中原澳門成立十二載，全憑一班尊貴客戶不斷支持，才能屹立多年，對此中原澳門一直存著感恩之心，渴望以優質的服務回饋大眾。更於日前在銀河紅伶酒吧舉辦「感恩同行，原自有你，客戶之夜」，希望與眾友一同歡聚，共享喜悅時刻。酒會當日很多業界朋友、發展商及貴客應邀出席，並由中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、澳門中原及橫琴地產高級董事石寳德生先、中原澳門及橫琴地產董事何兆恆先生帶領一眾管理層及前線員工款待賓客，現場氣氛熱絡，大家談笑風生之餘，還頻頻舉杯暢飲，興致高昂，期間更互相合照留念，記錄美好一刻。中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生致辭表示，在過去一年裡，澳門樓市起伏不斷，但澳門中原仍能逆市獲佳績，全憑各界客戶好友與發展商的大力支持。值此，向一直支持中原的尊貴客戶致謝，感謝他們對中原的肯定及信任，以後澳門中原將會繼續同步前行，不論風雨，同舟共濟。

回顧第二季舖位租賃市場，受外圍經濟不明朗因素影響，交投氣氛偏淡，成交量較去年同期下跌近三成。第二季整體租賃市場情況與去年大致相約，成交仍然集中於民生區，佔整體成交量約66.67%，與去年佔有率持平。而其他區域成交量則有下跌現象，唯獨皇朝區錄得輕微升幅。由於受經濟負面氣氛影響，部分有意落位的租客放緩步伐，令去年皇朝區租賃成交大減，直至最近該區出現業主大幅減價現象，才吸引到新租客落戶。以皇朝區的一舖位為例，該舖面積約1,100呎，帶有閣樓且面積實用，曾有租客以約50萬承租，但隨著經濟調整，該區租客利潤減少，業主亦願意降低租金，讓租客可以低價進駐，最終於上月以低價約15萬租出，減幅接近六成。因現時該區業主寧願平租給有潛力的品牌租客，都不願掉空，希望保持其下舖位人氣。目前市場上的租客都是擇平而租，偏向租金較低的民生區，估計在皇朝區的減價氣氛影響下，或有可能令部分品牌改變策略，轉戰賭場區，屆時該區租賃成交量有機會回復健康水平。

近月寫字樓市場表現欠佳，隨著市場租金回落，一些商戶落位意欲漸增，六月租賃市場成交漸趨活躍。回顧六月份市況，整體寫字樓租金有緩緩下跌現象，其中以一些面積約千呎以上的二三線寫字樓大單位，回落幅度較為明顯；最近甚至錄得有個別大單位以低於10元呎租成交，創下近年寫字樓新低紀錄。而千呎以下的細單位租金相對較穩，因其供應量較少，市場支持力足夠，故跌幅較細，每呎成交租金仍維持在20元以上。目前大單位租金較低，且盤源充足，有部分小單位用戶借機轉租大單位外，亦引來氹仔新項目內的一些新進品牌租用。不過，目前只有部分大型公司需要外租大面積寫字樓，因現時新落成項目內的舖位，大都設有辦公場地，一般面積約有數百呎，能夠滿足一般商戶的辦公需要，故需外租寫字樓的商戶數量不多，未能即時帶動成交量大幅上升。但長遠而言，這些新品牌進入澳門後，將來或有可能進一步擴張，屆時定必外租寫字樓來應付辦公需要，估計其影響力將會陸續浮現。隨著市場需求上升，而本澳寫字樓市場欠缺新供應，未來有機會進入供應短缺局面，需承租的租客要把握時機。

近日，澳門二手住宅市場交投甚為緩慢膠著，受氹仔住宅新項目星玥即將開售影響，市場大部分購買力被之吸引。澳門中原地產路氹區區域營業董事吳佩玲先生表示，現時氹仔區二手市場較為淡靜，買家觀望態度濃，主要視乎新項目星玥開售後的情況好壞，再作入市決定。不過，一些屋苑素質優秀、價格較低的盤源仍受到部分買家青睞。其中星河灣名門世家由於臨近收樓，部分業主不想上會，主動下調價格以期獲得承接，因而錄得少量成交。至於租賃市場方面，由於金光大道將有新酒店項目如永利皇宮、巴黎人等即將投入營運，令不少外僱租客湧入市場物色租盤，租賃成交持續暢旺。目前，租賃成交多集中於金峰南岸，受該屋苑大量單位放盤影響，租金叫價未有太大進取，因而吸引較多租客承租。預料隨著新酒店開業時間逐漸臨近，相信市場上的低價租盤將陸續被消化。展望七月市況，相信隨著星玥開售，將會帶動周邊二手住宅價格上升，上調幅度將達5%左右，成交量將會急速上升，預料下月成交量將介乎于300至400宗。加上英國脫歐之後，預計美國將不再加息，或將進入減息週期，相信屆時資金將流向亞洲市場，買家將傾向購買港幣資產，預期未來本澳市場將會大熱。建議買家趁新項目尚未開售，大部分買家還未完全消化英國脫歐帶來的影響，把握機會購買心儀單位。

近期有數間博企不再續租原有的寫字樓，以致更多單位釋出市面，間接亦令寫字樓租金出現下調。隨著寫字樓租金下調，令「工廈寫字樓」概念難以持續，故近月甚少錄得提督馬路一區的工廈成交。然而，寫字樓始終無法取代工廈的「上落貨」功能，優質工廈租金企穩，位於慕拉士一帶的工廈尤其受到用家和投資者追捧。因為目前工廈價格吸引，能引起用家興趣外，近日開始錄得有投資者主動入市。早前南方工業大廈一個中層單位，以2,800元呎價成交，而該廈租金水平介乎於6.5至7元左右，回報接近3厘。由於回報可觀，加上工廈沒有SSD限制，故該單位放盤不足一個月，即獲海外投資者承接。其實本澳工廈一向都是投資熱門項目之一，然而去年市場價格不穩，買家進入觀望，隨近日大市氣氛轉好，工廈租值漸穩，買家入市意欲明顯增強，預計購買力將於下半年開始釋放，並以細單位及即將交吉的單位為主，但交吉盤量有限，如欲購買交吉單位的買家須要把握時機。

近月商舖租賃市場成交漸增，除了民生舖位持續受捧外，旅遊區方面亦漸見起色。自本澳經濟進入調整期起，部分品牌暫緩開業及擴張步伐，但隨著最近市況漸趨好轉，有品牌客開始重新部署，並以一線旅遊街為主要進駐目標，其中位於中區的板樟堂尤其受到外資品牌的歡迎。因為現時該區業主叫價趨向合理，亦接受議價；如早前板樟堂街一個約4,500呎的全幢物業放租，業主原來意向租金約為200萬，其後願意降至約160萬，由國際知名鐘錶品牌承租，減幅約有兩成。同區除了大舖之外，細舖方面亦錄得有減價成交，一個面積約1,200呎的舖位，業主原來叫價約20萬，最後有香港零售品牌以約16萬承租，同樣有兩成減幅。目前旅遊區除了租金吸引外，更多商戶是看中本澳旅遊業的前景，畢竟本澳短期內即將有新項目落成，有機會吸引更多旅客來澳；而長遠亦有本澳政府支持，逐步走向多元化發展，有利穩守旅遊城市地位。故最近越來越多商戶開始物色旅遊區舖位，預計成交高峰會集中於第三季，現時該區靚位放盤已經不多，有意進駐的商戶或須加快腳步。

踏入畢業季，新一批畢業生正準備投身職場，不少人都採取漁翁撒網式的策略，同時申請多份不同的職業，此舉或能縮短求職空窗時間，但不一定找到自己的理想工作。日前，中原澳門及橫琴地產有限公司於澳門街坊總會祐漢社區中心舉辦「地產入門法」講座，由中原(工商舖)租賃部高級營業經理鍾振華先生主持，為求職者講解地產業入門技巧，藉此機會讓他們更了解行業的運作模式，冀令求職者更清晰未來就業方向。是次講座內容非常精彩，鍾振華先生除了公開個人銷售秘技外，更分享入行以來的心路歷情，鼓勵年輕人作多方嘗試，不要害怕失敗，懂得把握每個機會，才能闖出自己的一片天。講座吸引了很多年輕人前來受教，反應非常理想，部分聽眾於講座後即時上前討教，甚至有人才遞交履歷，並進行即場面試。

近期本澳樓市漸入佳景，不僅住宅成交量增幅明顯，商舖市場交投亦有上升趨勢。據財政局資料顯示，四月份錄得約有81宗商舖交易，較三月份錄得約25宗成交，有逾兩倍的升幅。隨著市況轉好，越來越多用家入市，近日市場成交主要集中於兩千萬水平的商舖上。澳門中原(工商舖)區域營業董事李肇成先生表示，雖然近日市況趨好，用家積極入市，但業主方面卻出現兩極化現象。部分舖位業主叫價企硬，寧繼續持貨，也不願減價出售；另一方面，部分早前不願放售的業主，現在則積極放盤，叫價水平普遍略低於市價，因此很快便獲得市場承接。以中區為例，由於位置優越，具有一定的市場價值，故年初曾有買家以高價購入該區金來大廈一個面積約800呎的舖位，當時成交呎價約8萬元。而日前該廈一個約400呎的舖位，由中原以每呎約5萬元成交，與前者呎價約有三成差距外，如該舖於市場高峰期放售，亦有條件以近3,000萬成交，但業主為了推進成交速度，主動下調價格，故放盤不足半個月，即獲市場承接。最近市場不時有特色舖位釋出，尤其面積較大、條件較好的舖位，有買家欲趁機吸納這些舖位。以六月初中原成交一宗祐漢區舖位為例，該舖面積約2,400呎，有香港用家以約8,700萬買入，創下同區舖位新紀錄。因該買家看中民生區的舖位保值潛力，且該舖門面闊大、人流充足，貼合買家自用需求，故不惜高價買入。展望未來舖位成交量持續增長，而價錢方面仍較平穩。預料陸續會有不同類型的舖位釋出，一旦定價低於市價水平，承接速度亦會較快，建議買家做好入市準備，捕捉時機。

星玥澳門氹仔柯維納馬路(賽馬會旁)發展商基匯資本建築面積由約1181─6774平方呎實用面積由約875─5019平方呎間格兩房，三房，四房，五房，單幢別墅物業樓層和單位分佈星御(第一座)5層高共4個單位星璽(第二座)21層高共79個單位星巒(第三座)27層高共212個單位星墅(第四座)4層高共4個單位住宅數目299個車位數目地庫1樓約232個私家車位地庫2層約117個電單車位賣點國際知名發展商─基滙資本星玥戶型選擇眾多，迎合您的需要星玥位於澳門交通樞紐，盡享橫琴，十字門未來新機遇，不可複制的景觀，尊貴盡顯國際級建築設計，殿堂級建築師，精心雕琢，卓越管理團隊，打造超級豪宅府邸澳門首創智能家居系統服務，星玥住客都是澳門羅斯福酒店的尊尚貴賓，可享用酒店內之相關設施

最近寫字樓租賃市場仍較淡靜，而買賣方面則漸見起色，據統計局資料顯示，四月份成交量約有22宗，環比升幅接近六成。首季寫字樓市場表現呆滯，交投稀疏，但事實上仍有不少買家正伺機入市；直至進入第二季後，市場開始出現減價盤源，誘發購買力釋放。以建興龍廣場單位為例，三月份錄得的呎價約7,000元，而近日有業主願以呎價約6,350元出售，減幅接近一成。由於定價較低，該名業主一次性放售逾十個高層單位，截至目前為止，約有九成單位已成功易手，可見市場上的買家非常敏銳。近日市場亦有全層單位放售，這類全層統一業權的寫字樓盤非常少見，租金較一般的細單位高，而普遍租客都是有能力的大公司，甚少有退租情況；然而近月寫字樓租金有所回落，但對這些單位影響不大，現時續約的租金水平仍維持在20元以上。近期南灣區及皇朝都有少量放盤，而有業主定價亦趨向合理，以目前市場來看，承接速度會較快，建議一些有能力的買家，可以考慮此類單位，把握入市時機，以免錯失筍盤。

最近市況氣氛出現好轉，四月份市場成交量急升至過千宗，是近兩年的單月新高位。在交投熾熱的氣氛推動下，近日開始有發展商推售新盤，市場反應亦非常理想，個別新盤甚至於一日內售罄，反映本澳置業需求依然龐大。有見及此，中原澳門及橫琴地產特別帶來一個本地優質新盤──「盈渢軒」，該項目由中原獨家策劃銷售，是毅然建築置業發展有限公司推出的「盈系列」精品式公寓四期當中的第一期，項目專為本澳年輕市場提供質量上佳、價格親民的居所，以緩和上車難問題。是日，中原特別舉行盈渢軒銷售中心開幕儀式。是次開幕儀式由中原澳門及橫琴地產代理有限公司高級董事石寶德先生、董事何兆恆先生、氹仔區區域營業董事羅俊明先生、東方明珠區副區域營業董事曾曉萍小姐、路氹區區域營業董事吳佩玲先生以及澳門中原(工商舖)區域營業董事李肇成先生、金光大道分行營業經理鄧志光先生主持。中原澳門及橫琴地產代理有限公司高級董事石寶德先生表示，是次獨家策劃銷售的新盤「盈渢軒」，位處沙梨頭附近，是較傳統民生的區份，該區近年少有類似的新樓盤落成。目前本澳市場以換樓客、上車客為主，而這些年輕上車客普遍希望買入一些較近家人的住宅，可方便照顧家長，亦有自己私人空間，這些座落於民生區的新樓正好貼合年輕市場的需要。項目提供兩房、三房及覆式單位，滿足不同用家的需要，而且室內裝潢設計均由發展商親自監工，用料優質，注重細節，務求為住戶打造最舒適的完美家居；同時，門外的梯間亦經過特別的裝潢，有別一般的唐樓，讓你進大廈門即可感受到不一樣的格調。另外，發展商更於梯間設有監控，讓住戶可以實時知道門外狀況，讓住客更安心、更放心。本澳樓市自2014年至今，已累積了約四成跌幅，情況比市場預期更嚴重。但隨著氣氛過去，近日市場明顯轉好，據財政局資料顯示，三月份約有近六百宗成交，而四月份成交量更升至過千宗，反映目前樓價已到達支持位；同時，亦為市場建立信心指標，將誘發更多買家入市。隨著陸續有發展商推售新盤，市場將會繼續聚焦，一手市場漸熱，或會為市場上的買家及業主對帶來一個新方向。預料下半年，市場成交量及價格或會呈現上升趨勢，樓價調整幅度未必很大，但成交量方面有機會持續高位。

工廈市場經歷了數月淡靜，最近終於有業主面對現實，主動調低叫價，有買家見此，均有意趁低吸納，近月工廈的查詢量明顯較早前多。首四月工廈市場主要以用家客為主，普遍投資者仍停留觀望，但踏入五月份後，市場開始釋出低水盤源，市場氣氛明顯改變，有投資者開始積極入市。上月南方工業大廈一個約3,670呎的工廈單位，以約1,030萬成交，呎價約2,800元，成交價與目前該廈平均每呎叫價約3,500元，約有兩成差距；而該單位回報率約2.8厘，以目前市況來看，是一個相當不錯的回報，故吸引到投資者注意。而澳門一線工廈，由於質量較好、用途較多，一向較受市場追捧，故價格較高，業主方面叫價較硬，但隨著工廈市場氣氛冷卻，最近亦有業主減價情況出現。南嶺工業大廈為本澳一線工廈之一，目前平均每呎叫價約4,200元，日前有業主主動降價，願以每呎約3,800元放售，減幅約達一成，預計很快便可獲承接。工廈市場在業主降價氣氛下，將誘發更多的買家入市，展望第三季成交量有機會上揚，而價格方面較平穩。

隨著年初樓市傳統淡季過去，三至五月市場交投逐步回復平穩，成交量遞增，據財政局資料顯示，三、四月交投量分別為591宗及1,087宗，環比分別上漲約120%及84%，預料五月成交量將介乎於九百至一千宗之間。澳門中原地產氹仔區區域營業董事羅俊明先生表示，回顧近三個月市況，買家開始紛紛入市，市場成交量因而激增。其中，氹仔區一些約400萬至500萬的細價樓物業較受用家追捧，而實用率較高的大單位則最受由兩房轉換至三房單位、三房轉換至四房單位的換樓客青睞。比如濠景花園約1,800呎面積較實用的三房大單位，於短短兩三個月內，成交價格由850萬左右升至現時約950萬，而該屋苑約1,800-2,000呎左右的大單位整體價格平均增幅達7%-8%左右。另外，實用率達到約七成八的濠庭都會大單位亦較受換樓客追捧，成交價格由700多萬左右升至現時近850萬。此外，隨著市場交投氣氛逐漸明朗，大手投資者開始陸續進場，據中原數據庫資料顯示，五月份錄得約4宗價格超過五千萬元的商舖大額成交，可見投資者入市信心增強，看好本澳後市發展。展望六、七月市況，預料在新盤即將開售的氣氛帶動下，周邊二手住宅價格將有所回升，市場交投量或增多。隨著市場交投漸趨活躍，相信部分發展商將開始加快推盤節奏，其中包括預計於年底加推大單位的金峰南岸第四期以及位於氹仔市中心的新盤等，預料未來下半年的市場交投量或會大幅上升，成交價格將穩步上揚。

利澳酒店澳門新口岸填海區9C及9D地段建築面積約197─850平方呎商舖數目7個配套設施游泳池，健身室，水療，娛樂場酒店及停車場賣點位處澳門中心地帶，超四星級豪華酒店重新打造酒店房間，酒店群樓翻新加入角子老虎機等新元素交易狀況本物業將以「現狀」及交吉形式出租招商手續租戶須於指定日期或之前，將租賃意向書密封於無標記之信封內，封面請註明『澳門利澳酒店招商』并送交業主委託之指定代理「中原地產」其位於澳門殷皇子大馬路43-53A號澳門廣場14樓D-G室查詢熱線(853)6610-7590鍾生

近日租賃市場焦點仍然集中於民生區，因其人流穩定，對生意額較有保障，但未必適合各類型的商戶；其實現時市場的選擇較早前多，各區的租金亦回落到合理水平，商戶可以趁機進駐更適合自己店舖發展的區域。隨著社會發展，本澳各區開始出現變化，如新口岸區將有新酒店及高級住宅落成，這些新元素的加入，對該區的人流、消費力均有正面的影響。位於新口岸的利澳酒店為了配合區域發展，亦準備推出一系列舖位招商，希望引入新時裝品牌、便利店、餐飲店舖等，為該區引入新元素之餘，同時強化酒店配套，全面滿足住客需要。其實利澳酒店的入住率相當高，平均約八成左右，因酒店一向以高素質的服務待客，多年來建立了良好口碑及品牌形象，深受一班VIP及顧客支持。現時為了強化及提升酒店素質，除了對酒店進行翻新外，更準備引入角子老虎機等新元素，預計在新改革下，未來將會吸引更多新顧客。而這些新置舖位均面向大街，客流有保證外，且客戶消費能力亦相對較高，對租客業務發展必然有利；同時，酒店方面亦希望與租客建立緊密合作關係，如以優惠券或娛樂場積分互通的形式，鼓勵客戶於店舖消費，共同合作、開創雙贏局面。是次提供的舖位僅有7個，面積由197呎至850呎不等，可配合不同類型的商戶發展。該項目由中原(工商舖)租賃部獨家策劃，而租賃處將於6月1日正式營運，由於舖位有限，有意加入的商戶，需要把握時間。

最近寫字樓空置單位有增多跡象，據中原數據庫資料顯示，現時皇朝、新口岸、南灣三區共有約6,826個寫字樓單位，而空置單位約有814個，佔總數約11.9%，預計隨著有政府部門及賭廳因削減開支而撤出，市場將會釋放更多的單位。估計是次退租潮對皇朝及南灣區影響或較輕微，因南灣區為市中心地段，有固定的租客群支持；皇朝區方面，雖然有部分賭廳撒出，在短時間內會造成一定影響，但目前該區業主叫價偏低，首季所錄得的平均呎租不到20元，與新口岸區的租金相約，且單位普遍較新、配套較齊全，有機會吸引一批即將完租約的新口岸租客轉場。新口岸區有可能成為退租重災區，目前該區的空置率約19.6%，已為三區之冠，預計未來在退租潮影響下，空置率有機會再進一步上升。在新口岸空置率高企情況下，有業主開始感受到空置危機，逐有意降價；日前中福商業中心一個高層單位，以呎租約8元獲承租，租金與個別工廈相約，是近年寫字樓的新低價。據統計局資料顯示，有5,023間新公司於15年成立，雖較14年有輕微減少，但對比近十年仍是在處於高水平上，因目前經濟轉型，創造了許多新商機，有意創業人士急增。在目前市況下，建議這些新創業、或以網營為主的店舖，可考慮租用新口岸的寫字樓單位，租金壓力相對較低外，目前該區業主信心較弱，租客有機會爭取到更多有利條件，對剛起步的企業發展絕對有利。

承接著三、四月份的樓市小陽春，東方明珠區五月交投量陸續增多，市場上亦已出現業主反價，買家追價購買心水單位的現象。澳門中原地產東方明珠區營業董事姜海燕小姐表示，隨著市場上不利好消息盡出，本澳經濟調整至今已近一年半時間，買家逐漸接受現實加緊入市，東方明珠區市場交投從年前的量跌價跌轉變為量價齊升。由於銀行推出不同方面的措施支持樓市，本澳居民對居住的剛性需求仍大，令不少買家紛紛出動睇樓。而東方明珠區生活配套設施齊全，加上港珠澳大橋進度良好，即將於17年年底落成，因而該區受到不少買家青睞。目前，東方明珠區業主心態企硬，一些業主認為以現時價格放售持有物業，日後較難再以低價入手，因此出現部分業主封盤或調整價格的情況。例如，近日君悅灣一個4座高層約1,700呎左右的三房海景單位，買家追價入市，以呎價約7,000元獲得成交，價格較年初時成交呎價約6,500元上升了7%左右。不過，按現時政府拍賣土地價格，開發商購買土地及建築成本來計算，以目前價格購買此類物業仍較划算。展望未來，隨著鄰近地區如珠海、橫琴的樓價逐步上升，增幅達10%左右，其中珠海一樓盤的三房一廳向海單位，平均樓價已高約五萬八千元每平方米，相對而言，購回本地物業更為超值，建議買家購買心水單位需加快入市步伐，預料未來價格或會回升5%左右，成交量將會平穩增長。

首季樓市雖然出現小陽春，但舖位買賣市場活躍度仍較低，三月份僅錄得25宗，而租賃市場方面，交投氣氛亦大致相同。隨著三月的過去，租客開始感受到市場氣氛的轉變，逐有意入市睇舖，但部分商戶心態都較審慎，遲遲未能下決定，故目前市場睇舖量活躍，但成交速度仍較慢。近日有一民生區舖位，面積約700呎，業主原來意向價約3.5萬，其後有租客以2.4萬承租，較原來意向價下調了約3成。目前市況雖然有向好跡象，但業主仍然願意降價，畢竟業主與租客並不是處於敵對立場，若租客生意好，對舖位價值都有幫助，故普遍業主都希望可與租客建立良好合作關係。另外，現時民生區舖位較為搶手，雖然去年同期曾經出現一批頂租、吉舖等，但已被市場消化了不少，因很多租客都有意進駐民生區，因其租金較低，而且生意額穩定。一些民生連鎖品牌更是看準時機，積極於民生區落位，欲以增設分店，來擴大市場占有率，故吸納了不少的舖位，以致現時市場上的盤源不多。最近只要有新盤源釋出，很快便接獲客人主動查詢，反映市場節奏開始改變。有意於民生區落位的商戶可能需要適時加快。

本年首兩月市況淡靜，樓市交投疏落，直至踏入三月傳統旺月，交投才稍有增長。中原澳門及橫琴地產代理有限公司一班前線同事，憑著敏銳的市場觸角，把握到是次小陽春機會，努力搶佔市場份額，最後成功於逆市突圍，首季終獲三千二百萬的業績。公司於艱難的市況下，仍然屢獲佳績，有賴一眾前線及後勤員工的付出。中原澳門及橫琴按第一季盈利派發花紅予非營業部員工，員工可獲相等於0.42-0.64個月的底薪。

回顧樓市第一季表現，首兩月市場氣氛淡靜，三月份市場受到內需影響，交投量大增，呈小陽春現象。樓市調整階段終由量價齊跌扭轉至量升價未升局面，而接下來樓市走勢將會如何，小陽春能否得以延續或是曇花一現，本行對第一季樓市表現作全面回顧，並綜合澳門近年經濟數據，嘗試從中分析本澳樓市未來走勢。2016年樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及橫琴地產高級董事石寳德先生、中原澳門及橫琴地產董事何兆恆先生、澳門中原(工商舖)租賃部高級營業經理鍾振華先生主講。中原澳門及橫琴地產董事何兆恆先生總結第一季工商舖市況表現，首先商舖方面，他表示，首季商舖走勢有如上季所預料，市場交投氣氛仍較淡靜。據統計局資料顯示，一月及二月商舖買賣成交分別為26宗及42宗，涉及金額分別約3.29億及4.07億；三月份成交量較首兩月下跌，僅成交25宗，涉及金額高達約6.95億元，接近首兩月的總和。第一季商舖總成交量93宗，與去年同期相比，下跌一成左右。至於價格及租金方面，民生區及旅遊區依然表現各異。首季旅遊零售業未見升幅，據統計局最新數據顯示，第一季旅遊物價指數按年下跌6.67%，雖然首季旅遊區租金對比去年第四季有微升現象，但與去年同期仍有較大差距。而價格方面，調整幅度開始收窄，幅度介乎在2%-10%之間。相比之下，民生區相對較穩，據統計局資料顯示，三月份消費物價指數按年上升3.31%，民生消費類別消費指數均錄得有升幅，故民生區的租金及價格趨向穩定。皇朝西半年零成交投資者趁低吸納「舖王」目前在各個商用物業中，依舊看好民生區舖位，預計交投持續活躍；而旅遊區舖位則繼續看淡。在第一季中，大部分成交來自民生區舖，旅遊區交投相對稀疏，其中皇朝西更逾半年沒有錄得成交。直至四月份有投資者趁價格沉底之時入市，以低價購得「舖王」，才造就本年首宗成交。金苑大廈由於靠近多家賭場，尤其正對大賭場的商舖商業價值極高，該地段的租金亦是全澳較高，故此區的舖位有「舖王」之稱。去年六月中原曾促成一宗近2億的成交，呎價近20萬，時隔半年，該地段終有業主願意降至約1.3億成交，對比半年前回落初期的價格，再有三成多的跌幅。寫字樓交投減下跌逾五成至於寫字樓方面，首季價格調整幅度不大，成交量卻持續下跌，統計局資料顯示，一月份及二月份寫字樓買賣分別錄得11宗及8宗，涉及金額分別約0.63億及0.6億，三月份成交量與首兩月相約，維持在14宗水準，涉及金額約1億。首季成交量共33宗，較去年同期回落逾五成。另外，租賃市場方面亦出現調整，首季皇朝區跌至19.9元，近年首次跌破20元，而新口岸及南灣區亦錄得跌幅，下調幅度介乎7%-14%。工廈持續淡靜首季交投大幅下跌56%最後是工廈方面，租金仍然維持在8元以上，由於工廈租盤供應量向來較少，下調幅度自然受到限制。而買賣市場則較呆滯，仍然未有復甦跡象，成交量更進一步下挫。統計局資料顯示，一月份及二月份工廈買賣分別錄得6宗及2宗，涉及金額分別約0.84億及0.09億，而三月份交投持續冷卻，成交亦是寥寥可數，僅3宗成交，涉及金額約0.17億，首季工廈總成交量共11宗，較去年同期大幅下跌56%。在工廈交投量不斷創新低下，工廈的價格亦有回落空間，雖然目前價格對比早前已有所回落，但成交量依然未有升幅，反映了現時價格未到承接水準。據中原數據庫資料顯示，首季平均呎價約為3,500元，按季上升6%，但由於市場成交稀缺，數據貧乏，不能反映真實市況。目前配套較完善的一線工廈叫價約3,800元，而品質較參差、倉存用途的工廈，普遍叫價約3,300元，市場平均叫價約3,500元。上半年商廈跌幅持續展望上半年，工商舖物業仍會受制於旅遊消費，以至整體經濟持續調整。商家暫緩投資及擴充，形勢並未如住宅般轉好，尤其是工廈及寫字樓方面的情況更不樂觀。預計工廈成交量偏低情況下，業主必須再大幅下調叫價，才有條件吸引買家入市，估計今年會再度下調15%。寫字樓方面，在租金及成交量持續下跌的情況下，價格亦未見底，估計南灣區影響較細，因該區為澳門傳統核心商業區，且匯聚多個甲級字樓，價格相對較穩定，但新口岸及皇朝價格回落空間將會較大。投資者主動出擊舖位逐步回穩舖位方面，俗語說「一舖養三代」，澳門人喜歡買舖位作長期投資，但澳門的街舖供應稀缺，且大型屋苑的舖位絕大部分均為發展商自持，加上澳門這個特殊地理環境，消費群集中在街舖，更造就了其獨特性；故此，已有不少投資者急不及待出擊，部分更積極還價，希望令業主同意將價格再下一成，其後便即時扑鎚成交。畢竟商舖獨特性強，有些「靚位」在旺市時候，有錢亦未必買到，倒不如在大家都看淡的情況下，主動出擊，望能以心儀價格買到心頭好。隨著三月份交投逐漸恢復，預計第二季購買力將開始釋出，成交量將會逐步重返健康水平。最近，修改「租務法案」成為地產界熱話，自「房地產中介業務法」實施後，本澳地產業發展漸趨成熟，業界形象更趨專業化。現時政府有意修改「租務法案」，將進一步完善對業界的管理，對業界來說有利亦有弊。新租賃法不宜限制商業行為現時當局有意將租金設限來保障商戶利益。但建議不應涵蓋工商範圍，實際上，商用物業租約條款複雜，當中存在合作、盈利比例、保底、代管等不同的形式，甚至有業主會「放水養魚」把免租期拉長，象徵性收取首兩年租金，待租戶上軌道後再把租金調回合理水平；租戶方面，其付租能力取決於生意額，生意會受天氣、季節、經濟週期等因素影響，故支付租金能力應就情況調節。假如按照目前兩項限租建議去進行改革，雖可保持租金穩定，但同樣限制了租金的靈活性，市場自我調整功能受到破壞，對本澳商業市場未必是好事。而住宅市場方面，租金升幅一向不高，回報維持在1.5%左右，租戶以外地人為主，加上有24小通關，如租金過高，租客有鄰區作對比，故租賃發展一向較為平穩，亦不宜過份干預，以免影響市場原來健康常態。此外，一般租約都設有續租期讓租約適時獲得調整，但在業主申報物業獲承租的同時，要按合約上的租期及所有續租期一次性繳交租屋所產生的稅項，然而撇除中途退租的損失不說，續租條款都是可供選擇終止合約或減租的，但相關部門不會退回已交稅款，業主只得默默承受損失；故此，希望政府能藉著今次機會，對法例作全面的審視，長遠解決租務問題。歡迎「仲裁中心」冀加快解決糾紛歡迎設立「仲裁中心」加快時間過長的解決糾紛速度，由於租賃案件能夠涉及的範圍，未必僅限於法律上的問題，或會涉及到地產業範疇，故希望可以考慮加入業界在職人士，有助多方面了解案件。畢竟業界對行內運作、交易過程中會出現的問題等較為熟悉，可助裁決方更清晰案情，了解事情實況，並平衡各方利益，得出最完滿的解決方法。中原澳門及橫琴地產高級董事石寳德先生回顧第一季市況，他表示，隨著賭收連月下跌，2016年第一季本澳住宅平均樓價約73,061元，對比2015年第四季，按季度再錄得約5%跌幅。從2014年年中高位113,894元，累積至今下跌近四成。成交量方面，一月份只有402宗，而二月份更錄得約268宗，創近年成交量新低紀錄。踏入三月份傳統旺季，市場呈現小陽春景象，成交量回升至591宗，為近八個月高位。而「中原澳門景氣指數(Centa-MacauClimaticIndex)」最新公佈數字，2015年第四季經修訂後為10.71，2016年第一季為17.86(臨時數字)，第四季數值是2011年有記錄以來的最低點，然而下行趨勢沒被延續，首季市場在需求帶動下，成交量有所回升，個別屋苑價格開始到達持平點，以致本季數值上升，反映樓市收縮趨勢緩和，市場信心正逐漸恢復。買家觀望多時，累積調整幅度比預期多，加上本澳經濟條件優厚資金充裕，造就是次三月小陽春出現。樓市調整階段終由量價齊跌扭轉至量升價未升局面，究竟接下來的市況如何，小陽春能否得以延續或是曇花一現，我們嘗試從現時環境數據作出分析。根據統計局及財政局資料顯示，第一季平均樓價約73,061元，回落至2012、2013年的水平；但現時居民的收入中位數及存款比對當年卻出現逆增長。另外，賭收雖然回落至2011年水平，但本地人均生產總值卻是高於2012年，並從數據中可看到，目前博彩稅收所佔本地生產總值的比例，由過往所佔八、九成，下降至六成比例。反映澳門現時經濟沒如以往般單一依靠賭業，亦印證澳門特區政府近年推動旅遊產業多元化經濟效益漸見成果。預計今年巴黎人及永利皇客等大型渡假娛樂酒店將相繼落成，更有利帶動本澳旅遊產業及會議展覽業發展。另外，澳門單牌車進出橫琴措施亦有望於年內實行，將有助促進澳門與國內兩地企業合作發展，產生龐大經濟效益。中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生就近日零售市道作回顧與分析，他表示，今年市場似乎對「五一黃金周」期望不大，港澳奢侈品市場消費額仍然持續下跌，而澳門因奢侈品商舖較為集中，消費力亦相對集中，故奢侈品市場氣氛均較香港好。在經濟調整時間內，奢侈品市場受壓不少，早年不斷努力擴張的品牌，近日亦出現縮舖現象；而本地品牌則相反，開始活躍於市場睇舖，欲趁機擴張。因經濟調整對本地品牌、餐飲業影響較微，部分快餐店、茶餐廳等生意額甚至錄得升幅，故他們有意於租金回落時擴張，並借機進駐以往一位難求的一線街道。目前有部分業主因租金回落，而對市場信心不足，逐願意接受降價出售，而澳門舖位稀少，一向不乏長線投資者追捧，盤源釋出市場後，吸引了部分投資者入市，故造就了不少商舖成交。隨著時間過去，估計租金跌幅逐漸收窄，隨後市場上的吉舖逐漸被消化，期望六、七月份租金漸向平穩，年尾進一步鞏固租金水平，明年亦有上望可能。目前市場上街舖供應量不多，部分商戶有意向商場或酒店舖位發展。最近亦有發展商、大業主有意重整旗鼓，將租金水平調低，希望吸納質素好商戶。近日澳門中原(工商舖)亦接獲一些酒店、商場舖位的獨家策劃及招商事宜，包括將租金重新定位，建立新的商戶組合等。為提升項目整體形象及質素而作出新的改革。利澳酒店招商利該區旅遊多元化中原(工商舖)租賃部主管鍾振華先生表示很榮幸地為利澳酒店全權策劃本次商業重組招商，利澳酒店位處新口岸區黃金地段，酒店定位中高檔並一向以高素質的服務待客，多年建立良好口碑，故累積不少長期VIP及顧客支持。最近，利澳酒店為進一步優化住客體驗，在年前已計劃重新對酒店進行翻新，目前部分房間、外牆等已經陸續進入完成階段，此外在提升及強化配套部分，除不斷引入特色餐飲提升美食質素外，酒店更準備加入角子老虎機元素，讓客戶有更多娛樂設施，加上本次新增七個建築面積由197呎至850呎的商舖，希望能帶給客戶優質服務並與區內旅遊業形成互補。現時酒店周邊商戶以手信、餐飲、珠寶零售為主，故酒店本次增設舖位亦希望能迎合市場消費者的需要。並打算引入全新招商模式，能與租戶成為合作伙伴關係；如以優惠券或娛樂場積分互通的形式在租戶店內兌換商品，達成互惠雙贏效果。加上周邊即將有新酒店及高級住宅落成，相信是次利澳酒店提升及招商能刺激該區消費，並為整個區域帶來一番新景象，令客戶有全新體驗。