澳門中原地產一直致力人才培訓工作，中原訓練學院(澳門分校)開辦以來，不斷提供多元化的專業銷售培訓課程，廣受業界及社會認同。日前，澳門中原董事石寶德先生應邀為澳門大學「StarsofSales」銷售技巧比賽擔任培訓導師，將中原的培訓課程帶到大專學術領域。是次銷售技巧比賽由澳門大學學生會市場營銷學會舉辦，主要對象為市場營銷專業學生，目的是通過一系列的培訓及競賽，令參加者了解銷售過程的理論及實際技巧，幫助他們提升自身的技能，為澳門銷售行業培育新血。澳門中原董事石寶德先生獲邀為比賽擔任培訓導師，教授銷售技巧課程「賣產品不如賣自己」，並透過產品銷售比賽評選出表現優秀的學員晉身決賽。過程中，學員表現非常投入，踴躍發問，氣氛相當熱烈。大會對課程予以高度評價，認為內容非常實用，能有效提升學員的銷售技巧和專業水平。

2014年，澳門地產代理行業仍面臨不少挑戰，然而澳門中原地產對經濟前景充滿信心，希望繼續維持適度擴充以配合公司業務發展，今年再增設三個營業舖點──星河灣分行、金峰南岸分行以及金光大道分行，增加營業舖點覆蓋率，為客戶提供更專業優質的中介服務。是日，三舖聯開儀式在金光大道分行舉行。中原地產亞太區總裁黃偉雄先生、中央事務執行董事蘇丹莉小姐、中原(工商舖)及澳門董事總經理潘志明先生、澳門中原地產董事石寶德先生、氹仔區及工商舖高級區域營業董事何兆恆先生、澳門區高級區域營業董事張麗華小姐、澳門房地產聯合商會會長吳在權先生、澳門建築置業商會理事長謝思訓先生、威得利企業發展股份有限公司執行董事關偉霖先生及孫媛小姐、聯生發展股份有限公司銷售總監莊賢文先生以及泛海國際集團有限公司執行董事關堡林先生等一眾嘉賓出席了是次三舖聯開開幕活動，並擔任剪綵嘉賓，見證了澳門中原地產分行數目正式增加至十二間。中原(工商舖)及澳門董事總經理潘志明先生表示，踏入2014年，二手成交量繼續萎縮，新盤供應短缺，為地產代理行業帶來不少挑戰，不過無阻公司適度擴充的步伐。近年氹仔及路環區的住宅交易日益頻繁，而且區內即將有大型樓盤落成，因應該區對中介服務的需求不斷增加，澳門中原地產由去年開始部署增設分行，著力在氹仔及路環區加強服務。另外，今年亦會著力引入更多海外樓盤，鑒於近年澳門投資者對海外物業的投資意欲越來越濃，今年首季在香港銷售的工商舖物業就有不少澳門投資者參與，當中不乏過億元的大額成交，可見澳門投資者的實力相當雄厚，只要物色到適合的物業都會積極入市。因應這股投資海外物業的大趨勢，未來澳門中原地產將發揮集團網絡效應，與各地分公司加強聯動，引入更多海外樓盤，希望為澳門投資者擴闊投資機遇，同時亦希望藉此爭取更高的市場佔有率。現時澳門中原地產共有十二間營業地舖及一個總部，員工人數約140人，潘志明先生表示，公司未來的發展步伐仍視乎市況而定，若市場能夠容納，或考慮再增加分行及增聘人手。

春節過後，市場氣氛逐漸回暖，商舖成交回復活躍。投資者看好部份二線區份的發展潛力，不惜以進取的價格入市，推動二線區份舖位價格上升，其中氹仔區更創出呎價11萬的最新指標。中原(澳門)區域營業經理羅俊明先生表示，最近，各個二線區份都屢錄成交，繼早前高士德區接連有舖位獲承接後，氹仔區亦越來越受投資者關注，日前區內一個位於馬場對面的地舖經中原成交，成交價約5,550萬元，舖位面積約500呎，平均呎價超過11萬，成為同區舖位呎價的最新指標。舖位目前已交吉，業主有意放租，租金定價約10至12萬，回報率約2厘。該舖位位置極具優勢，不但鄰近酒店及賭場，高端消費群充足，而且區內基建規劃完善，未來氹仔區內多個樓宇項目陸續落成，區內住客將不斷增加，加上興建中的馬場輕軌站又近在眼前，交通配套完善，未來人流及消費力必定無庸置疑。現時該地段的舖位以零售、找換店、當舖為主，未來隨著區內發展日漸成熟，相信更有條件吸引著名品牌落戶，因此雖然目前租金回報暫未能跟上，仍吸引買家以進取的價格成交，可見買家對該區的發展前景非常看好。過去投資者對大三巴、皇朝西等一線旺區的舖位最為趨之若鶩，然而一線地段呎價動輒十多萬，而且自舖位被納入SSD規管範圍後，放盤量不斷萎縮，越優質的舖位業主越惜售，可謂一舖難求，因此，部份投資者開始將注意力轉移至其他有潛力的區份。部份呎價相對較低，鄰近賭場，而且有基建配套及未來規劃概念支持的二線區份，如皇朝東及氹仔區相信會越來越受投資者歡迎。這些區份雖然起步相對較遲，不過發展潛力大，以氹仔區為例，2013年該區舖位價格累積上升60%，升幅為五大區份之冠，現時呎價更升至5至7萬水平，較去年第四季均價32,000元進一步上升。投資者對這些後起之秀充滿信心，相信氹仔區及皇朝東等具升值潛力的區份未來會繼續受到投資者追捧。

隨著春節假期完結，商舖市場交投氣氛逐漸回升。最近高士德區的舖位成交明顯較過年前活躍，其中，俾利喇街更接連錄得大額成交，近日一個面積約1,033呎的時裝品牌舖位，以5,600萬獲承接，平均呎價約54,211元；另外一個相隔不遠的舖位面積約1,060呎，以4,620萬成交，平均呎價約43,584元，現時租客同樣為時裝零售，租金約9萬，回報率2.3厘。高士德區的放盤量一向緊絀，業主普遍心態強勁，相當惜售，春節後亦未見放盤量有明顯增加，越當旺、租值越高的優質舖位尤其可遇難求，現時市場上僅有的放盤皆以1,500萬以內的細價盤為主，部份業主過年後陸續調升叫價，平均加幅約5%。最近，投資者陸續重投市場，資深投資者鍾情購買優質舖位，只要位置適合、價錢合理，一般可以很快獲承接；另外，亦有部份小投資者一直觀察市況，靜候入市時機，惟眼見過年後叫價上升，難免增加顧慮。其實高士德區作為民生消費高度集中的區份，區內舖位的升值潛力絕對不容忽視，預料未來價格只會越來越高，盤源亦會越來越少，入市難度將更大。

澳門樓市不斷發展，及早掌握市場動向對地產代理而言至關重要。為強化前線員工的專業水平以及對市況的掌握，日前，中原(澳門)舉辦精英會辯論比賽，以「澳門2014年市況暢旺」為主題，透過辯論形式讓同事們加深對市場資訊的了解，從而進一步提升公司整體的服務質素。是次精英會辯論比賽假皇都酒店舉行，並由中原(工商舖)及澳門董事總經理潘志明先生、中原(澳門)董事石寶德先生、澳門區高級區域營業董事張麗華小姐以及氹仔區及工商舖高級區域營業董事何兆恆先生作評判。活動得到一眾精英會成員熱烈支持，積極報名參賽。比賽當日，正、反雙方都準備充足，針對主題進行辯證，經過三個環節的賽事，最終由正方勝出。中原(澳門)一向重視前線員工的培訓工作，是次舉辦辯論比賽是希望透過嶄新的形式，加強同事們對市場資訊的掌握，及早洞悉市場走勢，進一步提升專業水平，為客戶提供更優質的地產代理服務。同場亦進行了2014年度精英會就職禮，為新一屆的精英會會長、培訓部部長、慈善部部長等就職成員進行授勛儀式。

中原澳門於2014年1月8日，假澳門觀光塔舉行年度晚宴，與員工分享過去一年的努力成果，並向各界展示2014年的發展方向。中原地產亞太區總裁黃偉雄先生、中原工商舖營運總監及中原澳門董事總經理潘志明先生，以及中原澳門董事石寶德先生等出席晚宴，並帶領一眾主管進行祝酒儀式。石寶德先生致辭表示，去年市況逆轉，整個業界營商環境困難，市場成交萎縮，從業員佣金收入大不如前，在如此艱難的市況下，業界團結一致，咬緊牙關，總算捱過了。再次特別感謝公司前線及後勤各部門同事上下一心，艱苦努力，尤其要感謝一眾具有優秀品格、勤奮上進的同事，堅守專業，取得佳績。過去九年澳門市場先後經歷過多次轉變，而中原澳門始終受到本澳市民以及業界的支持，得以不斷成長，未來澳門將有更多實體經濟項目落成，包括萬眾矚目的港珠澳大橋以及橫琴新區，相信會為澳門帶來經濟起飛的又一個黃金五年，中原澳門未來將繼續提供更加多元化的服務，希望能與本澳市民共同努力，為澳門經濟出一分力，與各界共享成果。中原工商舖營運總監及中原澳門董事總經理潘志明先生展述公司未來的發展方向，他表示，2013年是市道艱難的一年，地產代理發牌制度以及一手樓花規管政策的實施，都對市場造成了影響，在困難的經營環境之下，有賴公司的發展理念以及公司管理層的英明領導，為同事創造更多發揮空間。中原重視人才，尊重每一位同事的發展空間，同事年輕、有活力、心態強、具拼搏精神，並秉承集團「不炒賣，不吃價」的原則，因此漸漸受到越來越多發展商以及市民大眾的認同，經過多年的不斷成長，終於發展成為今天全澳規模最大的地產代理公司，員工人數140人，分行數目9間。未來中原澳門將繼續維持適度擴展的步伐，短期內將增設2個營業舖點，希望公司上下能繼續保持堅定的心態以及拼搏精神，不斷成長，不斷進步。中原地產亞太區總裁黃偉雄先生對中原澳門的表現給予肯定，他表示，2013年全中原集團的總營業額有134億，其中，港澳及亞太區總營業額佔21%。隨著去年新法規的實施，業界經過一年的適應及調整，地產代理行業已邁向規範化發展，市場運作將更加健康穩定。2014年中原澳門將踏入第十個年頭，希望同事要保持謙虛的心態，朝著目標繼續努力奮進，承先啓航，做出新指標，將業務推上另一個新台階。是次中原澳門以「承先啓航，邁向十載新里程」作為晚宴主題，以配合中原澳門踏入第十年的新里程。當晚，分別頒發了「最佳分行」、「傑出分行管理」、「最多單數獎」、「傑出地產代理」、「百萬新星」、「卓越之星」、「千萬雄獅」以及「精英會」等多個獎項。除頒獎之外，還進行大抽獎及「中原好聲音2」歌唱比賽，同事們配合「上海灘之夜」的服飾打扮，全場氣氛高漲。

早前，澳門中原精英會遠赴四川成都進行一連三天的考察之旅。中原工商舖營運總監及中原澳門董事總經理潘志明先生率領各部門主管及精英會會員，一行三十八人浩浩蕩蕩出發到四川取經。是次行程內容豐富，除了在成都市內進行實地考察，了解大都會的發展規劃以及國內的投資機遇，另外，亦舉行了離岸會議，各主管對過去一年的工作作出回顧，並且匯報了來年的計劃及部署，一眾成員更進行分組討論，對未來的市場形勢，以及營商環境的變化為行業帶來的影響等問題作出深入討論，探討新環境下的發展機遇。過去一年面對市況逆轉以及行業變革，澳門中原上下一心，積極應對，在逆境中屢創佳績，並獲得廣大客戶的認同和支持，為同事們帶來莫大鼓舞。此外，澳門中原精英會的會員數量亦再創新高，共有三十六名，其中全年營業額超過一千萬的獅會級別會員更多達八名，足以見證公司上下在過去一年的努力。未來澳門中原將繼續貫徹集團的發展方針，迎難而上，開拓更多商機，為再創業績高峰作好準備。另外，一眾成員還遊覽了西嶺雪山、新世紀環球中心等景點，領略當地名勝風光，增廣見聞。

一年一度的慈善盛事公益金百萬行是日完滿結束，中原澳門今年繼續鼎力支持，一眾主管、前線及後勤同事都積極參與，上下一心共襄善舉。中原澳門一向熱心參與社會公益活動，積極履行企業社會責任。中原精英會旗下的慈善部每年都會透過不同活動籌集善款，作為各項慈善活動的經費，早前就從經費中撥款捐予澳門日報讀者公益基金會，支持是次百萬行活動。日後，中原澳門亦會繼續以行動回饋社會，傳播關愛社會的訊息。

隨著2014年施政報告在上月中發表，樓市問題再次成為社會討論熱話，是次樓市政策以促進公屋與私人房屋市場均衡發展為重點，社屋為主、經屋為輔，放寬經屋申請入息上限，相關政策既可回應市民的住屋需求，亦避免了在現時外圍經濟不穩之下對樓市過份打擊，體現特區政府施政穩健，切合現實。至於私人市場方面，現時的核心問題仍是供求問題，政府在回應公營市場的同時亦應在私人市場上增加供應，才能達至均衡發展。為促進房地產市場健康穩定發展，特區政府先後從公、私營房屋市場落實多項政策，公屋政策方面，在上星期的施政辯論中運輸工務司司長劉仕堯提出新一輪經屋申請將放寬入息上下限，一人家團由7,800至29,000元，二人或以上家團由12,000至59,000元，此舉可令社屋申請覆蓋範圍更全面，能回應更多市民的住屋需求，實屬利民措施。放寬經屋申請入息上限對於私樓價格有調節作用，過往部份超過入息上限的夾心階層為解決住屋需求，被迫以高價購買舊樓或唐樓，因而扯高樓價，故放寬入息上限，讓更多人符合經屋申請資格，相信可以降低對細價樓的需求，對穩定樓價有幫助。近年澳門政府全力推進萬九公屋，當中經屋單位佔9,196個，而隨著萬九公屋的完工，「後萬九」亦即將投入興建，未來將再有6,300個公屋單位供應，社屋及經屋數量的增加可從私樓市場分攤部份住屋需求，從而減輕私樓市場供求緊張的問題，對於私樓市場的樓價及租金亦可起調整作用。另外，「社屋為主，經屋為輔」的公屋政策亦廣受認同，始終公屋政策最終目的是保障居住問題，而並非滿足人人置業的願望。過去，中原曾參與一些地區活動探訪弱勢社群，了解到貧苦家庭由屈居於分租單位到受惠於社屋政策幫助上樓改善生活，當中轉變之大，足以見證社屋的確能幫助基層人士解決住屋需要。正如個別議員所言，了解到部份基層人士無論經濟是好是壞同樣是買不起樓，因此應該首先幫助這批低收入人士解決住屋需要，否則一旦出現如香港般的劏房現象，屆時問題將非常嚴重。以香港作借鏡，香港政府在公屋方面雖有「三年上樓」的承諾，然而部份申請人輪候時間長達七至八年，因此衍生出嚴重的劏房問題，據當局公佈的數據顯示，香港居住劏房的人數超過17萬人，相比之下，澳門社屋的輪候時間亦不短，平均介乎四年至七年半，要避免社屋輪候戶淪為劏房戶，政府必需要制定一套長效的公屋政策，要有科學化的統計數據作支持，盡量縮短社屋上樓的輪候時間，才能更好地達至保障居住需求的目的。社屋供應充裕可幫助低收入人士避免挨貴租，改善居住環境，而樓價亦不會因為租金上升而被推高升幅。最近，個別學者及議員有聲音要求政府出招打壓樓價，並在自置物業人口比例上爭論不休。其實不論自置物業的人口比例是否如政府統計數據般高達八成，政府訂立調控政策都不應從打壓樓價作考量點，需知道澳門樓市有實體需求支持，並非泡沫市場，據澳門統計暨普查局資料顯示，今年首十個月非澳門民居購買住宅的比例僅佔1.7%，可見樓市由本地購買力支撐。而且不少人靠著辛勤工作賺取經濟成果才購得物業，若過份打壓樓價有可能令業主成為負資產，不但對業主不公平，亦有可能因而影響本澳整體經濟。再者現時外圍經濟不穩，美國正蘊釀退市，對環球經濟會帶來一定的影響，對澳門樓市亦構成一定的壓力，政府實在無必要在這個時候再推出任何行政措施為樓市增加下行風險。事實上，自劉司長公佈放寬經屋申請入息上限後，近十日我們觀察到過往因為急於入市而打算屈就以高價購買舊樓的準買家，他們最近的置業步伐明顯放慢了，開始轉為留意申請經屋的細節，睇樓量及成交量都較之前放緩，可見放寬經屋申請入息、增加經屋供應，對私人市場可起到即時作用，是穩定樓市的有效政策。政策達至政府在幫助市民解決居住問題的同時，也能顧及業主的利益以及社會的整體經濟環境。政府多年以來著力研究公營房屋市場規劃，照顧市民的住屋需求，得到社會的廣泛認同，而私人房屋市場方面，希望政府亦不要忽視。現時業界以至社會大眾基本一致認同樓市的核心問題在於供應不足，尤其自樓花法實施後，一手供應已大不如前，期望政府可針對問題根源，為私人市場增加土地供應，在新填海土地以及收回的28幅閒置土地預留空間增建私人住宅，加快批則程序，令私樓市場可盡快恢復供應，避免供應斷層現象再次出現。樓價問題關乎供應，與其在調控政策上斟酌，躊躇不前，不如集中力量增加供應才是解決高樓價的唯一方法，這才是推動澳門樓市長遠健康發展的適當策略。

風災無情，人間有情。菲律賓受超強颱風海燕重創，超過1,100萬人受影響，70萬人無家可歸，死亡人數多達5,500人。為援助災情，早前中原精英會極速通過動議，從慈善經費中緊急撥款澳門幣一萬元捐助澳門紅十字會，為支持救災出一分力。是日，中原氹仔區及工商舖高級區域營業董事何兆恆先生、中原精英會會長吳佩玲先生、慈善部部長姜海燕小姐以及幾位會員代表親臨澳門紅十字會進行支票移交，並由澳門紅十字會理事會理事長馬健華先生以及副理事長覃伯德先生代表接收。善款將用作支援菲律賓救災工作之用。

受惠於自由行政策及經濟向好等因素，香港工商舖物業仍是投資保值的理想渠道，不少投資者看好後市，有意趁淡市斥資入市，其中澳門投資者的比例越來越多。鑒於香港工商舖物業越來越受本澳投資者注視，日前，中原(工商舖)特別舉辦香港工商舖聯展，為澳門的投資者帶來舖位、寫字樓及工廈等多個範疇的香港投資項目，吸引大批投資者到場查詢。香港工商舖聯展假中原澳門總行舉行，由11月16至24日對外開放，首兩天已經吸引大批本澳投資者到場了解，場面熱鬧。中原(工商舖)助理營業董事李肇成先生表示，近年澳門投資者積極拓展海外投資機會，而香港的工商舖物業就是不少本澳投資者的理想投資對象。香港零售市道持續造好，舖位租金高企，最近有報告指出，全球64個國家共334個地區當中，銅鑼灣區舖租冠絕全球，月租每呎達1,950元，按年升14.7%，較次名的紐約第五大道高出兩成，而中環及尖沙嘴亦分別以1,480元及1,320元排名第三及五位。租金最能直接反映物業本身的價值，最近各區接連錄得逾億元大額買賣成交，反映市場氣氛逐步轉活，後市向好。寫字樓方面，甲級商廈成交疏落，市場缺乏指標，2,000萬以下的商廈物業成為市場主流，不少用家及投資者對中細價商廈單位趨之若鶩，最近有銀座式商廈分拆出售，吸引港澳兩地投資者搶購，熱潮一觸即發。另外，工廈市場亦不乏大額成交，其中葵涌區表現獨領風騷，10月成交宗數佔全港整體交投量約21.2%。另一區份長沙灣區由於陸續轉型，有望發展成為西九龍的「新中環」，而且多個發展項目進行得如火如荼，區內工廈亦受追捧。工商舖各範疇亦備受市場注視，難怪是次展銷吸引大量本澳投資者到場踴躍查詢，當中更有買家即場成交。拓展海外投資機會已是大勢所趨，在眾多海外市場當中，以香港的市場狀況與澳門最為相似，較易受澳門投資者熟悉和掌握。樓市發展固然偶有起伏，不過只要有經濟因素作支撐，市場前景始終樂觀，而有眼光的投資者必然會把握良機趁低入市。隨著本地投資者對香港市場的了解逐漸增加，相信未來香港工商舖物業將成為越來越多澳門投資者選擇的海外投資渠道。

中原地產一向熱心公益，發展公司業務之餘，亦不忘回饋社會，每年都會透過舉辦不同的慈善活動，積極履行企業社會責任。最近，中原澳門首次舉辦慈善減肥比賽，以嶄新的活動形式籌募善款，捐贈慈善團體澳門明愛。是次慈善減肥比賽以宣揚健康及慈善為宗旨，賽事分為個人組別及雙人組別，參賽者透過邀請善長贊助比賽的形式籌募善款，比賽為期兩個月，設有個人組別冠軍、雙人組別冠軍以及最強慈善大獎等三個獎項，以減重百分比最多及籌款最多者為勝。活動吸引前線及後勤同事踴躍報名參加，短短數日內共籌得善款二萬多元。日前，中原工商舖營運總監及中原澳門董事總經理潘志明先生、中原澳門董事石寶德先生、氹仔區及工商舖高級區域營業董事何兆恆先生以及一眾參賽者到澳門明愛進行支票移交，並由澳門明愛總幹事潘志明先生、明愛家居護養服務主任鄭月嬋小姐、助理主任黃愛蓮小姐以及崗頂明愛老人中心主任梁金好小姐代表接收。全數善款將用作為「家居護養服務」的受助者添置家居護理用品之用。中原澳門首次以減肥比賽的形式進行慈善籌款，董事石寶德先生表示，是次活動的發起，概念源自於公益金百萬行，步行者透過籌集善款獲得支持行畢全程，既可達到公益目的，亦可堅定決心完成全程，一舉兩得。同樣地，減肥往往需要很大的毅力及意志才能達到目標，若得到善長以捐款支持，既可大大地增加參賽者的決心，更快達成目標，亦可為慈善盡一分力。適逢在報章上看到澳門明愛的「家居護養服務」，了解到該服務能真正幫助長期病患者及長者在家居護理上的實際需要，非常有意義，因此決定發起是次減肥比賽，籌集善款為該項服務提供支持。澳門明愛從2012年12月起開設「家居護養服務」，為受助者提供24小時的社區照顧服務。很多長期病患者以及缺乏自理能力的長者，由於經濟條件、缺乏護理知識等原因，非常需要專人提供照顧護理，澳門明愛的「家居護養服務」正好填補現有社區服務的空隙，不但提供清洗傷口、照護、協助康復等上門服務，更會結合義工團體開展外遊、教授護理知識等活動，為受助者提供全方位的照顧服務。是次活動非常成功，既可向同事宣揚健康生活的訊息，同時亦達到身體力行支持公益之目的，意義重大。日後，中原澳門將繼續秉承「關愛社會，積極履行企業社會責任」的精神，參與更多公益活動，以愛回饋社會。

最近澳門掀起了一陣投資海外物業的熱潮，由於本澳樓市供應萎縮，而且投資成本亦不斷增加，令本地的小投資者投資渠道收窄，故部份低成本、高回報的海外物業就成為了他們的最新目標，另外亦有越來越多買家有意在海外置業作日後子女升學自住之用。有見及此，澳門中原日前首次舉辦英國物業推介會，帶來海外投資的新機遇，吸引了一眾本澳的小投資者及海外升學子女的家長到場查詢。澳門中原英國物業推介會於10月20日假澳門英皇娛樂酒店舉行，吸引大批投資者及用家到場了解，場面熱鬧。澳門中原區域營業經理吳佩玲先生表示，澳門樓市受SSD、樓花法及中介法等措施影響，供應不斷萎縮，本地的投資機會減少了，加上銀行收緊按揭，令置業成本增加，對現金流相對不夠充裕的小投資者影響尤其顯著，他們開始向外尋找新的投資機會，部份海外物業投資門檻較低、回報高，而且個別國家匯率正處於低位，對於小投資者而言的確是非常吸引的投資機會。眾所周知英國的教育享譽國際，每年到英國升學的澳門留學生多不勝數，部份家長更有意在當地置業方便子女居住，故英國的物業無論對投資者還是用家而言，都極具吸引力。是次展銷會的物業位於英國曼徹斯特城鎮OldHam，區內有大量留學生，租賃需求龐大，租金回報有支持，物業可自由買賣，既可自用亦可收租投資，樓價最低70餘萬港幣，銀行提供六成按揭，現金全數支付更可獲92折，且發展商提供首兩年8厘租金回報保證。首期輕鬆，租金回報可觀，加上現時英鎊匯率低，的確是理想的投資選擇。現場所見不少本地投資者及家長到場查詢，當中更有買家即場成交。隨著本地投資者對海外市場逐漸加深了解，相信未來海外物業會成為投資者的最新投資方向。

君薈澳門黑沙環中街君悅灣第六座發展商三友發展有限公司物業座數1座物業樓層38層單位總數266個面積514呎–1,186呎單位間隔開放式至兩房總建築面積超過22萬平方呎樓底高度2.93米物業特色賣點五星級酒店服務式公寓會所設施多功能宴會廳開放式廚房兒童玩樂場室外泳池健身室音樂室圖書館桑拿室交樓日期預計2014年尾

樓花法餘波未了，第三季中介法實施，兩大新法夾擊，加上暑假傳統淡季氣氛、盤源萎縮以及銀行按揭審慎等因素，令住宅成交量跌至近年新低。踏入第四季，在缺乏新供應之下，中原澳門董事石寶德先生預料成交量將持續偏低，全年住宅成交量估計跌至11,000宗水平。供求失衡加劇量跌價升難避免石寶德先生在第三季樓市回顧記者會中表示，第三季住宅成交量跌價升，在樓花法、中介法、盤源萎縮、銀行按揭嚴謹以及假期氣氛等因素下，成交量出現顯著跌幅，不過價格仍然持續向上，由十大現樓屋苑的成交數據可見，首三季成交量較去年出現大幅回落，然而成交呎價卻全面上升。以往成交量下跌，價格亦會跟隨下調，然而隨著經濟急速發展，澳門人口增長，對住屋需求不斷膨脹，據澳門統計暨普查局資料顯示，截至2012年底澳門人口達582,000人，較2011年增長24,600人，若以四人同住一單位的比例推算，最少需要6,000個單位才足以應付居住需要，然而2012年住宅單位新供應量只有2,443個，供應遠遠不能應付實際住屋需求，僧多粥少，自然推動樓價上升。末季成交續跌料全年成交萬一宗最近市場上出現個別高價成交個案，亦是由供求失衡所產生。自2011年6月SSD實施後，二手盤源供應持續萎縮，加上剛實施的樓花法及中介法，令一、二手供應出現斷層，盤源流通量大幅下降，買家無樓可買，成交陷於膠著，購買力累積，大部份購買力去爭奪市場上僅有的小拙盤源，最後只有市場上最具負擔能力的買家能成交，樓價自然被搶高。然而該批買家在市場上只佔一小部份，並非主流客源，隨著這批高端客源逐漸消耗，而普羅大眾的負擔能力又無法承接屆時之樓價，不排除樓價將會出現下滑的可能。至於成交量方面，預料成交偏低的情況會延續至第四季，市場上僅有的二手盤源在第三季已消化不少，除非有發展商開售新盤，為市場增加供應，否則末季成交量最多與第三季相約，甚至更少。估計全年成交約11,000宗水平，較09年金融海嘯樓市低潮的11,307宗更低。澳門供求比例1：10盤源短缺遠超香港近年澳門政府著力打造休閒旅遊城市，大力投資基建，港珠澳大橋、橫琴新區、新填海區、各大型酒店項目，推動經濟快速增長，成績有目共睹，人均GDP超越香港，躋身亞洲第一，然而豐碩的經濟成果背後，人口膨脹以及住屋需求大增的問題亦同時浮現。與澳門相隔一海的香港，住屋問題同樣是大眾討論的焦點，相比之下，澳門土地面積、人口都比香港少，然而住屋問題卻比香港更為顯著。2012年香港人口按年增加65,500人，住宅單位新供應量19,900個，供應量與人口之間的比例約1：3，反觀澳門同年人口增長24,600人，住宅單位新供應卻只有2,443個，供求比例達1：10，可見澳門住屋供求失衡之嚴重。供應問題未解決港府辣招難抑樓價針對住屋問題香港政府先後推出多項行政措施干預樓市，然而作用成疑，結果只能凍結成交量，但樓價卻仍然高企，業界經營困難，叫苦連天，出現大規模結業、失業潮，甚至運輸、裝修等相關行業亦受到牽連，市場怨聲載道，更首次出現數萬人上街遊行抗議，當中包括業主、地產代理、運輸、裝修等多個界別的人士。該情況的出現，歸根究底是房屋供求失衡所致，基於03年香港政府停止賣地，令市場供應出現斷層，又把當年樓市下滑歸咎於8.5萬公屋單位為罪魁禍首，惟隨著人口增長，住宅供應與實際住屋需求嚴重脫節的情況日益加劇，時至今日政府要將公屋單位預算增加至47萬才能滿足社會需求，甚至急切地推出「劏房合法化」政策以應付燃眉之急。冀釋出土地增加供應落實長遠政策助穩定樓市以香港情況作借鏡，澳門人口增長比香港更快，然而土地供應卻更為短缺，為免在房屋問題上步香港後塵，澳門政府應該盡快落實完善的房屋政策，以解決現有的房屋問題。長遠方面，新填海區有望解決未來發展的土地需求，但遠水不能救近火，現階段澳門面臨的供求失衡問題已迫在眉睫，市場急需要一套迅速而有力的即時措施以解決現有的需求問題。建議行政當局將政府之前收回的土地釋出予市場發展，並在土地批則程序上加快處理，盡快為市場增加供應。期望政府能盡快完善相關政策，從長遠政策及短期措施兩方面互相配合，確保供應穩定，助樓市健康發展。

第三季在兩大新法效應之下，住宅市場趨淡，部份資金流向工商舖市場，令市場在假期淡季氣氛之下仍可維持一定的成交量，中原氹仔區及工商舖高級區域營業董事何兆恆先生在第三季樓市回顧記者會中對第三季工商舖市場走勢作出總結。買舖趨向「重質不重量」首三季成交料跌38%首先分析商舖市場，據澳門統計暨普查局資料顯示，七月份商舖成交量有111宗，涉及金額約10.48億元，與六月相比成交量輕微下跌6宗，然而金額卻大幅增加36%。八月份成交量約73宗，成交金額約8.03億元。九月份市況基本相約，預計成交量約78宗，全季宗數估計約262宗，推算首三季商舖總成交量約951宗，與去年同期約1,531宗相比，跌幅達38%。成交量持續下跌，主要因為銀行對商舖估價不足，一般只有市價的六至七成左右，加上貸款比例普遍只有估價的五至七成，故令購買資金成本達至五至七成，還有手續費、各種稅項等費用共佔半成左右，令資金成本實在非常高，有能力及足夠現金投資商舖的人減少了。尤其是商舖納入SSD規管範圍後，短炒風氣有效壓止，投資者對商舖的選擇趨向「重質不重量」，偏向集中火力購買容易租出及能吸引連鎖店舖落點的當旺優質舖位，以往漁翁撒網式的亂買造成高成交量的現象已不再復見，故成交收窄幅度較大。搶攻年尾零售檔期商舖租賃熾熱商舖買賣成交放緩，但租賃成交卻非常暢旺，有見及此，中原由五月份開始成立工商舖租務部，專注發展工商舖租務範疇，單計九月份累積商舖租賃佣金收入突破100萬元，可見商舖租賃市場的確熾熱。澳門旅遊零售業持續蓬勃，據澳門統計暨普查局資料顯示，八月份入境旅客人次突破287萬，旅客數目屢創新高，消費亦受帶動，世界旅遊組織公佈2012年訪澳旅客人均消費冠絕全球，比第二位的美國高出七成。旅遊業表現向好，商戶對旅遊消費力亦充滿信心，希望在這個市場分一杯羹，加上臨近年尾傳統零售旺季，商戶為搶攻聖誕、新年黃金檔期而積極物色舖位落戶，不但海外品牌有意進駐，本地企業亦加緊擴展步伐，其中，新口岸、皇朝、南灣、氹仔等旅遊區或酒店集中的區份就是商戶搶租舖位的主要戰場，造就不少大額租賃成交。地區平均呎價(元)平均呎租(元)第三季第二季第一季第三季第二季第一季新口岸皇朝區皇朝東30,95824,000--37.63230皇朝西--73,000--242--250氹仔區27,48728,00019,50043.115240中區(南灣區、板樟堂區、新馬路)52,02354,70049,800216200185高士德區24,00026,00028,500564960北區13,79012,00010,324242128盤源萎縮成交續低全年舖位成交料跌四成踏入第四季，預料成交量偏低的情況會仍然持續，受SSD限制舖位盤源供應萎縮，投資者的選擇減少，亦是成交量下跌的原因之一，而且誠如以上分析，投資者的投資趨勢開始改變，位處旅遊區、租值較佳的優質舖位將會是未來舖位投資的主要方向，這類舖位始終有品牌商舖支持，升值能力毋庸置疑，至於之前價格一度被炒高的舊區舖位，由於租金未能跟上，新租約回報率仍在2%以下，未來價格或會有調整的空間。因此，相信未來成交會以大銀碼的舖位居多，預料第四季舖位成交量約350宗，推算全年成交量約1,300宗左右，較去年2,189宗下跌超過四成。購買成本低吸引投資者頂級寫字樓呎價升至6,500今年表現大熱的寫字樓市場，在第三季表現一如預期，成交量及價格同樣維持穩定增長，由於寫字樓租金回報相對其他物業高，一般舊有租約都可達2.5%，加上銀行估價可達八成，而且按揭利率相對優惠，令購買成本較其他物業低，吸引不少投資者將目光轉移至寫字樓市場，據澳門統計暨普查局資料顯示，七、八月份寫字樓成交宗數分別有53及35宗，涉及金額分別有2.56及2.25億元。隨著住宅市場供應萎縮，投資者無樓可買，部份資金由住宅市場流向寫字樓市場的趨勢更為明顯，預料九月份寫字樓成交量有望達至60宗，全季成交估計約148宗左右。各區當中，以皇朝區最受投資者熱捧，該區發展潛力優厚，是高級寫字樓的集中地，大型博企、新增公司都在該區設立辦公室，寫字樓數量供不應求，價格自然受到支持，頂級寫字樓價格升幅尤其顯著，九月份獲多利中心成交呎價已創出6,500元新高，而皇朝廣場呎價亦升至6,000─6,500元水平，對比上季中原曾預測的下半年頂級寫字樓呎價升至6,600元，第三季已提前達標。隨著住宅及商舖市場成交持續淡靜，未來寫字樓仍然是投資者重視的市場，預料成交會持續暢旺，估計第四季寫字樓成交量或有200宗水平，而價格方面由於首三季已累積了不少升幅，預料短期內升幅會放緩，直至下階段租金上升，回報率增加，價格才有可能隨之而上升，因此預計第四季價格升幅收窄，年底前最多輕微上升5%。2013年第三季各區寫字樓買賣及租賃平均價格區份買賣呎價(元)租賃呎價(元)回報率皇朝6,35514.132.67%新口岸5,00011.62.78%南灣(不包括FIT、FBC、AIA、澳門廣場、中國銀行大廈)5,02012.93.08%活化工廈執行難第三季工廈成交料跌半上半年表現不俗的工廈市場，在第三季明顯回落，據澳門統計暨普查局資料顯示，七、八月份工廈單位成交量分別為9及12宗，涉及金額約0.61及1.14億元，預料第三季全季成交量或不足40宗，與去年同季相比成交量大跌超過一半。其實政府在工廈市場方面的政策相對寬鬆，先於2011年4月起實施活化工廈政策，鼓勵市場將工廈轉變為住宅，後又有調控政策上的傾斜，沒有把工廈納入SSD規管範圍，在眾多利好因素之下，的確令市場對工廈的前景信心大增，造就工廈成交一度活躍，但活化工廈在執行上存在困難，由小業主手中集合業權成功改建的案例實在不多，投資者期望落空，對投資工廈的熱情減退，現時買家購買工廈的目的主要是收租及自用，畢竟工廈租金回報穩定，對長線投資者而言有一定的吸引力。第三季平均呎租約4.8元，回報率約2.28%水平，而價格方面，第三季平均呎價約2,525元，較次季2,365元上升約7%，未來價格走勢要視乎活化工廈政策的執行，以及租金的增長，價格才有上升的空間。

第三季住宅市場受調控政策影響至深，樓花法及中介法等兩大新法令市場陷於冷卻，中原澳門區高級區域營業董事張麗華小姐在第三季樓市回顧記者會中表示第三季住宅成交宗數料1,700宗，同比大跌逾六成。盤源流通量下降新法之下成交近停張麗華小姐表示，六月份實施的樓花法市場仍未完全適應，七月份再有中介法推出，在兩大新法影響之下，市場觀望氣氛濃厚，成交幾乎停頓。此外，盤源萎縮亦是導致成交下挫的重要原因之一，其實自SSD實施以來，二手盤源已不斷縮減，樓花法實施後一手供應亦即時暫停，加上中介法的實施，令未做物業登記的單位不能買賣，廣告宣傳亦受到影響，盤源流通量進一步下降，大大拖慢成交。再加上銀行在按揭取態上仍然維持嚴謹，估價不足，令購買成本高企，部份上車客及換樓客即使有意入市亦有心無力。而且正值暑假淡季，不少買家及業主外遊，市場交投氛氛淡靜。據澳門統計暨普查局資料顯示，七、八月份住宅成交量分別有725及566宗，涉及金額約30.66及22.81億元。第三季成交料千七宗樓價升3─5%盤源供應收窄，然而需求量卻有增無減，業主信心強硬，叫價更為進取，尤其兩法實施之後，平均叫價較上季提升達8%，不過亦不乏追捧，畢竟市場有實際需求存在，而且外圍經濟不穩之下，「買磚頭」的確是較為穩健的投資渠道之一，因此部份有負擔能力的買家亦不介意高追，造就個別高價成交，第三季整體成交價較上季上升約3─5%。不過缺乏供應始終是阻礙市場復甦的重大因素，二手盤源經過七、八月份的消耗已所餘不多，九月份除海天居及信譽灣畔有零星一手單位推出，市場上已再沒其他一手供應，因此成交量亦持續下滑，估計九月份住宅成交量進一步跌至約400宗左右，推算第三季成交量約1,700宗水平，與去年同季的4,475宗相比大跌62%。轉買為租趨增服務式住宅料受追捧此外，租賃成交熾熱，由於放售盤源大跌，買家無盤可買，部份選擇轉買為租，令放租盤源更為搶手，以東方明珠區為例，區內幾個大型屋苑的租盤已基本被消化，市場對優質租盤需求殷切。最近，市場消息指君悅灣第六座服務式住宅「君?薈」即將推出少量單位發售，這是市場上少有配備酒店式家居管理服務的住宅項目，全部為500多呎至1,200多呎的小型單位，這類小面積的優質單位最受外國高端租客渴求，相信該批單位推出後將吸引一批長線收租投資者極速消化。

澳門中原向來重視同事的綜合素質發展，經常舉辦不同類型的活動，為同事提供多方面的發展機會。藉集團成立35週年，日前，首次舉辦「中原好聲音」歌唱比賽暨招聘會，吸引一眾業界精英到場參賽、應徵，場面熱鬧。是次歌唱比賽暨招聘會於9月30日假澳門漁人碼頭舉行，活動以「踏上你的舞台，唱出你的好聲音」為主題，期望為參加者提供一個展現才能的機會。為隆重其事，特別邀請超級巨聲陳慧敏小姐為歌唱比賽作評判及表演嘉賓，另外，評判團還包括中原工商舖營運總監及中原澳門董事總經理潘志明先生、中原澳門董事石寶德先生、澳門區高級區域營業董事張麗華小姐以及氹仔區及工商舖高級區域營業董事何兆恆先生。是次比賽不但吸引一眾中原營業部同事踴躍報名，更吸引業界同仁參加，共十五組參賽者爭奪冠、亞、季軍、最佳台風獎以及最佳服裝獎等五大獎項，賽事緊湊，全場氣氛高漲。另外，同場舉行的招聘會反應亦相當熱烈。招聘會上提供分行營業經理、物業顧問、行政文員等多個職位，吸引不少應徵者到場查詢及應徵。澳門中原一向重視員工的專業素質，未來期望可吸納更多資深的從業員，進一步提升公司營業團隊的專業水準。作為澳門業界最具規模的地產代理公司，中原為同事提供一個盡展所能的平台，期望每位精英都可透過中原踏上成功的舞台。

地產代理的奮鬥歷程，有如乘坐航機，過程中總會遇上氣流，市況亦總會有起伏，要在業界站穩陣腳，當中大有學問。今期兩位主角──澳門中原區域營業經理吳佩玲(John)以及高級聯席董事楊毅(Jeffery)，一位是星級主管CaptainJohn，連續兩年奪得中原精英會金獅殊榮，帶領團隊多次成為最高業績的營業隊伍，更當選為2013年度精英會會長；另一位則人如其名是堅毅勤奮的「開單王」，連續兩年以最高業績成為精英會金鷹。這對精英組合將與大家分享，成功地產代理所必備的十大要訣，希望大家都可駕馭自己的事業航機，衝上雲霄！John：「把地產代理視為個人事業，有熱誠有動力，自然可以發揮至最好。」1.多勞才會多得，要有收穫先要付出地產代理與其他行業之間的最大不同是多勞多得，要做出成績首先必須勤力，一切由基本做起，掌握樓盤資料，充分了解市況，與客人多溝通，要有收穫就要先付出。Jeffery就是最佳代表，他入職以來一直是團隊中最勤力的同事，經常工作至深夜，每晚都會為第二日的工作做好準備功夫，所以他一直可以保持最佳的業績。2.隨機應變，突發問題靈活處理又有人會問，我每天都準時上班勤力工作，但為何做不到成績。當然只有勤力是不夠，這行每天會面對不同的客人，亦會遇到很多突發問題，因此一定要靈活變通，臨場反應要快，另外亦要懂得在促成交易的過程中如何靈活運用資訊解決問題。3.展現優勝之處，建立個人口碑面對同業競爭，要突圍而出就需要有口碑。為甚麼中原可以得到客人信任？中原地產今年已踏入35週年，多年建立的口碑，客人自然多一份信心。要在行內佔一席位，不但要選擇一間有口碑的大公司，要需要建立自己的口碑，展現出自己比別人優勝之處，這樣自然得到客人認同。4.積極樂觀，正面思維應對問題凡事要從好的方向想，因為日常工作中經常會發生不同的問題，如果消極應對，問題只會一直積壓。我本身是一個積極樂觀的人，我的團隊亦受我的性格感染，同事們很少在工作中積聚負能量。遇上困難我除了給予團隊鼓勵，亦會剖析事實真相，讓同事看清問題的根源，作好應對準備。5.寧可不做，不可出錯作為一個專業的地產代理，工作上出錯是不允許的，曾經見過有同行因為工作上的失誤而招惹官司，不但影響自己的專業形象及公司口碑，且要付出更多的時間、精神去補救失誤，嚴重影響日常工作，費時失事。我經常告誡團隊同事要盡一切能力杜絕出錯的機會，凡事要多問，不可以假設、猜測，若問題真的解決不了，就不要存有僥倖之心，寧可放棄交易，也要避免出錯。Jeffery：「凡有失敗必定是自己做得還未夠好，與其埋怨不如自我檢討，改善不足。」6.拒絕依賴，方法要靠自己尋找銷售行業必須主動，主動接觸客人，主動把握機會，更重要是主動尋找適合自己的方法。經常有同事向我討教成功秘訣，我很樂意和同事分享經驗，但最重要還是要靠自己摸索，如只依賴別人教導，很難成長，要從日常工作經驗中累積出一套適合自己的方法，提升自我解決問題的能力。7.「吾日三省吾身」，時刻緊貼市場每個客人的要求不同，要令自己不斷進步才能迎合客人，以前澳門人對住屋的要求沒那麼高，只要「有瓦遮頭」，夠實用就可以了，近年經濟起飛，人們對居住質素的要求也越來越高，屋苑區份、單位實用率、會所配套設施，甚至各銀行按揭等都是客人考慮的因素，地產代理要時刻緊貼市場步伐，才不會被市場淘汰。還要經常自我檢討，「吾日三省吾身」，不止每日三省，甚至每宗成交、每通電話我都會再三反省，提升進步空間。8.細心做好每個細節，針對所需提供服務地產交易牽涉的問題多而繁複，客人把事情託付給你，是基於信任和認同，作為一個專業的地產代理，一定要細心跟進每個程序，避免錯漏，而且要有洞察能力，從對談中可以很快地了解客人的喜好，針對客人所需提供最適合的服務。9.腳踏實地，小事情成就大目標John經常告誡我們要「down-to-earth」(實際)，無論目標有多遠大，首先要腳踏實地從小事做起，這點我非常認同。每一項微小的細節都有可能對交易造成影響，若細節處理不好，客人又怎麼有信心把數百萬、甚至數千萬的交易託付於我呢？入行以來，我一直謹守一項準則──不能讓客人比自己早到，看似小事情，但這些細節上的用心，客人是感受到的。10.關係由信任開始，責任心最重要我的客戶群中有七成半是舊客，我和客人之間不但是合作關係，部份更成為互信的朋友，經常有同事問我和客人維持關係的秘訣，其實中原品牌本身已有大量穩定的客源，不過能否把握到就要視乎個人表現，地產代理不但是一份工作，更是個人的長遠事業，要全情投入去做，讓客人感受到自己的熱誠和責任感，才會得到客人的信任，成為長遠的合作伙伴。

澳門中原一向重視員工培訓，經常透過不同的專業課程為業界培訓人才。藉集團創立三十五週年，中原舉辦銷售課程「不死神功二之創意無限」講座，日前，講座於澳門京都酒店作公開演講，吸引一眾銷售界精英出席支持，場面熱鬧。是次講座由中原訓練學院總監、中原工商舖營運總監及中原澳門董事總經理潘志明先生主講。潘志明先生表示，地產代理從業員要在業界站穩陣腳，即使面對逆境亦有「不死」的能力，當中大有學問，不但對工作要有澎湃的熱情，而且在思維上更要有無限的創意，勇於破舊立新，多角度思考問題，面對困難能即時靈活應對，這就是成功的最大秘訣。只要有創新求變的精神，無懼面對挑戰，即使市況轉變亦能保持實力，屹立不倒。「不死神功」是地產代理界一套銷售秘笈，創辦人潘志明先生將入行多年的豐富經驗和銷售心得匯集而成，先後在香港、澳門、廣州、台灣等多地作巡迴演講，好評如潮。藉中原地產創立三十五週年，推出第二輯「不死神功二之創意無限」，以創意思維作主題，冀借此啟發從業員能打破慣性思維，以創新求變的方法經營事業，邁向成功。