第二十九屆公益金百萬行是日完滿結束，中原(澳門)今年再度全力支持，一眾主管、前線及後勤同事全力參與並完成全程。中原(澳門)一向熱心公益，公司全體同事響應精英會號召，有錢出錢、有力出力，不但積極報名參與百萬行，更慷慨解囊，為公益金籌集善款。積極行善、回饋社會是精英會的優良傳統，日後精英會定必繼續履行社會責任，傳承公益精神。

今期主角──濠庭分行主管JohnNg(吳佩玲)相信是不少同事的偶像，帶領兩個團隊在過去十一個月創下累積2,200萬元的輝煌業績，成為目前最高業績的主管。被問到分享成功經驗，一向幽默風趣的John隨即收起口若懸河的作風，以一個「收割機」的故事道出堅持信念才是致勝的關鍵。天生我材必有用鈍刀終成收割機John的「收割機」故事要由他大學時期說起，John於國內著名的東北大學就讀，除主修安全工程學科外，土木、電腦軟件工程等多個學科範疇也有所涉獵，可惜每科都是學而不精，即俗語說的「周身刀冇張利」，因此畢業後在求職過程中屢次碰壁。後來嘗試到珠寶店當銷售助理，由於有銷售天份，獲顧主賞識擢升，惟後來珠寶店結業，令John再次待業。珠寶店的工作令John發掘了自己具有銷售方面的天份，於是便「膽粗粗」地到中原求職。入職後，John漸漸發現自己原來非常適合地產代理這個行業，大學時期所涉獵的多個學科豐富了他的知識範疇，讓他在面對不同行業的客人時都可以投其所好，更易與客人溝通。John認為即使是鈍刀，只要善加利用，就有機會成為一支打不死的「狼牙棒」，再加上堅定目標、堅持信念，遇上難題不要輕易退縮，要視每個難關為磨練自己的磨刀石，只要把「刀」打磨鋒利，假以時日「狼牙棒」終可進化成「收割機」，以更高的效率收割比別人更豐富的收獲。時勢造英雄把握時機邁向成功難道John入職至今事業都是一帆風順嗎？當然不是。John在地產代理這個行業也是經歷過高低起伏的，不過，作為一個典型的機會主義者，John總是善於把握每個時機。首先，於2005年趁樓市黃金時期加入中原，其後金融海嘯市況低迷，John決定離職外闖，自資開設小型地產公司。在外面轉了一圈，John對於這個行業有了更深入的認識，他認為小型地產公司炒賣為主、中介為次這種不健康的運作模式根本不是地產代理發展事業的理想環境，比較過後，John更加認定一間系統完善、形象正面的大型地產公司才是發展終身事業的適當平台，於是最終還是決定回歸中原。John深信「時勢造英雄」，只有把握機會，才可邁向成功。壯士之首無為而治據說John的團隊「弗馬」眾多，其中Jeffery、CoCo、Rex、Joe、Simon等幾位同事更有「狼牙棒五壯士」之稱，究竟John是如何管治這群壯士的？原來John也是「無為而治」的支持者，他認為人有不喜歡被管制的天性，過多及過於強硬的管理只會適得其反，軟硬兼施才是適當的管理方式。另外，還要多體諒下屬，觀察下屬的工作情況，必要時給予適當的幫助。曾有新加入的同事整個月都未能開單，John第一時間不是指責，而是與同事一同分析不足之處，尋求改善方法。有這麼包容下屬的主管，難怪John的團隊總是上下一心，團結一致，工作氣氛也特別融洽！招聘熱線：28715699(人力資源部莫小姐)

上月澳門特區政府再次出招調控樓市，措施波及商舖市場，對不少投資者造成壓力，暫停入市步伐，商舖交投明顯大跌，市場資金缺乏出路，有投資者開始將目光轉移至升值潛力龐大、而政策仍然真空的香港商舖市場，令這個投資領域成為本澳投資者的熱話，有見及此，中原(工商舖)於十一月二十四及二十五日，舉辦一連兩場「香港舖位投資攻略」講座，為澳門投資者分析香港舖市的投資前景及潛力。「香港舖位投資攻略」講座是日於澳門英皇酒店舉行，由中原(工商舖)營運總監及中原(澳門)董事總經理潘志明先生主講。潘生表示，近年港澳兩地商舖市場發展蓬勃，自由行政策的影響最大，由於受自由行政策帶動，旅遊零售業發展蓬勃，商戶承租能力大大提升，直接推動商舖租金及價格攀升，尤其一線旅遊旺區，自由行效應吸引越來越多國際零售品牌進駐，這些品牌為搶佔最佳位置，往往不介意高價搶租，因而令租金被大大推高。雖然一線旺區商舖的租金及價格升值能力最大，但由於業主普遍以長線收租投資為主，放盤量極低，因此這些一線旺區的商舖往往供不應求，其中，澳門旅遊消費區的舖位數量有限，而且業主一般較為惜售，令盤源更加少之又少。加上最近澳門政府再次出招，將商舖納入額外印花稅政策(簡稱「SSD」)的適用範圍，令商舖業主擔心出售舖位後最難以重投市場，因此封盤量大增，而買家則態度觀望，市場出現買賣兩閒的情況，商舖成交基本冷卻。香港的商舖有著獨特的先天優勢：香港的舖位租金回報較高，香港一線街道舖位的租金回報一般可高達2厘多，部份甚至高達3厘；香港盤源較為充足，而且舖位種類較多，給買家較豐富的選擇性；香港商舖的市場範圍較大，除本地商戶之外，還有大量連鎖店、國際品牌爭相進駐，舖位必然搶手。部份一線旅遊旺區，品牌搶舖激烈，商舖租金屢創新高，其中銅鑼灣核心區舖位租金呎價更創1,699元新高，超越美國紐約，成為全球舖租最昂貴的零售地段。先天優勢明顯，加上商舖範疇的相關政策現時仍然真空，這對於澳門的投資者而言，無疑是一片投資的新大陸。相比起環球經濟，亞太地區經濟環境仍然相對穩定，其中，港澳地區更是受影響較小的地區，相信未來經濟前景仍然明朗，預料未來香港商舖的租金及價格仍然可維持增長。澳門在商舖SSD效應之下，投資者四出為資金另覓出路，相信香港舖市將會是澳門投資者未來投資的一個新方向。

第十六屆迎新課程暨新晉主管培訓是日完滿結束，本屆學員包括13位住宅部及工商舖部的新入職同事，以及6位新晉主管。本屆課程由中原訓練學院副理事長何兆恆先生親自教授，課程內容除中原集團的發展、澳門市況、地產代理基礎知識以及實務操作等之外，何生更與學員分享寶貴的工作經驗及成功心得。學員完成二十小時的課程後，稍後還要通過考試及評核，才能獲發畢業證書。在此預祝各學員能順利通過考核，成為專業、成功的地產代理，開創事業上的佳績！

受惠於旅遊業及零售業的興旺，近年港澳兩地的商舖市場急速發展，商舖價格及租金水漲船高，不少投資者看中舖市這個投資領域的升值潛力，尤其香港商舖市場現時仍然政策真空，成為不少投資者，甚至本澳人士的最新尋寶對象。澳推「新八招」舖市交投冷卻澳門投資渠道較少，物業市場一向是投資者普遍傾向的投資工具，近年，商舖市場由於受旅遊業及零售業的帶動而急速發展，無論價格還是租金均持續上漲，令商舖成為越來越多人爭相投資的新方向，加上去年六月起澳門特區政府實施額外印花稅政策(簡稱「SSD」)，不少投資者由住宅市場流向商舖市場，令商舖更為搶手。直至今年十月，政府推出樓市調控政策「新八招」，把商舖納入SSD適用範圍，措施實施後，市場放盤量隨即急跌，由過去住宅SSD經驗所得，相信未來商舖盤源將不斷萎縮，買家入市難度大增。事實上，自十月三十日政策實施後，商舖成交量明顯急跌，跌幅估計高達三成。港舖市熾熱二三線區最搶手澳門商舖市場受政策掣肘，反觀鄰埠香港，商舖交投方面的調控政策仍然真空，對投資者而言無疑是投資方面的一片新大陸。香港作為世界知名的購物天堂，旅遊業及零售業一向蓬勃，加上自由行效應，零售市道暢旺，自然帶動商舖租金及價格不斷攀升，而且市況遠遠比澳門更為熾熱。部份一線旅遊旺區，品牌搶舖激烈，商舖租金屢創新高，其中銅鑼灣核心區舖位租金呎價高達1,699元，截至今年六月錄得租金比去年上升34.9%，已超越美國紐約，成為全球舖租最昂貴的零售地段。商舖租金長升長有，回報可觀，帶動價格不斷上升，因此吸引不少投資者購作長線收租，甚至短炒獲利。惟一線區份舖位銀碼大，而且放盤量少，可謂一舖難求，因此，不少投資者專攻部份有潛力的二、三線地區。例如深水埗、西環、屯門、元朗等區份，過去一直是傳統民生區，以本區居民消費為主，隨著舊區重建、鐵路、活化項目、大型基建等工程的展開，令這些二、三線地區的發展步伐加快，逐漸發展成完善的商住社區，除本區居民外，更吸引區外消費者入區消費，形成龐大的消費力。這些二、三線地區商舖升值潛力大，而且銀碼相對較小，因此相當受投資者歡迎。政策真空港舖市成未來投資方向環球經濟不穩，通脹壓力升溫，投資者四出為資金尋找出路，上月港澳兩地政府先後出招調控樓市，澳門住宅、商舖、寫字樓及車位等物業市場全面失守，惟香港方面商舖市場暫且幸免，未有相應政策限制交投，預料未來市場資金流向香港舖市的情況會更加明顯，成交更為熾熱，而且商舖的價格相信會有大規模升幅。除香港買家之外，未來相信更會吸引大量海外投資者，尤其本澳投資者從中分一杯羹。有鑑於此，中原(工商舖)將於本週六、日(11月24及25日)，假澳門英皇酒店舉辦「香港舖位投資攻略」講座，由中原(工商舖)營運總監及中原(澳門)董事總經理潘志明先生主講，為投資者分析未來投資方向及香港商舖的市況，讓投資者了解最新的投資資訊，及早掌握投資新機會。

近年，地產代理的專業受到社會普遍肯定，越來越多人立志投身業界。中原(澳門)為招攬更多人才，擴充公司團隊，參與十一月十七日舉辦的「驛站Xhellojobs澳門好工招聘站」。是日接獲不少求職者查詢及投表應徵，部份更即場面試，反應非常熱烈。由驛站、文職人員總會、哈囉好工網及人資顧問公司MSS全策顧問合辦的「驛站Xhellojobs澳門好工招聘站」，是日於工聯屬下服務中心驛站舉行。是次活動共有十二個企業單位參展，除設有人資市場動向及行業發展趨勢的相關專題講座，以及求職面試工作坊外，更為求職者提供即場面試機會。中原(澳門)於活動中接獲不少求職者投表應徵，部份更即場面試，反應相當熱烈。近年，隨著澳門地產行業發展逐漸成熟，地產代理的專業也逐漸備受社會肯定，越來越多人立志投身業界，令業界更加人才輩出。未來，中原(澳門)將繼續擴充團隊，為業界培訓更多專業人才。

樓市調控政策「新八招」自十月十二日公佈至今已滿一個月，由於是次政策涵蓋範圍廣至住宅、商舖、寫字樓、車位等等，政策公佈後令市場產生疑慮，買賣雙方僵持，交投全面下挫，商舖成交下跌三成，住宅方面，估計最嚴重甚至下跌六成。政策效應商舖成交跌三成中原(澳門)氹仔區、工商舖及項目發展區域營業董事何兆恆先生表示，近年澳門旅遊業及零售業興旺，商舖租金大大提升，吸引大量投資者購買商舖投資，加上去年額外印花稅(簡稱「SSD」)實施後，部份投資者由住宅市場轉移至商舖市場，令商舖越來越搶手，然而近月銀行收緊按揭以來，對商舖的估價調低至成交價的五成，令買家的購買成本大增，現時購買商舖一般需支付相當於成交價近八成的現金作為首期，對投資者而言無疑是阻礙入市。加上業主惜售，市場放盤量少，商舖的成交持續疏落。是次新政策把商舖納入SSD適用範圍，令商舖交投更加受挫，政策自十月三十日正式生效至今十多天，商舖成交量明顯萎縮，跌幅高達三成，而價格基本不變。工廈未受規限成投資新方向商舖成交放緩，工廈反而受到市場注視。由於工廈暫時還未受政策規限，被投資者視為最新的投資方向，最近工廈的查詢量明顯增加，業主於政策公佈後普遍提升叫價，買家一時未能接受升幅，因此成交量暫未有明顯變化。日前，一個福泰工業大廈的單位，政策公佈後業主由原來的呎價1,800元反價至2,000元，買家因未能接受升幅而擱置成交。隨著市場對政策的逐漸消化，相信升幅很快受到市場接受，預料現階段未能成交的工廈單位短期內即可獲成交。買賣雙方角力11月住宅成交料少於千宗至於住宅方面，受政策氣氛拖累，近日成交也出現明顯跌幅。事實上，自去年住宅SSD實施之後，市場放盤量大減，成交週期延長，交投量已較政策前下跌不少，加上早前銀行收緊信貸，令買家購買成本增加，成交陷入膠著。是次政策進一步收緊住宅按揭成數，令不少買家暫停入市步伐，成交進一步冷卻。估計十月份住宅成交約1,600宗，而十一月份預料更少於1,000宗，更嚴重跌幅或達六成。現時樓價還未出現明顯變化，業主叫價仍然強硬，而未來樓價走勢如何相信難以估計。現時買賣雙方陷入了「拉力賽」，業主叫價普遍「企硬」，部份甚至選擇封盤，而買家普遍態度觀望，未敢進取追價，買賣雙方僵持。來年市況未明銀行取態左右大局另外，銀行的取態也是影響未來樓市最重要的因素之一，除跟隨政策收緊按揭，年底銀行對於信貸的批核也較為嚴謹，現時銀行對住宅的估價已普遍調低至成交價的七至八成，購買800萬以上的單位，需要支付樓價的六成半作為首期，若加上律師費、佣金等費用，購買成本高達樓價的七成，對於買家而言入市難度大大增加。因此，未來樓市走勢如何要視乎銀行取態才有明確方向，究竟是業主先減價出售，還是買家先追價入市，這場買賣雙方的角力戰最終誰勝誰負仍是「未知之數」。預料要待2013年觀察銀行會否大放水喉以及估價意向如何，屆時方知鹿死誰手。

日前，中原(澳門)精英會舉辦競技之旅，藉此為會員們提供一個培訓機會。前線同事過去在熱鬧的市況之下一直努力工作，鮮有機會停下來離澳參與培訓，最近在新政策之下成交放緩，中原(澳門)精英會趁機舉辦競技賽，藉此讓精英會同事透過比賽過程加強團體默契，面對逆境仍能保持正面心態，為以後的工作做好準備。中原地產工商舖營運總監及中原(澳門)董事總經理潘志明先生、中原(澳門)董事石寶德先生以及一眾精英會會員抽空到橋頭三正半山酒店度進行兩日一夜的競技之旅，除了到海戰博物館參觀，還於虎門公園舉行競技活動，由一眾精英會會員分組參賽，爭奪冠軍。活動讓精英們有一個放鬆身心的機會之餘，同時透過競技比賽加強團體合作默契，振奮團隊士氣，讓同事無論面對順境還是逆境，同樣可以保持良好正面的心態，無懼風浪。另外，會員們亦到虎門服裝批發中心考察，透過認識批發業務的運作，從而了解當地商舖市場的發展狀況，探索拓展當地業務的商機。精英會活動是中原的傳統，目的是希望精英會的會員在努力衝刺業績之餘，也可以有參與社會活動的機會，未來中原(澳門)精英會將會舉辦更多的慈善、交流、考察等不同類型的活動，希望藉此讓會員們增長見識，回饋社會。

近月樓市氣氛熾熱，港澳兩地先後出招調控，繼澳門特區政府於兩星期前公佈推出樓市調控政策「新八招」後，香港政府也在剛過去的週五，再度推出調控樓市措施，除了延長特別印花稅「SSD」限期，更新增向非香港永久居民買家徵收15%額外印花稅「BSD」，可謂近年最嚴厲之調控樓市措施。中原(澳門)董事石寶德先生表示，是次港澳兩地相繼推出嚴厲的調控樓市措施，相信短期內將可急凍兩地市場成交，為火熱的樓市降溫。惟兩地樓市結構始終有異，受政策影響的效果也不盡相同，香港樓市近年成交佔20%由海外投資者參與，故是次政策出台，或會令樓價出現調整，有香港業界人士更預期下調幅度可達15%；反觀澳門，海外買家參與樓市成交的比率相對較低，自從暫停投資移民政策後，近年非澳門居民購買澳門物業的比例，一直處於10%以下之水平，故新政策出台後，未見有趕上尾班車之情況，至於樓價會否出現調整，還需觀看往後發展，現階段買賣雙方處於觀望狀態，加上金管局調低了按揭貸款比率，令買家增加了成交的首期，預計至年底，成交量必定急降，需待明年初才有明確方向。另一方面，從市場大環境的角度觀看，雖然澳門樓市正處於需求強大的狀況，但外圍經濟疲弱，QE3更加速市場資金流過剩，這些因素都為樓市帶來隱憂，確實有必要趁此時機提前做好應對之策，澳門特區政府是次能針對問題預早推出調控措施實為良策，可為經濟金融體系作好風險管理。

政府最新推出的樓市調控政策「新八招」把特別印花稅(簡稱「SSD」)適用範圍擴展到商舖及寫字樓，政策公佈至今超過兩週，對市場已造成明顯的影響，觀望氣氛濃厚，昨日政策正式開始實施，預料未來市場將進入「陣痛期」，商舖及寫字樓的成交將進一步受拖累。商舖市場反應兩極政策真空期交投平穩中原(澳門)壹號湖畔分行營業經理李肇成先生表示，自去年6月實施SSD後，由於商舖及寫字樓不受政策規限，因此吸引部份投資者由住宅市場轉移到商舖及寫字樓，是次政府把SSD擴展到商舖及寫字樓，自消息公佈後至實施前這段真空期內，市場氣氛明顯受到影響，其中，商舖市場更出現兩極化反應：業主封盤情況普遍，由於政策令商舖成交後最少兩年才「鬆綁」，業主普遍擔心市場放盤量越來越少，一旦售出商舖後將難以重投市場，因此選擇暫時封盤，先觀望市場反應。而買家方面普遍進取追價，部份原本有意入市的買家反映，擔心未來盤源會大減，希望可趁政策實施前這段真空期「趕上尾班車」，但封盤情況大增，即使買家有追價意欲，仍難以成交。惟部份實力稍遜的業主，受環境氣氛影響而信心不足，希望趕於政策實施前出售套現，因此造就個別低價成交個案。總結政策公佈後這兩週內，商舖成交量維持平穩。投資者態度觀望年底前商舖成交急跌澳門的商舖市場一直以中長線投資者參與居多，短線炒賣只佔少數，相信政策實施後可基本杜絕短線炒賣現象，由於政策令商舖成交後最少兩年才再次重回市場，成交週期延長，根據住宅SSD的經驗所得，日後商舖的放盤量必然會越來越少，成交量將大大萎縮。現階段為政策實施初期，市場對於政策的效應仍存有疑慮，相信短期內投資者態度將持續觀望，預料年底前商舖成交量會出現急跌。寫字樓業主多長揸未來量跌價橫行而寫字樓方面，澳門的寫字樓市場一向以自用買家及長線投資者參與為主，由於寫字樓租金回報高，一般租金回報率可高達四厘，加上銀碼較小，投資成本較住宅及商舖低，因此自從去年住宅SSD實施後，寫字樓成為不少投資者的重點投資方向，也因此推動寫字樓價格急升，據中原(澳門)資料顯示，澳門寫字樓平均成交呎價由年初至今已錄得高達30%升幅。是次自政策公佈後，寫字樓的成交量出現了明顯跌幅，主要因為寫字樓的業主普遍為實力投資者，沒有急於套現的需要，再者寫字樓的租金回報足以應付供款，因此業主普遍選擇封盤並長線持有，個別業主更預料政策令寫字樓未來放盤萎縮，自覺奇貨可居，故提高叫價。現時為政策初期，買家仍需要時間觀察市場變化，因此不敢進取追價，預料至年底前，市場放盤量將持續減少，成交量也會大跌，而價格將橫行。政策衍生「副作用」市場進入「陣痛期」是次政府將SSD擴展到商舖及寫字樓，根據去年住宅SSD的經驗，相信政策可有效杜絕短期炒賣現象，對於市場的健康發展有推動作用，然而也無可避免會產生盤源減少以及成交量大跌的「副作用」，對於買家的信心或多或少會有所削弱，至於這段「陣痛期」何時舒緩，還要視乎未來外圍經濟環境的發展以及本澳各項政策的具體執行情況等因素。

中原(澳門)第十五屆新入職培訓日前完滿結束，是次完成課程的學員來自住宅部及工商舖部共十七人，學員完成共二十小時的地產中介人課程，內容包括：中原集團的發展、中原文化經營概念、地產代理的角色及法規、交易程序與合約及專業形象與優質服務等。完成課程後，學員稍後更需通過培訓考試，才能獲得畢業證書。本次課程特別鳴謝客席講師──首席分區營業經理吳佩玲先生及高級營業經理曾曉萍小姐以多年的地產中介經驗授予新入職學員。

由澳門貿易投資促進局主辦的第十七屆澳門國際貿易投資展覽會(MIF)，於10月18至21日假澳門威尼斯人度假村酒店舉行，中原(澳門)參加是次展覽，希望借此機會拓展海外商機。日前中原(澳門)董事石寶德先生及中原(澳門)氹仔區、工商舖及項目發展區域營業董事何兆恆先生均出席了開幕式。邁向國際旅遊城市商舖寫字樓需求大是次展覽會於18日上午正式開幕，大會設立超過1800個展位，較去年增長9%，預先登記的參展商和海內外客商來自50多個國家和地區。中原地產首次派出工商舖團隊參展，中原(工商舖)營業經理李肇成先生認為，澳門經濟發展逐漸成熟，國際市場地位日益提升，許多海外公司近年亦有意進軍澳門市場，因此無論在商舖或寫字樓的需求上有增無減。此外，公司亦期望藉著參加大規模的國際貿易展覽會來開拓品牌的知名度，拓展海外商機。對於首日展覽的效果，李表示反應較預期理想，客戶主要是來自香港及國內的參展商，反映澳門未來市場的投資潛力仍大，對於本次參展的成果極具信心。

剛過去的九月，對於濠庭分行的周灼雄(Simon)來說別具意義，入行年多的他，第一次坐上公司最佳營業員的寶座，問他有何感想？以為他會滔滔不絕訴說自己的艱辛，豈料他除了感謝主管及團隊的幫忙外，即露出最sweet的笑容說，一切都是為囡囡打拼，原來這是個為奶粉奮鬥的好爸爸故事。半途出家一切從零開始眼看有點內向的Simon，於一年多前加入了中原(澳門)，形容他當時還是一張白紙一點都不為過，因他加入公司前從未接觸地產代理這個行業，以往一直從事建築業，眼見澳門經濟發展越來越好，相信地產代理這個行業的前景應該非常樂觀，但自己又從未接觸過，不知有沒有能力在這行站得住腳。Simon坦然入行前是經過好一段時間思想掙扎的。由於一切要從零開始，要做就要做到最好，相信在規模較大的公司工作，應該會有比較有系統的培訓，學習的機會應該相對較多，於是他便膽粗粗的來到中原面試。從挫折中發現自己跨出新一頁Simon說初入行幾個月是非常不習慣的，地產代理除了要具備專業知識外，始終是個銷售行業，需要主動與不同人接觸，和建築業在工作性質上有很大的分別，不過抱著將勤補拙的態度，終於撐過了這段適應期，Simon開始從工作中認識到自己外向的一面，並逐漸發掘到這行的樂趣，他說每天都會見識到新鮮事，認識到不同層面各行各業的人，眼界比以前開闊許多，因此開始愛上這個行業。另外，最令Simon珍惜的還有他的工作團隊，他說雖然平時看似各有各忙，但每逢遇到難題，同事們都會挺身支持，主管會盡力提供協調，整個團隊都非常團結，Simon認為良好的工作氣氛是成功的一半，能和這個幹勁十足的團隊並肩作戰，絕對是人生一大樂事。非金錢可衡量的滿足感地產代理是個多勞多得的行業，Simon從拼搏中獲得比以前豐厚的收入外，他意外發現能得到客人信任及認同的滿足感更大。他說起有一個客人，在澳門已有多個相識的地產代理，但無論是投資決定還是生活上的問題都會問Simon意見，甚至遇上家人病倒這樣緊急的事情亦第一時間致電Simon求助，能得到客人這樣真心的信任，Simon表示這絕對是感激和最難得的收獲。為奶粉打拼的好爸爸訪問中，Simon的師父（主管）JohnNg大讚他比以前更勤力、更有承擔，原來Simon最近榮升做父親了。說起這個只有2.5個月大的囡囡，Simon笑言女兒絕對是他進步的最大動力，「父親」這個身份時刻提醒他要更加努力，為給女兒提供更好的成長環境而打拼。真是一個「廿四孝」的好爸爸！

敬老是中華民族的傳統美德，老人家為社會奉獻大半生，絕對值得社會的肯定及尊敬。秉承集團「關愛社會，積極履行企業社會責任」的精神，日前，中原(澳門)精英會到路環瑪大肋納安老院進行探訪活動，以愛回饋社會。路環瑪大肋納安老院是非商業團體，由天主教嘉諾撒仁愛女修會創辦，現時有94年長者院友。十月六日下午，中原(澳門)精英會一行約30人到該院舍探望長者，與他們唱歌、玩遊戲，並大派禮物，和長者們度過了一個歡樂的下午。中原(澳門)精英會一向熱心社會公益活動，早前公司上下員工響應精英會號召，踴躍捐輸，共籌得近七萬元善款，作為慈善活動的經費。我們認為回饋社會是企業應盡的責任之一，發展公司業務、為大眾提供專業的地產代理服務之餘，日後將積極參與更多公益活動，繼續關愛社會。

受QE3消息影響，投資者積極為資金尋找保值的出路，其中，不受額外印花稅政策(簡稱「SSD」)限制的寫字樓市場則一如所料成為投資者熱捧的對象。中原(澳門)氹仔區、工商舖及項目發展區域營業董事何兆恆先生在「中原(澳門)第三季樓市回顧記者會」中分析了第三季的寫字樓市況。需求大回報高寫字樓成投資者新寵何兆恆先生表示，曾於第二季提及被看高一線的寫字樓市場，一如第二季預料在第三季錄得明顯升幅。隨著越來越多海外公司進駐澳門，新成立公司數目不斷增加，對寫字樓的需求也越來越大，加上SSD的效應，令寫字樓成為住宅及商舖市場以外的重要投資工具。現時寫字樓價格仍處於相當低的水平，部份甚至比住宅價格還要低，但回報率卻相當可觀，因此對投資者而言極為吸引。新成立公司數目2010年第一季694第二季778第三季782第四季7372011年第一季768第二季911第三季850第四季8762012年第一季881第二季949資料來源：澳門統計暨普查局1.南灣時代商業中心其中三層總面積27,489呎，於七月份以7,080萬元成交，平均呎價2,576元，其後於兩個月內再拆售，以呎價3,400元售出，短短兩個月內獲利36%。2.皇朝獲多利中心業主於一月份以呎價3,200元購入，七月份欲以呎價3,500元售出，但未獲承接，直至九月份有買家出價3,800元/呎洽購，然而業主信心強硬，反價至4,200元/呎，最終因為買家未能消化升幅而未獲成交。SSD無規限料年底價再升10%最近政府有意延續執行SSD，由於寫字樓不受政策所限，而且一直處於零新供應的狀況，加上價格一直處於較低水平，現時價格仍處於上升初期，未來可望會有很大的升值空間，因此相信寫字樓將會成為投資者未來投資的新方向。現時一線地段的寫字樓叫價約4,000元/呎，預料年底前價格或可再有10%升幅，更估計部份優質高層靚景單位可望挑戰5,000元/呎。

上半年商舖市場表現良好，市場憧憬下半年舖市表現繼續向好，加上舊租約更新頻繁，租金回報可觀，商舖持續受追捧。中原(澳門)氹仔區、工商舖及項目發展區域營業董事何兆恆先生在「中原(澳門)第三季樓市回顧記者會」中對第三季商舖市況作總結。QE3引發加價封盤潮第三季商舖成交大跌何兆恆先生表示，第三季旅遊業及零售業增長放緩，投資者未敢過份追價入市，導致商舖成交明顯較第三季疏落，據澳門統計暨普查局資料顯示，七月份商舖成交量有186宗，涉及金額約16.7億元，估計八月份成交量會進一步跌至約156宗。踏入九月份，成交跌勢更加顯著，尤其QE3消息宣佈後，投資者選擇把資金投放到商舖市場為資產保值的情況增加。業主見舖市蓬勃，反價及封盤情況增加，買家未及追價已再遇升幅甚至遭受封盤，成交量出現顯著跌幅，估計九月份商舖成交宗數僅約56宗，總結第三季成交量估計只有398宗。商戶退守二線街道新區舖位租金倍升據中原(澳門)資料顯示，第三季五大區份商舖平均呎價全面向上，值得留意的是，新口岸皇朝區近年升幅一直高企，當中皇朝東更成為投資者最熱捧的區份，由於普遍以大面積舖位為主，大型商戶較為受落，而且租金仍落後於皇朝西，近月進駐新口岸皇朝區的大型食肆、銀行、電訊公司等均選擇皇朝東為落戶點，導致第三季皇朝東的租賃成交明顯比皇朝西多，拖低了該區的整體平均租金。事實上皇朝東租金平均呎價已由年初約20元大幅升至約40元，估計至年底或有機會升至60元。另一消費旺區高士德區由於一線街道舖位普遍已有固定租客，放租盤源極為短缺，部份租客即使願意出高價也搶租不成，反而較靜的地段租賃成交較多，導致拖低該區平均租金，但該區租金叫價實際上正不斷創新高。地區平均呎價(元)平均呎租(元)2012年2011年2012年2011年(7─9月)(1─6月)(1─12月)(7─9月)(1─6月)(1─12月)新口岸皇朝區27,75019,18411,30358.0088.5040.26與上半年相比45%與上半年相比34%氹仔區22,04614,1357,94343.0038.7025.85與上半年相比56%與上半年相比11%中區50,02947,64332,650185.17155.12103.41(南灣區、板樟堂區、新馬路)與上半年相比5%與上半年相比19%高士德區19,96917,84310,62455.7059.8744.19與上半年相比12%與上半年相比7%北區10,4939,4865,80329.3827.8622.64與上半年相比11%與上半年相比5%資料來源：中原(澳門)租約更新高峰期全年租金升幅或逾30%預料未來一、兩個月將會是買家入市的「瓶頸」，在QE3氣氛之下，未來一、兩個月商舖叫價將不會下降，買家需要時間消化升幅，相信至第四季季尾成交量才有望回升。而租賃市場方面，由於現時很多舖位的租約都是08、09年市況低迷時期簽訂的「海嘯租約」，會於2011年尾至2013年尾期間陸續進入更換租客的高峰期。今年下半年舖位更換租客的情況普遍，其中二、三線街道舖位的租客更新量最為顯著。截至第三季整體商舖市場的租金已累積上升超過20%，已接近年初預計的全年25%升幅，預計第四季尾買賣開始全面再次價量齊升，全年租金估計累積升幅可望超過30%。

第三季樓市成交出現放緩，令市場憂慮該情況會否延續至第四季，中原(澳門)董事石寶德先生在「中原(澳門)第三季樓市回顧記者會」中對第四季樓市發展作預測，他表示，第四季樓市走勢如何，除了要留意外圍經濟不穩這個因素之外，還需視乎特區政府會否再有調控措施出台。QE3影響微叫價或「乾升」至年底石寶德先生表示，QE3消息公佈後，市場憧憬資金流向樓市，然而政策醞釀已久，買家對消息早已消化，相信不會因此而「一窩瘋」入市，何況會否入市的最大因素還需視乎自己的負擔能力，早前銀行已因應風險評估而調低物業按揭估價，現時市場已進入自我調節時期。反而消息提振了業主信心，令叫價普遍提升，現時買家心態已轉趨謹慎，若樓價繼續上升，買家或需更長時間才可消化升幅，預料未來兩、三個月或會出現樓價「乾升」現象，面對成交萎縮，業主最終將不得不調低叫價。預測全年成交13,000宗樓價來季再升機會微澳門樓市始終以自住用家為主，有換樓需求支持，整體仍然保持上升走勢，惟升幅於首三季已基本呈現，在經濟不穩及政策等因素的影響之下，相信第四季未必再有明顯升幅，預料全年成交宗數約13,000宗。而樓價方面，現時已累積約15─20%升幅。現時影響樓市的不穩因素仍很多，對於未來樓市走勢的展望，還需視乎外圍經濟的發展，QE3的推出反映美國經濟環境還未有好轉跡象，歐債危機一直處於拖拉狀態未能完全解決，而中國於短時間內由經濟調控至放寬銀根，可見外圍經濟仍然處於不穩狀態，為樓市增添變數。另外，政府會否再有調控措施出台，也是影響樓市未來發展的重大因素之一。市場消息指醞釀已久的一手樓花規管政策將於短期內正式實施，政策推出後，樓花需符合政策規定的建築程度才可銷售，而隨著樓花銷售期的推遲，發展商所需投入的資金也相對較多，日後發展商對於樓花的訂價必然提高，而且樓花的供應量也勢必大減。籲政府增加供應助樓市健康發展澳門樓市的最大問題是供應量不足，特區政府多次出招調控樓市，然而未能對症下藥，最終只可治標而不能治本，建議政府未來的樓市政策應將重點放在增加土地房屋供應量之上，以解決澳門樓市的核心問題，助澳門樓市健康有序的發展。

上半年樓市成交活躍，踏入第三季，在外圍經濟不穩以及樓市調控政策影響之下，樓市漸出現放緩的跡象。中原(澳門)澳門區區域營業董事張麗華小姐在「中原(澳門)第三季樓市回顧記者會」中對第三季住宅市場表現作出總結。買家「趕入市」七月成交未現急跌張麗華小姐表示，額外印花稅政策(簡稱「SSD」)效應之下，盤源短缺情況漸現，上半年一度出現「趕入市」的心態，因此加快整個市場的成交速度。經過了上半年的消化後，踏入七月盤源更趨緊張，但仍有部份用家為「趕搭尾班車」，及剛巧遇上新盤「大潭山壹號」入伙，令市場成交仍未出現急降的現象。儘管據澳門統計暨普查局資料顯示，七月份住宅成交比六月份有所下跌，但成交量仍有1,678宗，涉及金額72.71億元。新盤帶動叫價八月買家態度觀望由於大潭山壹號進入交樓期，帶動了其他二手屋苑的叫價，因而令本地業主受大市氣氛影響，叫價變得進取；然而買家未能消化升幅，加上銀行為減輕風險，普遍將物業估價調至低於成交價10─15%，對於資金相對不充裕的換樓客而言，令原先預計的置業成本大增，一時未能消化升幅，隨即轉為持觀望態度，估計八月份成交量或跌至約1,055宗。QE3效應九月成交膠著踏入九月份，據中原(澳門)統計，睇樓量及成交量進一步縮減，雖然海天居入伙帶動部份二手成交，但早前二手樓價升幅過快，對於普遍買家未能完全接受，估計市場或需要兩至三個月時間才能完全消化。而一如預期，美國聯儲局正式公佈推出第三輪量化寬鬆政策(簡稱「QE3」)，提振了業主信心，令叫價更為進取，估計九月份成交量呈膠著狀態，或進一步跌至約660宗。數據滯後估計第三季成交與去年相約總結第三季市況，估計成交量約3,400宗，與去年同期2,194宗相比數字上有所提升，但實際成交宗數與去年同期相約，2011年由於SSD於六月起實施，市場成交於上半年已基本呈現，而下半年的數字則基本是當時的成交反映。相比之下，今年情況較為不同，3─6月成交最為暢旺，由於數據滯後，其成交數字於第三季才反映出來，若扣除滯後的成交數字，第三季的成交與去年同期基本相約。

美國聯儲局上週四公佈推出第三輪量化寬鬆政策(簡稱「QE3」)，消息公佈後，市場對樓市的未來走勢甚為關注，中原(澳門)董事石寶德先生認為，QE3對澳門樓市的實質影響不大，反而有可能令二手成交陷入膠著。業主叫價進取，二手成交或會膠著石寶德先生表示，相信QE3對澳門樓市的影響較小，主要原因是澳門樓市以用家市場為主，市場成交一直受需求所帶動，外在因素的影響反而有限。從過往的QE1及QE2來看，未有資金大量湧入澳門市場，相比規模較細的QE3，涉及的資金對澳門市場的影響作用更輕微，因此預料不會引發成交量大增的情況。反而消息宣佈後，令業主的心態加強，叫價更加進取，而買家需要時間消化升幅，短期或令二手市場形成買賣兩閒的局面，成交膠著的狀態，反觀一手樓花或會成為投資者轉移注意的投資途徑。購買一手樓花成抗通脹妙法QE3的推出，令市場不少人士憂慮資金貶值，「買磚頭」無疑是抗通脹、防貶值的最佳方法之一，而購買優質物業，尤其樓花的升值潛力則更大。由於QE3令業主進一步提高叫價，買家議價能力大大削弱，與其被動地跟隨業主叫價，購買一手樓花的優勢更大。首先，二手業主會隨時反價甚至封盤，但發展商不會隨便調節樓花價格，讓買家更有預算。另外，一手樓花有付款期零活的優勢，讓投資者可以較小的本錢賺取較大的利潤，以樓花金峰?南岸為例，一個600萬的單位，只需付60萬首期，再於首兩年分六期分攤三成首期；相比現樓買賣，由於銀行收緊按揭，對現樓的估價普遍低於市價，同樣是市值600萬的物業，若購買現樓起碼需支付樓價的四成(即240萬)作首期，對於投資者而言投資現樓的成本無疑比樓花大。再者，有市場消息指一手樓花銷售規管政策將於短期內實施，政策推出後，樓花需符合政策規定的建築程度才可銷售，而隨著樓花銷售期的推遲，發展商所需投入的資金也相對較多，日後發展商對於樓花的訂價必然提高，而且樓花的供應量也勢必大減，因此若投資者現時買入一手樓花作投資之用，日後有望可獲理想回報。把握入市時機受一手樓花銷售規管政策規限，日後發展商發售新盤將受到更大限制，不排除有條件成熟的發展商會趕及政策落實前發售新盤，現時君悅灣、大潭山壹號等屋苑正陸續有一手貨尾單位推出，市場反應熱烈。有意購買一手樓花物業為資產增值的買家，建議應把握入市時機，否則待政策出台後，屆時將更難入市。

日前收到民主起動、工人自救會以及民生力量聯合會等團體聯署之信件，對本公司訴以地產霸權及推高澳門樓價的指控，本集團對事件表示無奈，並強調中原(澳門)一直秉承不炒賣，不吃價的集團文化，業務遍及中國、香港、澳門、台灣及新加坡，多年以來一直深受各地客戶支持，類似事件在各地從未發生。提倡「公開資訊，公平交易」是中原地產的服務宗旨，本公司自進駐澳門以來，一如中原地產指引及業務監管，純以中介代理身份為客人及業主促成交易，以佣金收入為主要業務，從不參與炒賣活動。我們認同樓市應健康有序地發展，不希望出現升市過快的現象。近年澳門特區政府採取了多項措施穩定樓價，包括即將推出的一手樓花銷售規管政策以及地產代理發牌制度，中原(澳門)積極跟隨政策，我們認為隨著市場的發展，提高市場透明度及地產代理從業員的專業水平是大勢所趨，因此早於2010年便成立中原訓練學院(澳門分校)，並於過往幾年不斷為業界提供培訓，希望透過相關課程提高同事的專業水準及操守，為業界培訓更多人才，以滿足澳門樓市發展所需。未來，中原(澳門)會繼續秉承公司文化，竭力服務市民，與澳門共創繁榮，共建和諧社會。中原(澳門)企業傳訊部