政府最新推出的樓市調控政策「新八招」把特別印花稅(簡稱「SSD」)適用範圍擴展到商舖及寫字樓，政策公佈至今超過兩週，對市場已造成明顯的影響，觀望氣氛濃厚，昨日政策正式開始實施，預料未來市場將進入「陣痛期」，商舖及寫字樓的成交將進一步受拖累。商舖市場反應兩極政策真空期交投平穩中原(澳門)壹號湖畔分行營業經理李肇成先生表示，自去年6月實施SSD後，由於商舖及寫字樓不受政策規限，因此吸引部份投資者由住宅市場轉移到商舖及寫字樓，是次政府把SSD擴展到商舖及寫字樓，自消息公佈後至實施前這段真空期內，市場氣氛明顯受到影響，其中，商舖市場更出現兩極化反應：業主封盤情況普遍，由於政策令商舖成交後最少兩年才「鬆綁」，業主普遍擔心市場放盤量越來越少，一旦售出商舖後將難以重投市場，因此選擇暫時封盤，先觀望市場反應。而買家方面普遍進取追價，部份原本有意入市的買家反映，擔心未來盤源會大減，希望可趁政策實施前這段真空期「趕上尾班車」，但封盤情況大增，即使買家有追價意欲，仍難以成交。惟部份實力稍遜的業主，受環境氣氛影響而信心不足，希望趕於政策實施前出售套現，因此造就個別低價成交個案。總結政策公佈後這兩週內，商舖成交量維持平穩。投資者態度觀望年底前商舖成交急跌澳門的商舖市場一直以中長線投資者參與居多，短線炒賣只佔少數，相信政策實施後可基本杜絕短線炒賣現象，由於政策令商舖成交後最少兩年才再次重回市場，成交週期延長，根據住宅SSD的經驗所得，日後商舖的放盤量必然會越來越少，成交量將大大萎縮。現階段為政策實施初期，市場對於政策的效應仍存有疑慮，相信短期內投資者態度將持續觀望，預料年底前商舖成交量會出現急跌。寫字樓業主多長揸未來量跌價橫行而寫字樓方面，澳門的寫字樓市場一向以自用買家及長線投資者參與為主，由於寫字樓租金回報高，一般租金回報率可高達四厘，加上銀碼較小，投資成本較住宅及商舖低，因此自從去年住宅SSD實施後，寫字樓成為不少投資者的重點投資方向，也因此推動寫字樓價格急升，據中原(澳門)資料顯示，澳門寫字樓平均成交呎價由年初至今已錄得高達30%升幅。是次自政策公佈後，寫字樓的成交量出現了明顯跌幅，主要因為寫字樓的業主普遍為實力投資者，沒有急於套現的需要，再者寫字樓的租金回報足以應付供款，因此業主普遍選擇封盤並長線持有，個別業主更預料政策令寫字樓未來放盤萎縮，自覺奇貨可居，故提高叫價。現時為政策初期，買家仍需要時間觀察市場變化，因此不敢進取追價，預料至年底前，市場放盤量將持續減少，成交量也會大跌，而價格將橫行。政策衍生「副作用」市場進入「陣痛期」是次政府將SSD擴展到商舖及寫字樓，根據去年住宅SSD的經驗，相信政策可有效杜絕短期炒賣現象，對於市場的健康發展有推動作用，然而也無可避免會產生盤源減少以及成交量大跌的「副作用」，對於買家的信心或多或少會有所削弱，至於這段「陣痛期」何時舒緩，還要視乎未來外圍經濟環境的發展以及本澳各項政策的具體執行情況等因素。

受QE3消息影響，投資者積極為資金尋找保值的出路，其中，不受額外印花稅政策(簡稱「SSD」)限制的寫字樓市場則一如所料成為投資者熱捧的對象。中原(澳門)氹仔區、工商舖及項目發展區域營業董事何兆恆先生在「中原(澳門)第三季樓市回顧記者會」中分析了第三季的寫字樓市況。需求大回報高寫字樓成投資者新寵何兆恆先生表示，曾於第二季提及被看高一線的寫字樓市場，一如第二季預料在第三季錄得明顯升幅。隨著越來越多海外公司進駐澳門，新成立公司數目不斷增加，對寫字樓的需求也越來越大，加上SSD的效應，令寫字樓成為住宅及商舖市場以外的重要投資工具。現時寫字樓價格仍處於相當低的水平，部份甚至比住宅價格還要低，但回報率卻相當可觀，因此對投資者而言極為吸引。新成立公司數目2010年第一季694第二季778第三季782第四季7372011年第一季768第二季911第三季850第四季8762012年第一季881第二季949資料來源：澳門統計暨普查局1.南灣時代商業中心其中三層總面積27,489呎，於七月份以7,080萬元成交，平均呎價2,576元，其後於兩個月內再拆售，以呎價3,400元售出，短短兩個月內獲利36%。2.皇朝獲多利中心業主於一月份以呎價3,200元購入，七月份欲以呎價3,500元售出，但未獲承接，直至九月份有買家出價3,800元/呎洽購，然而業主信心強硬，反價至4,200元/呎，最終因為買家未能消化升幅而未獲成交。SSD無規限料年底價再升10%最近政府有意延續執行SSD，由於寫字樓不受政策所限，而且一直處於零新供應的狀況，加上價格一直處於較低水平，現時價格仍處於上升初期，未來可望會有很大的升值空間，因此相信寫字樓將會成為投資者未來投資的新方向。現時一線地段的寫字樓叫價約4,000元/呎，預料年底前價格或可再有10%升幅，更估計部份優質高層靚景單位可望挑戰5,000元/呎。

上半年商舖市場表現良好，市場憧憬下半年舖市表現繼續向好，加上舊租約更新頻繁，租金回報可觀，商舖持續受追捧。中原(澳門)氹仔區、工商舖及項目發展區域營業董事何兆恆先生在「中原(澳門)第三季樓市回顧記者會」中對第三季商舖市況作總結。QE3引發加價封盤潮第三季商舖成交大跌何兆恆先生表示，第三季旅遊業及零售業增長放緩，投資者未敢過份追價入市，導致商舖成交明顯較第三季疏落，據澳門統計暨普查局資料顯示，七月份商舖成交量有186宗，涉及金額約16.7億元，估計八月份成交量會進一步跌至約156宗。踏入九月份，成交跌勢更加顯著，尤其QE3消息宣佈後，投資者選擇把資金投放到商舖市場為資產保值的情況增加。業主見舖市蓬勃，反價及封盤情況增加，買家未及追價已再遇升幅甚至遭受封盤，成交量出現顯著跌幅，估計九月份商舖成交宗數僅約56宗，總結第三季成交量估計只有398宗。商戶退守二線街道新區舖位租金倍升據中原(澳門)資料顯示，第三季五大區份商舖平均呎價全面向上，值得留意的是，新口岸皇朝區近年升幅一直高企，當中皇朝東更成為投資者最熱捧的區份，由於普遍以大面積舖位為主，大型商戶較為受落，而且租金仍落後於皇朝西，近月進駐新口岸皇朝區的大型食肆、銀行、電訊公司等均選擇皇朝東為落戶點，導致第三季皇朝東的租賃成交明顯比皇朝西多，拖低了該區的整體平均租金。事實上皇朝東租金平均呎價已由年初約20元大幅升至約40元，估計至年底或有機會升至60元。另一消費旺區高士德區由於一線街道舖位普遍已有固定租客，放租盤源極為短缺，部份租客即使願意出高價也搶租不成，反而較靜的地段租賃成交較多，導致拖低該區平均租金，但該區租金叫價實際上正不斷創新高。地區平均呎價(元)平均呎租(元)2012年2011年2012年2011年(7─9月)(1─6月)(1─12月)(7─9月)(1─6月)(1─12月)新口岸皇朝區27,75019,18411,30358.0088.5040.26與上半年相比45%與上半年相比34%氹仔區22,04614,1357,94343.0038.7025.85與上半年相比56%與上半年相比11%中區50,02947,64332,650185.17155.12103.41(南灣區、板樟堂區、新馬路)與上半年相比5%與上半年相比19%高士德區19,96917,84310,62455.7059.8744.19與上半年相比12%與上半年相比7%北區10,4939,4865,80329.3827.8622.64與上半年相比11%與上半年相比5%資料來源：中原(澳門)租約更新高峰期全年租金升幅或逾30%預料未來一、兩個月將會是買家入市的「瓶頸」，在QE3氣氛之下，未來一、兩個月商舖叫價將不會下降，買家需要時間消化升幅，相信至第四季季尾成交量才有望回升。而租賃市場方面，由於現時很多舖位的租約都是08、09年市況低迷時期簽訂的「海嘯租約」，會於2011年尾至2013年尾期間陸續進入更換租客的高峰期。今年下半年舖位更換租客的情況普遍，其中二、三線街道舖位的租客更新量最為顯著。截至第三季整體商舖市場的租金已累積上升超過20%，已接近年初預計的全年25%升幅，預計第四季尾買賣開始全面再次價量齊升，全年租金估計累積升幅可望超過30%。

第三季樓市成交出現放緩，令市場憂慮該情況會否延續至第四季，中原(澳門)董事石寶德先生在「中原(澳門)第三季樓市回顧記者會」中對第四季樓市發展作預測，他表示，第四季樓市走勢如何，除了要留意外圍經濟不穩這個因素之外，還需視乎特區政府會否再有調控措施出台。QE3影響微叫價或「乾升」至年底石寶德先生表示，QE3消息公佈後，市場憧憬資金流向樓市，然而政策醞釀已久，買家對消息早已消化，相信不會因此而「一窩瘋」入市，何況會否入市的最大因素還需視乎自己的負擔能力，早前銀行已因應風險評估而調低物業按揭估價，現時市場已進入自我調節時期。反而消息提振了業主信心，令叫價普遍提升，現時買家心態已轉趨謹慎，若樓價繼續上升，買家或需更長時間才可消化升幅，預料未來兩、三個月或會出現樓價「乾升」現象，面對成交萎縮，業主最終將不得不調低叫價。預測全年成交13,000宗樓價來季再升機會微澳門樓市始終以自住用家為主，有換樓需求支持，整體仍然保持上升走勢，惟升幅於首三季已基本呈現，在經濟不穩及政策等因素的影響之下，相信第四季未必再有明顯升幅，預料全年成交宗數約13,000宗。而樓價方面，現時已累積約15─20%升幅。現時影響樓市的不穩因素仍很多，對於未來樓市走勢的展望，還需視乎外圍經濟的發展，QE3的推出反映美國經濟環境還未有好轉跡象，歐債危機一直處於拖拉狀態未能完全解決，而中國於短時間內由經濟調控至放寬銀根，可見外圍經濟仍然處於不穩狀態，為樓市增添變數。另外，政府會否再有調控措施出台，也是影響樓市未來發展的重大因素之一。市場消息指醞釀已久的一手樓花規管政策將於短期內正式實施，政策推出後，樓花需符合政策規定的建築程度才可銷售，而隨著樓花銷售期的推遲，發展商所需投入的資金也相對較多，日後發展商對於樓花的訂價必然提高，而且樓花的供應量也勢必大減。籲政府增加供應助樓市健康發展澳門樓市的最大問題是供應量不足，特區政府多次出招調控樓市，然而未能對症下藥，最終只可治標而不能治本，建議政府未來的樓市政策應將重點放在增加土地房屋供應量之上，以解決澳門樓市的核心問題，助澳門樓市健康有序的發展。

上半年樓市成交活躍，踏入第三季，在外圍經濟不穩以及樓市調控政策影響之下，樓市漸出現放緩的跡象。中原(澳門)澳門區區域營業董事張麗華小姐在「中原(澳門)第三季樓市回顧記者會」中對第三季住宅市場表現作出總結。買家「趕入市」七月成交未現急跌張麗華小姐表示，額外印花稅政策(簡稱「SSD」)效應之下，盤源短缺情況漸現，上半年一度出現「趕入市」的心態，因此加快整個市場的成交速度。經過了上半年的消化後，踏入七月盤源更趨緊張，但仍有部份用家為「趕搭尾班車」，及剛巧遇上新盤「大潭山壹號」入伙，令市場成交仍未出現急降的現象。儘管據澳門統計暨普查局資料顯示，七月份住宅成交比六月份有所下跌，但成交量仍有1,678宗，涉及金額72.71億元。新盤帶動叫價八月買家態度觀望由於大潭山壹號進入交樓期，帶動了其他二手屋苑的叫價，因而令本地業主受大市氣氛影響，叫價變得進取；然而買家未能消化升幅，加上銀行為減輕風險，普遍將物業估價調至低於成交價10─15%，對於資金相對不充裕的換樓客而言，令原先預計的置業成本大增，一時未能消化升幅，隨即轉為持觀望態度，估計八月份成交量或跌至約1,055宗。QE3效應九月成交膠著踏入九月份，據中原(澳門)統計，睇樓量及成交量進一步縮減，雖然海天居入伙帶動部份二手成交，但早前二手樓價升幅過快，對於普遍買家未能完全接受，估計市場或需要兩至三個月時間才能完全消化。而一如預期，美國聯儲局正式公佈推出第三輪量化寬鬆政策(簡稱「QE3」)，提振了業主信心，令叫價更為進取，估計九月份成交量呈膠著狀態，或進一步跌至約660宗。數據滯後估計第三季成交與去年相約總結第三季市況，估計成交量約3,400宗，與去年同期2,194宗相比數字上有所提升，但實際成交宗數與去年同期相約，2011年由於SSD於六月起實施，市場成交於上半年已基本呈現，而下半年的數字則基本是當時的成交反映。相比之下，今年情況較為不同，3─6月成交最為暢旺，由於數據滯後，其成交數字於第三季才反映出來，若扣除滯後的成交數字，第三季的成交與去年同期基本相約。

美國聯儲局上週四公佈推出第三輪量化寬鬆政策(簡稱「QE3」)，消息公佈後，市場對樓市的未來走勢甚為關注，中原(澳門)董事石寶德先生認為，QE3對澳門樓市的實質影響不大，反而有可能令二手成交陷入膠著。業主叫價進取，二手成交或會膠著石寶德先生表示，相信QE3對澳門樓市的影響較小，主要原因是澳門樓市以用家市場為主，市場成交一直受需求所帶動，外在因素的影響反而有限。從過往的QE1及QE2來看，未有資金大量湧入澳門市場，相比規模較細的QE3，涉及的資金對澳門市場的影響作用更輕微，因此預料不會引發成交量大增的情況。反而消息宣佈後，令業主的心態加強，叫價更加進取，而買家需要時間消化升幅，短期或令二手市場形成買賣兩閒的局面，成交膠著的狀態，反觀一手樓花或會成為投資者轉移注意的投資途徑。購買一手樓花成抗通脹妙法QE3的推出，令市場不少人士憂慮資金貶值，「買磚頭」無疑是抗通脹、防貶值的最佳方法之一，而購買優質物業，尤其樓花的升值潛力則更大。由於QE3令業主進一步提高叫價，買家議價能力大大削弱，與其被動地跟隨業主叫價，購買一手樓花的優勢更大。首先，二手業主會隨時反價甚至封盤，但發展商不會隨便調節樓花價格，讓買家更有預算。另外，一手樓花有付款期零活的優勢，讓投資者可以較小的本錢賺取較大的利潤，以樓花金峰?南岸為例，一個600萬的單位，只需付60萬首期，再於首兩年分六期分攤三成首期；相比現樓買賣，由於銀行收緊按揭，對現樓的估價普遍低於市價，同樣是市值600萬的物業，若購買現樓起碼需支付樓價的四成(即240萬)作首期，對於投資者而言投資現樓的成本無疑比樓花大。再者，有市場消息指一手樓花銷售規管政策將於短期內實施，政策推出後，樓花需符合政策規定的建築程度才可銷售，而隨著樓花銷售期的推遲，發展商所需投入的資金也相對較多，日後發展商對於樓花的訂價必然提高，而且樓花的供應量也勢必大減，因此若投資者現時買入一手樓花作投資之用，日後有望可獲理想回報。把握入市時機受一手樓花銷售規管政策規限，日後發展商發售新盤將受到更大限制，不排除有條件成熟的發展商會趕及政策落實前發售新盤，現時君悅灣、大潭山壹號等屋苑正陸續有一手貨尾單位推出，市場反應熱烈。有意購買一手樓花物業為資產增值的買家，建議應把握入市時機，否則待政策出台後，屆時將更難入市。

近日澳門特區政府宣佈將廷續執行有關穩定樓市的措施『特別印花稅』，並從稅制、按揭及供應量等多方面考慮，望解決目前樓市過熱情況，以免樓價遠超市民能力負擔。個人認為『特別印花稅』雖然令樓市供應更緊拙，然而若在現時市況取消『特別印花稅』或會給予市場錯誤訊息，令樓市繼續升溫，故廷續『特別印花稅』可算為勢所迫也。參考鄰近的香港，香港執行『特別印花稅』政策快滿兩年，雖然已成功杜絕住宅炒賣行為，卻未能令樓價下調，樓價反而持續上升。香港政府明白到房屋問題積存已久，由於過往供應量不足，造就樓價持續上升，炒賣活躍，然而炒賣情況在政策之下已經得到控制，故梁振英政府在新一輪樓市措施之中，將重點集中在解決核心問題之上──增加供應。『梁十招』包括：(一)將36幅政府地轉住宅地，涉及單位11,900個；(二)首批置安心單位由『可租可賣』改為全數以折扣價出售，涉及單位1,000個；(三)推售剩餘居屋單位800個；(四)將工廠大廈改建一房單位及一人單位，涉及數目180個；(五)加快審批預售樓花項目，涉及單位9,000個；(六)未來三至四年將有6.5萬個一手私營單位落成；(七)於第四季加推賣地，可建單位2,650個；(八)於啟德發展區預留480個單位為市建局『樓換樓』用地；(九)提早兩年落成2,300個公屋單位；(十)理順活化工廈改建住宅條例。梁振英並重申目前樓市正處於環球經濟疲弱、流動資產充裕及需求旺盛這三股極不尋常的力量之間，潛在風險不容忽視。反觀澳門樓市，過去十年樓市一直平穩健康發展，2004年之前樓市處於價格遠低於價值水平，直至賭權開放後，確曾引來海外投資者炒賣澳門房地產，而當時買家的比例約為三成海外投資者，七成澳門居民，然而自2008年金融海嘯後，這些海外投資者吃盡苦頭，加上近年澳門特區政府穩定樓市措施湊效，令現時主要支撐樓市的買家九成以上為澳門本地居民，樓市由需求帶動升幅，價值與價格正處於合理水平。過去數月出現樓價升勢過快之現象，是基於去年成立『特別印花稅』後，積累了一批觀望已久的買家，眼見二手市場可選擇的單位不多，形成搶入市的心態，因而令樓價短時間內急速上升。然而，該情況在八月份已明顯得到市場自然調節，現時用家正消化升幅，理性地觀望才作決定，不會盲目追趕入市，銀行亦相應評估風險，審批按揭借貸額度及調低估價一至兩成不等，業主叫價也較早前稍為回落，相信市況在第四季將會得到更平穩發展，期望澳門政府新一輪樓市措施應將重點放在增加土地房屋供應量之上，以解決澳門樓市的核心問題，並為環球經濟疲弱作好風險管理，助樓市健康平穩發展。

近月樓市熾熱，由於換樓需求不斷增加，而住宅供應卻漸趨緊張，令不少市民擔心越遲買樓價會越貴，甚至無盤可買，因此不少買家「趕入市」，導致近月樓市交投量價齊升。中原(澳門)董事石寶德先生表示，過往澳門人對優質物業的追求不大，隨著近年多個配套完善、用料上乘的大型優質屋苑先後落成，加上經濟蓬勃，居民收入增加，越來越多具負擔能力的市民欲改善住屋環境以提升生活質素，然而與其花大筆費用裝修現有之樓齡較大的住屋，不如買新樓，因此造就龐大的換屋需求。惟額外印花稅政策(簡稱「SSD」)的效應令業主放盤意欲大減，市場盤源漸趨緊張，不少市民擔心越遲買樓價會越貴，甚至無盤可買，因此出現「趕入市」的心態，令近月成交量大增。據澳門統計暨普查局資料顯示，首兩季住宅成交量約7,899宗，其中第二季佔5,555宗，比首季急升1.4倍。雖然第二季升幅理想，但由於SSD效應，預計首七個月住宅成交與去年相比仍然下跌。而樓價方面，在需求的支持下同樣急升，尤其近兩個月交投活躍，樓價升勢更加明顯，由年初至今累積升幅約15%。SSD實施至今已超過一年，初時確實令樓市氣氛得到暫時冷卻，然而最終卻導致樓價上升。歸根究底，澳門樓價上升的原因並非政策問題，而是在於供應問題，澳門本身的土地新供應有限，新落成單位本已供不應求，加上政府未來將實行一手樓花規管，在此政策下未來的一手樓花供應量必然減少，在一手市場供應不足，二手市場SSD措施雙管齊下，物業供應量勢將出現斷層，使盤源更加緊絀，在供應量減少，而市場需求卻有增無減的情況下，最終只會導致樓價持續上升。因此，要解決樓價急升問題，政府應該針對問題的癥結，增加供應量，現有政策只是針對炒賣現象，而未能解決供應量問題，那麼政策只能對樓市造成短暫性的效果，而偏離了問題的方向。最近，市場上的焦點都集中於氹仔區，其中，七月份入伙的大潭山壹號是最受本地用家熱捧的氹仔屋苑，由於市場期待已久，而且又是難得的市中心半山豪宅新盤，因此成為豪宅市場的新指標。由於氹仔區發展得越來越完善，多個大型優質屋苑在區內落成，因此不但成為近年澳門人置業的首選區份，更是樓價升幅最快的區份之一，例如濠庭都會及附近的屋苑，樓價由年初至今已累積上升達23%。而另一個受熱捧的區份就是東方明珠區，區內多大型新盤落成，當中的君悅灣、寰宇天下、海天居、海名居等四大藍籌屋苑最受市場追捧，其中即將入伙的海天居可謂市場焦點，現時平均呎價達5,334元，由年初至今升幅已超過17%，預料海天居入伙前夕樓價會再創新高，同時也將帶動區內其他屋苑的二手價格上升。展望未來樓市走勢，由於在SSD效應之下，未來二手供應量將持續緊張，加上第三季為傳統淡季，發展商一般不會於該段期間推售新盤，而市場上的盤源也已於早前消耗了一大部份，因而導致一、二手供應同樣短缺，加上用家需要時間消化早前累積的樓價升幅，預料第三季樓市會進入消化期，成交量或放緩至每月約300─500宗，而全年成交宗數預料將維持年初預測的11,000宗幅度。雖然近月外圍經濟持續不穩，然而澳門樓市從中所受到的影響卻有限，澳門居民對股票市場的參與程度較低，股票市場波動對於澳門居民的影響也相對較小，另外，澳門住宅市場中90%成交是自住用途，需求因素蓋過經濟因素，加上現時的低息環境也是支持樓市成交及樓價上升的原因，因此，預料外圍經濟因素對下半年樓市影響不大。中原(澳門)氹仔區、工商舖及項目發展區域營業董事何兆恆先生表示，上半年商舖市場成交熾熱，由於商舖不在SSD規管範圍內，促使部份住宅投資者將資金轉投商舖市場，商舖進一步受到熱捧，然而，由於業主心態強硬，封盤現象增加，因此成交量不升反跌。據澳門統計暨普查局資料顯示，1─6月商舖成交量只有995宗，與去年同期相比下跌38%。旅遊業蓬勃，商戶承租能力更強，令商舖的投資回報大大提升，因此吸引不少投資者覬覦從商舖市場分一杯羹，然而放盤量卻大減，部份一線街道舖位更零放盤，因此令商舖價格受到支持，各區商舖價格均有顯著提升。其中，皇朝東是近月最受熱捧的區份，另一邊的皇朝西由於鄰近幾間娛樂場，過往一直較皇朝東繁華，各類高消費的商戶在該區落戶，推動皇朝西的舖位租金大幅上升。然而，部份商戶如食肆、卡拉OK等所需舖位面積較大，而承租能力卻不如當舖、蔘茸店、電訊零售商等類別的商戶高，因此陸續出現有食肆由皇朝西遷移至租金相對較低的皇朝東的情況，令過往以小型食肆、建築公司為主的皇朝東，搖身一變成為銀行、大型食肆、電訊零售商等爭相落戶的熱門區份，因而推動了該區的商舖租金。據中原(澳門)資料顯示，現時皇朝東的商舖租金已升至約40元/呎，與年初相比升幅最高可達1倍。現時該區商舖租金仍然持續增長，預料年底或會升至50元/呎。而價格方面，相信今年內皇朝東的商舖價格將繼續維持大幅增長，預料年底前呎價將由現時約13,000元大幅升至16,000元，升幅可達23%。值得注意的是，皇朝東的舖位設計一般是閣樓面積較大，部份甚至閣樓比地舖更大，建議投資者應根據實際需要作出適當考慮。

近日樓市表現亢奮，市場交投氣氛活躍，樓價持續上升，最近兩個月樓價累積升幅更高達約15%。樓價問題一直是社會討論的熱門問題，澳門特區政府曾先後多次推出樓市調控政策，其中，由去年6月14日起實施的額外印花稅政策(簡稱「SSD」)，至今已屆滿一年。政府推出SSD的目的是調控樓市、壓抑樓價過快上升，政策實施初期的確能明顯穩定樓價，使當時的成交銳減，冷卻熾熱的樓市氣氛，但與此同時，政策也令二手供應量明顯減少，樓價上升的原因最主要關乎供求問題，因此SSD最終反而令樓價上升，而準買家見樓價走勢凌厲，更加急於入市，在此情況下，使樓價被進一步推高，尤其在近兩個月樓市傳統旺季之下，樓價升得又快又急，使社會各界對樓價問題更加關注。澳門實施SSD政策以香港為藍本，然而兩地的樓市概況並不相同，香港樓市炒賣情況及內地投資者較多，而澳門樓市則主要由需求主導，九成由本地用家支持，因此在供應量減少而需求卻持續增加的情況下，必然會導致樓價上升，故SSD政策對於澳門樓市只能減少投機炒賣活動，卻未能解決問題之所在，因此政府應該重新檢討穩定樓市方向。澳門房地產聯合商會副理事長石寶德表示，社會對於樓價問題一直存在討論聲音，為解決澳門樓價急升問題，政府近年先後多次推出相關調控政策，然而這些政策都並非對正樓市問題的方向。澳門樓價急升的最主要原因是供應量不足所致，近年澳門經濟繁榮，本地人口增長，市民對改善生活質素，換樓之需求大大提升，以及外地僱員數量已增至十萬人，更令住屋需求大大增加，然而澳門本身的土地新供應有限，新落成單位本已供不應求，加上政府未來將實行一手樓花規管，在此政策下未來的一手樓花供應量必然減少，在一手市場供應不足，二手市場SSD措施雙管齊下，物業供應量勢將出現斷層，使盤源更加緊絀，在供應量減少，市場需求卻有增無減的情況下，樓價將無可避免繼續攀升，碰上旺季的月份，如剛過去的三、四、五月升幅更是又快又急。因此，要解決樓價急升問題，政府應該針對問題的癥結，增加供應量，現有政策只是針對炒賣現象，而未能解決供應量問題，那麼政策只能對樓市造成短暫性的效果，而偏離了問題的方向。建議政府應首先從土地供應著手，增加公開土地招標的方式為市場適度地增加土地供應。過去政府當局也曾考慮透過活化舊區重建增加土地供應，但由於法律規定必須統一100%業權才可重建發展，這無疑令活化措施難以執行，建議當局考慮參考香港收歸80%業權並作強拍，這對活化舊區措施將起更大作用，是增加土地供應的其中一個較快捷的方法。另外，現時土地發展規劃未完善，發展商入則發展，需符合極多條件才獲審批，既要符合街影光線，也需符合高度限制及環保因素等等，導致發展商入則開發土地困難重重，而且審批進度緩慢，以及樓宇落成後收則發入伙紙也需經過多個部門批核，這些程序也間接造成市場供應量延誤，建議政府重組審批程序，把行政手續處理程序變得更具效率。住屋及置業是社會的熱門話題，一直受到各界熱烈討論，現時樓價仍處於合理水平，若未能針對性地解決供求問題，樓價將出現非理性升幅，只要供應量穩定，樓市自然得到平穩發展。

近月澳門樓市氣氛熾熱，幾個豪宅新盤推售，集中市場焦點，並帶動二手樓價上升，然而額外印花稅政策(簡稱「SSD」)實施至今約一年，二手盤源逐漸減少，成交量有放緩跡象，中原(澳門)董事石寶德先生表示，五月份樓市開始初現放緩，成交量大約只有四月份的2/3，估計六月份成交量更進一步縮減至四月份的1/3。石表示，近月樓市氣氛熾熱，其中氹仔區交投最為踴躍，主要因為該區為現時澳門居民居住的首選地區，而且受惠於金光大道的發展以及該區外地僱員的增加，使該區租賃市場更加暢旺，因此，氹仔區的成交價及租金升幅明顯。加上近月推售的新盤主要集中在氹仔區，新盤銷情理想，同時刺激了同區二手成交，因此，氹仔區近月升勢最為明顯。惟氹仔區大型豪宅的價錢部份買家仍需要時間消化，因此不少買家為追落後，轉投相對低價的東方明珠區大型新屋苑，使東方明珠區成為五月份成交最多的地區之一。然而，SSD實施至今約一年時間，二手盤源消耗了不少，供應量漸趨緊張，使成交量出現放緩跡象，據中原(澳門)資料顯示，四月份成交量約1,100宗，五月份成交量大約只有四月份的2/3。踏入六月份，預計交投會進一步放緩，現時市場仍以用家為主，他們在置業決定上往往比較審慎，對樓價消化需時，加上六月份開始進入傳統淡季，因此估計六月份成交量將進一步縮減至四月份的1/3。對於未來樓市走勢，石表示，第三季樓市將進入消化期，由於SSD效應之下，二手盤源持續減少；也正因為盤源短缺，早前業主心態普遍較強，不急於出售物業，叫價一般較為強硬，然而四、五月份樓價表面看似上升不少，但實際只是追回一月份的跌幅，惟市場需要時間消化該升幅；市場購買力已消耗一部份，需要時間再度累積；再加上第三季為樓市傳統淡季，估計需要整個季度的時間來消化上述因素，因此相信樓市於第三季會進入消化期，交投氣氛將偏向淡靜，業主叫價或會偏軟。但長達而言，在SSD之下，二手盤源會持續短缺，加上政府將推出一手樓花規管政策，預料未來盤源供應會出現斷層，然而澳門未來經濟將持續向好，居民的換樓需求有增無減，供求關係令樓價向上，因此相信未來樓價將會持續攀升。現時至第三季市況有機會與一月份情況相似，買家議價機會較大，因此，有意入市的準買家，不妨趁此市況，把握機會入市。

中原(澳門)寰宇分行高級營業經理曾曉萍小姐表示，日前，海天居一個3座低層D單位，以375萬元成交，單位面積734呎，後間兩房間隔，平均呎價約5,100元，買家為年輕上車一族，購入單位作婚後自住之用。曾表示，東方明珠區最近成交以用家換樓為主，由於區內缺少樓花供應，二手盤源同樣短缺，在用家需求的帶動下，區內樓價持續強硬，即使不少業主加價甚至封盤，仍然不乏追捧。其中較受用家歡迎的是樓齡較新、質素較高的大型屋苑，如入伙在即的海天居，由於是區內最新的現樓屋苑，極受用家注視，成交越來越熾熱。據中原(澳門)數據顯示，海天居上月成交超過40宗，平均呎價約4,700元，五月份上半月成交已超過20宗，現時呎價升至約5,000元，與上月相比上升約6%，現時海天居的市場放盤量約150個，由於在額外印花稅政策之下，業主一般持貨兩年才出售物業，未來市場的二手供應相信會越趨短缺，屆時甚至會出現一盤難求的現象，情況猶如區內其他幾個大型屋苑，如海名居、寰宇天下及御景灣等。另外，君悅灣於四月尾至五月初期間推出部份一手貨尾單位，全數約18伙已售罄，由於一手反應熱烈，二手價格同時受到帶動，現時君悅灣二手呎價約5,400元，與上月相比上升8%。曾又表示，踏入五月份下半月，東方明珠區的樓市氣氛更加熾熱，然而缺少樓花供應，相信短期內仍然會以二手成交為主，由於區內發展成熟，是不少用家換樓的首選地區之一，因此區內物業的市場需求量一向有增無減，即使樓價持續上升，仍然有價有市，由於業主心態也普遍正面，未來加價甚至封盤的情況或更甚，因此相信有意入市的買家未來或要更積極追價。

中原(澳門)海擎天分行營業經理陳汝成先生表示，近日筷子基區成交暢旺，其中，海擎天於四月份上半月已錄得約19宗成交，與上月同期相比上升約5%，平均呎價約4,100元，同比微升3%。陳表示，最近樓市持續活躍，用家頻頻出動睇樓並伺機入市，各區成交量均有所上升，其中，近年較受用家歡迎的筷子基區成交也相當暢旺，據中原(澳門)資料顯示，四月份上半月筷子基區錄得一手成交約120宗，二手成交約80宗，總成交量合共約200宗，與上月同期相比上升約10%，整體樓價升幅約3%。一手成交熾熱，主要因為最近區內相繼有新盤推售，而且市場反應相當熱烈，其中，「都匯」推售短短半個月內已售出超過七成單位；「茵豪薈」也相當受歡迎，呎價由2011年的3,600元升至現時約4,100元；「泉福翡翠」以2─3房單位為主，間隔四正實用，非常受用家青睞，開售至今已售出第一座共七十多伙。受一手交投熾熱影響，二手市場氣氛同樣高漲，反價情況湧現，業主對樓市走勢有信心，普遍提出5─10%反價幅度。對於筷子基區未來的樓市走勢，陳預測區內樓價在短期內或有上升趨勢，隨著新盤的陸續售罄，市場的一手供應量將逐漸減少，而且在額外印花稅政策的約束下，物業成交後一般要持貨兩年才會再次放售，因此二手市場供應量也逐漸下降，盤源減少必然會進一步推動樓價上升，相信至五月中樓價或會上升約5%，惟區內買家仍以用家為主，對置業有實際需求，因此相信屆時將不乏追價成交的現象。

日前，一個濠景花園30座低層O單位，以375萬元成交，單位3房2廳連雜物房間格，面積1,175呎，平均呎價約3,200元。中原(澳門)氹仔濠景分行營業經理蔡純絲小姐表示，現時濠景花園放盤量極少，樓價於供不應求的情況下受到支持，現時相同間隔的單位呎價已升至3,600元。蔡表示，近日氹仔區樓市持續暢旺，買家當中以換樓的用家為主，目標普遍為質素較高的2房至3房單位。有發展商見市場對現樓的需求大，趁機推盤，其中，濠庭都會第6座推出部份基金貨尾單位，售價由510萬至540萬不等，呎價約4,100元起，全數十多個單位不足兩日售罄。由於該批基金貨的市場反應熱烈，令屋苑再次受到市場注視，連二手樓價也受帶動上升，業主普遍對樓價走勢有信心，部份更出現封盤現象。另外，區內的租賃市場同樣熾熱，隨著金沙城的開幕，為氹仔區增添了一批外僱租客，也大大增加了對租盤的需求，據中原(澳門)資料顯示，最近80%的客人都是查詢租盤。然而，由於區內放租盤一向緊絀，在供不應求的情況下，區內租金也升值不少，質素較好的2房單位租金已升至7,500─8,000元，仍然不乏成交。對於未來樓市走勢，蔡預測，氹仔區未來樓市將持續暢旺。隨著金光大道的不斷發展以及外地僱員的增加，市場對氹仔區租盤的需求將持續上升，未來相信有部份租客欲轉租為買，令買賣市場熾熱，然而，由於租賃市場暢旺，租金回報可觀，相信部份業主寧願繼續收租，未必願意出售持有的物業，因此將導致市場的放售盤更加短缺，在供不應求的情況下，預計未來區內樓價將進一步攀升，屆時有意入市的買家相信要更加積極追價。

樓市自新年後回暖，交投持續暢旺，中原(澳門)澳門區區域營業董事張麗華小姐表示，近日樓市氣氛活躍，而且並沒受復活節長週末的假期氣氛影響，市場交投維持平穩。張表示，復活節期間樓市變動不大，睇樓量穩定，雖然出現個別業主外遊情況，但市場仍有不少買家趁假期做成交決定，因此使復活節期間樓市不但沒有受假期氣氛拖累而下跌，反而成交量維持平穩。最近發展商陸續推售新盤，繼早前推出的兩個大型樓花新盤御海?南灣以及金峰?南岸──尚譽後，近日，君悅灣、寰宇天下及御景灣等均先後推出部份一手貨尾單位。由於現時市場買家以用家為主，對現樓的需求非常大，而是次推出的一手貨尾單位皆為現樓，因此極受市場注視。其中，君悅灣4座高層海景單位，面積約1,690呎，價格約980萬元，平均呎價約5,800元，推出短短數天已售出8伙；另外，御景灣5座單位，面積約1,600呎，價格由600至660萬元，平均呎價由3,750元起，是次推出的18個單位中已有17伙獲承接。張又表示，往年的復活節期間，市場一般受假期氣氛影響，令成交縮減，然而今年市場受復活節假期氣氛的影響卻不大，成交量與一般週末相若，主要因為需求帶動。現時市場買家以用家為主，具實際的置業需求，因此在做買賣決定時受假期氣氛的影響較低。對於未來市況走勢，張預測樓市將持續穩定上升。近日，交投增加同時帶動了樓價上升，然而該升幅已受到市場消化並接受，預計未來市場會以二手成交為主，在用家的支持下，整體樓市將維持平穩發展。

中原(澳門)寰宇分行高級營業經理曾曉萍小姐表示，日前一個海天居5座高層A單位，以640萬元成交，單位為3房間隔，面積約1,475呎，平均呎價約4,338元，買家為本地用家，購入單位作換樓自住之用。曾表示，樓市自新春過後逐漸回升，多個發展商先後推出新盤，市場反應熱烈，並帶動二手市場同時攀升，買家紛紛出動睇樓，當中以用家為主，3月份上半月的睇樓量與上月同期相比大幅增加約3倍。東方明珠區由於人口密集，住屋需求量大，然而放盤量卻越來越少，區內的用家開始將目光轉移至即將入伙的海天居，因此近日查詢海天居的客人明顯增加，其中以本地用家為主，年輕上車一族多查詢兩房單位，而三房單位則較受同區換樓客歡迎。近日海天居的叫價比上月微升3─5%，業主的議價空間也大大縮減。曾又表示，自去年額外印花稅政策實施後，市場產生不少疑慮，交投一度沉寂，大部份買家轉持觀望態度，然而政策實施超過半年，雖然成交量大減，樓價在購買力的支持下卻不跌反升，買家經過多月的觀察，終於接受現實，重投市場。早前幾個新盤推售，把部份購買力釋放出來。一手市場氣氛熾熱，同時也帶動二手市場交投上升，買家普遍對後市充滿信心，間接推動樓價上升，本月至今整體樓價已上升約3─5%。澳門本身的住屋需求正不斷增長，再加上外圍經濟前景逐漸明朗，猶如為樓市注入強心針，預計未來樓市將呈現「V型」反彈，現時市場上已有不少精明用家趁樓市上升前積極入市換樓。

中原(澳門)氹仔濠景分行高級營業經理羅俊明先生表示，日前有內地投資者連續購入三個大潭山壹號5座中層單位，單位面積由2,158呎至3,041呎，總成交價合共超過4,017萬元。其中，前座單位望金光大道威尼斯人酒店，平均呎價約6,280元，後座望山景，平均呎價約5,050元。買家看好金光大道未來發展前景，因此大手買入三個單位作長線投資之用。羅表示，港股自1月開始回升，為樓市營造正面氣氛，加上新春過後陸續有新盤開售，令部份累積的購買力得以釋放，因此樓市自新春過後穩固回升。據澳門統計暨普查局資料顯示，1月份住宅成交宗數僅552宗，估計2月份成交回升至約800宗。最近睇樓量明顯上升，市場普遍憧憬樓市前景明朗，因此買家紛紛出動睇樓，做好入市準備。其中，質素較高的豪宅屋苑交投最為活躍，據中原(澳門)資料顯示，大潭山壹號2月份首一個星期內已錄得約9宗成交。市場氣氛回復活躍，多個發展商醞釀推售新盤，湖畔名門、金峰南岸─尚譽、御海南灣、皇族等大型新盤預計於短期內將陸續發售，屆時將釋放更多購買力，並帶動二手市場交投同時攀升。近日氹仔區二手成交已有明顯回升跡象，早前一個濠景花園3房連車位的單位，業主以430萬元放售，單位於1月份無人問津，惟2月份竟獲5個買家爭相洽購，單位最後以435萬元成交，可見市場氣氛非常活躍。現時，濠景花園類似的單位價格已升至460─470萬元。羅預料，3月份一手成交將佔市場總成交額七成，在一手成交帶動之下，3、4月份整體市場交投將持續活躍。無論投資還是自住，現時都是適當時機，建議買家應盡早作好入市準備。

中原(澳門)海擎天分行營業經理陳汝成先生表示，近日筷子基區的藍籌屋苑海擎天睇樓量大增，平均每天有10個跟進個案。其中，3座高層單位更於上週內連續獲得兩宗成交，平均成交呎價更由早前約4,000元上升至約4,100元，可見用家及業主心態非常強。陳又表示，二月份澳門樓市出現小陽春，主要因為外圍經濟環境逐漸轉趨明朗。美國宣佈三年內維持超低息政策；內地人民銀行宣布再減存款準備金，進一步放寬銀根；香港股市大升等利好消息有助市場恢復信心。目前，市場已經開始出現業主反價甚至封盤現象，使部份有意入市的用家進退兩難，進者擔心高價買入後樓價反跌，退者恐妨錯失時機，以後更難入市。澳門現時經濟勢頭強勁，利好消息橫行，旅遊業及經濟繼續不斷提升，據澳門統計暨普查局資料顯示，一月份入境旅客人次超過246萬，與去年同期相比大幅上升超過18%；去年第三季本地生產總值達754億元，按季上升7%。再加上各項大型基建項目陸續落成，為澳門經濟發展帶來推動作用。多個發展商計劃於未來兩、三個月內推售新盤，呎價介乎於5,000─6,500元之間，屆時將會成為市場焦點，並進一步推高二手樓價。故此，建議有意入市的買家應把握機遇，無論投資或自住，現時都是入市良機。

中原(澳門)澳門區區域營業董事張麗華小姐表示，日前，金峰南岸一個6座高層A單位，面積4,045呎，以約3,802萬元成交，平均呎價9,400元。該單位為罕有的特色單位，四房間隔，設有獨立平台花園。買家為國內投資者，買入單位打算作日後自住及款待朋友之用，同時也可當作長線投資。張表示，近日特色單位的交投明顯較過往活躍，近三個月市場共錄得約五至六宗成交。隨著經濟不斷增長，澳門居民對於物業質素的要求越來越高，不但優質屋苑受市場歡迎，豪宅更是越來越受追捧，儼如獨立屋、特色單位這類型豪宅，最受內地投資者及本地富豪青睞。然而，近年澳門的獨立屋供應極少，因此市場逐漸將目光轉投同樣極具質素的特色單位。部份大型豪宅屋苑除一般標準單位外，還會預留部份層數作特色單位，而該類特色單位除可享有屋苑本身設有的會所配套設施之外，單位本身還設有獨立泳池、平台花園、極致開揚景觀，其質素之高可謂與獨立屋不遑多樣，因此在獨立屋近乎零供應的情況下，特色單位越來越搶手。現時，市場上特色單位的數量始終有限，而放盤量更加稀少。據中原(澳門)資料顯示，全澳特色單位數量約100個，而現時市場放售盤只得10個左右。另外，澳門的特色單位價格相對較低，同一屋苑若一般標準單位與特色單位的平均呎價比例約1：1.6，與鄰近的香港約1：3的比例相比較，澳門的特色單位價格明顯存在很大的升值空間，因此極具追捧價值。

中原(澳門)氹仔花城分行營業經理袁一標先生表示，日前，一個超級花城低層D單位，面積2,066呎，三房加一雜物房間隔，以610萬元成交，原業主為投資移民，持貨滿七年，欲出售套現，因此定價比同區質素相約的屋苑低，平均呎價不足3,000元。由於之前市況淡靜，業主放盤兩個多月仍然未能成交，直至本月初樓市開始回穩，買家紛紛出動睇樓，單位才獲成交，買家為自住用家。袁表示，近日樓市已出現明顯回暖，農曆新年過後購買力開始浮現，御景灣、亮點等新盤發售把早前積聚的購買力引發出來，市場普遍認為壞消息的效應已到尾聲，而且縱使市況最低迷時，只有成交量下跌，而樓價卻變動不大，更未見令樓價下跌的因素存在，因此買家開始陸續重投市場。近日，用家較為活躍，市場睇樓量明顯上升，據中原(澳門)資料顯示，二月份至今錄得平均每週睇樓量與一月份相比大幅增加六倍。隨著通脹不斷加劇，投資者越來越熱衷「買磚頭」這種投資方式。早前因為額外印花稅政策效應，加上假期氣氛影響，交投沉寂一時，市場購買力也因此積累。隨著假期氣氛消退，樓市也逐漸回復，發展商對未來市況充滿信心，計劃於短期內推售新盤，金峰南岸─尚譽、御海南灣、皇族等大型優質新盤預計於二、三月份推出，屆時必定成為市場焦點，進一步引發購買力。近日人民銀行宣布再減存款準備金，令內地銀根進一步放寬，為澳門樓市帶來利好消息，市民置業信心全面回歸，樓市加速升溫，買家積極入市，帶動二手成交同時上升，因此，預計未來兩、三個月樓市將持續暢旺。

踏入二月份，樓市出現回暖的趨勢，其中，氹仔區表現突出，中原(澳門)首席分區營業經理吳佩玲先生表示，二月份氹仔區睇樓量明顯上升，其中最受注目的是濠庭都會第六座基金貨單位。吳表示，氹仔區發展漸趨成熟，近年越來越受市場用家歡迎，甚至外地僱員也將氹仔區定為租住的首選區份。隨著外僱數量的不斷增加，對租盤的需求也不斷上升，然而，氹仔區缺少新盤落成，放租盤的數量更加買少見少，因此使氹仔區的住宅租金一直得到支持。中原(澳門)數據顯示，2011年氹仔區住宅租金上升約35%，租金平均呎價約10元。農曆新年過後，市場假期氣氛消退，交投氣氛逐漸回暖，二月份氹仔區睇樓量明顯回升，其中濠庭都會第六座基金貨單位最受買家注視，而租賃方面，由於放租盤極少，現時濠庭都會放租盤大約只有5個，因此非常搶手，業主普遍不存在議價空間。日前，濠庭都會一個4座中層D單位，面積約1,045呎，兩房兩廳間隔，以390萬元成交，平均成交呎價約3,732元，買家為本澳用家，買入單位作自住之用。另外，一個15座中層F單位，面積約1,300呎，月租12,500元，租客與業主議價，欲要求月租減低500元，惟被業主拒絕，租客最後唯有以原價承租。對於未來市況，吳表示，近日成交量及睇樓量均明顯上升，市場氣氛漸濃，早前，御景灣基金貨、亮點等銷情理想，引發市場購買力釋放出來，同時顯示市場需求仍然持續。自去年年中額外印花稅政策實施後，市場有不少潛在買家持觀望態度，然而春節過後發現樓市沒有進一步大跌，反而樓價穩步上升，因此該批買家紛紛重投市場，造成大量購買力於短時間內釋放出來，形成樓市小陽春。氹仔區兩大新盤金峰南岸第三期及御海南灣預料即將開售，屆時必定成為市場最大的焦點。未來低息環境持續，股市回復穩定，用家需求不斷上升，在眾多因素的支持下，相信待新盤推出後，不但造成市場回響，同時二手市場也將受到帶動，從而推動樓價上升，屆時或會出現業主反價甚至封盤現象，買家若有意入市，應趁現時淡市把握時機。