踏入2012年第一個月，傳統淡季氣氛橫行，樓市偏向淡靜，加上月初氹仔經屋發售消息的影響，以及額外印花稅政策(簡稱「SSD」)效應的延續，二手住宅市場的交投量再度出現跌勢。中原(澳門)董事石寶德先生表示，一月份為樓市的傳統淡季，受聖誕及新年假期氣氛影響，樓市交投氣氛淡靜。月中氹仔湖畔經屋發售，是次經屋發售是近年來首批發售的氹仔區經屋，氹仔區環境優美，配套設施越來越完善，已經逐漸發展為一個宜居的新區，因此成為普遍用家換樓的首選區份。而經屋對申請人的入息上限規定為一人家團17,000元，兩人或以上家團34,018元，此限制使經屋與私人住宅市場上300至500萬的中價樓同屬一批買家。經屋與私人住宅客源相同，可見現時私人住宅的樓價仍然相當合理，也因此原故，是次經屋發售使市場上中價樓準買家的焦點全吸引起來，部份中價樓的二手交投幾乎陷入停頓。加上SSD效應的延續，在此雙重夾擊之下，一月份成交量再度下跌。據中原(澳門)資料顯示，具指標性的十五大屋苑，大部份屋苑平均呎價及成交宗數均錄得下跌，平均呎價的跌幅約8─15%，而成交宗數的跌幅約30%。雖然是次經屋發售暫時集中了市場的焦點，使樓市交投受到影響，然而，長遠而言經屋市場與私人住宅及豪宅市場始終為不同的市場。澳門經濟前景明朗，隨著人均收入增加，用家對物業質素的追求也不斷提升，有負擔能力的買家始終會傾向私人住宅市場，甚至會以豪宅為換樓自住的目標，其中，名牌豪宅壹號湖畔、君悅灣、即將入伙的大潭山壹號以及樓花金峰南岸等，該類豪宅屋苑最受追捧。現時澳門豪宅價格仍處於極為合理的水平，與香港豪宅動輒呎價20,000元以上相比，澳門豪宅平均呎價僅5,000─8,000元，價格可謂非常合理。加上豪宅的供應量少，只佔整體私人住宅數量的一小部份，因此，極具追捧價值。進入二月份，假期氣氛開始退卻，市場氣氛逐漸回復，近日市場睇樓量明顯回升。美國宣佈三年內維持超低息政策，由於持續低息環境有利供樓，用家經過一輪觀察已明白到未來半年樓價應難以出現大跌，因此開始重整心態，恢復入市步伐。市況逐漸明朗，發展商預計於二、三月份開售新盤，屆時將為樓市帶來刺激，為缺乏方向的市場帶來新的方向，從而帶動二手成交。現時仍有部份業主對後市信心不足，不願繼續持貨，另外有部份於高價時買入物業，不願於上會時補付差額，因此，或會選擇於入伙期前減價出售。現階段市場仍然是由買家主導，待三、四月傳統旺季到來，樓市將回暖，業主明白到「低息供樓，長揸必勝」，屆時或會提高叫價，或索性封盤，長期持貨待價而沽。因此，買家應趁現時淡市把握時機，主動與業主議價，盡快入市。

踏入二月份，樓市經過聖誕及新年的冷卻，市場購買力積累了一段日子，資金欲求出路，有發展商趁機推貨吸金。中原(澳門)寰宇分行高級營業經理曾曉萍小姐表示，農曆新年後市場氣氛回暖，樓市出現小陽春，發展商趁機於農曆年初七推出御景灣部份基金貨尾單位，吸引同區用家搶購。曾表示，是次推售是市場在農曆新年後首次有一手單位發售，發展商開放2座高層全層作示範單位，吸引不少準買家到場參觀，部份更即場成交。御景灣是區內唯一同時具有一、二手單位銷售的已入伙樓盤，由於實用率高達八成三，又是區內放盤量最多的屋苑，而且銀行估價貼近市價，因此屋苑一直深受同區換樓客青睞。是次推售以第二座單位為主，由於反應熱烈，同時帶動其他座數成交增加，短短兩星期已錄得一手成交約12宗，二手成交也超過10宗。其中，一個5座高層F單位，面積約1,582呎，三房兩廳間隔，單位連車位以650萬元成交，平均呎價約4,100元，買家為本澳用家，購入單位作自住之用。對於現時的市況，曾表示，雖然樓市在過去的聖誕及新年檔期受到冷卻，市場交投萎縮，然而，正由於市場購買力累積了一段日子，新年假期過後，資金欲求出路，因此樓市出現了小陽春。市場睇樓量增加，買家考慮時間也普遍大大縮減。由於樓市有回暖跡象，有發展商或於二、三月開售新盤，預料屆時將成為市場焦點，並帶動二手市場成交增加。

中原(澳門)海擎天分行營業經理陳汝成先生表示，日前，海擎天一個3座高層O單位，以495萬元成交，單位面積約1,239呎，平均成交呎價約4,000元。單位為兩房兩廳間隔，享有海景及山景，視覺開揚。買家為本地用家，買入單位作自住之用。陳表示，海擎天所處的林茂堂區是澳門近年其中一個最受用家歡迎的區份，區內生活配套完善，食肆、銀行、超市等一應俱全，近年有大型優質屋苑在區內落成，吸引越來越多用家進駐該區，據澳門統計暨普查局資料顯示，林茂堂區的人口數量由2010年約9萬上升至2011年約13萬，短短一年間人口增幅超過44%。隨著區內的不斷發展，相信未來林茂堂區將發展為一個宜居的新區。另外，區內大型新屋苑的增加，如茵豪薈、綠洲等，也帶動區內樓價上升，使該區的住宅成為市場的「搶手貨」。據中原(澳門)數據顯示，2011年海擎天買賣成交宗數約220宗，現時屋苑平均呎價約3,700元，雖然在額外印花稅政策及外圍經濟不穩的影響下，將對2012年的樓市帶來心理恐慌，然而由於屋苑極受用家追捧，估計2012年成交量將可維持200宗水平，呎價或會升至3,800元。對於現時的市況，陳表示，雖然正值農曆新年期間，市場受假期氣氛籠罩，然而林茂堂區始終以用家市場為主，因此即使在市場一片淡靜的情況下，林茂堂區的市況仍然得以保持平穩，可見區內物業相當具有保值及升值的潛力。

隨著經濟高速增長，人均收入不斷增加，對住屋的要求也不斷提升，市場對於大型優質豪宅屋苑的需求越來越大，造就豪宅的價格及租金也不斷上升。中原(澳門)壹號湖畔分行營業經理李肇成先生表示，被譽為澳門豪宅之首的壹號湖畔升勢最為強勁，據中原(澳門)資料顯示，壹號湖畔12月份平均呎價達8,000元，與年初相比大幅上升逾24%；租金平均呎價約19.87元，與年初相比升幅超過38%。壹號湖畔位於最繁華的皇朝區，是商業及娛樂集中的黃金地段，屋苑鄰近多個五星級大型酒店及娛樂場項目，佔盡地利優勢。屋苑配套設施一應俱全，除50,000平方呎的超大型會所之外，還設有名牌旗艦商場，是澳門現時唯一設有大型高級商場配套的屋苑。由於地點優越加上配套頂級，壹號湖畔被譽為澳門豪宅之首，一直受到本地買家以及海外投資者的歡迎。在去年SSD以及外圍經濟不穩的影響下，壹號湖畔樓價仍然持續上升，據中原(澳門)資料顯示，去年12月份屋苑平均呎價升至8,000元，與年初相比大幅上升逾24%。澳門的外地僱員不斷增加，市場對於租盤的需求也有增無減，部份優質的大型屋苑租盤更於放盤當日即時得到承租，在此供不應求的情況下，造就租金不斷上升。據中原(澳門)資料顯示，去年12月份壹號湖畔租金平均呎價升至19.87元，與年初相比大幅上升超過38%。租金回報一般可達3厘以上，部份更高達4厘。由於租金回報相當可觀，部份具實力的業主由放售改為放租，靜觀樓市待價而沽。在業主普遍惜售的情況下，造就市場放盤量逐漸減少。據中原(澳門)資料顯示，現時壹號湖畔的市場放盤量只有約200個，與去年初約268個相比大幅減少逾25%。日前，壹號湖畔一個7座中層B單位，以約750萬元成交，單位面積約1,272呎，2房間隔，平均呎價約6,000元。原業主為香港投資者，欲趕於年尾套現，因此以低價放售單位。而買家受高回報率吸引，遂買入單位作長線收租投資之用，估計單位可放租25,000元。李又表示，隨著經濟不斷增長，市場對於優質豪宅物業的需求也越來越大，由於市場的新供應量有限，業主也普遍惜售，使市場放盤量越來越少，未來可謂「賣一間，少一間」，因此，預料2012年壹號湖畔的租金升幅相信高達15─20%。在SSD以及外圍經濟不穩的效應之下，加上年尾的假期氣氛影響，相信農曆新年期間市況比較淡靜，業主心態與旺市相比會較為弱，買家相對更有機會爭取議價空間，建議有意入市的準買家應該把握機會，切勿錯失入市時機。

中原(澳門)分區營業董事吳志明先生表示，日前海洋花園玉蘭苑一個高層單位，以638萬元成交，單位面積約1,503呎，平均呎價約4,245元。買家購入單位作自住之用，由於單位座覽海景，視覺開揚，而且3房間隔，並具備車位，實用性高，切合買家需要。吳表示，年中實施的額外印花稅政策已經把市場上的短期炒家成功擊退，過去數月的成交量已大幅下跌，據澳門統計暨普查局資料顯示，十月份住宅成交量跌至606宗，與去年同期相比大幅下跌約54%，與今年成交高峰期四月份約3,485宗相比，跌幅更高達83%。然而澳門樓市始終以用家為主，市場購買力仍然充裕，上月推售的兩大新盤──濠珀及亮點，銷情理想，其中濠珀第一座推出約140個單位，短短數天內已全數沽清，可見市場對後市仍然具有信心，對高質素物業仍然具有很大需求。踏入年尾，受假期氣氛影響，市場交投氣氛較為淡靜，現時樓價處於相對低水平，業主的心態也比旺市時較為弱，買家也更有機會爭取議價空間。買家若要重投市場，在此期間把握時機相信會是入市好機會。

踏入十月份，由於經屋發售細節還未落實，樓市缺乏方向，加上市場靜待十一月施政報告的公佈，部份交投暫停，十月份的樓市持續淡靜，成交量估計與九月份相約。中原(澳門)董事石寶德先生表示，在環球經濟不穩、額外印花稅政策(簡稱「SSD」)效應等因素的影響下，澳門樓市交投明顯下滑，據澳門統計暨普查局資料顯示，九月份的住宅成交量跌至671宗，與去年同期相比下跌約55%。踏入十月份，首批經屋開始發售，但由於細節未明，樓市缺乏方向，加上市場對十一月份施政報告會否推出影響樓市的新政策存有疑慮，因此部份交投進入膠著狀態，估計十月份成交量與九月份相約。其後，隨著經屋發售的細節逐漸明朗化，市場的方向也逐漸清晰，之前保持觀望態度的買家對市場的態度也開始明確，逐漸重投市場。經屋的發售將為市場作出指標性的作用，預計十一月尾將有發展商推售新盤，屆時將帶動成交再度活躍。澳門經濟基調良好，人均收入不斷攀升，市場一直存有相當大的換樓需求，加上外來勞動人口的增加，使住屋需求有增無減。自SSD實施後，市場已有多月沒有新盤供應，購買力已積累多時，因此，預計有發展商或會趁聖誕節及農曆年檔期推出新盤發售。其中一個短期內會推售的新盤，就是濠庭都會的最新一期力作──濠珀，項目預計於第四季內或會推售，由3座住宅大廈組成，合共提供約620個單位，單位面積約500─1900平方呎。項目位於氹仔市中心，周邊配套完善，學校、食肆、娛樂場、公共體育設施等一應俱全，且坐擁中央公園綠化景觀。另外，屋苑首創24小時會所，並以綠化生活為主題，為住客提供優質的居住環境，全面提升住客的生活質素。氹仔是近年最受用家歡迎的區份之一，綜觀鄰近的大型優質屋苑，如濠景花園、濠庭都會等，一直受到用家追捧，濠珀是近年區內難得的高質素大型新盤，而且主打用家換樓市場，因此項目推出市場後相信將會受到用家的關注，其呎價及成交量也將成為市場指標。特區政府於十一月中公佈的2012年度施政報告中，提出一系列幫助市民安居樂業的措施，包括切實落實萬九公屋、增設6300個公屋單位儲備、首次置業豁免首300萬不動產轉移印花稅等，以及一系列民生福利措施，如現金分享、職業稅寬減、營業稅豁免等，與市民共享經濟成果，同時更展現出澳門未來前景秀麗，為市場帶來正面訊息。澳門樓市近年皆以用家為主，住屋需求有增無減，加上累積多時的市場購買力蓄勢待發，有見及此，有發展商開始摩拳擦掌，醞釀推出新盤。石預計第四季末，市場方向會逐漸明朗化，主要因為一手成交的呎價及成交量往往會在市場上即時反映出來，為二手市場訂立指標，同時也帶動二手市場的交投氣氛，因此，相信年尾呎價及成交量皆現升勢，買家若要重投市場，宜盡早部署趁機入市。

在樓市傳統淡季氣氛之下，以及額外印花稅政策〈簡稱「SSD」〉效應的延續，樓市交投淡靜，八月上旬港股暴跌，引發小股災，不但令成交量持續下跌，而且使樓價也受拖累。據中原(澳門)數據顯示，八月份住宅成交量跌至約160宗，創近兩年最低。中原(澳門)董事石寶德先生表示，由於SSD效應還未完全退卻，加上樓市傳統淡季氣氛拖累，八月份住宅交投繼續承接上月跌勢，然而樓價卻持續企穩。直至上旬港股暴瀉引發小股災，環球經濟不穩，使澳門樓市雪上加霜，市場出現心理恐慌，賣家減價意欲增加，部份香港及內地業主更願意減價5─10%，相信是為了套現救市。而交投也普遍暫緩，據中原(澳門)數據顯示，八月份住宅成交宗數跌至約160宗，創近兩年以來最低單月紀錄。具指標性的十五大屋苑數據顯示，大部份屋苑成交量均錄得下跌，跌幅約20─50%，而平均呎價則升跌參半，個別屋苑呎價跌幅逾4%。石又表示，八月份本地樓市疲弱，但鄰近地區珠海卻表現不俗。兩大新盤金沙美地及山湖海推售，市場反應非常熱烈，而且吸引不少澳門買家。近年，澳門投資者開始逐漸將目光投放到海外市場，其中，鄰近的珠海樓市就是最受澳門投資者熱捧的海外市場之一。月初開售的金沙美地，地點優越，交通便捷，5分鐘到達拱北口岸，30分鐘到達珠海機場，項目戶型多元化，由一房至三房及複式間格不等，實用率超過100%。鄰近橫琴區的山湖海，被譽為投資橫琴的第一站，屋苑採用名牌用料，配套設施齊全，以三房至四房的大單位為主，實用率近95%，屋苑5分鐘到達橫琴，橫琴24小時通關在即，屋苑升值潛力無限。隨著人民幣匯率近年不斷上升，投資人民幣資產的澳門投資者越來越多，金沙美地及山湖海位置優越，升展潛力大，而且價格相對偏低，只需一百多萬元人民幣就可以做業主，因此非常受澳門投資者歡迎，吸引不少澳門投資者到場參觀示範單位，部份更即場落訂。展望九月份樓市，石認為最壞時刻已過，樓市回升在望。七、八月份在樓市傳統淡季、SSD以及股市波動等負面因素的衝擊下，澳門樓市經歷了如同金融海嘯般的淡靜市況，然而樓價卻普遍企硬，反映市底仍然健康，需求量仍然是支持樓價的主要因素。踏入九月份，多個發展商已經摩拳擦掌準備推出新盤，足以證明市場普遍對後市是充滿信心的。澳門市底厚，經濟基調穩固，相比鄰近的香港、珠海等地區，澳門樓價仍然處於合理的水平，因此升值潛力仍然優厚，而且澳門樓市基底主要來自用家，與香港、內地等樓市投資味道較濃的地區相比，澳門樓市的投資比例明顯相對較低，因此，股市波動對樓價帶來的影響也相對較小。經過七、八月的調整期後，相信在多個新盤的帶動下，九月份樓市有機會回復平穩上升，雖然外圍股市未來仍然波動，然而澳門樓價穩固，受影響程度較小，相信樓價未來將重拾升軌。建議準買家應自我衡量負擔能力，若具備能力應付樓價，應把握時機盡快入市，有利爭取更佳回報。

額外印花稅政策(簡稱「SSD」)自6月14日生效，政策實施至今已滿一個月。在SSD效應之下，加上樓市傳統淡季氣氛影響，本月樓市持續淡靜，據中原(澳門)數據顯示，SSD實施後首月的住宅成交量錄得約21%跌幅。中原(澳門)區域營業董事何兆恆先生表示，七月份為樓市傳統淡季，再加上SSD的正式實施，為市場增加不明朗因素，本月樓市氣氛持續淡靜。據中原(澳門)數據顯示，SSD實施後首月的住宅成交量僅錄得約265宗，與政策實施前一個月約336宗相比，大幅下跌21%。受政策影響，業主若賣出原來持有的物業再重投市場，就需要持貨兩年才可出售，若於兩年內出售物業，就必須繳付高達20%的額外印花稅，令投資成本大增。因此，使業主出售物業的意欲大減，自政策實施後，放盤量錄得微跌。而市場叫價方面，與政策實施前相比變化不大，主要因為政策對業主的心理影響不大，反而外圍經濟、恆指反覆變動等為市場增添了不明朗因素，使業主的議價空間增加了。由於澳門受SSD影響，部份澳門投資者逐漸將目光投放到外地市場。近日，有澳門投資者購入香港新天地廣場4個舖位作投資收租之用，每個舖位價格介乎於400─600萬。新天地廣場位於香港的天水圍，是區內唯一的大型購物商場，舖位面積由數十呎至數千呎不等，業主以4厘租金回報為基礎定價，而且廣場現時的租客均已簽訂長期租約，使買家收租回報有保證，因此吸引不少投資者注意。香港商舖升值潛力大，而且租金回報率較高，逐漸成為澳門投資者追捧的海外投資熱點。何又表示，七、八月份為樓市傳統淡季，再加上SSD效應的延續，相信本季樓市交投將會持續疏落。近年，特區政府先後出招調控樓市，再加上澳門住宅租金回報率相對較低，部份澳門投資者開始向外尋找投資機會，投資外地物業已逐漸成為未來的投資趨勢。

自四月底澳門政府宣佈推出額外印花稅等新一輪樓市調控政策之後，樓市交投應聲下跌，市場觀望氣氛濃厚。政策公佈至今已超過一個月，消息已逐漸被市場消化，市場叫價及交投出現回暖跡象，而用家則趁市況未完全回復，乘機入市。據中原(澳門)資料顯示，具指標性的十五大屋苑數據，五月份的成交量及平均呎價均錄得升跌差半，主要因為上半月市場仍然受政策消息影響，業主普遍主動降低叫價，或增加議價空間，然而買家卻普遍持觀望態度，因此，上半月市場叫價普遍下跌，個別屋苑跌幅高達約12%，而成交量也全面下跌，其中凱泉灣更由政策公佈起連續三週錄得零成交。直至下半月，市場對政策逐漸消化，個別業主對叫價作出微調，議價幅度也收窄，部份業主對後市有信心，更暫時封盤，待政策出台後才考慮解封；而買家方面則逐漸接受政策，部份用家更趁市況未完全回復，乘機入市「執平貨」。因此，下半月市場叫價及成交量均呈回暖之勢，買家開始重投市場。中原(澳門)區域營業董事吳志明先生表示，上週日的睇樓量錄得10%─15%回升。吳表示，近日用家乘消息的餘熱尚未完全退卻，開始趁機入市，造就市場上最受用家歡迎的實用型屋苑開始逐漸回升叫價，以御景灣為例，個別業主叫價比政策公佈初期上調5%。其中，一個5座高層E單位，單位面積約1,603呎，原來叫價600萬，政策公佈初期業主將叫價降低至590萬，近日市場交投氣氛回暖，業主對後市回復信心，因此把叫價調升至620萬。另外，豪宅類屋苑由於市場罕有，加上質素上乘，因此在消息影響之下，即使成交量下跌，其價格變動卻不大。以君悅灣為例，政策公佈前平均每月約有十多宗二手成交，政策公佈後二手成交量大幅下跌約七成，然而成交價卻幾乎沒變動。吳又表示，雖然市場隨著對額外印花稅政策的逐漸消化，近日樓市已有回暖跡象，但政策的公佈無疑為市場增加了揣測，而另一個不明朗因素就是新經屋法。由於額外印花稅政策目前仍處於立法階段，還未正式推出，而新經屋法的細節至今還未定案，令市場存有疑慮，部份準買家恐政策為市場添變數，暫緩入市步伐。相信待兩大政策定案及正式實行，市場對新政策逐漸適應後，樓市氣氛才會回復穩定。

自上月尾特區政府提出新一輪樓市調控政策之後，引起市場極大回響，無論市場叫價、睇樓量或平均呎價均全面下跌，據中原(澳門)資料顯示，政策公佈後首週，十五大屋苑中大部份的成交量均錄得下跌，跌幅由25%─67%，部份屋苑更錄得零成交。由於政策仍處於倡議階段，細節部份還未落實，為樓市增添不明朗因素，也令市場出現心理恐慌。中原(澳門)營業董事石寶德先生表示，由於三、四月份御南峰、綠洲、蘇豪薈等多個新盤推售，銷情暢旺，連二手市場也受帶動，市場總體成交增加，令大眾出現錯覺以為市場炒賣樓花的行為熾熱，然而，澳門樓市實際仍以用家為主導。由於市場欠缺新盤已有多時，對上一次發售大型屋苑新盤已經是去年三、四月份，其後由於政府推出樓市調控政策「劉十招」，部份原定於去年第四季推售的新盤延遲至今年首季，為市場累積了更多購買力，因此，當2011年三、四月份各新盤推售，旋即引爆市場積累已久的購買力，約1,500個單位短時間內被迅速消化，因而令市場出現炒賣樓花熾熱的錯覺。然而，澳門樓市實際上是由用家作主導，受供求比例所影響。據澳門統計暨普查局資料顯示，2010年三、四月份的成交宗數合共3,705宗，其中包括屬大眾換樓盤的短期樓花御景灣約400宗、濠庭都會三期貨尾單位約100宗以及湖畔名門約120宗，在去年總成交量的17,989宗之中只佔約21%，此後直至年尾，就再沒有大眾化換樓新盤推售，可見除了三、四月份的成交之外，其餘的14,000多宗成交均為二手市場業主換樓，反映市場有大量業主已套現，形成一股強勁購買力。這股購買力無處釋放，直至今年首季再有新盤推售才得以消化，然而1,500個一手單位對比上述14,000多個換樓客，比例上只佔約10%，因此，最近樓市暢旺實際是反映市場需求緊張，而非炒作泡沫。石預測未來市場走勢，他表示，由於市場對政策消化需時，相信未來兩個月內市場成交仍然緩慢，出現業主叫價偏軟及議價幅度增加的情況，有利用家換樓。長遠而言，樓價始終由供求主宰，由於換樓的需求大，加上低息環境，使樓價沒有下調空間，業主或準買家最終都要面對現實，跟隨實際市況。另外，額外印花稅最終轉移給買方，令用家增加成本，以鄰近澳門的香港為例，據反映香港樓價變動的中原城市領先指數顯示，自去年11月19日香港政府推出樓市調控政策之後，指數曾出現過短暫回落，在12月第二週的88.27回落至第三週的87.48，之後跌幅收窄，後來甚至一直上升，至今年4月第三週已達97.60，由此可見，長遠而言樓價仍有上升空間。石對樓市作總結，他表示現時市場受政策消息影響，短期內市場交投氣氛消極，業主叫價偏軟，議價幅度增加，用家應把握此良機入市，否則待市場對政策完全消化後，二手物業放盤量急降，使供應量更少，樓價再次受需求帶動而上升，羊毛出在羊身上，額外印花稅變相會轉嫁到買家身上，到時將增加置業成本。另外，購買一手樓花物業一來可避免因額外印花稅而增大成本，以金峰南岸為例，樓花期三年，超過了額外印花稅規定的兩年期限，因此可避免因額外印花稅而增加成本，而且二手樓價基於上述因素令總體樓價上升，長遠而言也會帶動樓花價格上升，增加樓花期貨的升值潛力，因此，購買一手樓花對於買家而言無論自住或保值也是很好的選擇。

中原(澳門)一向本著「公開資訊，公平交易」的宗旨，透過各種渠道向公眾發放房地產市場訊息，本月中更推出中原(澳門)地圖網站，透過網站向公眾發佈樓市資訊。近日，受額外印花稅消息影響，市場上引起眾多揣測。為此，中原(澳門)特設「中原澳門樓市追蹤」，發放由中原(澳門)樓盤系統資料統計出來的最新市場叫價及成交量，從本週起，將於逢星期五向公眾發佈，讓公眾更快地了解最新市況，令大家掌握市場脈搏，以便作出更準確的決定。發佈途徑：報紙中原(澳門)網頁()中原(澳門)地圖網站()中原(澳門)facebook專頁()

澳門特區政府宣佈倡議徵收額外印花稅高達20%，以打擊市場上炒賣情況，與澳門只有一水之隔的香港，去年尾也推出類似的政策，對兩年內轉售物業的賣家徵收5─15%額外印花稅，相比之下，澳門是次出招顯然更「辣」，然而兩地樓市狀況不同，在澳門未必適宜套用香港政策。中原(澳門)營業董事石寶德先生表示，香港樓市的炒賣比例明顯較澳門高，而且外地投資者的參與比例也較高。據中原地產市場統計部資料顯示，2010年上半年香港私人住宅一手及二手成交內地買家分別佔16.1%及5.8%，下半年則分別為22.7%及6.6%；而據澳門統計暨普查局資料顯示，2010年澳門住宅非澳門買家只佔約10%，相比之下，澳門樓市的外地投資者參與比例明顯相對較低。近年，澳門住宅的租金回報率相對偏低，樓市暢旺主要因為受換樓客的帶動，而並非炒賣，因此直接套用香港的額外印花稅政策未必適合澳門實際市況。另外，在澳門現行法例之下，未做契前的住宅物業，只需繳交0.5%的中間轉移稅，待屋苑完成做契後，再繳交剩下的2.5%。以氹仔一大型屋苑濠庭都會為例，4─16座住宅就需要分三期收樓後才做契，而其間正常二手轉售卻一概納入了中間轉售，因此，據澳門統計暨普查局資料顯示，2010年中間轉移的住宅成交佔28%之多，並不能真實反映市場炒賣比例。據中原地產市場統計部資料顯示，2010年香港二手私人住宅「摩貨」比例平均每月佔1.5%─2.4%，而中原(澳門)資料顯示，經公司促成的確認人炒賣轉售(即「摩貨」)交易每月不到1宗。因此，澳門樓市的炒賣比例相對較低。石建議政府或可暫緩執行額外印花稅政策，待取消中間轉移稅後而全部成交均需直接繳交3%印花稅，將會掌握市場更真實的炒賣情況之後，才對症下藥，相信比起直接套用香港政策將更加切合澳門實際市況需要。

澳門行政長官於本月二十日出席立法會答問大會時公佈，倡議向於一年或兩年內轉手的住宅單位及樓花徵收高達樓價百分之二十的特別印花稅，另外，收緊銀行樓花按揭比率，本地居民的樓花貸款比率上限為百分之七十，非本地居民為百分之五十。消息一推出，隨即引起市場上極大回響，市場交投銳減，中原(澳門)於過去復活節假期錄得的成交宗數僅4宗，與去年同期的43宗相比，大幅下跌逾九成。中原(澳門)營業董事石寶德先生表示，自新政策公佈之後，引起市場極大回響，無論成交量、叫價及睇樓量均全面銳減。由於政策目前仍在倡議階段，還存在著很多不明朗因素，如執行細節、執行日期等，因此令市場存在眾多揣測，交投明顯較之前淡靜。由政策公佈後至復活節假期之間四天內，中原(澳門)錄得成交量僅4宗，其中1宗為一手成交，3宗為二手成交，與去年同期的43宗相比，成交量大幅下跌逾九成。二手成交當中，由於受市場交投氣氛淡靜影響，普遍業主都肯主動減價3─5%，而買家則以換樓客為主，普遍睇樓超過一個月，由業主沒有議價空間到主動減價，因此最終完成交易。除此之外，過去幾天的睇樓量也大幅下跌，與政策公佈前的週末假期相比，錄得約七成跌幅。而具指標性的十五大屋苑平均呎價顯示，受政策消息影響，近日業主叫價普遍下跌約3─5%，成交量只有2宗，部份更有封盤的情況。現時買家普遍擔心按揭成數低，以及未來成交量受政策影響而大幅減少等因素，因此雖已簽訂正式成交合約，部份買家仍選擇放棄一成首期離場。石總結現時市況表示，由於市場對於新政策的了解仍然存在眾多未明朗因素，預計準買家未來將多持觀望態度，而業主方面則以封盤或拉闊議價空間為主，個別甚至出現劈價求售情況，而且相信此情況至五?一假期期間仍持續不變。

位於澳門沙梨頭區的新盤蘇豪薈，昨日正式公開發售，反應非常熱烈，吸引一眾買家到場查詢，短時間內已售出逾八成單位。項目由德能投資發展，位於澳門傳統的生活區地段，總共1座住宅，樓高27層，合共提供約126個住宅單位，單位面積由591─743呎，間隔全部均為開放式設計，靈活實用，入場費由270萬元起。中原(澳門)營業經理羅俊明先生表示，蘇豪薈是區內罕有的開放式住宅項目，全部以中小型單位為主，而且入場費低，非常適合年青一族上車之用。單位配備精緻裝修，薈萃各國著名家電品牌及高端智能家居設施，並坐擁附近遊艇會開揚景緻，再加上屋苑本身設有豐富會所設施，室外泳池、健身室、燒烤園及豪華宴會廳等一應俱全，如此配套完善的中小型住宅項目在同區可謂絕無僅有，因此，對於追求生活品味的年青上車一族極具吸引力。羅又表示，現時澳門市場上普遍偏向發展單位面積較大的大型屋苑項目，而蘇豪薈為現時市場上非常罕有的中小型住宅項目，屋苑於公開發售首天已售出逾八成單位，顯示市場對於該類面積較小的住宅單位需求非常大。

位於青洲的一手新盤綠洲，即將公開發售。項目由新東陽發展，鄰近青洲上街地段，由3座住宅組成，每座25層住宅單位，合共提供約450伙，全部均為大單位，面積由1,334─1,596呎，間隔分為3房及3房1套房設計，意向呎價約3,300元。中原(澳門)區域營業董事何兆恆先生表示，綠洲實用率高達八成，單位間隔四正實用，而且每戶均可享開揚景致，非常適合多人家庭的用家，再加上屋苑本身配套設施完善，會所設有戶外兒童遊樂場、健身室、瑜珈室、迷你電影院、平台園林花園等休閒娛樂設施，讓住客足不出戶都可享受精彩豐富的休閒時光，另外，大型停車場提供約496個私家車車位及93個電單車車位，車位與住宅單位數目比例大於1比1，免除住客四處尋找車位泊車的煩惱。何又表示，青洲為澳門政府未來重點發展的新區域之一，政府計劃將該區發展為約二萬七千人之居住及生活區，在政府的大力打造之下，該區的未來發展潛力將無可估計。綠洲為近年區內罕有的大型住宅項目，再加上實用率高，配套完善，非常切合用家需求，相信會引發一輪搶購熱潮。

中原(澳門)營業經理曾曉萍小姐表示，日前，寰宇天下一個3座高層E單位連車位，以820萬元成交，單位面積1,850呎，減去車位估計價值約85萬元，單位平均呎價約4,000元，單位間隔為三房兩廳連工人房，業主為本地用家，買入單位作自住之用。曾表示，本季東方明珠區的交投活躍，自年初區內新盤保利達P地段推出後，反應熱烈，並帶動同區二手屋苑的呎價上升。以區內的海天區為例，現時兩房單位平均呎價介乎於4,300─4,800元，與上月平均呎價3,700─4,300元相比，大幅上升12%─16%；另外，同區另一大型屋苑君悅灣，由三月中起2座的全海景大單位呎價上升5%以上；除樓齡較新的大型屋苑之外，區內樓齡15年以上的屋苑呎價也直逼3,000元，而且盤源不多，反映市場對該區住宅的需求非常大。曾又指出，最近部份本地買家無需銀行按揭，一次性支付全數樓價，顯示市場現時資金充裕，再加上澳門樓價對比鄰近地區相對較合理，因此認為現時澳門樓市仍以用家作主導，不存在泡沫。

由南豐、德祥地產及澳門東聯投資等合作發展的金峰?南岸二期御南峰，於上週六正式公開發售，市場反應熱烈。中原(澳門)區域營業董事何兆恆先生表示，屋苑首次推出單位作公開發售，銷情理想，首兩天累計成交超過600伙，已售出八至九成單位。位於路氹區的金峰?南岸二期御南峰，是澳門近年少有的大型豪宅項目之一，項目合共提供720個單位，面積介乎於1,176─2,692呎，單位間隔由兩房連套房至四房連雙套房不等，平均呎價介乎於4,700─5,200元，屋苑預計2014年第四季入伙，屬三年期樓花。何表示，御南峰為路氹區金峰?南岸二期的部份，鄰近大熊貓館、金光大道以及興建中的橫琴澳門大學城等，而且為擬建輕軌的沿線地點，未來輕軌落成後，即可貫穿澳、氹，一切生活配套近在咫尺。項目分為四座，由31至40層不等，以千呎以上的大單位為主，還設有一個樓高五層的大型會所，再加上國際級的商場作配套，對於追求高尚生活品味的用家尤其吸引。是次公開發售的買家以本澳用家為主，其餘部份為內地及香港買家。何又表示，是次推售銷情理想，到場參觀示範單位的客戶絡繹不絕，首兩天已售出八至九成單位，主要因為澳門自去年四月份後便沒有新盤推出，部份原定於去年第四季推出的新盤又因政府樓市調控政策等因素而擱置，市場累積了一定的購買力，御南峰為澳門今年第二個作公開發售的新盤，因此可旋即引爆積累已久的購買力。

中原(澳門)區域營業董事吳志明先生表示，日前，君悅灣一個4座高層D單位，以548萬元成交，單位面積1,209呎，平均呎價約4,532元，單位為2房間隔，業主買入作自住之用。吳表示，農曆新年前，君悅灣類似的2房單位成交價約450─460萬元，自農曆新年後，價格明顯上升，主要因為受鄰近的新盤保利達P地段所影響，保利達P地段銷情理想，帶動同區優質屋苑的成交增加。據中原(澳門)資料顯示，君悅灣二月份的二手成交最少二十宗，創其單月二手成交量最多的紀錄。另外，同區另一興建中的大型屋苑海天居的成交也受帶動，現時屋苑的外牆已成形，預計今年第四季至下年初可入伙，吸引用家購入自住，推動樓價上升，屋苑於農曆新年過後價格錄得約3%升幅。近日，東方明珠區業主封盤及反價的情況明顯增加，部分屋苑叫價與新年前相比上升約5%，而買家則普遍看好該區發展前景，無阻入市信心。

中原(澳門)助理營業董事林亦樂先生表示，日前，御景灣一個1座高層F單位，以548萬元成交，單位面積1,582呎，平均呎價約3,463元，業主買入單位作換樓自住之用。據中原(澳門)資料顯示，御景灣一月份的平均呎價約3,100元；二月份平均呎價約3,250元；三月份暫時錄得平均呎價約3,455元。可見屋苑本季的呎價保持上升，每個月的呎價升幅介乎於4─6%。而成交量方面，屋苑今季暫時錄得約150宗成交，與同區其他屋苑相比表現明顯較突出。主要因為農曆新年後屬同區新盤之一的保利達P地段推售，帶動了同區二手屋苑的成交。御景灣屬區內最新入伙的大型屋苑之一，而且屋苑實用率高，單位全屬3房以上的間隔，吸引部份中產家庭購入作換樓之用。預料隨著這股新盤效應的漫延，御景灣的量價升勢將持續至四月份。

中原(澳門)助理營業董事霍光成先生表示，日前，海擎天一個1座高層B單位連車位，以517萬元成交，單位面積1,239呎，減去車位估計價值約70萬，單位平均呎價約3,608元，比屋苑現時的平均呎價低約6%，可算市場上罕有的低價成交。霍表示，自農曆新年過後，市場交投氣氛濃厚，業主普遍對未來樓市充滿信心，因此屢見封盤或反價的情況，現時市場上放盤量較之前明顯減少，以海擎天為例，據中原(澳門)資料顯示，現時屋苑的放售盤約190個，而放租盤約70個。農曆新年後，多個發展商紛紛籌備推售新盤，刺激市場成交，如年初六推售的保利達P地段，屋苑一推出旋即引起搶購，影響同區的二手屋苑也受熱捧，另外，市場消息指金峰南岸二期於短期內即將推售，消息帶動氹仔二手屋苑交投增加。澳門自去年四月份後便沒有新盤推出，市場購買力已積累多時，未來幾個月內推售的新盤，相信將引爆市場購買力。