖)區域營業董事李肇成先生表示，踏入四月份，市場承接首季尾的暢旺氣氛，買家入市明顯較早前積極，部分已放盤多月的減價盤，近日都陸續獲承接。以日前由中原成交的新口岸舖位為例，業主放盤多月，逐由原定價2,800萬逐步減至2,300萬，由於價格已達業主的底價線，故無意再向下調整，續以售價2,300萬於市場放盤，但放盤數月都未能獲得承接。直至最近市場氣氛轉好，有買家隨之入市物色平價筍盤，買賣雙方一拍即合，終以2,300萬成交。相似的成交案例近日屢見不鮮，除了因市場氣氛帶動外，現時銀行方面亦較進取，市面上的減價盤都能估足；另外，商業類別的物業借貸無設限額，買家一般可獲七成借貸，買入舖位相對輕鬆，故吸引不少買家進場。目前市場成交主要集中在三、四線街的舖位上，普遍價格在2,000萬以下，因買家需投入的成本較低，而租金回報又相對較穩，所以便成為買家目標之一。最近市場不時有一線街舖釋出，陸續有大額成交出現。估計隨著市場氣氛轉好，交投量增多情況下，部分一線街業主或會改變想法，把珍貴盤源釋出市面，未來大額成交亦會有所增多。

回顧本澳第一季市況，由於一、二月假期多，不少業主外出旅行，市場交投淡靜。踏入三月，市場交投氣氛逐漸活躍，成交量有大幅提升，頭十日即達前兩個月交投量的總和。澳門中原地產氹仔區副區域營業董事羅俊明先生表示，在物業買賣方面，前兩個月交投以價格約400-500萬的二手住宅單位為主，三月則以較新的物業及豪宅等最受買家青睞，比如星河灣名門世家、濠庭都會等。由於早前新盤和豪宅的價格與普通的屋苑價格拉得太近，例如其中有些約20年樓齡的單位，呎價介乎4,500-5,500元之間，而頂級豪宅個別低層單位呎價則約6,000-7,000元，實際上價格相差不大，因此受到不少換樓客追捧，令豪宅及新盤交投量大增。現時，普遍業主心態強硬，反價現象頻現，有個別業主反價10%，買家亦願意追價購買心儀物業。其中，近日星河灣名門世家10座一個高層D單位，以呎價8,700元獲得成交，價格較早前有所上調。買家方面，大部分為本澳用家，而投資者則占兩成左右。由於三月份市場積累了前兩個月的購買力，且周邊城市及地區的樓價漸升，而本澳樓價亦由去年累計下跌了近四成，不少買家認為本澳物業性價比較高，加上相信樓價再下調的空間不大，因而紛紛搶購入市。展望四月市況，受澳門放寬自由行政策、股票市場回穩等利好消息影響，相信市場氣氛會逐漸轉好，預料在有新項目即將開售的氛圍帶動下，市場交投將暢旺，成交量或激增，價格將穩步上調，建議買家把握時機加快入市步伐。

踏入三月份，澳門豪宅市場交投氣氛活躍，買家入市信心明顯增強，睇樓量、租客量、放租盤及交投量均較二月份暢旺不少。澳門中原地產路氹區高級營業董事鍾林芳小姐表示，回顧二月份市況，由於受節假日氣氛影響，不少市民外出旅行，豪宅睇樓量及市場交投較為淡靜。踏入三月份，豪宅市場交投氣氛出現明顯轉變，睇樓量大幅增加，買家以用家為主，入市步伐加快，雖然業主議價空間有所縮窄，但市場交投量卻暢旺不少。受年前澳門樓市調整影響，市場上已累積了不少購買力，隨著市場逐漸轉趨明朗，令買家入市信心增強，市場上出現部分買家追價情況。其中，近日壹號湖畔的1座高層單位，約654呎左右，以高呎價約11,000元獲得成交。可見買家信心回穩，看好市場長遠發展。現時，豪宅市場陸續錄得成交，平均呎價約8,800元左右，價格仍處於低位水平，建議有需要的用家把握時機購買心儀單位。在高端租賃市場方面，睇樓量較二月份明顯上漲，市場交投亦有大幅增多，不過，優質盤源仍然較為稀缺。其中，皇朝區屋苑較新、面積較細的兩房單位以及租金接近20,000元的舊樓四房大單位較受租客青睞，一旦有盤源放出市場即可獲得成交，市場承接力強勁。展望未來，由於本澳買家已觀望多時，市場購買力已累積不少，隨著珠海、深圳、中山、橫琴等周邊城市及地區的豪宅樓價攀升，並且逐漸逼近澳門，相信本澳買家會將投資目光轉回本澳市場，加上本澳豪宅價格處於低位水平，預料在未來幾個月內，本澳豪宅市場交投將會出現新突破。

近日，隨著國內樓市政策陸續出台，澳門二月份賭收穩健，股票市場回升等各種利好消息頻現，買家入市信心加強，令外出睇樓量大增，澳門市場交投氣氛開始活躍。澳門中原地產東方明珠區副區域營業董事曾曉萍小姐表示，在氹仔市中心方面，過去一周市場成交量較二月份同期回升兩成左右，價格約有1%-3%的議價空間。由於現時的低價單位已基本被市場消化，加上該區屋苑的租金較為穩定，因而甚少出現業主大幅減價的現象。隨著市場氣氛漸好，不少用家由觀望態度轉為加緊入市步伐，在個別業主肯減價放盤、有一定議價空間的情況下，亦會願意選擇承接盤源。其中，近日濠庭都會三期13座一個中層單位，約1,518呎左右，以呎價約5,900元獲得成交。目前，該屋苑成交呎價介乎于5,600-6,300元之间，呎價高低視乎樓層的高低以及屋苑視野方向等因素。至於租賃方面，睇樓量較二月份大幅上升，租客承接力強，市場成交活躍，租金則变化不大。據中原數據庫資料顯示，各分行每日錄得約有五至八位租客上門搵樓。皆因寒季假期結束學生返校上課，以及新批酒店外僱進駐等因素影響，令一大批學生及外僱租客湧入市場，租盤較快獲得承接，市場錄得多宗租賃成交，呎租由7至9元不等。展望未來市況，受近期國內一連串的樓市利好政策影響，加上澳門已累積了近四成的跌幅，相信樓價再下跌的空間不大，預料澳門三月份市場將會出現樓市小陽春。

早年因有賭場座落於皇朝區，該區遊客人流大增，故吸引不少商戶積極進駐，但隨著近年澳門賭業進入調整期，該區舖位少不免會受到打擊。目前皇朝區租金回落，個別舖位租金甚至貼近民生區，相信有助中小企入區。澳門中原(工商舖)副區域營業董事李肇成先生表示，自貴賓廳業務受挫以來，皇朝區部分當舖、高端零售等店舖生意額均受到影響，陸續開始有商戶退租離場，目前該區約有接近130間待租舖位。至於租金方面，去年至今已累積了不少跌幅，以皇朝西內的獲多利大廈舖位為例，曾於14年高峰期錄得平均每呎約250元，而最近租金叫價約莫下調至100元水平，調整幅度超越五成；皇朝東方面，旺市時期平均呎租約50元，現時約700呎以下的舖位，租金叫價約40元水平，而部分過千呎、有閣樓的舖位，更可低於30元的呎價承租，下調幅度分別為30%及40%。除了租金水平較低，有利中小企進入皇朝區外，該區營商環境依然較好，仍能為商戶提供廣寬的發展空間。由於皇朝區為半商業區，區內擁有多個寫字樓、住宅，民生人流充足，加上背靠多間酒店、娛樂場，吸引不少旅客人流，並且有條件發展24小時業務，或經營酒吧等夜間娛樂場所，滿足到不同類型的商戶。以往皇朝區一舖難求，落戶機會難得，但目前該區租盤供應較多，商戶不但可以擇優而租，而且在這段時間內業主都願意接受下調現實；如果是一些年期較長、較優質的租客，議價空間亦相對較大，商戶不妨趁租金回落時刻考慮業務擴張，進行新的部署計劃。

近日，適逢春節假期，買家外出睇樓量顯著減少，入市意欲明顯下降，本澳市場交投氣氛持續淡靜。澳門中原地產路氹區副區域營業董事吳佩玲先生表示，一月份由於臨近農曆新年，又遇上霸王級超強寒流，市民外出睇樓意欲明顯偏淡。受外圍經濟持續波動影響，樓價已到低位水平，普遍業主心態偏硬，放盤意欲低。買家卻希望入手既優質又低價的單位，但金峰南岸第11、12座，星河灣C區第8、9、10座以及雙鑽陸續入伙，部分單位業主心態弱、睇淡後市，以致低價放盤或平手離場，甚至有業主放棄上會，因而市場上優質的低價盤源有所增多，交投才錄得個别成交。總體而言，整體市況平穩，交投較淡靜，估計市場成交宗數約200宗，價格較去年十二月份上落不大。至於租賃方面，市場成交持續活躍，租客多為外籍人士，例如有香港、新加坡、馬來西亞等外籍工程師及餐飲業的廚師，其中金峰南岸、濠庭都會等新型屋苑的一房及兩房單位最受歡迎，呎租由9至10元。此外，高端租賃市場由於適逢雙鑽入伙，有大量租盤投入市場，租金有所受壓。整體租賃成交宗數較早前差別不大，租金則有輕微下調的空間。展望未來市況，相信隨著春節假期完結，市場交投氣氛將會逐漸轉趨明朗，成交宗數或會出現輕微反彈。隨著部分屋苑陸續入伙完成，市場上的低價盤源供應量逐漸減少，預料價格將會微升3%左右，建議有需要的用家把握時機，購買心儀單位。

臨近歲晚，市場交投氣氛淡靜，受澳門賭收連跌以及外圍經濟不明朗因素影響，澳門一月份市場睇樓量及成交量，較去年十二月份顯著減少，市場交投以用家為主。澳門中原地產高級區域營業董事張麗華小姐表示，近期市場睇樓氣氛淡，買家以自住需求大的用家為主，而換樓客的入市態度則較為謹慎，或會選擇於農曆年後再投入市場。另外，不少持貨量大的業主開始逐漸減持，主因是受澳門賭收連跌、全球股市波動、美國加息陰霾以及外匯不穩定等種種經濟不明朗因素影響，希望轉為持有現金以降低投資風險。現時，市場交投集中在價格較低的物業上，買家對於價格達到約850萬以上的物業，入市態度則較為審慎。不過，亦有個別較為優質的豪宅錄得成交，其中近日星河灣5座低層的大單位，業主平手離場，以平均呎價約8,100元獲得成交。展望未來市況，在環球經濟持續不明朗的情況下，買家將繼續持觀望態度，加上二月份是傳統交投淡季，預測市場交投將不會出現大起色，雖然樓價將處於一個下跌的軌道上，但由於業主放盤價格已較以往低，議價空間小，預計未來樓價跌幅不大。現時市場並沒有大量供應，本澳居住需求仍大，希望政府可以適時減辣或撤辣，即撤銷特別印花稅，增加市場供應量，幫助有需要的市民置業，長遠有利市場健康發展。

最近股票市場受外圍環境因素影響，波幅不斷，有股票投資者止蝕離場，轉投相對較穩定的物業市場。近日不少基金公司、投資者都開始活躍於房地產市場，趁機吸納低水物業。去年在經濟調整氣氛影響下，住宅價格較14年約莫下跌了30%，個別屋苑甚至跌近40%，整體住宅價格偏向低水，引起不少投資者的興趣，不過由於去年投資者心態較審慎，大多處於觀望，未敢即時入市，直至近日股票市場連日受挫，越來越多投資者打算將資金轉移至物業市場上。同時，股市波動對業主信心亦造成影響，部分急需套現的業主，更積極擴大議價空間，以致市場成交價比去年第四季下降約5%，個別屋苑甚至出現10%至15%的減幅，對投資者來說無疑是一個入市良機。現時市場上一些低於市價的物業，更能獲投資者青睞，成交速度亦較快。日前，海擎天一個兩房高層單位，放盤不足十天，即以約650萬成交，較去年底成交的兩房中層單位成交價低4%，而景觀卻更佳，物業價值相對較高，估計目前的成交價低於市場價約10%至15%。同類優質低水盤源往往可遇不可求，每次有低於市價的放盤必定引起搶購，有興趣的買家相信要提前做好入市準備，捕捉時機。