本澳海外投資風氣持續盛行，當中以香港樓市最受投資者熱捧，近月外圍經濟向好，加上港府草擬放寬調控，香港樓市穩步回升，不少澳門投資者看好香港樓市的發展前景，近期接連推出的幾個香港新盤，都吸引不少澳門投資者追捧。最近，受外圍經濟因素及港府草擬放寬調控影響，香港樓市逐步回穩。上月美國聯儲局宣布於2014年底結束買債，卻維持資產規模，令超低息口持續。另一方面，主要央行繼續進行QE貨幣寬鬆政策，有利全球資產市場。香港樓市得以受惠，回升力量雄厚，加上香港經濟穩定增長，政府維持穩定的土地供應，低息環境令買家放心入市。另外，港府早前微調雙倍印花稅DSD，放寬換樓期，增加業主換樓意慾，亦是支持樓市交投量穩步上升的主因之一。整體市況持續好轉，樓價連升四週，中原城市領先指數CCL最新報121.19點，創42周新高。發展商積極推售新盤，近期一手新盤多貼近市價，同時提供多重優惠，銷情理想，不但得到本地買家支持，同時亦吸引不少澳門投資者購買。早前發售的幾個屋苑在澳門的反應都相當理想，吸引大量澳門投資者查詢，不少客人更親赴香港參觀示範單位，了解當地的投資環境。上週六又有發展商推出新盤「奧朗?御峯」，當日開放示範單位，即錄得多達3,000人次入場參觀。項目位於旺角埃華街，鄰近奧運站及旺角站等，地點交通便利。是次發展商首推五十多伙，主打開放式及一房單位，實用面積介乎256至322平方呎，扣除發展商提供之優惠，折實後售價由342萬起，為現時市區入場價最低的新盤。項目地點優越，質素上乘，而且又是現時區內少有的現樓新盤，預計9月底可收樓，業主可即買即收租，發展商於區內的另一個同類型屋苑「奧柏?御峯」現時平均呎租約50元，推算租金回報接近5厘，難怪吸引不少收租客，首日已錄得逾170張入票，當中更不乏澳門投資者。本澳投資者的投資情緒持續高漲，他們對鄰近地區的地產市道越來越熟悉，這類銀碼細、回報高的香港住宅項目未來相信澳門投資者的參與度會越來越高。

澳門寫字樓供不應求情況日益加劇，加上地價及建築成本增加，推動價格不斷攀升，預料升幅跑贏大市，寫字樓前景備受投資者看好。近年市場對寫字樓的需求有增無減，隨著經濟高速增長，吸引越來越多海外公司進駐澳門，據澳門統計暨普查局資料顯示，今年1至4月新成立公司累積1,618間，較去年同期的1,313間大幅增加23%，然而寫字樓的新供應卻少之又少，新建成的商舖加上辦公室單位數目首四個月累積只有30個，意味著需求與供應之間的比例高達54：1，可見供求失衡情況極為嚴重。另外一個重要的因素是地價及建築成本問題，以寫字樓最集中的皇朝區為例，隨著區內的規劃及發展越來越成熟，可發展的土地資源已絕無僅有，而地價亦越來越高，最近區內發售的樓花新盤呎價平均16,000元，反映皇朝及新口岸一帶地價高企。估計現時區內光地價已達每呎12,000元水平，加上逐年遞增的建築成本，物業價值自然不斷攀升。皇朝區是寫字樓租賃最活躍的區份，現時平均呎價介乎23至25元，視乎寫字樓質素而定。以現時供求失衡情況來看，相信短期內呎租將突破30元水平，以呎價12,000元計算，回報率高達3厘，獲多利中心、誠豐商業中心、金龍中心等質素較高的寫字樓商廈，回報率會更高。目前放盤少，預料在供應短缺的情況下，年底前價格有機會升至每呎15,000元水平。作為澳門半島的核心區份，皇朝區的商業、旅遊、酒店、零售等各方面發展成熟，配合政府重點打造的新填海地段，為該區的發展構建宏觀藍圖，相信區內的寫字樓長遠升值前景持續可觀。澳門的寫字樓與鄰近的上海、香港等商業城市相比，現時價格仍相對落後，可預見將來仍有很大的升值空間，相信寫字樓未來仍然是穩健的投資工具。

樓花法自去年六月起實施以來，樓花供應銳減，加上受SSD限制，二手流通量下降，市場盤源供不應求。然而法例實施至今一年，隨著樓花的物業登記程序陸續完成，相信可為市場釋出部份盤源，二手供應緊張的情況將得到舒緩。過去一年業主惜售情況普遍，主要因為擔心賣樓套現後難以在盤源緊絀的市場再度入市，因此形成業主越來越惜售、盤源供應越來越少的惡性循環局面，拖慢整體樓市成交。然而樓花法實施至今已滿一年，不少在建樓花的發展商已完成臨時分層登記，意味著只要業主做好物業登記手續，單位就可以符合買賣條件，以後市場上的二手盤源將陸續增加，有望舒緩二手供應緊張的狀況。最近，東方明珠區內最大型的樓花新盤海一居已開始進行相關的登記程序，未來將可向市場釋放3,000多個單位，相信隨著盤源流通量增加，業主的賣樓意欲亦會隨之提升，帶動整體二手交投。另外，銀行按揭亦是影響成交的重要因素，現時買家認為樓價已升至一定的高位，入市所需的成本增加，然而銀行取態始終保守，對買家的入息審查嚴謹，除核實收入證明及是否同時有其他按揭之外，而且供款上限一般不可超過入息的一半，令買家的首期更為吃力，除非具備充裕的現金，否則需要銀行的配合才能促成交易。本地物業市場供應緊絀，不少投資者向外尋找投資機會，鄰近地區如香港，最近陸續有發展商減價促銷，引起澳門買家關注，當中包括住宅、舖位、寫字樓及商場項目，無論質素、價格還是回報率都相當具吸引力，實用面積約500多呎的2房全新單位，總價僅約400多萬元，幾乎相等於澳門二三十年樓齡舊樓的價格，因此吸引不少澳門投資者購作長線收租投資，而這股海外投資熱潮亦漸漸成為趨勢。投資需求尚可向海外市場尋求出路，然而本地市場始終以用家需求為主，隨著人口增長，人均收入提升，市民置業上車及換樓改善生活的需求與日俱增，政府應該適時檢討樓市政策，制定有效措施，幫助首置人士上車以及用家換樓，可考慮由政府做擔保，提高按揭比例，或可考慮效法鄰近地區過去的做法，向上車客及換樓人士提供首期借貸，協助用家解決住屋需求。

路氹金光大道工程進行得如火如荼，隨著大量人口遷入，氹仔區住屋需求壓力日益加重，租賃市場熾熱，最近更有報導指未來三年六大博企項目將產生多四萬個新職位，未來區內的住宅供應定必更緊張。眾所周知，氹仔區的租賃市場是全澳最活躍的區份之一，無論是本地租客、學生以至在路氹區酒店工作的外僱都會選擇在氹仔租屋，區內租盤供求失衡的情況日益嚴重，平均五至八個租客搶租一個單位。租金被搶高，據澳門中原地產資料顯示，截至四月份濠庭都會、濠景花園、太子花城等幾個指標性藍籌屋苑平均呎租與去年同期相比，累積升幅高達15─23%，其中個別單位呎租已超過13元水平。雖然路氹區新盤金峰南岸第一期1至5座將於年底前落成，屆時將為市場增加八百多個單位，有望可暫時舒緩租賃市場的壓力，然而長遠而言供應始終跟不上需求。隨著金光大道工程進行得如火如荼，2015至2017年，銀河二期、新濠影匯、巴黎人、永利皇宮、美高梅路氹項目、上葡京等六個博企項目陸續落成，估計將產生四萬個新職位，意味著未來氹仔區的住宅供應會更加緊張，租金亦將繼續攀升。相比之下，區內的二手市場表現相對遜色，在蓬勃的租賃市場支持之下，氹仔區的住宅價格穩步上揚，現時部份藍籌屋苑呎價已升至10,000元心理關口水平，買家需要時間消化，成交放慢，加上受近月一手樓花銷情影響，雙鑽、君薈、南灣壹號等新盤吸納了不少資金，故二手市場相對沉悶。事實上，現時市場並非購買力不足，近月每逢有新盤開售，市場反應都相當理想，即使發展商定價進取，亦無阻買家追捧。其中，本月初星河灣?名門世家限量推出5個單位，2房至3房間隔，面積約1,468至1,906呎，呎價介乎16,000至17,500元，短短數天全部售罄，可見優質的屋苑始終有捧場客。至於二手成交乏力，主要原因是價格累積了一定的升幅，買家不敢貿然高追，而且銀行按揭維持嚴謹，買家的首期壓力大，亦令買家增加了考慮。最近，業主的叫價態度已稍為緩和，甚少出現反價，部份叫價低於市價5─8%的單位，一般很快獲成交。近日有準買家四出物色單位，打算趁淡市把握機會換樓，倘若業主願意提供議價空間，為成交創造條件，相信會吸引更多換樓客入市。

澳門經濟持續向好，居民收入攀升，積累財富，市場投資意欲旺盛。過去澳門投資者普遍以住宅為主要投資對象，不過由於供應萎縮、銀行按揭嚴謹等原因，越來越多投資者將目標轉移至商用物業，掀起一股追捧熱潮。自額外印花稅政策及樓花法生效後，住宅市場一手及二手供應持續萎縮，盤源流通量大減，加上銀行對住宅按揭態度審慎，現時一個八百萬的二手單位按揭比例一般只有五成，買家的購買成本壓力大，反觀商用物業受政策限制相對較少，銀行按揭亦相對寬鬆，部份借貸比例可達七至八成，購買成本相對較低，部份住宅投資者開始轉投商用物業，包括寫字樓、工廠大廈、舖位、小型酒店地皮等。其中，舖位是表現最突出的範疇之一，據澳門統計暨普查局資料顯示，首季舖位成交量有428宗，涉及金額約53.28億，與去年同期相比分別上升36%及88%。受旅遊零售業支持，加上本地居民收入增加，據統計局資料顯示，首季本地居民月入中位數達1.5萬，消費力不斷提升，舖位租金及價格自然水漲船高。不少投資者有意在板樟堂、新馬路等一線旺區投資舖位，惟旺區一舖難求，故每逢有放盤必成為焦點，價格亦屢創新高。最近，營地街一幅建築面積約320呎的商業用地，獲本澳資深投資者承接，平均呎價超過22.5萬，成為同區的呎價新高。現時該商業用地正用作舖位用途，雖然面積不大，但由於位置好、人流旺，非常適合零售租客，而這類旺區細舖亦最受投資者追捧。現時澳門投資者的投資取態不會只看短線回報，反而對物業的位置、人流、地區發展前景、升值潛力等因素更為看重。一線地段既是旅客消費的必到熱點，又是本地居民消費的中心地區，兩股龐大的消費力支持，舖位的升值能力自然強，據澳門中原地產資料顯示，過去一年中區舖位呎價累積升幅超過五成。加上地區發展潛力因素，以新馬路為例，興建中的輕軌將在附近落站，落成後將為區內帶來大量人流，未來的發展空間以及舖位的升值潛力都將無可估計，以上都是吸引投資者購買商用物業作長線投資的重要原因。現時商用物業的投資熱潮已逐漸擴張，若未來住宅供應再無增加，成交繼續乏力，市場資金需要尋求出路之下，相信未來商用物業的市場比重將進一步擴大。

首季商舖成交活躍，樓花法效應令部份住宅市場資金流向商舖，推動交投上升，舖位價格及租金都有明顯升幅。以往每年第一季都是傳統樓花銷售旺季，今年受樓花法影響，供應量稀少，而二手盤源又非常短缺，傳統在住宅市場的購買力無法釋放，部份資金另謀出路轉而流入工商舖及海外物業市場。而工廈、寫字樓、商舖三個類別當中，以商舖市場最為投資者熟悉，因此吸納的資金亦相對其他兩個類別多，推動成交顯著上升。據澳門統計暨普查局資料顯示，按印花稅統計一月及二月商舖買賣成交宗數分別有246及92宗，涉及金額分別約26.84及14.59億元。由於年頭銀行的按揭取態一般較年底寬鬆，對成交起正面推動作用，因此一月份成交量明顯較多。二月農曆新年為商舖市場傳統淡季，故成交相對較少。估計三月份成交量約100宗，涉及金額約15億。推算第一季商舖總成交量約438宗，總成交金額約56.43億，與去年同期相比成交量上升39%，金額增加近1倍。商舖市場交投暢旺，各區舖位價格及租金都有明顯升幅，當中，以中區升勢最為突出，呎價及呎租升幅均為五大區份之冠，現時該區呎價己升至約78,000元，呎租約300元水平，反映投資者對旅遊業前景及消費市道始終充滿信心。另外，氹仔區的表現亦不容忽視，區內發展日益完善，吸引越來越多商戶進駐，舖位租金及價格受到支持，最近該區就有舖位成交呎價創下11萬新高。而過往備受追捧的皇朝區，由於放盤量越來越稀疏，而且業主叫價亦進取，首季並未錄得買賣成交。踏入第二季，預料商舖租金會繼續上升，主要受惠於旅遊零售業因素，據澳門統計暨普查局資料顯示，首兩個月入境旅客合共超過506萬人次，較去年同期上升8%，早前世界旅遊及旅行理事會報告指出，澳門旅遊業對GDP貢獻達3,457億澳門元，佔GDP總額86.2%，旅遊業持續蓬勃，零售消費市道暢旺，對舖位租金有正面推動作用。而買賣交投方面相信會稍為回落，因春節過後業主叫價進取，買家需要時間消化，暫緩入市步伐，因此相信之後交投會有調整，投資者態度以觀望為主，買賣雙方拉鋸，難以促成交易，短期內買賣價格上升的阻力較大。

近年投資海外物業風氣盛行，由於周邊地區住宅市場與本地市場相比相對低水，投資者陸續向外尋找投資機遇，隨著這股趨勢越來越熱，投資者對海外物業的接受程度亦越來越高，過去較集中在香港、珠三角等鄰近城市，然而近年已擴展至亞太區、甚至歐美等國家。澳門人對投資「磚頭」情有獨鍾，不過受調控政策影響，本地物業市場盤源流通量越來越低，投資機會減低，令本澳投資者的投資渠道收窄，積存的購買力無處釋放，加上銀行按揭取態審慎，令置業成本增加，部份現金流相對不夠充裕的小投資者尤其受影響，因此，拓展海外投資機會成為大勢所趨。澳門投資者的風險管理一向謹慎，過去較集中投資香港、珠三角等較受澳門人熟悉的地區。近年經濟向好，人均收入持續上升，本地居民外出旅遊增加，對海外城市的認識加深，對投資當地的興趣變得濃厚。而且很多發達國家的租賃市場回報高，國家政制、社會治安、貨幣匯率等因素都較為穩定，適合長線投資。另外，近年澳門人到海外升學的情況增加，部份家長會在海外置業用作子女居住之用。因此，投資海外物業的風氣越來越盛行，而本地投資者的接受程度亦逐漸提高，只要物業質素及價格合理，回報理想，即使亞太區或歐美等較遠的國家亦大有捧場客。之前先後有葡萄牙、英國、新加坡等海外物業來澳展銷，投資者反應相當熱烈，銷情理想，可見本澳投資者的購買力仍相當充裕，他們對於有潛力的物業需求甚殷。適逢上週末，一個日本的住宅項目來澳門舉行展銷會，吸引大批本澳投資者到場了解。該項目位於著名的東京都核心的新宿區，為澳門人熟悉，物業位置優越，距離地鐵站僅三分鐘路程，樓高24層，共提供215個單位，單位間隔由開放式至三房戶型，實用面積由24.6─151.82平方米，價格由港幣280萬起。由於銀碼較細，投資門檻相對較低，加上日本租賃市場穩定，平均租金回報接近四厘，而且現時日元匯率處於低位，對小投資者而言的確是非常吸引的投資機會。現時本澳投資者對投資海外物業的興趣越來越濃厚，預料未來海外物業市場會繼續成為澳門人重視的投資渠道。

最近住宅成交量大幅下滑，市民大眾對市況無從掌握，成交量太少令數據欠缺指標性，偶然一兩宗高價成交已成為價格指標，導致市場產生高樓價的錯覺，進而令業主信心大增叫價進取，而買家又不敢貿然追價，成交膠著，最終令市況陷於停滯不前的困局。回顧上月，樓市一反常態表現疲弱，以往春節後傳統樓市的小陽春現象並未出現，反而出現了前所未有的淡市。由於樓花法效應令一手供應大減，加上二手盤源又不斷萎縮，市場放盤量稀疏，難以滿足本地購買力。澳門市場在供應上形成缺口，反觀鄰埠香港卻不斷有發展商積極推盤，部份全新的樓盤定價僅與澳門20年樓齡的舊樓相約，就以最近香港推售的大型屋苑為例，呎價僅約8,000元水平，而且部份發展商更提供多種優惠，吸引越來越多本澳投資者關注。近日就有許多客戶轉為查詢香港物業，因應客戶需求，澳門中原地產於農曆年後多次帶客戶到香港進行實地參觀，了解當地樓市的投資潛力，捕捉投資機遇。最近，一位於香港元朗的商場項目「又一新城」開售，該商場地處元朗食街，附近亦有著名食肆，為澳門人所熟識。商場分拆成149個舖位出售，建築面積介乎約30至100餘呎，價格平均約二百多萬，並提供首2年每年5厘租金回報保證及印花稅回贈等。由於舖位涉及銀碼細，而且受自由行影響元朗近年消費氣氛愈來愈旺，對舖位租金有刺激作用，因此項目推出後旋即引起市場熱烈回響，不但在香港市場造成熱話，更引起大量澳門投資者高度關注，開售當晚八成舖位全數沽清，當中15%為澳門買家消化，可見澳門投資者對這類價碼細而又回報穩定的商用物業渴求甚殷。投資海外物業早已成為大勢所趨，尤其現時澳門市場供應緊絀之下，本地購買力無處釋放，相信未來會有越來越多投資者向外尋找投資機會。

春節過後，市場氣氛逐漸回暖，商舖成交回復活躍。投資者看好部份二線區份的發展潛力，不惜以進取的價格入市，推動二線區份舖位價格上升，其中氹仔區更創出呎價11萬的最新指標。中原(澳門)區域營業經理羅俊明先生表示，最近，各個二線區份都屢錄成交，繼早前高士德區接連有舖位獲承接後，氹仔區亦越來越受投資者關注，日前區內一個位於馬場對面的地舖經中原成交，成交價約5,550萬元，舖位面積約500呎，平均呎價超過11萬，成為同區舖位呎價的最新指標。舖位目前已交吉，業主有意放租，租金定價約10至12萬，回報率約2厘。該舖位位置極具優勢，不但鄰近酒店及賭場，高端消費群充足，而且區內基建規劃完善，未來氹仔區內多個樓宇項目陸續落成，區內住客將不斷增加，加上興建中的馬場輕軌站又近在眼前，交通配套完善，未來人流及消費力必定無庸置疑。現時該地段的舖位以零售、找換店、當舖為主，未來隨著區內發展日漸成熟，相信更有條件吸引著名品牌落戶，因此雖然目前租金回報暫未能跟上，仍吸引買家以進取的價格成交，可見買家對該區的發展前景非常看好。過去投資者對大三巴、皇朝西等一線旺區的舖位最為趨之若鶩，然而一線地段呎價動輒十多萬，而且自舖位被納入SSD規管範圍後，放盤量不斷萎縮，越優質的舖位業主越惜售，可謂一舖難求，因此，部份投資者開始將注意力轉移至其他有潛力的區份。部份呎價相對較低，鄰近賭場，而且有基建配套及未來規劃概念支持的二線區份，如皇朝東及氹仔區相信會越來越受投資者歡迎。這些區份雖然起步相對較遲，不過發展潛力大，以氹仔區為例，2013年該區舖位價格累積上升60%，升幅為五大區份之冠，現時呎價更升至5至7萬水平，較去年第四季均價32,000元進一步上升。投資者對這些後起之秀充滿信心，相信氹仔區及皇朝東等具升值潛力的區份未來會繼續受到投資者追捧。

隨著春節假期完結，商舖市場交投氣氛逐漸回升。最近高士德區的舖位成交明顯較過年前活躍，其中，俾利喇街更接連錄得大額成交，近日一個面積約1,033呎的時裝品牌舖位，以5,600萬獲承接，平均呎價約54,211元；另外一個相隔不遠的舖位面積約1,060呎，以4,620萬成交，平均呎價約43,584元，現時租客同樣為時裝零售，租金約9萬，回報率2.3厘。高士德區的放盤量一向緊絀，業主普遍心態強勁，相當惜售，春節後亦未見放盤量有明顯增加，越當旺、租值越高的優質舖位尤其可遇難求，現時市場上僅有的放盤皆以1,500萬以內的細價盤為主，部份業主過年後陸續調升叫價，平均加幅約5%。最近，投資者陸續重投市場，資深投資者鍾情購買優質舖位，只要位置適合、價錢合理，一般可以很快獲承接；另外，亦有部份小投資者一直觀察市況，靜候入市時機，惟眼見過年後叫價上升，難免增加顧慮。其實高士德區作為民生消費高度集中的區份，區內舖位的升值潛力絕對不容忽視，預料未來價格只會越來越高，盤源亦會越來越少，入市難度將更大。

隨著2014年施政報告在上月中發表，樓市問題再次成為社會討論熱話，是次樓市政策以促進公屋與私人房屋市場均衡發展為重點，社屋為主、經屋為輔，放寬經屋申請入息上限，相關政策既可回應市民的住屋需求，亦避免了在現時外圍經濟不穩之下對樓市過份打擊，體現特區政府施政穩健，切合現實。至於私人市場方面，現時的核心問題仍是供求問題，政府在回應公營市場的同時亦應在私人市場上增加供應，才能達至均衡發展。為促進房地產市場健康穩定發展，特區政府先後從公、私營房屋市場落實多項政策，公屋政策方面，在上星期的施政辯論中運輸工務司司長劉仕堯提出新一輪經屋申請將放寬入息上下限，一人家團由7,800至29,000元，二人或以上家團由12,000至59,000元，此舉可令社屋申請覆蓋範圍更全面，能回應更多市民的住屋需求，實屬利民措施。放寬經屋申請入息上限對於私樓價格有調節作用，過往部份超過入息上限的夾心階層為解決住屋需求，被迫以高價購買舊樓或唐樓，因而扯高樓價，故放寬入息上限，讓更多人符合經屋申請資格，相信可以降低對細價樓的需求，對穩定樓價有幫助。近年澳門政府全力推進萬九公屋，當中經屋單位佔9,196個，而隨著萬九公屋的完工，「後萬九」亦即將投入興建，未來將再有6,300個公屋單位供應，社屋及經屋數量的增加可從私樓市場分攤部份住屋需求，從而減輕私樓市場供求緊張的問題，對於私樓市場的樓價及租金亦可起調整作用。另外，「社屋為主，經屋為輔」的公屋政策亦廣受認同，始終公屋政策最終目的是保障居住問題，而並非滿足人人置業的願望。過去，中原曾參與一些地區活動探訪弱勢社群，了解到貧苦家庭由屈居於分租單位到受惠於社屋政策幫助上樓改善生活，當中轉變之大，足以見證社屋的確能幫助基層人士解決住屋需要。正如個別議員所言，了解到部份基層人士無論經濟是好是壞同樣是買不起樓，因此應該首先幫助這批低收入人士解決住屋需要，否則一旦出現如香港般的劏房現象，屆時問題將非常嚴重。以香港作借鏡，香港政府在公屋方面雖有「三年上樓」的承諾，然而部份申請人輪候時間長達七至八年，因此衍生出嚴重的劏房問題，據當局公佈的數據顯示，香港居住劏房的人數超過17萬人，相比之下，澳門社屋的輪候時間亦不短，平均介乎四年至七年半，要避免社屋輪候戶淪為劏房戶，政府必需要制定一套長效的公屋政策，要有科學化的統計數據作支持，盡量縮短社屋上樓的輪候時間，才能更好地達至保障居住需求的目的。社屋供應充裕可幫助低收入人士避免挨貴租，改善居住環境，而樓價亦不會因為租金上升而被推高升幅。最近，個別學者及議員有聲音要求政府出招打壓樓價，並在自置物業人口比例上爭論不休。其實不論自置物業的人口比例是否如政府統計數據般高達八成，政府訂立調控政策都不應從打壓樓價作考量點，需知道澳門樓市有實體需求支持，並非泡沫市場，據澳門統計暨普查局資料顯示，今年首十個月非澳門民居購買住宅的比例僅佔1.7%，可見樓市由本地購買力支撐。而且不少人靠著辛勤工作賺取經濟成果才購得物業，若過份打壓樓價有可能令業主成為負資產，不但對業主不公平，亦有可能因而影響本澳整體經濟。再者現時外圍經濟不穩，美國正蘊釀退市，對環球經濟會帶來一定的影響，對澳門樓市亦構成一定的壓力，政府實在無必要在這個時候再推出任何行政措施為樓市增加下行風險。事實上，自劉司長公佈放寬經屋申請入息上限後，近十日我們觀察到過往因為急於入市而打算屈就以高價購買舊樓的準買家，他們最近的置業步伐明顯放慢了，開始轉為留意申請經屋的細節，睇樓量及成交量都較之前放緩，可見放寬經屋申請入息、增加經屋供應，對私人市場可起到即時作用，是穩定樓市的有效政策。政策達至政府在幫助市民解決居住問題的同時，也能顧及業主的利益以及社會的整體經濟環境。政府多年以來著力研究公營房屋市場規劃，照顧市民的住屋需求，得到社會的廣泛認同，而私人房屋市場方面，希望政府亦不要忽視。現時業界以至社會大眾基本一致認同樓市的核心問題在於供應不足，尤其自樓花法實施後，一手供應已大不如前，期望政府可針對問題根源，為私人市場增加土地供應，在新填海土地以及收回的28幅閒置土地預留空間增建私人住宅，加快批則程序，令私樓市場可盡快恢復供應，避免供應斷層現象再次出現。樓價問題關乎供應，與其在調控政策上斟酌，躊躇不前，不如集中力量增加供應才是解決高樓價的唯一方法，這才是推動澳門樓市長遠健康發展的適當策略。

樓花法餘波未了，第三季中介法實施，兩大新法夾擊，加上暑假傳統淡季氣氛、盤源萎縮以及銀行按揭審慎等因素，令住宅成交量跌至近年新低。踏入第四季，在缺乏新供應之下，中原澳門董事石寶德先生預料成交量將持續偏低，全年住宅成交量估計跌至11,000宗水平。供求失衡加劇量跌價升難避免石寶德先生在第三季樓市回顧記者會中表示，第三季住宅成交量跌價升，在樓花法、中介法、盤源萎縮、銀行按揭嚴謹以及假期氣氛等因素下，成交量出現顯著跌幅，不過價格仍然持續向上，由十大現樓屋苑的成交數據可見，首三季成交量較去年出現大幅回落，然而成交呎價卻全面上升。以往成交量下跌，價格亦會跟隨下調，然而隨著經濟急速發展，澳門人口增長，對住屋需求不斷膨脹，據澳門統計暨普查局資料顯示，截至2012年底澳門人口達582,000人，較2011年增長24,600人，若以四人同住一單位的比例推算，最少需要6,000個單位才足以應付居住需要，然而2012年住宅單位新供應量只有2,443個，供應遠遠不能應付實際住屋需求，僧多粥少，自然推動樓價上升。末季成交續跌料全年成交萬一宗最近市場上出現個別高價成交個案，亦是由供求失衡所產生。自2011年6月SSD實施後，二手盤源供應持續萎縮，加上剛實施的樓花法及中介法，令一、二手供應出現斷層，盤源流通量大幅下降，買家無樓可買，成交陷於膠著，購買力累積，大部份購買力去爭奪市場上僅有的小拙盤源，最後只有市場上最具負擔能力的買家能成交，樓價自然被搶高。然而該批買家在市場上只佔一小部份，並非主流客源，隨著這批高端客源逐漸消耗，而普羅大眾的負擔能力又無法承接屆時之樓價，不排除樓價將會出現下滑的可能。至於成交量方面，預料成交偏低的情況會延續至第四季，市場上僅有的二手盤源在第三季已消化不少，除非有發展商開售新盤，為市場增加供應，否則末季成交量最多與第三季相約，甚至更少。估計全年成交約11,000宗水平，較09年金融海嘯樓市低潮的11,307宗更低。澳門供求比例1：10盤源短缺遠超香港近年澳門政府著力打造休閒旅遊城市，大力投資基建，港珠澳大橋、橫琴新區、新填海區、各大型酒店項目，推動經濟快速增長，成績有目共睹，人均GDP超越香港，躋身亞洲第一，然而豐碩的經濟成果背後，人口膨脹以及住屋需求大增的問題亦同時浮現。與澳門相隔一海的香港，住屋問題同樣是大眾討論的焦點，相比之下，澳門土地面積、人口都比香港少，然而住屋問題卻比香港更為顯著。2012年香港人口按年增加65,500人，住宅單位新供應量19,900個，供應量與人口之間的比例約1：3，反觀澳門同年人口增長24,600人，住宅單位新供應卻只有2,443個，供求比例達1：10，可見澳門住屋供求失衡之嚴重。供應問題未解決港府辣招難抑樓價針對住屋問題香港政府先後推出多項行政措施干預樓市，然而作用成疑，結果只能凍結成交量，但樓價卻仍然高企，業界經營困難，叫苦連天，出現大規模結業、失業潮，甚至運輸、裝修等相關行業亦受到牽連，市場怨聲載道，更首次出現數萬人上街遊行抗議，當中包括業主、地產代理、運輸、裝修等多個界別的人士。該情況的出現，歸根究底是房屋供求失衡所致，基於03年香港政府停止賣地，令市場供應出現斷層，又把當年樓市下滑歸咎於8.5萬公屋單位為罪魁禍首，惟隨著人口增長，住宅供應與實際住屋需求嚴重脫節的情況日益加劇，時至今日政府要將公屋單位預算增加至47萬才能滿足社會需求，甚至急切地推出「劏房合法化」政策以應付燃眉之急。冀釋出土地增加供應落實長遠政策助穩定樓市以香港情況作借鏡，澳門人口增長比香港更快，然而土地供應卻更為短缺，為免在房屋問題上步香港後塵，澳門政府應該盡快落實完善的房屋政策，以解決現有的房屋問題。長遠方面，新填海區有望解決未來發展的土地需求，但遠水不能救近火，現階段澳門面臨的供求失衡問題已迫在眉睫，市場急需要一套迅速而有力的即時措施以解決現有的需求問題。建議行政當局將政府之前收回的土地釋出予市場發展，並在土地批則程序上加快處理，盡快為市場增加供應。期望政府能盡快完善相關政策，從長遠政策及短期措施兩方面互相配合，確保供應穩定，助樓市健康發展。

第三季在兩大新法效應之下，住宅市場趨淡，部份資金流向工商舖市場，令市場在假期淡季氣氛之下仍可維持一定的成交量，中原氹仔區及工商舖高級區域營業董事何兆恆先生在第三季樓市回顧記者會中對第三季工商舖市場走勢作出總結。買舖趨向「重質不重量」首三季成交料跌38%首先分析商舖市場，據澳門統計暨普查局資料顯示，七月份商舖成交量有111宗，涉及金額約10.48億元，與六月相比成交量輕微下跌6宗，然而金額卻大幅增加36%。八月份成交量約73宗，成交金額約8.03億元。九月份市況基本相約，預計成交量約78宗，全季宗數估計約262宗，推算首三季商舖總成交量約951宗，與去年同期約1,531宗相比，跌幅達38%。成交量持續下跌，主要因為銀行對商舖估價不足，一般只有市價的六至七成左右，加上貸款比例普遍只有估價的五至七成，故令購買資金成本達至五至七成，還有手續費、各種稅項等費用共佔半成左右，令資金成本實在非常高，有能力及足夠現金投資商舖的人減少了。尤其是商舖納入SSD規管範圍後，短炒風氣有效壓止，投資者對商舖的選擇趨向「重質不重量」，偏向集中火力購買容易租出及能吸引連鎖店舖落點的當旺優質舖位，以往漁翁撒網式的亂買造成高成交量的現象已不再復見，故成交收窄幅度較大。搶攻年尾零售檔期商舖租賃熾熱商舖買賣成交放緩，但租賃成交卻非常暢旺，有見及此，中原由五月份開始成立工商舖租務部，專注發展工商舖租務範疇，單計九月份累積商舖租賃佣金收入突破100萬元，可見商舖租賃市場的確熾熱。澳門旅遊零售業持續蓬勃，據澳門統計暨普查局資料顯示，八月份入境旅客人次突破287萬，旅客數目屢創新高，消費亦受帶動，世界旅遊組織公佈2012年訪澳旅客人均消費冠絕全球，比第二位的美國高出七成。旅遊業表現向好，商戶對旅遊消費力亦充滿信心，希望在這個市場分一杯羹，加上臨近年尾傳統零售旺季，商戶為搶攻聖誕、新年黃金檔期而積極物色舖位落戶，不但海外品牌有意進駐，本地企業亦加緊擴展步伐，其中，新口岸、皇朝、南灣、氹仔等旅遊區或酒店集中的區份就是商戶搶租舖位的主要戰場，造就不少大額租賃成交。地區平均呎價(元)平均呎租(元)第三季第二季第一季第三季第二季第一季新口岸皇朝區皇朝東30,95824,000--37.63230皇朝西--73,000--242--250氹仔區27,48728,00019,50043.115240中區(南灣區、板樟堂區、新馬路)52,02354,70049,800216200185高士德區24,00026,00028,500564960北區13,79012,00010,324242128盤源萎縮成交續低全年舖位成交料跌四成踏入第四季，預料成交量偏低的情況會仍然持續，受SSD限制舖位盤源供應萎縮，投資者的選擇減少，亦是成交量下跌的原因之一，而且誠如以上分析，投資者的投資趨勢開始改變，位處旅遊區、租值較佳的優質舖位將會是未來舖位投資的主要方向，這類舖位始終有品牌商舖支持，升值能力毋庸置疑，至於之前價格一度被炒高的舊區舖位，由於租金未能跟上，新租約回報率仍在2%以下，未來價格或會有調整的空間。因此，相信未來成交會以大銀碼的舖位居多，預料第四季舖位成交量約350宗，推算全年成交量約1,300宗左右，較去年2,189宗下跌超過四成。購買成本低吸引投資者頂級寫字樓呎價升至6,500今年表現大熱的寫字樓市場，在第三季表現一如預期，成交量及價格同樣維持穩定增長，由於寫字樓租金回報相對其他物業高，一般舊有租約都可達2.5%，加上銀行估價可達八成，而且按揭利率相對優惠，令購買成本較其他物業低，吸引不少投資者將目光轉移至寫字樓市場，據澳門統計暨普查局資料顯示，七、八月份寫字樓成交宗數分別有53及35宗，涉及金額分別有2.56及2.25億元。隨著住宅市場供應萎縮，投資者無樓可買，部份資金由住宅市場流向寫字樓市場的趨勢更為明顯，預料九月份寫字樓成交量有望達至60宗，全季成交估計約148宗左右。各區當中，以皇朝區最受投資者熱捧，該區發展潛力優厚，是高級寫字樓的集中地，大型博企、新增公司都在該區設立辦公室，寫字樓數量供不應求，價格自然受到支持，頂級寫字樓價格升幅尤其顯著，九月份獲多利中心成交呎價已創出6,500元新高，而皇朝廣場呎價亦升至6,000─6,500元水平，對比上季中原曾預測的下半年頂級寫字樓呎價升至6,600元，第三季已提前達標。隨著住宅及商舖市場成交持續淡靜，未來寫字樓仍然是投資者重視的市場，預料成交會持續暢旺，估計第四季寫字樓成交量或有200宗水平，而價格方面由於首三季已累積了不少升幅，預料短期內升幅會放緩，直至下階段租金上升，回報率增加，價格才有可能隨之而上升，因此預計第四季價格升幅收窄，年底前最多輕微上升5%。2013年第三季各區寫字樓買賣及租賃平均價格區份買賣呎價(元)租賃呎價(元)回報率皇朝6,35514.132.67%新口岸5,00011.62.78%南灣(不包括FIT、FBC、AIA、澳門廣場、中國銀行大廈)5,02012.93.08%活化工廈執行難第三季工廈成交料跌半上半年表現不俗的工廈市場，在第三季明顯回落，據澳門統計暨普查局資料顯示，七、八月份工廈單位成交量分別為9及12宗，涉及金額約0.61及1.14億元，預料第三季全季成交量或不足40宗，與去年同季相比成交量大跌超過一半。其實政府在工廈市場方面的政策相對寬鬆，先於2011年4月起實施活化工廈政策，鼓勵市場將工廈轉變為住宅，後又有調控政策上的傾斜，沒有把工廈納入SSD規管範圍，在眾多利好因素之下，的確令市場對工廈的前景信心大增，造就工廈成交一度活躍，但活化工廈在執行上存在困難，由小業主手中集合業權成功改建的案例實在不多，投資者期望落空，對投資工廈的熱情減退，現時買家購買工廈的目的主要是收租及自用，畢竟工廈租金回報穩定，對長線投資者而言有一定的吸引力。第三季平均呎租約4.8元，回報率約2.28%水平，而價格方面，第三季平均呎價約2,525元，較次季2,365元上升約7%，未來價格走勢要視乎活化工廈政策的執行，以及租金的增長，價格才有上升的空間。

第三季住宅市場受調控政策影響至深，樓花法及中介法等兩大新法令市場陷於冷卻，中原澳門區高級區域營業董事張麗華小姐在第三季樓市回顧記者會中表示第三季住宅成交宗數料1,700宗，同比大跌逾六成。盤源流通量下降新法之下成交近停張麗華小姐表示，六月份實施的樓花法市場仍未完全適應，七月份再有中介法推出，在兩大新法影響之下，市場觀望氣氛濃厚，成交幾乎停頓。此外，盤源萎縮亦是導致成交下挫的重要原因之一，其實自SSD實施以來，二手盤源已不斷縮減，樓花法實施後一手供應亦即時暫停，加上中介法的實施，令未做物業登記的單位不能買賣，廣告宣傳亦受到影響，盤源流通量進一步下降，大大拖慢成交。再加上銀行在按揭取態上仍然維持嚴謹，估價不足，令購買成本高企，部份上車客及換樓客即使有意入市亦有心無力。而且正值暑假淡季，不少買家及業主外遊，市場交投氛氛淡靜。據澳門統計暨普查局資料顯示，七、八月份住宅成交量分別有725及566宗，涉及金額約30.66及22.81億元。第三季成交料千七宗樓價升3─5%盤源供應收窄，然而需求量卻有增無減，業主信心強硬，叫價更為進取，尤其兩法實施之後，平均叫價較上季提升達8%，不過亦不乏追捧，畢竟市場有實際需求存在，而且外圍經濟不穩之下，「買磚頭」的確是較為穩健的投資渠道之一，因此部份有負擔能力的買家亦不介意高追，造就個別高價成交，第三季整體成交價較上季上升約3─5%。不過缺乏供應始終是阻礙市場復甦的重大因素，二手盤源經過七、八月份的消耗已所餘不多，九月份除海天居及信譽灣畔有零星一手單位推出，市場上已再沒其他一手供應，因此成交量亦持續下滑，估計九月份住宅成交量進一步跌至約400宗左右，推算第三季成交量約1,700宗水平，與去年同季的4,475宗相比大跌62%。轉買為租趨增服務式住宅料受追捧此外，租賃成交熾熱，由於放售盤源大跌，買家無盤可買，部份選擇轉買為租，令放租盤源更為搶手，以東方明珠區為例，區內幾個大型屋苑的租盤已基本被消化，市場對優質租盤需求殷切。最近，市場消息指君悅灣第六座服務式住宅「君?薈」即將推出少量單位發售，這是市場上少有配備酒店式家居管理服務的住宅項目，全部為500多呎至1,200多呎的小型單位，這類小面積的優質單位最受外國高端租客渴求，相信該批單位推出後將吸引一批長線收租投資者極速消化。

近月受新政策影響，澳門樓市淡靜，自六、七月份政策實施初期，市場觀望氣氛濃厚，睇樓量及成交量銳減，八月份隨著暑假快將完結，買家重投市場，睇樓量始見回升，惟盤源流通量低，成交始終未能回復正常水平，市場缺乏方向，至於後市走勢如何仍需視乎外圍經濟、一手供應等各方面的影響。樓市缺乏方向八月成交未回復樓花法及中介法實施已有一段時間，不過至今政策仍未完全消化，市場缺乏方向。回顧初期政策令一手供應停頓，二手盤源亦萎縮，各界面對新法例一時之間難以適應，加上正值暑假傳統淡季，市場觀望態度濃厚，六、七月份睇樓量及成交量急劇下跌。踏入八月份，隨著暑假快將完結，外遊的業主及買家回澳，陸續重投市場，有買家趁淡市四出睇樓，物色入市機會，八月份睇樓量明顯回升，比中介法實施首月上升約40%。不過放盤量始終偏低，雖然業主簽署放盤紙的情況已略有改善，惟盤源供應仍未回復至正常水平，因此即使睇樓量回升，但盤源流通量低，買家想入市亦無樓可揀，連鎖反應之下，成交量亦難有改善。辣招兩地有香港樓市現重創近年，港澳兩地政府亦多次出招調控樓市，環顧鄰埠香港，連番出招已令當地樓市形成跌勢，住宅成交宗數由高峰期每月近1.5萬宗縮減至不足4,000宗，是自沙士以來的最差市況，不但令地產代理業界經營困難，面臨大規模裁員、結業潮，而且辣招拒絕資金流入，令整體投資氣氛轉弱，加上在美國「退市論」及加息陰霾之下，樓市呈現蕭條，投資者看淡後市，近日有消息指，中原集團創辦人施永青先生出售旗下部份物業套現離場，恒基地產主席李兆基亦認為未來樓市易跌難升，可見辣招已對香港樓市造成重創。澳門市場投機少外地買家不足2%過去澳門亦曾跟隨香港出招，不過由香港的經驗得到借鏡，藥石亂投之下只會令市場的正常運作受到扭曲。最近幾次澳門政府再沒跟隨香港出招，實屬明智之舉。事實上，兩地市場狀況不同，澳門樓市較為健康，近年市場以本地用家主導，用家市場抗跌力強，再者澳門市場的投機比重低，對股市的參與程度不如香港緊貼，受外圍經濟影響亦相對輕微，投資者持有物業一般作為長線投資，甚少短炒。其實現有的措施已基本杜絕炒賣，據澳門統計暨普查局資料顯示，今年上半年非澳門買家的比例僅1.8%，較SSD實施前約13%有明顯跌幅，可見現時政策已有效抵禦外來資金，足夠穩定市況。盤源缺成交少冀新盤開售明確市場方向澳門樓市的升跌主要關乎市場需求及買家的承接能力，近年人口急速膨脹，對住屋的需求有增無減，至於買家多為換樓用家，有一定的承接力，故市場一直有支持。最近兩大新法的實施雖然令成交量急跌，不過追根究底主要由盤源萎縮所致，並非市場承接力不足，與香港的大規模跌勢不同，澳門的市況仍然穩健。不過，美國退市、中國收緊銀根、加息陰霾等外圍經濟因素眾多，對澳門後市的影響仍然有待觀察。而本地因素方面，盤源緊絀仍是阻礙市場發展的重大因素，現時盤源流通量下降，市況難見起色，未來除非有發展商開售新盤，為市場增加供應，在訂價上給予市場明確訊息，屆時市場才有清晰方向，購買力及承接力才有望逐漸浮現。

《房地產中介業務法》(簡稱「中介法」)實施至今已一個月，不過公眾對法例的了解仍然不足，行業運作受到影響，回顧整個七月，市場成交出現大幅度萎縮。據澳門中原資料顯示，七月份住宅成交量同比下跌近五成，商舖交投亦有四成跌幅。盤源流通量減少住宅成交跌五成澳門中原澳門區高級區域營業董事張麗華小姐表示，中介法初期實施令盤源流通量減少，最終令住宅成交量無可避免受拖累。法例實施初期，市場運作混亂，業界及公眾對法例的認識不足，在實際操作的過程中遇到不少疑問，而業主擔心個人資料被洩漏，而且嫌手續繁複，大部份業主選擇先觀望，上半月簽署放盤紙的情況寥寥可數，部份業主甚至暫時封盤，導致市場盤源減少，踏入下半月，市場仍在適應當中，業主簽署放盤紙的情況略有改善，放盤量有回升的跡象。事實上，由於放盤量減少，導致近日有意入市的買家在搜尋物業時缺乏選擇，即使下半月的睇樓量逐漸回升，回復至法例實施前的七成水平，但因盤源流通量低，買家想入市亦無樓可揀，在連鎖反應之下，最終使成交量大幅受挫，估計七月份住宅成交量比法例實施前下跌近五成。盤源少業主叫價力提升七月商舖成交跌四成澳門中原工商舖高級營業經理李肇成先生表示，中介法的實施對商舖市場亦造成很大影響，商舖業主與住宅業主同樣暫以觀望為主。其實，澳門的商舖數量本身稀少，業主一向惜售，市場上可以買賣的商舖非常有限，加上中介法之下放盤量更加短缺，七月份商舖放盤量最少下跌三成，僧多粥少，業主更有條件提升叫價。面對叫價上升，加上銀行估價及按揭偏低，入市成本壓力大，買家普遍保持觀望態度，不敢輕易入市，七月份商舖成交量下跌近四成。建議加強宣傳新法助市場釋疑回復運作其實自六月份樓花法實施以來，已導致一手成交停頓，加上七月份中介法的實施，樓市交投更進一步下挫。雖然最近市場對法例已開始慢慢消化，不過現階段市場運作仍處於困難時期，期望隨著九月份暑假淡季完畢，業主、買家陸續回到市場，成交量或可有所回升。不過以現時情況而言，各界對中介法仍然存有不少疑問，建議當局應該多加宣傳，令公眾對法例增加了解，釋除疑慮，有助法例順暢執行，亦有望幫助市場走出困境，回復正常運作。

醞釀已久的樓花法日前正式通過，政策會否令樓價推高尚有待觀察，近月成交持續淡靜，然而樓價未如市場主觀願望出現下調，隨著樓花法實施，一、二手供應大減，不排除形成業主封盤反價的可能，不過適逢六月份首批SSD期滿，將為市場增加一批盤源，有望為樓市帶來調節作用。市場情緒已消化新法之下未見反價潮日前，樓花法正式通過，對此坊間有言論擔心政策會否導致樓價上升。事實上業主有機會存在反價的想法，不過政策始終已經醞釀一段時間，市場情緒早已消化，因此暫時未見封盤反價現象。待政策實施後，隨著一手供應大減、二手盤源短缺的情況逐漸浮現，屆時或有機會形成業主封盤反價的可能。其實社會對於樓花法的實施普遍是認同的，澳門近年發展迅速，經濟、法制等各方面與國際接軌，一手樓市接受規管，是市場走向專業化、提高透明度的自然定律，無論對買家或發展商都有保障。過去的遠期樓花項目，首期支付三成金額，餘款於項目落成後才收取，部份成交價預支了市場未來價格，二手業主或會有所混淆，跟隨一手價格而調高叫價，實際上二手成交量正下跌、價格亦已回穩，然而統計局的數據依然顯示上升，因此有學者及業界人士建議將一、二手類別分開統計，有助清晰反映市況。外圍利淡政策影響四月成交陷低谷近月市況持續淡靜，按照以往慣例，四月份一般是樓市傳統旺季，然而今年的情況與以往有所不同。過去幾個月二手市況持續低迷，加上一直有消息指樓花法生效在即，令不少買家由二手市場轉投至一手，二手交投陷入低谷，樓市由一手成交支撐。踏入四月份，市場預期政府或會出招，買家及發展商都轉持觀望態度，買家放緩入市步伐，發展商亦暫停推售單位。當時市場估計月底立法會答問大會後，將會湧現成交，然而事實卻是成交量不升反跌，主要原因是影響樓市的負面因素仍未消除，外圍氣氛持續不穩，SSD效應導致二手盤源萎縮、樓價難以回落，再加上銀行按揭取態維持審慎，增加換樓難度，買家亦更為謹慎，因此二手成交膠著的情況難以改善，除月初錄得少量樓花單位成交外，四月份整體住宅成交淡靜。政策鎖死盤源樓價難回落延續四月份的跌勢，五月交投氣氛每況愈下，成交量進一步呈現跌勢。雖然成交淡靜，不過價格仍未見回落，究其原因莫過於SSD的影響，政策不但「鎖死」盤源，亦同時「鎖死」樓價。以往社會將樓市活躍及樓價增長歸咎於炒賣，甚至認為是外地資金湧入澳門樓市而造成泡沫，事實上，澳門樓市一直由用家支持，炒賣情況只佔少數，尤其自政策2011年6月實施後，炒賣現象已基本杜絕。據澳門統計暨普查局資料顯示，非澳門買家的比例由2011年全年平均約13%下跌至今年第一季僅1.6%，可見打擊炒賣的目的已基本達到。既然炒賣情況已受控，樓價升勢理應隨之而緩和，然而事實卻是樓價持續攀升，可見樓價上升的原因並非炒賣，而是源於供求失衡。澳門人口急速膨脹，住宅新落成量本身已遠遠不夠滿足實際需求，加上自SSD實施後盤源不斷萎縮，僧多粥少，樓價自然連下調的空間都沒有。SSD六月期滿市場有望調節現時樓市始終是用家市場，樓價的攀升直接關乎買家的承受能力，銀行估價追不上實際升幅亦令買家有所卻步，以現時部份屋苑為例，若成交價1,000萬，銀行估價大概850萬，受「新八招」政策指引按揭上限只有五成，加上印花稅、手續費、佣金等，購買成本高達700萬，因此坊間有戲言「以前買樓是付首期借餘款，現在買樓是付餘款借首期」，可見銀行嚴謹的按揭取態的確令購買成本大為增加，然而買家置業一般需要借貸，借貸困難，買家負擔能力自然追不上，因此成交量亦顯著回落。不過適逢六月SSD實施兩週年期滿，首批SSD單位將解鎖陸續重投市場，未致於出現完全缺盤。供應增加，不排除市場出現調節，樓價升勢會逐漸放緩，甚至會有部份業主受外圍不穩因素影響心態而減價求售，因此預料屆時樓價在市場自然調節下會回復平穩。加快審批確保供應助樓市健康發展其實現時樓市的核心問題是供應不足而非炒賣，既然SSD在打擊炒賣的任務上已經達到，對於日後政策是否需要繼續執行，的確值得政府重新審視，建議行政當局檢討政策之餘，亦重新判斷樓市核心問題，制訂與公屋供應般清晰明確的私人市場土地供應時間表，並且在批則、審批預售樓花證等行政程序方面加快處理，確保市場有一定的供應量，不會出現供應斷層，亦有助樓市健康平穩發展。

首季樓市受政策效應拖累，已出現下調跡象，面對外圍眾多不明朗因素，將對次季樓市造成甚麼影響。日前，中原(澳門)董事石寶德先生在「中原(澳門)2013年第一季樓市回顧記者會」中對第二季樓市走勢作預測。外圍因素影響買家心態次季成交量料較首季下調石寶德先生表示，踏入第二季，樓市面對不少挑戰，對外有香港出招令成交癱瘓、禽流感陰霾、南北韓戰局緊張、塞浦路斯債務危機、股票市場調整，而對內則有澳門實施在即的樓花法，面對眾多不明朗因素，相信會為置業者的心態帶來負面影響，加上據以往經驗所得，五、六月成交量一般開始踏入放緩，因此預料第二季住宅成交量將較第一季有所下調。SSD阻礙市場自然調節政策延續與否值得深思至於價格方面，以往在政策市之下，加上戰事、疫情等因素導致投資氣氛轉差，市場一般會作自然調節，令樓價不排除有下調的可能，甚至出現減價潮，不過如今由於有SSD的限制，對樓市猶如金剛箍般緊緊鉗制著，部份業主即使有意減價套現，亦會因為政策的限制而被迫放棄。事實上SSD作為一項短期性的措施，實施至今其歷史性任務已基本達到，適逢今年六月首批SSD單位限制期將屆滿，屆時政策是否需要延續，值得政府及社會大眾深思。

「新八招」實施接近半年，政策對各個物業範疇所產生的影響逐漸浮現，其中，商舖、寫字樓及工廈市場在第一季表現如何，中原(澳門)氹仔區及工商舖高級區域營業董事何兆恆先生在「中原(澳門)2013年第一季樓市回顧記者會」中對首季工商舖市況作總結。商舖市場回復冷靜首季成交量料跌六成首先商舖方面，何兆恆先生認為自去年底政府把商舖納入SSD限制範圍後，商舖市場明顯回復冷靜，過去即使部份位處旺區但長期缺乏租客的舖位亦不乏追捧，因為受整體商舖市場的增長帶動，這類舖位價格亦有不少上升空間。然而，現時整體租金已基本回復穩定，除個別2010年以前簽訂的「海嘯租約」在更換新租約時出現以倍計的租金升幅外，一般於今年初季與上年租值升幅只有約5─10%的增長，升幅僅與通脹相約。由於澳門的商舖投資者一般以長線投資為主，租金增長放緩，令投資者的入市態度普遍較之前審慎，除非舖位處於消費力強的旺區，或有穩定租客，才能吸引投資者入市，因此令商舖的交投出現大幅回落。據澳門統計暨普查局資料顯示，一月份商舖成交宗數約127宗，涉及金額約9.68億元，估計第一季整體商舖成交量不超過300宗，與去年第四季相比預料跌幅接近六成。各區大額成交個案-中區1.白馬行一個面積約1,400呎地舖連1/3閣，今年3月以8,180萬元成交，平均呎價超過58,400多元，舖位現時租客為鐘錶零售，租金13萬元。2.馬統領圍一個面積約346呎地舖，同樣於3月由本公司以1,630萬元促成，並於4月更新租約，新租客為時裝店，租金3.5萬元，租金回報近2.6厘。3.本公司3月份成功為大型連鎖潮流服裝品牌租入荷蘭園馬路700呎單邊舖，成交價12萬，每呎租金171元。-高士德1.高士德大馬路近紅街市地舖，面積約1,820呎，今年2月以5,200萬元成交，平均呎價約28,571元，舖位租客為時裝店。2.高士德大馬路盈暉臺地舖，面積約334呎，2月以4.5萬元獲承租，租金平均呎價約135元，租客為台式飲品店。3.高士德大馬路一個面積約900呎地舖，3月以7萬元承租，租金平均呎價約78元，租客為連鎖便利店。-皇朝1.皇朝區之中一向以皇朝西區旅遊業發展最為成熟，早前光輝苑一個2,800呎全閣前食肆舖位分拆為兩個舖位出租，一間約700呎，另一間700呎地舖連1,400呎閣樓，分別以28萬及42萬租出，合共70萬，平均呎租約250元。相信未來該區的舖位會繼續朝著大舖分拆出租的方向發展，而大舖將逐漸轉移到皇朝東區。現時皇朝東區平均租金約35元/呎，與西區相比仍有很大落差，隨著整個皇朝區的不斷發展，未來將吸引越來越多品牌食肆、休閒咖啡店等租戶進駐東區，令該區的舖位開始越來越缺盤。-北區1.馬交石街東華新村地舖，面積約1,060呎，本公司2月以800萬元成交，平均呎價約7,547元。2.黑沙環萬利樓地舖，面積約880呎，3月以18,000元租金獲承租，新租客為食肆，平均呎租超過20元。3.本公司3月份促成筷子基白朗古將軍大馬路雙門面，面向狗場大街舖，租金31,000元，最終以3,000萬成交，回報1.2%-氹仔1.牡丹花城一個面向花城公園的地舖連全閣，面積約1,320元，本公司3月為業主洽商，最終於4月份以2,580萬元促成交易，平均呎價約19,545元。2.大中華廣場地舖，面積約1,015呎，2月以3,530萬元成交，平均呎價約34,778元，舖位現時租客為食肆，租金約3.4萬元。3.美景花園一個面積約1,581呎的地舖，今年2月以2,500萬元成交，平均呎價約15,813元，舖位現時租客為教會團體，租金2萬元。地區平均呎價(元)平均呎租(元)2013年第一季2012年2013年第一季2012年新口岸皇朝區27,13530%20,873皇朝東3060.1皇朝西250氹仔區19,50024%15,6534011%35.99中區(南灣區、板樟堂區、新馬路)49,80010%45,2691857%172.78高士德區28,50010%26,0006011%54.19北區10,32415%8,978282%27.51外圍氣氛影響料次季舖市維持淡靜展望第二季，預料商舖市場會繼續維持淡靜，最近外圍不明朗因素為市場增添不穩定，對投資者的信心難免造成影響，加上銀行仍然維持偏低的按揭成數，而且對商舖的估價一般只有六至七成，令購買舖位的首期往往高達成交價的七成，投資門檻提高，令有能力負擔舖位投資的投資者大減。預料次季商舖成交量最多與首季相約，維持約300宗水平。至於價格方面，由於澳門的舖位投資者以長線收租為主，租金的走勢是影響舖位價格最為重要的因素之一，現時舖位租金已普遍回復平穩，未來租金走勢相信會維持橫向發展，除優質舖位外，其他普遍租金相信不會有太大升幅，因此相信來季舖位價格亦不會有太大波動。寫字樓租金落後次季價格升幅輕微去年底同樣被納入SSD規管範圍的寫字樓，今年首季表現亦不俗，現時全澳寫字樓價格平均4,800元/呎，最頂級的寫字樓曾高見5,700元，與去年底相比上升約10%。其實寫字樓在去年已累積不少升幅，由於十月份「新八招」實施之前，寫字樓在調控政策上真空，加上價格偏低，因此吸引不少投資者把投資目光轉向寫字樓，在市場追捧之下，令寫字樓的價格上升不少，去年一年內累積升幅已高達三成，然而租金方面卻未見太大升幅，一般平均呎租仍維持13元水平，該租金幅度與去年的成交價相比，租金回報接近4厘；不過在成交價大幅增長，而租金卻停滯不前的情況之下，現時租金回報只有2.5厘，明顯落後於成交價。其實寫字樓投資者多數以長線收租為主，投資決定往往視乎租金回報率，未來除非租金可回復升幅，否則成交價方面相信很難再有太大上升空間，預料第二季上升空間輕微。工廈需求大增首季租金升兩成至於工廈方面，相信是眾多物業範疇內表現最突出的，由於工廈本身價格偏低，加上暫未受調控政策影響，第一季繼續受到投資者熱捧，價格亦大幅增長，平均呎價由去年底約1,800元升至現時約2,300元，升幅超過兩成。其中，一個海洋工業中心中層全層單位，面積約34,277呎，三月份以8,570萬元成交，平均呎價高達2,500元。另外，現時工廈的需求亦越來越廣，令租金亦出現明顯升幅，以往有行業租用暗舖作為貨倉，但由於舖位租金不斷上升，現時亦已改為租用工廈，另外，亦見有公司開始把寫字樓搬到工廈的趨勢，節省營運成本，現時工廈的平均呎租約6元，與去年底約5元相比，升幅達20%。

去年底澳門政府推出「新八招」加強樓市調控力度，政策顯見成效，2013年第一季，成交量明顯回復穩定。中原(澳門)澳門區高級區域營業董事張麗華小姐在「中原(澳門)2013年第一季樓市回顧記者會」中對首季住宅市場表現作總結。盤源少估價低首季二手交投癱瘓張麗華小姐表示，自澳門政府去年底推出「新八招」後，市場交投已顯著回落，踏入2013年第一季，成交淡靜的情況就更為明顯，其中二手市場甚至陷入癱瘓狀態，個別屋苑更連續多月出現零成交紀錄，究其原因，主要因為SSD效應令二手放盤量萎縮的情況越來越嚴重，盤源短缺，令二手的入市難度大增，成交偏向一手。另外，銀行嚴謹的按揭取態亦是主要因素之一，現時二手住宅的按揭門檻高，銀行的估價普遍比樓價低5─15%，個別成交量較少的屋苑估價更低，由於估價與樓價相差甚遠，令購買成本大增，以一個10年樓齡的2房單位為例，樓價約500萬，首期則需要約200萬，首期金額高達樓價的四成，令買家相當吃力，其中對換樓客的影響最大，不少由於賣樓套取的現金不夠支付換樓首期，最終令成交告吹。成交依賴一手二手僅佔1/3每月跌至400宗相比之下，一手樓花付款方式較為靈活，一般只需支付樓價的三成作為首期，比現樓的購買成本低，吸引不少未能由二手市場成功入市的買家轉投一手市場，因此導致二手交投凍結、成交集中於一手的狀況。據中原(澳門)資料顯示，第一季平均每月的二手成交宗數約400宗，僅佔每月整體成交量約1/3，而一手成交量的比例則高達2/3。首季交投現放緩成交量料3,800宗由於市場成交依賴一手，每次發展商推售一手單位亦銷情理想，成為市場焦點，因此令大眾產生「樓市亢奮」的錯覺。實際上整體樓市的成交量已逐漸回復平穩，據澳門統計暨普查局資料顯示，一月份住宅成交宗數1,181宗，涉及金額約59.3億元，估計二月份成交量與一月相約，而隨著春節假期結束，三月份成交量估計略有調升，預料第一季成交量合共約3,800宗，與去年全年約17,000宗、平均每月約1,400宗水平相比，首季成交量已出現下調跡象。