踏入2012年第一個月，傳統淡季氣氛橫行，樓市偏向淡靜，加上月初氹仔經屋發售消息的影響，以及額外印花稅政策(簡稱「SSD」)效應的延續，二手住宅市場的交投量再度出現跌勢。中原(澳門)董事石寶德先生表示，一月份為樓市的傳統淡季，受聖誕及新年假期氣氛影響，樓市交投氣氛淡靜。月中氹仔湖畔經屋發售，是次經屋發售是近年來首批發售的氹仔區經屋，氹仔區環境優美，配套設施越來越完善，已經逐漸發展為一個宜居的新區，因此成為普遍用家換樓的首選區份。而經屋對申請人的入息上限規定為一人家團17,000元，兩人或以上家團34,018元，此限制使經屋與私人住宅市場上300至500萬的中價樓同屬一批買家。經屋與私人住宅客源相同，可見現時私人住宅的樓價仍然相當合理，也因此原故，是次經屋發售使市場上中價樓準買家的焦點全吸引起來，部份中價樓的二手交投幾乎陷入停頓。加上SSD效應的延續，在此雙重夾擊之下，一月份成交量再度下跌。據中原(澳門)資料顯示，具指標性的十五大屋苑，大部份屋苑平均呎價及成交宗數均錄得下跌，平均呎價的跌幅約8─15%，而成交宗數的跌幅約30%。雖然是次經屋發售暫時集中了市場的焦點，使樓市交投受到影響，然而，長遠而言經屋市場與私人住宅及豪宅市場始終為不同的市場。澳門經濟前景明朗，隨著人均收入增加，用家對物業質素的追求也不斷提升，有負擔能力的買家始終會傾向私人住宅市場，甚至會以豪宅為換樓自住的目標，其中，名牌豪宅壹號湖畔、君悅灣、即將入伙的大潭山壹號以及樓花金峰南岸等，該類豪宅屋苑最受追捧。現時澳門豪宅價格仍處於極為合理的水平，與香港豪宅動輒呎價20,000元以上相比，澳門豪宅平均呎價僅5,000─8,000元，價格可謂非常合理。加上豪宅的供應量少，只佔整體私人住宅數量的一小部份，因此，極具追捧價值。進入二月份，假期氣氛開始退卻，市場氣氛逐漸回復，近日市場睇樓量明顯回升。美國宣佈三年內維持超低息政策，由於持續低息環境有利供樓，用家經過一輪觀察已明白到未來半年樓價應難以出現大跌，因此開始重整心態，恢復入市步伐。市況逐漸明朗，發展商預計於二、三月份開售新盤，屆時將為樓市帶來刺激，為缺乏方向的市場帶來新的方向，從而帶動二手成交。現時仍有部份業主對後市信心不足，不願繼續持貨，另外有部份於高價時買入物業，不願於上會時補付差額，因此，或會選擇於入伙期前減價出售。現階段市場仍然是由買家主導，待三、四月傳統旺季到來，樓市將回暖，業主明白到「低息供樓，長揸必勝」，屆時或會提高叫價，或索性封盤，長期持貨待價而沽。因此，買家應趁現時淡市把握時機，主動與業主議價，盡快入市。

踏入二月份，樓市經過聖誕及新年的冷卻，市場購買力積累了一段日子，資金欲求出路，有發展商趁機推貨吸金。中原(澳門)寰宇分行高級營業經理曾曉萍小姐表示，農曆新年後市場氣氛回暖，樓市出現小陽春，發展商趁機於農曆年初七推出御景灣部份基金貨尾單位，吸引同區用家搶購。曾表示，是次推售是市場在農曆新年後首次有一手單位發售，發展商開放2座高層全層作示範單位，吸引不少準買家到場參觀，部份更即場成交。御景灣是區內唯一同時具有一、二手單位銷售的已入伙樓盤，由於實用率高達八成三，又是區內放盤量最多的屋苑，而且銀行估價貼近市價，因此屋苑一直深受同區換樓客青睞。是次推售以第二座單位為主，由於反應熱烈，同時帶動其他座數成交增加，短短兩星期已錄得一手成交約12宗，二手成交也超過10宗。其中，一個5座高層F單位，面積約1,582呎，三房兩廳間隔，單位連車位以650萬元成交，平均呎價約4,100元，買家為本澳用家，購入單位作自住之用。對於現時的市況，曾表示，雖然樓市在過去的聖誕及新年檔期受到冷卻，市場交投萎縮，然而，正由於市場購買力累積了一段日子，新年假期過後，資金欲求出路，因此樓市出現了小陽春。市場睇樓量增加，買家考慮時間也普遍大大縮減。由於樓市有回暖跡象，有發展商或於二、三月開售新盤，預料屆時將成為市場焦點，並帶動二手市場成交增加。

中原(澳門)於2012年2月2日，假澳門凱旋門酒店舉行週年晚宴，與員工分享過去一年的努力成果，並向各界展示一二年的發展方向。中原地產亞太區總裁黃偉雄先生、中原地產工商舖營運總監及中原(澳門)董事總經理潘志明先生，以及中原(澳門)董事石寶德先生等出席晚宴，並進行祝酒儀式。石寶德先生致辭表示，2011年是澳門樓市經歷高低起伏的一年，上半年樓市一片暢旺，下半年因受額外印花稅政策(簡稱「SSD」)的影響而成交萎縮，雖然樓市形勢不穩，但中原(澳門)在2011年也取得相當耀眼的成績，全年營業額近八千萬元，與2010年約五千萬元相比，升幅約60%，取得如此佳績，全賴公司上下員工的努力不懈。展望2012年，樓市受外圍經濟不穩的影響，相信整體樓價會出現跌勢，預計年初樓價跌幅有機會高達10─15%，而跌幅預料將於年底收窄至5%。雖然市況不穩，但相信憑著同事們的努力及堅持，中原(澳門)一定可以於2012年再創佳績。潘志明先生展述2012年中原(澳門)的發展方向，他表示，樓市受SSD影響，導致地產代理業界經營困難，面對市況不穩，中原(澳門)將會以持續發展作為公司未來一年的發展方向，計劃2012年將逆市擴充，增加1至2個營業分行，以及增聘20至30個前線員工，壯大營業團隊以應付未來業務發展的需要。另外，將重整內部架構，把過去的人事部發展為人力資源部，未來主力發展招聘人手及人才培訓，而市場部將發展為市場及企業傳訊部，加強與傳媒之間的關係，為公司建立正面形象。黃偉雄先生表示，中原集團一直以來致力擴展業務，現時集團業務已遍及中國、香港、澳門、新加坡及台灣等多個地區，未來將向韓國邁進。不但要加強業務方面的發展，而且也會加強對員工的重視。集團來年的宗旨是，有營利之餘，也要以員工為本。當晚，中原(澳門)分別頒發了「最佳分行」、「傑出管理」、「最佳地產代理」、「最多單數獎」、「傑出地產代理」、「最受歡迎後勤獎」以及「精英會」等多個獎項。除頒獎之外，當晩還進行大抽獎及表演大賽，全場氣氛高漲。

中原(澳門)海擎天分行營業經理陳汝成先生表示，日前，海擎天一個3座高層O單位，以495萬元成交，單位面積約1,239呎，平均成交呎價約4,000元。單位為兩房兩廳間隔，享有海景及山景，視覺開揚。買家為本地用家，買入單位作自住之用。陳表示，海擎天所處的林茂堂區是澳門近年其中一個最受用家歡迎的區份，區內生活配套完善，食肆、銀行、超市等一應俱全，近年有大型優質屋苑在區內落成，吸引越來越多用家進駐該區，據澳門統計暨普查局資料顯示，林茂堂區的人口數量由2010年約9萬上升至2011年約13萬，短短一年間人口增幅超過44%。隨著區內的不斷發展，相信未來林茂堂區將發展為一個宜居的新區。另外，區內大型新屋苑的增加，如茵豪薈、綠洲等，也帶動區內樓價上升，使該區的住宅成為市場的「搶手貨」。據中原(澳門)數據顯示，2011年海擎天買賣成交宗數約220宗，現時屋苑平均呎價約3,700元，雖然在額外印花稅政策及外圍經濟不穩的影響下，將對2012年的樓市帶來心理恐慌，然而由於屋苑極受用家追捧，估計2012年成交量將可維持200宗水平，呎價或會升至3,800元。對於現時的市況，陳表示，雖然正值農曆新年期間，市場受假期氣氛籠罩，然而林茂堂區始終以用家市場為主，因此即使在市場一片淡靜的情況下，林茂堂區的市況仍然得以保持平穩，可見區內物業相當具有保值及升值的潛力。

隨著經濟高速增長，人均收入不斷增加，對住屋的要求也不斷提升，市場對於大型優質豪宅屋苑的需求越來越大，造就豪宅的價格及租金也不斷上升。中原(澳門)壹號湖畔分行營業經理李肇成先生表示，被譽為澳門豪宅之首的壹號湖畔升勢最為強勁，據中原(澳門)資料顯示，壹號湖畔12月份平均呎價達8,000元，與年初相比大幅上升逾24%；租金平均呎價約19.87元，與年初相比升幅超過38%。壹號湖畔位於最繁華的皇朝區，是商業及娛樂集中的黃金地段，屋苑鄰近多個五星級大型酒店及娛樂場項目，佔盡地利優勢。屋苑配套設施一應俱全，除50,000平方呎的超大型會所之外，還設有名牌旗艦商場，是澳門現時唯一設有大型高級商場配套的屋苑。由於地點優越加上配套頂級，壹號湖畔被譽為澳門豪宅之首，一直受到本地買家以及海外投資者的歡迎。在去年SSD以及外圍經濟不穩的影響下，壹號湖畔樓價仍然持續上升，據中原(澳門)資料顯示，去年12月份屋苑平均呎價升至8,000元，與年初相比大幅上升逾24%。澳門的外地僱員不斷增加，市場對於租盤的需求也有增無減，部份優質的大型屋苑租盤更於放盤當日即時得到承租，在此供不應求的情況下，造就租金不斷上升。據中原(澳門)資料顯示，去年12月份壹號湖畔租金平均呎價升至19.87元，與年初相比大幅上升超過38%。租金回報一般可達3厘以上，部份更高達4厘。由於租金回報相當可觀，部份具實力的業主由放售改為放租，靜觀樓市待價而沽。在業主普遍惜售的情況下，造就市場放盤量逐漸減少。據中原(澳門)資料顯示，現時壹號湖畔的市場放盤量只有約200個，與去年初約268個相比大幅減少逾25%。日前，壹號湖畔一個7座中層B單位，以約750萬元成交，單位面積約1,272呎，2房間隔，平均呎價約6,000元。原業主為香港投資者，欲趕於年尾套現，因此以低價放售單位。而買家受高回報率吸引，遂買入單位作長線收租投資之用，估計單位可放租25,000元。李又表示，隨著經濟不斷增長，市場對於優質豪宅物業的需求也越來越大，由於市場的新供應量有限，業主也普遍惜售，使市場放盤量越來越少，未來可謂「賣一間，少一間」，因此，預料2012年壹號湖畔的租金升幅相信高達15─20%。在SSD以及外圍經濟不穩的效應之下，加上年尾的假期氣氛影響，相信農曆新年期間市況比較淡靜，業主心態與旺市相比會較為弱，買家相對更有機會爭取議價空間，建議有意入市的準買家應該把握機會，切勿錯失入市時機。

2011年本是澳門樓市剛走出金融海嘯的陰霾，穩定發展的一年，正當市場開始回復信心之際，特區政府推出額外印花稅政策(簡稱「SSD」)，加上外圍經濟不穩影響，使市場成交出現萎縮，地產代理從業員進入經營困難的時期。地產代理考牌制正在積極研究實施階段，為探討業界相關的法規，幫助業界了解考牌制度，以及為未來考牌制的實施作更專業化的準備，澳門房地產聯合商會以及中原訓練學院聯合舉辦「房地產法律法規探討及中介從業員如何迎難而上」工作坊之「不死神功」講座。是次講座由澳門房地產聯合商會主辦、中原訓練學院協辦，於昨天上午假澳門科學館舉行。講座由潘志明先生(中原地產工商舖營運總監/中原(澳門)董事總經理/中原訓練學院總監)主講，澳門房地產聯合商會吳在權會長、勞工事務局孫家雄局長以及法律改革及國際法事務局曹錦俊副局長等嘉賓撥冗出席。吳在權會長致詞時表示，去年澳門的房地產市場上半年暢旺，下半年交投呆滯，變化之大主要因為澳門始終為小型經濟體，受外圍因素的影響比較大。目前，歐美經濟市場並不樂觀，對澳門樓市難免產生心理影響，加上澳門房地產的相關法律法規未臻完善，導致市場炒賣風氣漸濃，間接影響市民的居住需求，因此政府推出SSD調控樓市，使樓市進入周期性下調。與此同時，地產代理業界也進入寒冬時期，地產代理從業員若能把握機遇，武裝自己，提升自身的專業水平，必定可以順利渡過寒冬。房地產聯合商會致力推動市場健康發展，未來定必繼續加緊與政府的合作，配合政府完善相關法規，提升樓市資訊的透明度，爭取改善買賣登記制度，提升地產代理從業員的專業水平，堵塞不健康的炒賣現象，為維持市場健康發展出力。潘志明先生表示，去年樓市成交萎縮，影響了地產代理業界的生存空間，SSD以及即將實行的考牌制度令業界充滿疑慮和擔心，考牌制度所涉及的相關制度雖然會令地產代理公司的營業成本增加，然而考牌制度也令行業邁向專業化，維護業界的專業形象，使地產代理從業員得到市場認同，對業界有正面幫助。中原訓練學院自成立以來，先後舉辦各項專業課程，如是次的「不死神功」激勵培訓課程，針對SSD為業界帶來的嚴峻經營環境，激勵地產代理從業員自我增值，加強心理質素，為同業打氣。SSD在本澳實施短短半年，地產代理從業員人數已流失約三分一。鄰近的香港也因SSD的影響而使業界進入了寒冬時期，日前更有香港商會向政府發出聲明，籲請政府檢討政策對業界的影響。澳門樓市情況與香港不同，澳門樓市的炒賣情況只屬少數，主導樓市的仍然是用家。若市場炒賣風氣盛行，缺乏實體經濟作支持，在SSD的影響下樓市應該會價量齊跌。然而澳門自實行SSD後，成交量雖下跌，樓價卻維持平穩，足以證明澳門的樓市是以用家作主導的。SSD的推出主要針對市場上個別的炒賣現象，政策實施後確實有效杜絕短炒投機者，長遠而言卻造成地產代理業界的經營困難，建議政府應該檢討政策是否適合於現時的實際市況繼續實施。另外，現時政府對樓市資訊的公佈較為滯後，建議政府應加緊改善房地產買賣登記制度，增加市場資訊的透明度，對買賣雙方以及業界均有極大幫助。政府肩負監管業界的重大責任，應聽取多方面的聲音，與業界共同增加市場透明度及加快資訊發放的速度，共同維持房地產市場健康平穩的發展。

由澳門房地產聯合商會主辦、中原訓練學院協辦的「房地產法律法規探討及中介從業員如何迎難而上」工作坊之「不死神功」講座，將於明天假澳門科學館舉行。是次活動是「不死神功」首次在澳門對公眾公開報名參加，課程由潘志明先生(中原地產工商舖營運總監/中原(澳門)董事總經理/中原訓練學院總監)主講，分享他在地產代理生涯中鑽研出來的心得及對現於澳門如何從事中介行業進行探討。地產代理考牌制度在香港已實行多年，為提升地產代理從業員的專業水平及令他們掌握行內最新的知識，香港地產代理監管局以自願參與形式推行「持續專業進修計劃」(簡稱「CPD」)。鼓勵從業員秉持終身學習的精神，積極參與計劃，達到每年持續專業進修學分的目標。從業員每年需透過參與相關的課程，修滿12學分才可獲得續牌資格。而「不死神功」已被香港地產代理監管局納入持續專業進修計劃。澳門即將實行的《房地產中介業務法》，當中訂定房地產中介人及房地產經紀必須具備相應的有效准照，為迎接地產代理考牌制度的新時代，中原(澳門)自去年起先後舉辦多個地產代理培訓課程。其中，「不死神功」課程，包含潘生在行業生涯中多年的經驗及心得，因此課程非常受歡迎，先後於澳門、香港兩地多次舉辦，反應熱烈。是次工作坊，現正對外接受報名。報名熱線：2870-7171

中原(澳門)2011年第四季季會於昨天下午六時，假澳門京都酒店舉行，中原地產工商舖營運總監及中原(澳門)董事總經理潘志明先生、中原(澳門)董事石寶德先生，以及公司上下主管及員工均抽空出席活動。中原(澳門)董事石寶德先生總結了2011年的樓市概況，並對2012年的樓市發展作預測。他表示，2011年樓市在SSD及外圍股市波動的影響下，全年成交量以9%跌幅作終結，而樓價則上升14%，展望2012年，由於澳門整體經濟基調良好，不存在令樓價大跌的實體原因，而SSD以及外圍經濟不穩將會繼續成為影響樓市發展的最主要因素，部份外地業主或因此出現負面心理因素，急於賣樓套現，預測2012年樓價將下調5-10%，全年成交量將不多於11,000宗。中原地產工商舖營運總監及中原(澳門)董事總經理潘志明先生總結全年業績，他表示，中原(澳門)2011年營業額達7,800多萬元，與去年約5,000萬元相比，增長超過50%。2012年公司的目標營業額是1億元，潘生表示在SSD以及外圍經濟不穩的影響下，2012年將會是地產代理業界具挑戰性的一年，並勉勵公司全體員工要堅定目標，再接再勵，再創佳績。季會中，頒發了第四季的最佳地產代理、最佳地產管理等多個獎項，多位得獎者分享成功心得，全體員工均全情投入享受是次季會。

去年，隨著經濟發展蓬勃、外圍氣氛良好、外地僱員增加、住屋需求升上等因素的帶動，2011年樓市在一片熱烈氣氛中展開新的開端。其後，特區政府於四月份公佈以額外印花稅政策為主的新一輪樓市調控政策，旋即使市場交投銳減，八月份港股暴瀉更令澳門樓市雪上加霜。踏入2012年，樓市政策以及外圍經濟的不穩定會否繼續影響澳門樓市，萬九公屋相繼落成發售會否對樓市造成負面影響，中原(澳門)於1月4日舉行記者會，對2011年樓市表現作全面回顧以及對2012年本澳樓市作預測。2011年樓市回顧及2012年前瞻記者會由中原地產工商舖營運總監及中原(澳門)地產代理有限公司董事總經理潘志明先生、中原(澳門)董事石寶德先生、中原(澳門)氹仔區及工商舖區域營業董事何兆恆先生以及中原(澳門)澳門區區域營業董事張麗華小姐主講。首先，中原(澳門)董事石寶德先生對2011年的樓市作出總結，他表示，2011年是樓市經過金融海嘯之後的恢復期，由於澳門經濟增長迅速，各項大型基建相繼投入動工，為澳門引入大批外地僱員，致使住屋需求持續上升，各界對樓市前景充滿信心，年初兩大新盤──海一居(前稱「保利達P地段」)及御南峰推售，引爆市場積累多月的購買力，使今年的樓市在一片交投熱烈的氣氛中展開新的開端，據澳門統計暨普查局資料顯示，首季成交量達4,554宗。踏入第二季初，再有兩大新盤──綠洲及蘇豪薈推出市場，反應非常熱烈，進一步推高市場成交量，四月份住宅成交量達3,485宗，創全年最多成交量的單月紀錄。其後，四月下旬政府公佈以額外印花稅政策(簡稱「SSD」)為主的新一輪樓市調控政策，消息使市場交投氣氛放緩，然而第二季成交量仍然維持8,255宗，為全年最高成交量的季度。直至六月中SSD正式實行後，交投全面萎縮，政策雖有效擊退短線炒家，然而市場一時之間未能適應政策，使交投氣氛一度淡靜，加上七、八月份為樓市傳統淡季，以及八月份港股暴瀉消息拖累，使成交量大幅下跌至2,194宗。踏入第四季，首批經屋開始發售，初期由於細節未明，使樓市缺乏方向，加上市場對十一月份施政報告會否推出影響樓市的新政策存有疑慮，因此使市場部份交投陷入膠著狀態，十月份成交量下跌至606宗，雖然十一月再有兩大新盤──濠珀及亮點開售，市場反應熱烈，且帶動二手市場氣氛略為回升，然而在十二月份假期效應之下，市場氣氛再度陷入淡靜狀態，估計第四季成交量進一步下調至約1,451宗，與高峰期第二季相比大幅下跌逾82%。全年住宅成交量估計約16,454宗，與2010年相比下跌約9%。而樓價方面，據中原(澳門)數據顯示，具指標性的十五大屋苑平均呎價，大部份屋苑呎價呈上升，平均升幅約14%，與年初預測的15%升幅接近。總結2011年樓市，澳門經濟基調良好，住屋及換樓的需求量極大，然而在SSD影響，以及外圍股市波動的拖累之下，樓市難免有所下調，2011年樓市由上半年的暢旺，變為下半年的淡靜，全年成交量以9%的跌幅作終結。而樓價方面，雖然成交量下跌，然而澳門樓市仍然以用家為主，另外還有部份具實力的長線投資者，他們受SSD的影響極小，主要因為澳門人一般換樓年期為五至八年，因此即使要將持有物業的年期限定為最少兩年，也不會對他們造成太大影響，即使成交量下跌了，他們仍然不會輕易增加議價空間，因此樓市呈現量跌價升的狀況，全年樓價升幅約14%。中原(澳門)氹仔區及工商舖區域營業董事何兆恆先生對2011年澳門工商舖市場的表現作總結。他表示，2011年澳門五大重點區份的商舖平均呎價及租金全面上升，其中買賣平均呎價方面，以北區的升幅最大，與去年同期相比上升約96%；而零售業最繁華的中區升幅只有25%，主要因為該區商舖可供買賣的供應量非常緊絀，成交量也非常有限，因此數據未能完全反映該區商舖價格的實際升幅。另外，租賃平均呎價方面，則以中區的升幅最大，平均租金與去年相比大幅上升約76%；而大型娛樂場林立的皇朝區升幅也高達31%。澳門的旅遊業日益蓬勃，入境旅客人次不斷攀升，據澳門統計暨普查局資料顯示，2011年首11個月入境旅客人次累積達25,456,561人，與去年同期相比大幅增加12%，旅客人數大幅上升，同時為澳門零售業帶來龐大的消費力，而零售業的暢旺則直接增加了市場對商舖的需求，因此，部份遊客集中消費的區份如中區、皇朝區等，商舖的承租能力高，價格及租金的升值潛力也非常大。地區平均呎價(元)平均呎租(元)2011年2010年2011年2010年皇朝區11,303同比44%7,84340.26同比31%30.69氹仔區7,943同比32%5,99525.85同比4%24.9中區(南灣區、板樟堂區、新馬路)32,650同比25%26,209103.41同比76%58.64高士德區10,624同比14%9,31944.19同比25%35.29北區5,803同比96%2,96422.64同比18%19.192011年澳門樓市在SSD的影響下，部份投資者由住宅市場流向商舖市場，刺激商舖的成交量上升。據澳門統計暨普查局資料顯示，2011年第一季澳門商舖成交量約781宗，主要因為年初商舖價格仍處於較低水平，吸引投資者入市；直至第二季SSD公佈，在政策效應之下，部份投資者改投商舖市場，使第二季成交量升至824宗，為全年最高成交量的季度；隨著商舖價格逐漸攀升，加上外圍股市波動的影響，第三、四季的成交開始放緩，第三季成交量跌至336宗，第四季更進一步下跌，估計只有約214宗，全年商舖成交量估計約2,155宗，與去年同期相比微升約3%。另外，2011年商舖市場也有不少大額成交，其中包括：買賣1.友邦廣場全幢，由友邦集團以12.6億元購入，現時全幢每月租金收入約570萬元。2.殷皇子馬路一個663呎的舖位，以2.2億元成交，平均成交呎價超過33萬，現時舖位由一知名珠寶零售品牌承租。3.新馬路一個約5,000呎的特大舖位，以9,700萬元成交，買家對新馬路的步行街概念充滿信心，打算買入舖位作長線收租之用，估計舖位現時值租25萬元。租賃1.新馬路全幢，面積合共3,320呎，以45萬元承租，平均呎租約136元，現時舖位租客為珠寶零售商。2.新馬路一個3,471呎的舖位，由珠寶零售商以85萬元承租，平均呎租約245元，舖位上年租金約70萬元，今年租金大幅提升超過21%。3.新馬路一個地舖連閣樓舖位，面積合共1,700呎，以37萬元承租，現時租客為知名鞋店。預測2012年商舖市場走勢，何表示，影響商舖市場走勢的最重要因素是旅遊業及零售業，近年澳門受惠於內地自由行政策，旅遊業發展興旺，入境旅客人數逐年遞增，大量的旅客為零售業帶來龐大的消費力，帶動零售業暢旺，使零售商戶的承租能力也大大提升。另外，龐大的消費市場同時吸引國際大品牌進駐搶攻，而這些知明品牌往往願意用較高的租金搶租旺區商舖，因此，使澳門的一線旺區的商舖租金有按年倍升的現象，進而帶動各區舖位格價不斷提升。在巨大的升值潛力之下，預計2012年第一季買家出價會更進取，商舖交投會將進一步熾熱，預計來年商舖租金或會有25%升幅。中原(澳門)澳門區區域營業董事張麗華小姐介紹幾個將於2012年入伙或推售的新盤。1.大潭山壹號大潭山壹號位於氹仔金光大道之首，是唯一一個正對金光大道的樓盤，地點絕對優越。項目由2007年開始推出市場發售，建築期長達四年，發展商對項目精雕細琢，全部採用最高級的建築材料，打造出一個澳門現時最高級的豪宅項目。屋苑預計將於2012年中入伙，現時屋苑的二手平均呎價約5,800元，與同等級數的豪宅相比價格仍然處於相對低的水平，預計屋苑平均呎價於2012年將上升20%。相信項目於入伙期前夕成交量會有上升趨勢，於入伙後首年內有望創出成交量的高峰。現時發展商仍然持有部份一手單位，相信將於入伙期後靜觀市場反應待價而沽。2.名門世家名門世家位於氹仔馬場對面，遠眺橫琴景致，是一個鄰近氹仔市中心的大型豪宅項目。項目由10座樓高47層的住宅大廈組成，共提供約1,500個住宅單位。屋苑所有單位配備精緻裝修，用料講究，發展商採用國際知名品牌的高級建築材料及配套，為住客打造有如五星級酒店般的舒適居所。屋苑每座頂層提供特色天際別墅單位，設有私人泳池及室外平台花園。項目地點優越，設施配套極尚至尊，為澳門罕有的頂級奢華豪宅項目，對於追求豪華享受及生活品味的買家極具吸引力，相信開售以後必然會引起市場極大回響。3.濠珀濠珀位於氹仔傳統豪宅區，區內發展成熟，食肆、娛樂場、酒店、學校等生活配套一應俱全，濠珀是繼濠景花園、濠庭都會後，又一個質素上乘的實用屋苑。項目共由三座住宅大廈組成，11月發展商推出第一座部份單位，約140伙，市場反應非常熱烈，短短數天已全數售罄，預計2012年發展商或會加推第二座。屋苑的買家多為同區換樓客，部份買家於上次發售中向隅，因此正密切期待下次推售。近年，氹仔的租盤非常渴市，高薪外地僱員多數選擇租住氹仔區的高級屋苑，部份屋苑的租盤如濠庭都會，推出當天已經獲市場承租，在供不應求的市況下，2011年澳門整體租金大幅上升超過27%，預計2012年或會再上升20%。因此，在龐大的租金升值潛力之下，相信屋苑也將吸引部份收租投資客前來搶購。中原(澳門)董事石寶德先生對2012年樓市走勢作出預測，他表示，政府已逐步落實萬九公屋，十一月份推出的永寧經屋銷情集中在大單位，小單位則乏人問津，而興建中的TN27湖畔經屋以及石排灣經屋也有望於2012年發售，雖然大批經屋湧入市場，或會吸引部份買家由私樓市場流向公屋市場，然而相信對整體私人住宅市場的影響不大，主要因為經屋與私人住宅始終為兩個獨立的市場，經屋雖然價格相對較低，但質素及配套始終不及私樓，而且受十六年禁售期所限，對買家的吸引有限。現時私人住宅的價格仍然處於合理水平，質素較經屋高，選擇也更多，私樓對於買家的吸引力無疑比經屋高，相信具負擔能力的買家最終還是選擇傾向私樓市場。因此，萬九經屋的落實相信只對低價樓市場有所影響，對中高價樓市場的影響有限。展望2012年樓市，在SSD的效應之下，加上外圍經濟氣氛的不穩定因素，將會為樓市造成心理恐慌，因此相信會令交投進一步下跌，估計2012年成交量與2009年相若，將少於11,000宗。澳門整體經濟基調良好，發展前景明朗，人均收入不斷提升，據澳門統計暨普查局資料顯示，2011年第三季人均收入中位數已達10,000元，與上季相比上升逾4%，另外，各項大型基建落實，為澳門繼續引入大量外地僱員，2011年已簽批的外地僱員人數高達10萬，直接刺激本澳住屋需求的上升。可見未來澳門樓市仍以正面因素為主，不存在令樓價下跌的實體原因，然而在外圍經濟不穩的因素之下，部份外地業主或急於賣樓套現救市，加上新盤入伙為市場提供更多供應，銀行收緊樓花貸款成數等，將會使樓價出現跌勢，而該情況相信在上半年較為嚴重，因此相信2012年初樓價跌有機會幅高達10─15%，而跌幅預料將於年底收窄至5%。最後，中原地產工商舖營運總監及中原(澳門)地產代理有限公司董事總經理潘志明先生對中原(澳門)來年的發展方向及部署作出展述。他表示，中原(澳門)的員工人數由年初約一百二十多人降至年尾約八十多人，流失的主要為前線員工，主要因為SSD的實施使市場交投量下跌，同時也令地產代理業界的生存空間縮窄，加上未來政府將加強規管樓花銷售，相信未來一兩年將會是業界最富挑戰性的時間。為應付這巨大的挑戰，中原(澳門)來年將採取進取的發展策略，首先，將擴大營業團隊，現時中原(澳門)共有六間分行及一間總行，分行的覆蓋範圍仍未夠全面，來年計劃增加一至兩間分行，其中一個擴充的區份將會是皇朝區，而員工人數也計劃增聘至一百二十人。至於公司架構方面，將加緊發展投資部，進一步加強中港澳三地聯動；中原(澳門)一向致力於對外公開樓市資訊，於2011年更開發中原(澳門)地圖網站，透過網站定期向外發佈樓市成交資訊，創澳門業界先河，另外，也開發了中原(澳門)的手機應用程式app，讓市民免費下載，隨時透過手機了解樓市，來年，中原(澳門)將會開發企業傳訊部，加緊對外發放訊息，加強市場資訊的透明度。中原(澳門)一向非常重視對員工的培訓，中原訓練學院(澳門分校)於2011年成立後，不斷開辦各種培訓課程，為應付政府即將實施的地產代理考牌制度，來年將開辦考牌班，加強對新入職同事的培訓，讓同事更順利地通過考牌試；另外，也會開辦專業認可證書課程，讓在職同事加強專業知識，為業界培訓優質的人才。潘表示，2012年中原(澳門)的大方向是持續發展，強化公司架構，加強人才培訓，進一步提升營業額。去年中原(澳門)的總營業額約八千萬元，與2010年約五千萬元相比，升幅約60%，是非常不錯的成績。2012年公司把目標定於一億元，希望透過公司上下員工的共同努力達成目標。

中原(澳門)分區營業董事吳志明先生表示，日前海洋花園玉蘭苑一個高層單位，以638萬元成交，單位面積約1,503呎，平均呎價約4,245元。買家購入單位作自住之用，由於單位座覽海景，視覺開揚，而且3房間隔，並具備車位，實用性高，切合買家需要。吳表示，年中實施的額外印花稅政策已經把市場上的短期炒家成功擊退，過去數月的成交量已大幅下跌，據澳門統計暨普查局資料顯示，十月份住宅成交量跌至606宗，與去年同期相比大幅下跌約54%，與今年成交高峰期四月份約3,485宗相比，跌幅更高達83%。然而澳門樓市始終以用家為主，市場購買力仍然充裕，上月推售的兩大新盤──濠珀及亮點，銷情理想，其中濠珀第一座推出約140個單位，短短數天內已全數沽清，可見市場對後市仍然具有信心，對高質素物業仍然具有很大需求。踏入年尾，受假期氣氛影響，市場交投氣氛較為淡靜，現時樓價處於相對低水平，業主的心態也比旺市時較為弱，買家也更有機會爭取議價空間。買家若要重投市場，在此期間把握時機相信會是入市好機會。

「2011澳門冬季房地產交易會」於昨天完滿結束，是次交易會反應相當熱烈，三天累積入場人次超過七千人，中原(澳門)在是次活動中共錄得逾五百人次查詢，成績相當不錯。是次交易會主要以國內的房地產為主題，吸引超過二十多個國內的著名地產開發商到場參展。是次交易會，中原(澳門)主打以展銷澳門及海外物業，相比其他單一展銷國內物業的參展商，更具注目。中原(澳門)營業經理羅俊明先生表示，交易會中獲得相當不錯的成績，三天累積錄得超過五百人次查詢，前來查詢的客人當中大部份為本地投資者，另外也有部份國內及香港買家，當中多對澳門的豪宅樓盤感興趣，如大潭山壹號、濠庭都會、君悅灣等，其中快將踏入收樓期的大潭山壹號以及鄰近未來港珠澳大橋落腳點的君悅灣最受買家歡迎。是次接觸的客戶，對於早前實施的樓市政策早已有一定的了解，他們更著重查詢樓盤的投資價值及長線的升值潛力，因此，如現時大潭山壹號前座平均呎價約6,500─7,000元，後座平均呎價約5,300─5,800元，在同級數的豪宅樓盤當中屬於較低水，對於他們而言非常吸引。

o「2011澳門冬季房地產交易會」已踏入第二天，是次交易會吸引超過二十多個參展商到場參展，其中包括澳門本地的地產代理公司及國內的著名地產開發商等。中原(澳門)作為澳門地產代理業界的龍頭企業，期望藉由是次活動把澳門的優質樓盤展示給各界買家，同時也為有志投資外地房地產市場的本地買家尋找更多投資選擇。o是次交易會反應非常熱烈，活動首天已吸引約二千人次進場。中原(澳門)在交易會中獲得相當不錯的成績，首天已錄得超過一百人次查詢，大部份為本地買家，多查詢關於澳門的樓盤資訊，其中約三十個後續跟進個案，顯示澳門現時購買力仍相當充裕。

一連三天的「2011澳門冬季房地產交易會」於是日上午正式舉行，是次活動主要以澳門本地及國內的房地產為主題。為擴展國際視野，開拓更多商機，中原(澳門)參展是次交易會。中原(澳門)董事總經理潘志明先生、中原(澳門)董事石寶德先生、中原(澳門)澳門及東方明珠區區域營業董事張麗華小姐、以及中原(澳門)氹仔區及工商舖區域營業董事何兆恆先生出席是次交易會開幕式。石寶德先生表示，近年，澳門投資者的投資步伐有向外地擴展的趨勢，加上人民幣升值及兩地車牌等兩大誘因之下，澳門買家越來越鍾情投資國內房地產。中原地產的業務範圍日益擴展，營業據點已遍佈中國、香港、澳門、新加坡及台灣等地約三十五個省市，為把中原的品牌向外推廣，尋找更多商機，中原(澳門)參展是次的「2011澳門冬季房地產交易會」。

一年一度的公益金百萬行於今日上午完滿結束，中原(澳門)今年一如既往熱烈參與，全體員工上下一心共襄善舉。中原(澳門)向來為善不遺餘力，是次公司內部發動員工籌款，短短數天已為公益金籌得善款一萬元澳門幣。是日，公司全體員工在中原(澳門)董事總經理潘志明先生的率領下踴躍參加百萬行活動，除出錢之外，還身體力行支持是次善舉。中原(澳門)作為一間具備社會責任的企業，一向鼎力支持社會公益活動，日後，中原(澳門)定必繼續秉承公益精神，共創善舉回饋社會。

踏入十月份，由於經屋發售細節還未落實，樓市缺乏方向，加上市場靜待十一月施政報告的公佈，部份交投暫停，十月份的樓市持續淡靜，成交量估計與九月份相約。中原(澳門)董事石寶德先生表示，在環球經濟不穩、額外印花稅政策(簡稱「SSD」)效應等因素的影響下，澳門樓市交投明顯下滑，據澳門統計暨普查局資料顯示，九月份的住宅成交量跌至671宗，與去年同期相比下跌約55%。踏入十月份，首批經屋開始發售，但由於細節未明，樓市缺乏方向，加上市場對十一月份施政報告會否推出影響樓市的新政策存有疑慮，因此部份交投進入膠著狀態，估計十月份成交量與九月份相約。其後，隨著經屋發售的細節逐漸明朗化，市場的方向也逐漸清晰，之前保持觀望態度的買家對市場的態度也開始明確，逐漸重投市場。經屋的發售將為市場作出指標性的作用，預計十一月尾將有發展商推售新盤，屆時將帶動成交再度活躍。澳門經濟基調良好，人均收入不斷攀升，市場一直存有相當大的換樓需求，加上外來勞動人口的增加，使住屋需求有增無減。自SSD實施後，市場已有多月沒有新盤供應，購買力已積累多時，因此，預計有發展商或會趁聖誕節及農曆年檔期推出新盤發售。其中一個短期內會推售的新盤，就是濠庭都會的最新一期力作──濠珀，項目預計於第四季內或會推售，由3座住宅大廈組成，合共提供約620個單位，單位面積約500─1900平方呎。項目位於氹仔市中心，周邊配套完善，學校、食肆、娛樂場、公共體育設施等一應俱全，且坐擁中央公園綠化景觀。另外，屋苑首創24小時會所，並以綠化生活為主題，為住客提供優質的居住環境，全面提升住客的生活質素。氹仔是近年最受用家歡迎的區份之一，綜觀鄰近的大型優質屋苑，如濠景花園、濠庭都會等，一直受到用家追捧，濠珀是近年區內難得的高質素大型新盤，而且主打用家換樓市場，因此項目推出市場後相信將會受到用家的關注，其呎價及成交量也將成為市場指標。特區政府於十一月中公佈的2012年度施政報告中，提出一系列幫助市民安居樂業的措施，包括切實落實萬九公屋、增設6300個公屋單位儲備、首次置業豁免首300萬不動產轉移印花稅等，以及一系列民生福利措施，如現金分享、職業稅寬減、營業稅豁免等，與市民共享經濟成果，同時更展現出澳門未來前景秀麗，為市場帶來正面訊息。澳門樓市近年皆以用家為主，住屋需求有增無減，加上累積多時的市場購買力蓄勢待發，有見及此，有發展商開始摩拳擦掌，醞釀推出新盤。石預計第四季末，市場方向會逐漸明朗化，主要因為一手成交的呎價及成交量往往會在市場上即時反映出來，為二手市場訂立指標，同時也帶動二手市場的交投氣氛，因此，相信年尾呎價及成交量皆現升勢，買家若要重投市場，宜盡早部署趁機入市。

為給前線同事做好地產代理考牌試的預先準備，中原(澳門)於十一月四日舉行首次「地產代理基礎考牌模擬試」，得到前線同事及主管的熱烈參與。即將實行的《房地產中介業務法》，當中訂定房地產中介人及房地產經紀必須具備相應的有效准照，為迎接地產代理考牌制度的新時代，中原(澳門)早著先機，於一零年四月成立中原訓練學院(澳門分校)，並開設各項課程，為幫助公司前線同事應付地產代理考牌試作準備，於上週五更舉行首次「地產代理基礎考牌模擬試」，是次考試內容包括業界法規、行業知識、產品特性等，是次考試得到公司前線同事及主管的積極參與，為日後應付地產代理考牌試作好充足準備。

澳門近年樓市隨著經濟起飛而高速發展，各區不斷有新盤拔地而起，由於經濟前景明朗，房地產市場潛力龐大，因此吸引不少海外投資者將目光投放於澳門房地產市場。有見及此，中原(澳門)於上週六、日，在香港舉行「澳門大潭山壹號二手物業獨家展銷」，獲得完滿成功。是次展銷於十月廿二及廿三日，一連兩天在香港舉行，並設有「大潭山壹號投資講座」，邀請中原(澳門)董事石寶德先生作主講嘉賓。是次展銷主要向香港投資者推介澳門一個即將入伙的大型豪宅項目大潭山壹號，並剖析澳門現時的投資環境、未來發展前景以及樓盤的投資價值等，吸引大批香港投資者到場了解，可見澳門樓市對於香港投資者相當具吸引力，越來越多香港買家對這個只有一水之隔、且發展潛力龐大的澳門房地產市場產生興趣。另外，中原(澳門)近日更推出「按揭轉介置業大禮獎賞計劃」，業主凡經中原(澳門)轉介按揭其新入伙的優質物業，可獲得5,000元置業大禮，因此，當日也吸引部份大潭山壹號的業主到場查詢，場面相當熱鬧。

為滿足公司業務擴充的需求，中原(澳門)於上週六舉行招聘日暨就業前景講座，並取得完滿成功，吸引不少應徵者到場。為進一步提升公司的服務質素，中原(澳門)一向致力於吸納及培訓前線員工，於10月8日更舉辦招聘日暨就業前景講座，邀請中原(澳門)董事石寶德先生作主講嘉賓，分析地產業的前景及與參加者分享經驗心得。是次活動反應熱烈，吸引一批高學歷的大學畢業生及同業人才到場查詢，並交流對地產業界前景的看法，不少出席者更即場面試，反映參加者對澳門樓市前景信心十足。

2011年第三季，澳門樓市交投淡靜，在樓市傳統淡季、額外印花稅政策以及股市波動的影響之下，不但令成交量持續下跌，部份屋苑樓價也受拖累。踏入第四季，澳門樓市走勢將會如何，額外印花稅政策的效應會否延續，外圍股市的不穩會否繼續為樓市帶來負面影響，中原(澳門)於10月7日舉行記者會，對2011年第三季的樓市作全面回顧及對第四季市況作分析預測。2011年第三季樓市回顧由中原(澳門)董事石寶德先生、中原(澳門)氹仔區及工商舖區域營業董事何兆恆先生以及中原(澳門)澳門區區域營業董事張麗華小姐主講。首先，中原(澳門)澳門區區域營業董事張麗華小姐對第三季的樓市作總結，她表示，第二季在額外印花稅政策(簡稱「SSD」)的影響下，樓市成交下挫，而SSD效應更延續至第三季。踏入第三季初，由於SSD的正式實施以及樓市傳統淡季氣氛的拖累，樓市成交量大幅下跌，據澳門統計暨普查局資料顯示，七月份住宅成交宗數878宗，然而此數據只反映繳納印花稅的宗數，不能反映實際成交宗數，據中原(澳門)數據顯示，七月份住宅成交量約276宗，與去年同期相比大幅下跌約77%，與上月相比跌幅更高達88%；涉及金額約14.49億元，同比下跌約45%，環比跌幅逾76%。雖然成交量跌勢不斷，然而樓價由於受到市場需求所支持，因此仍然企硬，直至八月上旬港股暴瀉引發小股災，環球經濟不穩，使澳門樓市雪上加霜，市場出現心理恐慌，賣家減價意欲增加，部份香港及內地業主為套現救市，更願意減價5─10%。由中原(澳門)統計的成交數據顯示，八月份住宅成交量估計進一步急跌至約200宗，九月份估計更少於200宗。第三季整體住宅成交量估計不多於676宗，與去年同期相比大幅下跌約81%，與上季相比跌幅更高達92%。據中原(澳門)數據顯示，具指標性的十五大屋苑平均呎價，九月份平均呎價升跌參半，雖然成交量受外圍股市波動拖累下跌，然而部份屋苑的樓價仍然受到支持，當中以高質素的豪宅屋苑的價格最為穩固，其中壹號湖畔、君悅灣、寰宇天下等幾個大型屋苑呎價均見上升，升幅由1─7%不等。第三季澳門樓市疲弱，然而鄰近的珠海樓市卻表現不俗，八月份兩大新盤金沙美地及山湖海推售，市場反應非常熱烈，而且吸引不少澳門買家。其後，蔚藍堡、華發新城6期、銀海灣?翠巒等珠海新盤陸續到澳門推售。由於人民幣升值成為近年投資內地的誘因，加上橫琴未來發展潛力備受各界看好，因此不少澳門投資者開始逐漸將目光投放到珠海房地產市場。現時珠海樓價與澳門相比相對低，一般只需一百多萬已可做業主，而且物業質素有保證，大部份屋苑還附送兩地車牌，因此對於澳門投資者而言可謂非常具吸引力。澳門人的財富一般都是累積於物業上，部份人看好珠海房地產的發展前景，決定投資其中，然而又礙於國內的按揭息率比澳門高，因此越來越多澳門投資者選擇將澳門的物業加按套現，以一次性付款購買珠海的物業。現時澳門投資者主要購買的國內物業一般集中在樓價100─150萬、單位面積1,000─1,800平方呎之間，以一次性支付100萬樓價計算，其金額在澳門若用作三成首期，足以負擔300萬的物業，可見澳門市場的購買力仍然相當充裕。中原(澳門)氹仔區及工商舖區域營業董事何兆恆先生總結第三季澳門商舖市場走勢，他表示，近年澳門入境旅客人數屢創新高，據澳門統計暨普查局資料顯示，今年首八個月旅客人數超過1,849萬，與去年同期約1,675萬相比，大幅上升逾10%。旅遊業的蓬勃帶動零售業興旺，從而刺激商舖租金不斷攀升，由於商舖投資回報可觀，加上SSD對住宅市場的影響，市場要為資金另覓出路，不少住宅投資者也開始將資金轉投到商舖市場，部份商舖業主見商舖升值潛力大，紛紛封盤停售，改作長線收租。由於市場放盤量減少，導致成交量也大為縮減。據澳門統計暨普查局資料顯示，七月份商舖成交宗數約125宗，與去年同期相比下跌約4%；涉及金額約6.94億元，同比大幅上升約84%。由此可見，雖然成交量減少，但商舖的價格卻不斷攀升，正因為升值潛力樂觀，商舖業主更為惜售，致使市場放盤量減少以及成交量進一步下跌。據中原(澳門)數據顯示，八月份商舖成交量估計進一步下跌至約63宗，九月份估計約81宗。第三季整體成交量估計約269宗，與去年同期相比大幅下跌約60%，與第二季相比跌幅更高達67%。由於商舖價格不斷攀升，市場上大額成交也不斷湧現，以下就是第三季較受注目的大額商舖成交：1.板樟堂千呎大舖位於板樟堂賣草地街，面積約1,200呎，以1.5億元成交，平均呎價高達12.5萬元。舖位現時租戶為國際護膚品牌，由於舖位處於旅遊旺區，升值潛力大，租金升幅也非常樂觀。早前舖位租金約30多萬元，估計現時租金可提升至150萬元，租金升幅高達5倍，若按此租金升值比例計算，舖位的價值升幅也將以數倍計。2.營地大街全幢位於板樟堂附近的營地大街，由於非常靠近旅遊區，因此承租能力也相當強。全幢總面積約3,440呎，約3,760萬元成交，平均呎價接近1.1萬元。舖位現時租戶為電訊零售商，現時租金9萬元。3.氹仔住宅區大舖位於氹仔的商住區，鄰近大型屋苑、娛樂場及高級酒店，區域消費力強。舖位面積約553呎，以1,156萬元成交，平均呎價約2萬多元。舖位現時租客為地產代理公司，租金約2.2萬元，相比去年約1萬多元租金幅度，舖位今年租金提升近1倍。展望第四季商舖市場走勢，何表示相當樂觀，澳門商舖現時仍處於相對低的水平，隨著經濟的不斷增長以及人均消費力的不斷提升，帶動零售業發展，商舖未來的租金將大幅倍升，尤其部份傳統旅遊區，如板樟堂、南灣等，由於是旅客集中消費的地區，因此品牌爭舖相當激烈，從而使舖位租金極具提升能力。除商舖市場外，另一值得關注的就是寫字樓。澳門的寫字樓租金回報較高，一般可達4厘。現時高級寫字樓的價格約3,000元/呎，連管理費平均租金約14元/呎，回報高達5厘。近日住宅市場在政策出台後表現略為緩慢，商舖、寫字樓這些高回報、高增長的物業不失為資金的另一出處。展望第四季，即使股市波動為經濟前景增添不明朗因素，預計商舖及寫字樓卻不存在下跌空間，相反，在市場供應量減少、需求量增加的供求失衡狀態下，商舖及寫字樓的租金及價值將會進一步攀升。最後，中原(澳門)董事石寶德先生對第四季住宅市場作預測，他表示，SSD自6月出台至今已四個月，樓價已略為下調，跌幅約1─4%。踏入第四季，隨著個別新盤進入收樓期，相信部份業主為求減磅將會減價求售，屆時將會為樓價帶來波動，相信待收樓期後樓價才會回復穩定。另外，政府早前已公佈年內將推出4,000個經屋單位出售或預售，其後再陸續完成萬九公屋的指標。大批經屋單位湧入市場，相信會吸引一批買家由私樓市場流向公屋市場，因此，對質素較差、樓齡較舊的低價樓影響最大，未來低價樓的樓價相信會受拖累下跌，然而對於質素較高、樓齡較新的中高價屋苑的影響則比較少。早前，政府對於經屋申請人的入息上限作出調整，一人家團調升至17,000元，兩人或以上家團調升至34,018元，該次調整使八成澳門居民被納入合資格的範圍內，然而經屋與二手私樓市場原是同一買家來源，在現時二手私人住宅樓價仍然合理的情況下，買家未必會選擇購買經屋。以兩人家團入息上限計算，若以收入的一半月供，供20年，可於私樓市場上購買400萬的中價住宅。私人住宅質素較經屋高，選擇也更多，部份更具備優質的會所配套設施，而且無需如經屋般受十六年禁售期所限制，相對經屋，私樓對於買家的吸引力無疑更高，相信具負擔能力的買家最終還是傾向私樓市場，因此未來萬九公屋的推出對中高價住宅的影響可謂相當小。展望第四季住宅成交量與第三季相約，主要因為考慮外圍因素，未來股市仍然波動，對樓市交投仍然有影響，但相信隨著發展商推售新盤，以及個別新盤進入收樓期，可帶動成交上升，平衡股市波動所帶來的負面影響。石又表示，第四季將會有大型屋苑入伙，為恭賀業主入伙之喜，中原(澳門)推出「按揭轉介置業大禮獎賞計劃」，業主凡經中原(澳門)轉介按揭其新入伙的物業，如皇族、海天居、大潭山壹號等，可獲得5,000元置業大禮。

在樓市傳統淡季氣氛之下，以及額外印花稅政策〈簡稱「SSD」〉效應的延續，樓市交投淡靜，八月上旬港股暴跌，引發小股災，不但令成交量持續下跌，而且使樓價也受拖累。據中原(澳門)數據顯示，八月份住宅成交量跌至約160宗，創近兩年最低。中原(澳門)董事石寶德先生表示，由於SSD效應還未完全退卻，加上樓市傳統淡季氣氛拖累，八月份住宅交投繼續承接上月跌勢，然而樓價卻持續企穩。直至上旬港股暴瀉引發小股災，環球經濟不穩，使澳門樓市雪上加霜，市場出現心理恐慌，賣家減價意欲增加，部份香港及內地業主更願意減價5─10%，相信是為了套現救市。而交投也普遍暫緩，據中原(澳門)數據顯示，八月份住宅成交宗數跌至約160宗，創近兩年以來最低單月紀錄。具指標性的十五大屋苑數據顯示，大部份屋苑成交量均錄得下跌，跌幅約20─50%，而平均呎價則升跌參半，個別屋苑呎價跌幅逾4%。石又表示，八月份本地樓市疲弱，但鄰近地區珠海卻表現不俗。兩大新盤金沙美地及山湖海推售，市場反應非常熱烈，而且吸引不少澳門買家。近年，澳門投資者開始逐漸將目光投放到海外市場，其中，鄰近的珠海樓市就是最受澳門投資者熱捧的海外市場之一。月初開售的金沙美地，地點優越，交通便捷，5分鐘到達拱北口岸，30分鐘到達珠海機場，項目戶型多元化，由一房至三房及複式間格不等，實用率超過100%。鄰近橫琴區的山湖海，被譽為投資橫琴的第一站，屋苑採用名牌用料，配套設施齊全，以三房至四房的大單位為主，實用率近95%，屋苑5分鐘到達橫琴，橫琴24小時通關在即，屋苑升值潛力無限。隨著人民幣匯率近年不斷上升，投資人民幣資產的澳門投資者越來越多，金沙美地及山湖海位置優越，升展潛力大，而且價格相對偏低，只需一百多萬元人民幣就可以做業主，因此非常受澳門投資者歡迎，吸引不少澳門投資者到場參觀示範單位，部份更即場落訂。展望九月份樓市，石認為最壞時刻已過，樓市回升在望。七、八月份在樓市傳統淡季、SSD以及股市波動等負面因素的衝擊下，澳門樓市經歷了如同金融海嘯般的淡靜市況，然而樓價卻普遍企硬，反映市底仍然健康，需求量仍然是支持樓價的主要因素。踏入九月份，多個發展商已經摩拳擦掌準備推出新盤，足以證明市場普遍對後市是充滿信心的。澳門市底厚，經濟基調穩固，相比鄰近的香港、珠海等地區，澳門樓價仍然處於合理的水平，因此升值潛力仍然優厚，而且澳門樓市基底主要來自用家，與香港、內地等樓市投資味道較濃的地區相比，澳門樓市的投資比例明顯相對較低，因此，股市波動對樓價帶來的影響也相對較小。經過七、八月的調整期後，相信在多個新盤的帶動下，九月份樓市有機會回復平穩上升，雖然外圍股市未來仍然波動，然而澳門樓價穩固，受影響程度較小，相信樓價未來將重拾升軌。建議準買家應自我衡量負擔能力，若具備能力應付樓價，應把握時機盡快入市，有利爭取更佳回報。